神马文学网【】房价的前世今生（房价走势推演）
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/27 17:33:33
房价的前世今生（房价走势推演）
"迷路的鸽子"25楼到29楼的点评是对本文主要观点的提炼概括，可作为导读
随着新一轮房价暴涨的来临，房价究竟要向何处去？房价何时会下跌？再次成为我们普通老百姓不得不面对和关注的痛苦话题。各路专家也纷纷跳出来，各种观点众说纷纭、扑朔迷离。
我想这时不妨化繁为简，找出房地产市场和房价中本质的东西，这样才不会被纷繁复杂的乱象和假象所迷惑。于是我试着从利益分析的角度，用逻辑推演的方式，对房价的走势进行以下推演。
1 房改和房价变迁的历史回溯
要搞清楚房价何时下跌，必须要搞清楚房地产市场的本质和其所关联的利益链。为了梳理清楚，我们有必要先来回顾一下房改和房价的历史沿革:
房改从上世纪90年代初开始试点，(背景:当时解决居住问题采用的是单位建房和福利分房的形式，建房的资金由企业自行筹措，与企业生产发展所需资金常常产生冲突，企业常常在解决职工住房和企业发展上陷入两难。)房改的初衷是理顺这个关系，企业筹措的资金用于企业的发展，通过企业发展提高职工收入，建房资金则通过售房筹集，为更多的人解决住房问题。房改之初是将已建公房按标准价减去折旧后出售给居住人，享有房屋的部分产权，（标准价是当时根据职工收入测算出来的职工能承受的一个价位，是低于成本价的）然后逐步过渡到成本价，发给产权证。（我记得最初标准价是230元／平米，成本价是680元／平米）。当时的房价成本中建安成本占主要比重。到90年代末本世纪初，，逐步停止了单位建房分房，居住问题的解决走向社会化，标志是1998年发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（简称23号文），2003年之前的房地产市场波澜不惊，可以说是健康的，到了2003年，为了应对亚洲金融危机对国家经济的冲击，开始推行住房商品化，并鼓吹住房的投资功能，标志是2003年8月12日，由建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称18号文）发布，房地产业被推至“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展”的国民经济的支柱产业地位。到2004年8月31日，为配合房地产市场的全面商品化和打击“违规”的土地低价出让，根据国土资源部11号令，住宅用地延续了20余年的土地协议出让制度寿终，商品住宅用地出让全面实行土地招、拍、挂，土地出让价和房价随后一路飙升。以北京为例，2005年3月海淀区颐清家园项目ⅡA、ⅡB、Ⅲ地块成交价为亿元，楼面价3210元/平方米；到2007年底，海淀区中关村甲3号地块，以总价20.6亿元，楼面价元/平方米夺得当年“地王”。同时，我们看住房市场，也是从04年开始大幅上涨，2003年前北京商品住宅平均价格分别为2001年4716元/平方米、2002年4467元/平方米、2003年4456元/平方米，2002年高档商品房平均售价7286元/平方米，2004年北京商品住宅现房均价涨至4747元/平方米、预售均价为5629元/平方米，2005年上涨到6725元/平方米，06年后没有了全年平均价格数据，改为住宅销售价格指数，2007年11月份指数为，另一组数据显示2007年二季度商品住宅期房按楼盘排列的均价银泰中心最高达到了48037元/平方米，第30名建外SOHO也达20368元/平方米，2008年，四环路以内住宅期房均价为16892元/平方米，四至五环路均价为16282元/平方米，五至六环路均价为8696元/平方米，六环路以外均价为8116元/平方米。（03年前数据来自统计局，04年后数据来自北京建委网站，以预售均价为主）
2 房地产市场的本质
由上面的回溯可以看出，房地产市场的性质在2003年之前，主要是筹措房屋建设资金，主要目标是为居民提供更多的住房；到2003年后变为促进消费，拉动投资，伴随着银行信贷放松和诸多的按揭花样，炒风盛行；2004年后更进一步增加了通过卖地筹措和弥补地方财政资金不足的职能。
1994年分税制改革后，中央财政收入迅速增加，地方财政收入迅速减少，财政缺口过大，尤其县、乡(镇)两级由于无税可分而难以为继，负债越来越严重。从附录的统计数据可以看出地方财政连年赤字，入不敷出，巧妇难为无米之炊，地方政府不得不另谋出路，地方政府没有资格发行债券，于是挪用教育、农业补贴等专项资金和国债资金等这些违规的下策频出，地方叫屈中央还不好处理，于是一项天才的政策应运而生，通过卖地获得资金进行大规模的城市建设既改善了当地投资营商的硬件环境，吸引投资，促进经济发展，又是看得见的政绩（常被人们称为形象工程），是一举双得的好事，土地财政的资金更可以用来改善和提高公务员待遇，土地财政于是就成为了各地不约而同地上佳选择，甚至一段时间被美其名曰“经营城市”，一些地方政府的土地出让金达到了财政收入的60%，成为名副其实的土地财政。请看下面的数据佐证：
据国土资源部部长徐绍史透露：2007年全国招标拍卖挂牌出让土地收入超过9000亿元，占出让总收入的80%。我们不妨根据附录中财政部公布的数据简单计算一下，得到的结果是仅“招拍挂”出让的土地收入这一项就占到了当年全国财政总收入超过17%，占当年地方财政收入比更高达40%。这只是个平均数，土地财政的重要性显而易见，许多地方财政对土地的严重依赖已是普遍现象了。
土地财政必须要通过房地产作为媒介来实现（工业用地地价非常低，可以查阅各地土地市场挂牌价，为了吸引投资各地的工业用地是按成本转让甚至赔钱的，对土地财政是没有贡献的），地方政府把土地整块出售给开发商，开发商化整为零出售给购房者，这样购房者的储蓄和贷款的一部分作为土地使用费就转化为了获得维持地方政府运作所需要的财政收入，房奴们在养肥了开发商的同时，也提供了养活庞大地方公务员队伍的主要变相税源，这才是房地产业作为国民经济支柱产业的真正内涵。
3 房地产市场中的利益关联和利益博弈
基于上面的分析，房地产的调控过程其实就是各方利益博弈的过程。
房地产业涉及到的利益相关方包括了中央政府、地方政府、开发商、作为自住房消费者的普通百姓、投机资金和银行。
银行发行的流动性通过开发阶段的贷款和购房者（包括了自住和投机）贷款进入房地产市场，其中的一部分再通过开发商的媒介作用，变为土地财政资金。
中央政府在调控中要兼顾到党和国家的政治经济安全、地方政府和老百姓的利益，中央财政首先要保证的是军队和国防安全需要，其次是中央政府运作和中央投资项目，结余部分可以返给地方财政。但是中央财政要花钱的地方太多，也是连年赤字，中央政府不得不进行痛苦的利益权衡。因此，中央政府的调控目标应该是在老百姓能承受的限度内通过房地产市场把居民现有储蓄存款和未来收入转化为维持地方政府运作的土地财政收入。中央政府希望房价和地价都慢涨或横盘，以使土地财政能够可持续发展。
作为地方执政者的希望地价快速上涨，为本届政府尽可能多地筹集财政资金，以便出政绩和获得公务员队伍拥护，尽快升迁；同时希望房价涨得慢些，维持一定的社会稳定，但在两者有冲突时大多会毫不犹豫地舍弃后者而取前者。
开发商的风险是拿地费用，其如意算盘是通过宣扬地价上涨和城市发展等理由促使房价大涨，尽可能快和尽可能多地赚取暴利。普通购房者是买了房的怕房价跌，没买房的怕房价涨，希望房价平稳横盘。纯粹投机者的算盘是房价急速大涨，赚取短期暴利后离场。还有一部分这部分人会是出于对通胀的担心和房价持续上涨的预期进行保值增值投资，他们可能就是最后的接盘者。
在调控的博弈中，银行资金是开发商和投机者的软肋，开发商不买地是地方政府的软肋。开发商和投机者都会设法将风险尽可能转嫁给银行。国有银行由于有中央政府作后盾，坏账呆账最后会有中央政府和广大老百姓买单，因此只会考虑自己的短期暴利和中央政策，风险不会是他们主动考虑的首要问题。
中央政府在调控中可以把房地产拉动相关行业需求和就业的作用舍弃，从十大振兴规划中没有房地产业就可以证明。但是随着中国在投资拉动型的经济增长模式中越陷越深，随着地方公务员队伍的有增无减，随着地方公务员工资待遇水平逐年提高的要求，通过房地产市场卖地筹措地方财政资金的功能却很难舍弃，具体的政策制定过程中各职能部门还会受到开发商背后利益集团的影响，这也是中央调控政策往往留有很大的余地，各职能部门主官甘冒舆论骂名和执行中摇摆不定的真实原因。除非找到能替代土地财政的其它财政来源，或者通过彻底的机构改革终结土地财政，政府托房价是无可避免的。
4 房价走势
在有投机资金参与的博弈中，希望房价横盘是天真的。房价调控的走向决定房价走势，房价调控的走向大致有三种可能性，以下一一列出：
第一种可能：中央和地方财政收入均有大幅增长，地方财政完全摆脱土地财政的依赖，房地产回归民生属性，政府加大保障房落实力度，失去了地方政府托市，没有购买力支撑的商品房房价会回归正常。
第二种可能：中央看到房地产的疯狂会影响到社会安定和经济安全，中央要求地方政府进行小政府大社会的机构改革，削减行政权利、削减办公费用、裁剪公务员，以此减少地方财政支出，使地方财政摆脱对土地财政的依赖，房地产回归民生属性，政府将会加大保障房落实力度，失去了地方政府托市，没有购买力支撑的商品房房价也会回归正常。
第三种可能：维持现有土地财政模式不变，当中央政府意识到房价过高影响到稳定时，就出台政策抑制房价（注意是抑制不是打压），房价出现惯性下调，房地产和土地市场降温；当土地财政收入受大较大影响时，地方出台或强化支持鼓励房地产的政策，同时中央也默认抑制房价的政策不再被执行，房价再次进入上涨通道，疯狂上涨；如此反复，直到购房居民的储蓄被榨尽，合居家之力不能承受房贷还款之重时，所谓的刚性需求基本耗尽，市场中以投机炒作为主，市场最后走向崩溃。
在经济危机下不可能实现财政收入的正常增长，而全球经济形势很难短期逆转，财政部刚开始尝试在黑龙江等边远省区试点发行省级债券，计划到2012年推开，也是远水不救近火，因此第一种可能性近年出现的概率极小，基本可以排除了；第二种可能性政府也正在努力尝试，比如深圳的两级政府试点，另外也有省份正在进行省直管县财政的试点，但是其阻力不小，地方政府庞大的公务员队伍、房地产商及背后的既得利益集团都是阻力，地方对此必然会消极对待，如果权力核心意见不能100%一致，如果中央政府不能派遣大批大公无私的“铁面青天”能员到地方雷厉风行地推动，何时成型和能否成功不得而知。综上，如果政局稳定，土地财政最早有可能在2012年被放弃，就现阶段而言，第三种是最可能的情况，政府如果通过全面通胀来抵消房价上涨，可以延缓和避免房价崩盘，但政府担心全面通胀会引发粮食安全和对出口造成致命打击，不得不强行抑制物价。
分析本轮房价上涨，表面上的原因是银行的天量信贷推起来的，其涉及到的利益方包括了开发商、投机者、自主的消费者和银行，其实隐藏在背后真正的推手就是地方政府，由于次贷危机造成中央和地方财政收入连续下降，同时为了配合中央4万亿经济刺激计划筹措地方投入所需的资金，力促房地产市场回暖进而土地市场升温成为各地不约而同地选择。
我的推断是本轮房价将一直涨到超越居民承受极限，崩盘发生。以一个一线城市月税后收入为1.2万元的年轻家庭为例，将假设条件定为在城区购房，买房后啃老，其吃穿用和其子女的教育生活费用也由老人承担的极端情况，再考虑开车的费用2000元后，其所能承担的房屋30年8成贷款还款额应为8000元左右，折算为房屋总价约为200万，所以我将200万视为本次一线房价走向崩溃的底线。北京四五环间新盘房价目前在20000/平米左右,如果按6%的月涨幅计算，将在4个月左右赶走自住购买者。五环以远目前在8000/平米，可在7个月左右赶走自住购买者，如果涨幅增大来得还要快。然后房地产市场进入纯粹投机时代，就像股市一样投机者之间相互搏杀，一旦信贷阀门收紧，房价即会被最后一根稻草压垮。一切都该结束了,半年之后应该能见分晓。
房价变成了一场豪赌，市场崩溃后将从此一蹶不振，投机者抛盘造成二级市场价格雪崩，其造成的恐慌将使真正的消费者不敢进场，进而传递到一级市场。按有些朋友推算，这样严重的泡沫回落幅度理论上应为62%，(就像股市从6124点跌到1664点，油价从147美元跌到33美元)。随着房价探底，人们消费心态逐渐成熟，加上已经来临的中国人口年龄结构的急剧变化，5年后，婚房需求的下降是必然，房地产决不会再有辉煌。
附录：
历年财政收入和支出
近3年财政收入和支出 (单位:亿元 摘自财政部报告,由于系统原因只保留整数)
年份
全国财政收入
全国财政支出
中央财政总收入
中央财政总支出
中央财政赤字
2006年
38730（扣除出口退税历史陈欠613亿元后）
40213
21232
23482
2749
2007年
51321
49781
28611
29579
968
2008年
61330
62592
33626
36334
2708
各地区财政收入和财政支出统计
摘编自《中国发展报告2004》2003年12月31日采集
地区
财政收入
财政支出
2001年
2002年
2003年
2001年
2002年
2003年
地方总计
7803.3
8515.0
9850.0
13134.6
15281.5
17229.8
北京
454.2
534.0
592.5
559.1
628.3
734.8
天津
163.6
171.8
204.5
234.7
265.2
312.1
河北
283.5
302.3
335.8
514.2
576.6
646.7
山西
132.8
150.8
186.1
289.5
334.3
415.7
内蒙古
99.4
112.9
138.7
319.3
393.6
447.3
辽宁
370.4
399.7
447.0
635.4
690.9
784.4
吉林
121.1
131.5
154.0
326.4
362.6
409.2
黑龙江
213.6
231.9
248.9
478.3
531.9
564.9
上海
609.5
709.0
886.2
708.1
862.4
1088.4
江苏
572.1
643.7
798.1
729.6
860.3
1047.7
浙江
500.7
566.9
706.6
597.3
749.9
896.8
安徽
192.2
200.2
220.7
403.8
456.9
507.4
福建
274.3
272.9
304.7
373.2
397.6
452.2
江西
132.0
140.5
168.2
283.7
341.4
382.1
山东
573.2
610.2
713.8
753.8
860.6
1010.6
河南
267.7
296.7
338.1
508.6
629.2
716.6
湖北
231.9
243.4
259.8
484.4
511.4
540.4
湖南
205.4
231.1
268.6
431.7
533.0
573.7
广东
1160.5
1201.6
1315.5
132.1
1521.1
1695.6
广西
178.7
186.7
203.7
351.6
419.9
443.7
海南
43.8
46.2
51.3
78.9
92.3
105.4
重庆
106.1
126.1
161.6
237.5
305.9
341.6
四川
271.1
291.9
336.6
594.1
701.6
732.3
贵州
99.7
108.3
124.6
275.2
316.7
332.4
云南
191.3
206.8
229.0
496.4
526.9
587.3
西藏
6.1
7.3
8.1
104.6
137.8
145.9
陕西
135.8
150.3
177.3
350.1
404.9
418.2
甘肃
69.9
76.2
87.7
235.5
274.0
300.0
青海
19.8
21.1
24.0
101.3
118.7
122.0
宁夏
27.6
26.5
30.0
93.6
114.6
105.8
新疆
95.1
116.5
128.2
263.3
361.2
368.5
注：单位：亿元
"迷路的鸽子"25楼到29楼的点评是对本文主要观点的提炼概括，可作为导读
随着新一轮房价暴涨的来临，房价究竟要向何处去？房价何时会下跌？再次成为我们普通老百姓不得不面对和关注的痛苦话题。各路专家也纷纷跳出来，各种观点众说纷纭、扑朔迷离。
我想这时不妨化繁为简，找出房地产市场和房价中本质的东西，这样才不会被纷繁复杂的乱象和假象所迷惑。于是我试着从利益分析的角度，用逻辑推演的方式，对房价的走势进行以下推演。
1 房改和房价变迁的历史回溯
要搞清楚房价何时下跌，必须要搞清楚房地产市场的本质和其所关联的利益链。为了梳理清楚，我们有必要先来回顾一下房改和房价的历史沿革:
房改从上世纪90年代初开始试点，(背景:当时解决居住问题采用的是单位建房和福利分房的形式，建房的资金由企业自行筹措，与企业生产发展所需资金常常产生冲突，企业常常在解决职工住房和企业发展上陷入两难。)房改的初衷是理顺这个关系，企业筹措的资金用于企业的发展，通过企业发展提高职工收入，建房资金则通过售房筹集，为更多的人解决住房问题。房改之初是将已建公房按标准价减去折旧后出售给居住人，享有房屋的部分产权，（标准价是当时根据职工收入测算出来的职工能承受的一个价位，是低于成本价的）然后逐步过渡到成本价，发给产权证。（我记得最初标准价是230元／平米，成本价是680元／平米）。当时的房价成本中建安成本占主要比重。到90年代末本世纪初，，逐步停止了单位建房分房，居住问题的解决走向社会化，标志是1998年发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（简称23号文），2003年之前的房地产市场波澜不惊，可以说是健康的，到了2003年，为了应对亚洲金融危机对国家经济的冲击，开始推行住房商品化，并鼓吹住房的投资功能，标志是2003年8月12日，由建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称18号文）发布，房地产业被推至“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展”的国民经济的支柱产业地位。到2004年8月31日，为配合房地产市场的全面商品化和打击“违规”的土地低价出让，根据国土资源部11号令，住宅用地延续了20余年的土地协议出让制度寿终，商品住宅用地出让全面实行土地招、拍、挂，土地出让价和房价随后一路飙升。以北京为例，2005年3月海淀区颐清家园项目ⅡA、ⅡB、Ⅲ地块成交价为亿元，楼面价3210元/平方米；到2007年底，海淀区中关村甲3号地块，以总价20.6亿元，楼面价元/平方米夺得当年“地王”。同时，我们看住房市场，也是从04年开始大幅上涨，2003年前北京商品住宅平均价格分别为2001年4716元/平方米、2002年4467元/平方米、2003年4456元/平方米，2002年高档商品房平均售价7286元/平方米，2004年北京商品住宅现房均价涨至4747元/平方米、预售均价为5629元/平方米，2005年上涨到6725元/平方米，06年后没有了全年平均价格数据，改为住宅销售价格指数，2007年11月份指数为，另一组数据显示2007年二季度商品住宅期房按楼盘排列的均价银泰中心最高达到了48037元/平方米，第30名建外SOHO也达20368元/平方米，2008年，四环路以内住宅期房均价为16892元/平方米，四至五环路均价为16282元/平方米，五至六环路均价为8696元/平方米，六环路以外均价为8116元/平方米。（03年前数据来自统计局，04年后数据来自北京建委网站，以预售均价为主）
2 房地产市场的本质
由上面的回溯可以看出，房地产市场的性质在2003年之前，主要是筹措房屋建设资金，主要目标是为居民提供更多的住房；到2003年后变为促进消费，拉动投资，伴随着银行信贷放松和诸多的按揭花样，炒风盛行；2004年后更进一步增加了通过卖地筹措和弥补地方财政资金不足的职能。
1994年分税制改革后，中央财政收入迅速增加，地方财政收入迅速减少，财政缺口过大，尤其县、乡(镇)两级由于无税可分而难以为继，负债越来越严重。从附录的统计数据可以看出地方财政连年赤字，入不敷出，巧妇难为无米之炊，地方政府不得不另谋出路，地方政府没有资格发行债券，于是挪用教育、农业补贴等专项资金和国债资金等这些违规的下策频出，地方叫屈中央还不好处理，于是一项天才的政策应运而生，通过卖地获得资金进行大规模的城市建设既改善了当地投资营商的硬件环境，吸引投资，促进经济发展，又是看得见的政绩（常被人们称为形象工程），是一举双得的好事，土地财政的资金更可以用来改善和提高公务员待遇，土地财政于是就成为了各地不约而同地上佳选择，甚至一段时间被美其名曰“经营城市”，一些地方政府的土地出让金达到了财政收入的60%，成为名副其实的土地财政。请看下面的数据佐证：
据国土资源部部长徐绍史透露：2007年全国招标拍卖挂牌出让土地收入超过9000亿元，占出让总收入的80%。我们不妨根据附录中财政部公布的数据简单计算一下，得到的结果是仅“招拍挂”出让的土地收入这一项就占到了当年全国财政总收入超过17%，占当年地方财政收入比更高达40%。这只是个平均数，土地财政的重要性显而易见，许多地方财政对土地的严重依赖已是普遍现象了。
土地财政必须要通过房地产作为媒介来实现（工业用地地价非常低，可以查阅各地土地市场挂牌价，为了吸引投资各地的工业用地是按成本转让甚至赔钱的，对土地财政是没有贡献的），地方政府把土地整块出售给开发商，开发商化整为零出售给购房者，这样购房者的储蓄和贷款的一部分作为土地使用费就转化为了获得维持地方政府运作所需要的财政收入，房奴们在养肥了开发商的同时，也提供了养活庞大地方公务员队伍的主要变相税源，这才是房地产业作为国民经济支柱产业的真正内涵。
3 房地产市场中的利益关联和利益博弈
基于上面的分析，房地产的调控过程其实就是各方利益博弈的过程。
房地产业涉及到的利益相关方包括了中央政府、地方政府、开发商、作为自住房消费者的普通百姓、投机资金和银行。
银行发行的流动性通过开发阶段的贷款和购房者（包括了自住和投机）贷款进入房地产市场，其中的一部分再通过开发商的媒介作用，变为土地财政资金。
中央政府在调控中要兼顾到党和国家的政治经济安全、地方政府和老百姓的利益，中央财政首先要保证的是军队和国防安全需要，其次是中央政府运作和中央投资项目，结余部分可以返给地方财政。但是中央财政要花钱的地方太多，也是连年赤字，中央政府不得不进行痛苦的利益权衡。因此，中央政府的调控目标应该是在老百姓能承受的限度内通过房地产市场把居民现有储蓄存款和未来收入转化为维持地方政府运作的土地财政收入。中央政府希望房价和地价都慢涨或横盘，以使土地财政能够可持续发展。
作为地方执政者的希望地价快速上涨，为本届政府尽可能多地筹集财政资金，以便出政绩和获得公务员队伍拥护，尽快升迁；同时希望房价涨得慢些，维持一定的社会稳定，但在两者有冲突时大多会毫不犹豫地舍弃后者而取前者。
开发商的风险是拿地费用，其如意算盘是通过宣扬地价上涨和城市发展等理由促使房价大涨，尽可能快和尽可能多地赚取暴利。普通购房者是买了房的怕房价跌，没买房的怕房价涨，希望房价平稳横盘。纯粹投机者的算盘是房价急速大涨，赚取短期暴利后离场。还有一部分这部分人会是出于对通胀的担心和房价持续上涨的预期进行保值增值投资，他们可能就是最后的接盘者。
在调控的博弈中，银行资金是开发商和投机者的软肋，开发商不买地是地方政府的软肋。开发商和投机者都会设法将风险尽可能转嫁给银行。国有银行由于有中央政府作后盾，坏账呆账最后会有中央政府和广大老百姓买单，因此只会考虑自己的短期暴利和中央政策，风险不会是他们主动考虑的首要问题。
中央政府在调控中可以把房地产拉动相关行业需求和就业的作用舍弃，从十大振兴规划中没有房地产业就可以证明。但是随着中国在投资拉动型的经济增长模式中越陷越深，随着地方公务员队伍的有增无减，随着地方公务员工资待遇水平逐年提高的要求，通过房地产市场卖地筹措地方财政资金的功能却很难舍弃，具体的政策制定过程中各职能部门还会受到开发商背后利益集团的影响，这也是中央调控政策往往留有很大的余地，各职能部门主官甘冒舆论骂名和执行中摇摆不定的真实原因。除非找到能替代土地财政的其它财政来源，或者通过彻底的机构改革终结土地财政，政府托房价是无可避免的。
4 房价走势
在有投机资金参与的博弈中，希望房价横盘是天真的。房价调控的走向决定房价走势，房价调控的走向大致有三种可能性，以下一一列出：
第一种可能：中央和地方财政收入均有大幅增长，地方财政完全摆脱土地财政的依赖，房地产回归民生属性，政府加大保障房落实力度，失去了地方政府托市，没有购买力支撑的商品房房价会回归正常。
第二种可能：中央看到房地产的疯狂会影响到社会安定和经济安全，中央要求地方政府进行小政府大社会的机构改革，削减行政权利、削减办公费用、裁剪公务员，以此减少地方财政支出，使地方财政摆脱对土地财政的依赖，房地产回归民生属性，政府将会加大保障房落实力度，失去了地方政府托市，没有购买力支撑的商品房房价也会回归正常。
第三种可能：维持现有土地财政模式不变，当中央政府意识到房价过高影响到稳定时，就出台政策抑制房价（注意是抑制不是打压），房价出现惯性下调，房地产和土地市场降温；当土地财政收入受大较大影响时，地方出台或强化支持鼓励房地产的政策，同时中央也默认抑制房价的政策不再被执行，房价再次进入上涨通道，疯狂上涨；如此反复，直到购房居民的储蓄被榨尽，合居家之力不能承受房贷还款之重时，所谓的刚性需求基本耗尽，市场中以投机炒作为主，市场最后走向崩溃。
在经济危机下不可能实现财政收入的正常增长，而全球经济形势很难短期逆转，财政部刚开始尝试在黑龙江等边远省区试点发行省级债券，计划到2012年推开，也是远水不救近火，因此第一种可能性近年出现的概率极小，基本可以排除了；第二种可能性政府也正在努力尝试，比如深圳的两级政府试点，另外也有省份正在进行省直管县财政的试点，但是其阻力不小，地方政府庞大的公务员队伍、房地产商及背后的既得利益集团都是阻力，地方对此必然会消极对待，如果权力核心意见不能100%一致，如果中央政府不能派遣大批大公无私的“铁面青天”能员到地方雷厉风行地推动，何时成型和能否成功不得而知。综上，如果政局稳定，土地财政最早有可能在2012年被放弃，就现阶段而言，第三种是最可能的情况，政府如果通过全面通胀来抵消房价上涨，可以延缓和避免房价崩盘，但政府担心全面通胀会引发粮食安全和对出口造成致命打击，不得不强行抑制物价。
分析本轮房价上涨，表面上的原因是银行的天量信贷推起来的，其涉及到的利益方包括了开发商、投机者、自主的消费者和银行，其实隐藏在背后真正的推手就是地方政府，由于次贷危机造成中央和地方财政收入连续下降，同时为了配合中央4万亿经济刺激计划筹措地方投入所需的资金，力促房地产市场回暖进而土地市场升温成为各地不约而同地选择。
我的推断是本轮房价将一直涨到超越居民承受极限，崩盘发生。以一个一线城市月税后收入为1.2万元的年轻家庭为例，将假设条件定为在城区购房，买房后啃老，其吃穿用和其子女的教育生活费用也由老人承担的极端情况，再考虑开车的费用2000元后，其所能承担的房屋30年8成贷款还款额应为8000元左右，折算为房屋总价约为200万，所以我将200万视为本次一线房价走向崩溃的底线。北京四五环间新盘房价目前在20000/平米左右,如果按6%的月涨幅计算，将在4个月左右赶走自住购买者。五环以远目前在8000/平米，可在7个月左右赶走自住购买者，如果涨幅增大来得还要快。然后房地产市场进入纯粹投机时代，就像股市一样投机者之间相互搏杀，一旦信贷阀门收紧，房价即会被最后一根稻草压垮。一切都该结束了,半年之后应该能见分晓。
房价变成了一场豪赌，市场崩溃后将从此一蹶不振，投机者抛盘造成二级市场价格雪崩，其造成的恐慌将使真正的消费者不敢进场，进而传递到一级市场。按有些朋友推算，这样严重的泡沫回落幅度理论上应为62%，(就像股市从6124点跌到1664点，油价从147美元跌到33美元)。随着房价探底，人们消费心态逐渐成熟，加上已经来临的中国人口年龄结构的急剧变化，5年后，婚房需求的下降是必然，房地产决不会再有辉煌。
附录：
历年财政收入和支出
近3年财政收入和支出 (单位:亿元 摘自财政部报告,由于系统原因只保留整数)
年份
全国财政收入
全国财政支出
中央财政总收入
中央财政总支出
中央财政赤字
2006年
38730（扣除出口退税历史陈欠613亿元后）
40213
21232
23482
2749
2007年
51321
49781
28611
29579
968
2008年
61330
62592
33626
36334
2708
各地区财政收入和财政支出统计
摘编自《中国发展报告2004》2003年12月31日采集
地区
财政收入
财政支出
2001年
2002年
2003年
2001年
2002年
2003年
地方总计
7803.3
8515.0
9850.0
13134.6
15281.5
17229.8
北京
454.2
534.0
592.5
559.1
628.3
734.8
天津
163.6
171.8
204.5
234.7
265.2
312.1
河北
283.5
302.3
335.8
514.2
576.6
646.7
山西
132.8
150.8
186.1
289.5
334.3
415.7
内蒙古
99.4
112.9
138.7
319.3
393.6
447.3
辽宁
370.4
399.7
447.0
635.4
690.9
784.4
吉林
121.1
131.5
154.0
326.4
362.6
409.2
黑龙江
213.6
231.9
248.9
478.3
531.9
564.9
上海
609.5
709.0
886.2
708.1
862.4
1088.4
江苏
572.1
643.7
798.1
729.6
860.3
1047.7
浙江
500.7
566.9
706.6
597.3
749.9
896.8
安徽
192.2
200.2
220.7
403.8
456.9
507.4
福建
274.3
272.9
304.7
373.2
397.6
452.2
江西
132.0
140.5
168.2
283.7
341.4
382.1
山东
573.2
610.2
713.8
753.8
860.6
1010.6
河南
267.7
296.7
338.1
508.6
629.2
716.6
湖北
231.9
243.4
259.8
484.4
511.4
540.4
湖南
205.4
231.1
268.6
431.7
533.0
573.7
广东
1160.5
1201.6
1315.5
132.1
1521.1
1695.6
广西
178.7
186.7
203.7
351.6
419.9
443.7
海南
43.8
46.2
51.3
78.9
92.3
105.4
重庆
106.1
126.1
161.6
237.5
305.9
341.6
四川
271.1
291.9
336.6
594.1
701.6
732.3
贵州
99.7
108.3
124.6
275.2
316.7
332.4
云南
191.3
206.8
229.0
496.4
526.9
587.3
西藏
6.1
7.3
8.1
104.6
137.8
145.9
陕西
135.8
150.3
177.3
350.1
404.9
418.2
甘肃
69.9
76.2
87.7
235.5
274.0
300.0
青海
19.8
21.1
24.0
101.3
118.7
122.0
宁夏
27.6
26.5
30.0
93.6
114.6
105.8
新疆
95.1
116.5
128.2
263.3
361.2
368.5
注：单位：亿元