房价走势：跌还是暖？

    房地产市场的低迷，让各地政府纷纷出台了各种救市政策，比如近期最受人们关注的就是一些城市推出的“购房退税”和“购房落户”政策。此外，近日一些地方还出现了派发购房消费券的现象。长江日报在创刊60周年之际，为配合政府拉动内需而推出了一项大型公益活动，凡计划“五一”前在武汉地区购房，并已订阅2009年长江日报、武汉晚报、武汉晨报的读者，均可于3月21日至4月5日期间，可以领取5230元的“长江日报购房消费券”。该消费券计划每日发放150张，共计2400张，派发总额高达1200余万元。

    那么市场反应如何呢？一些地区的房地产市场似乎有了转暖迹象。据北京房地产交易管理网的数据显示，上周商品房住宅整体销售套数环比增长近两成，其中期房商品住宅销售套数和销售面积双双上涨，涨幅分别达到55.69%和63.66%。

    而据国家发展改革委和国家统计局的调查显示，1月份全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.9%，这是该指数继去年12月首次出现同比下降以来连续再降。而且，降幅还扩大了0.5个百分点。另据国务院发展研究中心产业经济研究室主任杨建龙，目前房地产市场的销售量已经跌至了2002年的低谷水平。

    那么，房地产市场已经见底了吗？2009年的走势将会如何呢？

    2008年初，笔者认为影响2008年房地产价格波动的主要因素是股价与物价，认为股价是楼价的先行指标，结论是“股价已经处在高估的状态(当时的指数是5500点左右)，下跌的概率大于上涨的概率，由此推论，2008年的楼价很难延续07年涨势”，“通货膨胀本身对楼市、股市是正面的刺激因素，但通货膨胀的恶化所带来的金融紧缩才是牛市的真正杀手”。

    2008年已经成为过去，房地产市场的走势与我的分析基本一致。从统计数据看，2008年全国的房价比2007年下跌不到1%，但交易量明显萎缩，房地产投资出现明显的拐点，统计数据显示，2008年70大中城市房屋销售价格环比下降0.3%，其中新建商品住房和二手住房分别下降0.7%和0.2%。2008年1至11月商品房销售面积同比减少18.3%。从2008年第三季度开始，房地产投资开始减少。

    房地产市场出现拐点已经是事实，不论是商人还是学界对此基本形成一致意见。但我国房地产拐点出现之后，市场会调整多长时间？下跌幅度会有多大？则仁者见仁智者见智了。让我们从经济周期的角度来分析一下房地产市场的未来走势。

    对房地产周期的研究要追溯到20世纪30年代。在经济大萧条的年代里，美国学者霍默·霍伊特于1933年完成了《百年来芝加哥地区的土地价值》研究，发现房地产市场存在周期波动规律。但作者自己并没有总结房地产周期的长度是多少，但通过对该研究的数据整理，后来的研究者总结了这个周期的长度大约为18年。在他的研究资料里，芝加哥的土地价格分别在1836年、1856年、1869年、1891年和1925年出现高点，这些价格高点之间的时间间隔分别为20年、13年、22年和34年，平均时间长度约18年。

    另一位距离我们时间更近的关于房地产周期的研究是罗伊·温茨利克，他是一个房地产经纪商。1974年他完成一项研究，该研究覆盖了美国1795年至1973年的历史，时间跨度长达178年。他的研究发现，平均的房地产周期长度为18.33年。类似的研究还有不少，结论都支持房地产存在18年的周期假说。

    房地产业是典型的周期行业，周期波动是房地产业最重要的特征。认识这一点对于我国老百姓来说很重要，在这几年房价不断上涨过程中，有一种言论十分流行，认为房价永远是上涨的。

    对于市场各参与主体来说，大家非常关注的是对房地产每个周期高点及低点的预测，即对房地产市场拐点的预测。因为准确预测到高点的时间就可以避免市场下滑带来的风险与损失，而找准市场低点则可以比别人赚更多的财富。2008年的地产市场拐点之争论实际就是该心态的充分反映。

    如果确认了市场拐点，剩下的事情就要好办得多了。众多关于房地产周期的研究发现，每个周期的上升阶段与下降阶段在时间长度上基本上都是对称的，即上涨了多长时间就会下跌多长时间。而且趋势一旦形成就很难改变，这与股市的运行是有差异的，股市在一年之内都有较大的起伏，股市往往是上涨一段时间之后就连续下跌一段时间。

    房地产市场的波动之所以与股市波动有差异，主要有以下几个原因：一是房地产的价格形成机制与股市有较大的不同，股价主要是由交易所的集中交易系统形成的，而房地产的交易是非常分散进行的，价格透明度较差；二是房地产的投资决策周期时间很长，一栋楼房从计划买地到施工、竣工、卖房，少则3年5年，多则十几年时间；三是房地产市场对利率的敏感性比股市差，尤其是国外的住房按揭贷款大多实行固定利率。

    我国的房地产市场比较特殊，在1998年之前，由于住房分配制度基本上还停留在计划经济时代的实物配给制，房地产市场的各主体还没有真正市场化，土地的市场化程度也很低，因此不存在所谓的房地产市场，也就不存在房地产市场的波动规律了。在上个世纪90年代初期，深圳、海南等局部市场曾经有过房地产市场的大幅度波动，但没有全国范围内的价格波动。因此，我国没有房地产市场波动的历史数据或经验。

    自2008年初我国房地产市场出现拐点以来，一直有人预测市场马上复苏，进入2009年后，一般的判断是2009年第三季度复苏。如果从周期波动的特点及规律来判断，结论显然是相当不乐观的。我国的这轮房地产周期至少上涨了7年之久，而下行时间到目前为止只有1年时间，即使从2007年第四季度算起也只有1年多的时间。2009年应该是房地产熊市刚刚开始的阶段，希望房地产市场马上再牛起来看来是不现实的。

    在《上海证券报》联合新浪理财一起进行的“你欢迎购房退税落户吗”的调查中，调查者发现大众对于购房退税落户等新政并不领情。共有40152人参加了此次调查，其中有55.8%的被调查者表示“不赞同”有些地方政府准备出台的购房退税政策。同样，在对待购房落户问题上，依然是“不赞同”的意见占多数，48％的被调查者并不赞同购房落户的政策。可见，人们对于当下的房地产市场态度还是较为谨慎的，这正从某种程度上证明了房地产周期理论所说的故事是非常可能的——每个周期的上升阶段与下降阶段在时间长度上基本上都是对称的，即上涨了多长时间就会下跌多长时间。而且趋势一旦形成就很难改变。