地方融资平台债务与房价走势

地方融资平台债务与房价走势

温克坚

有关政府机构正在试图勾勒出地方政府融资平台负债的基本面貌。银监会主席刘明康在7月20日的第三次经济金融形势通报会上披露，截至6月末的地方融资平台贷款余额已达7.66万亿元，其中存在严重偿还风险的贷款占23%。这意味着融资平台贷款的风险敞口约在1.5万亿元。而同期银监会公布的整个银行业的拨备约在1.3万亿元。 官方信息的基调似乎是地方融资平台存在问题，但是金融机构已经对贷款进行解包还原，科学分类，有效应对，在加上各级政府的重视，总体上地方融资平台不存在什么大问题。

官方的这种淡定背后还是掩盖了一些关键的信息。首先，地方融资平台贷款的风险敞口只是整个金融体系中风险的一部分。大部分国资委下属的国有企业，其实就是中央级别的融资平台，基于同样的公司治理体制，中央级的融资平台的资产也必定包含着极大的风险。2008年以来，金融机构的激进贷款必将在未来三五年内形成巨大坏账。多种风险的叠加之下，目前银行业的坏账拨备将是杯水车薪。

其次，如何界定地方融资平台主体其实存在分歧，建投公司，城投公司，开发公司，重要工程项目主体只是地方融资平台的主力，但是却不是全部。由于地方政府对经济行为的深度介入，成立了数目繁多的经济组织，理论上，地方政府都应该对这些机构的债务负担连带责任， 但是其中很多机构的债务是隐性的，并没有纳入到这次地方债务的申报范围。此外，为了应对上级核查，很多地方政府对所属经济机构进行重组，装饰报表，很多表外债务没有反应进来。 因此确定的是，地方债务的真实规模会比银监会通报的数据大很多，这自然会影响到地方融资平台的资产质量，增加金融机构信贷的风险。

再次，银监会的数据并没有透露存在严重偿还风险的贷款的地区分布和它们在不同金融机构的分布。事实上，无论是地方政府行为，还是他们所掌控的资产，都存在着严重的地区差异。根据以前报道出来的消息，一些中西部地区的地方政府融资平台的负债率已经超过300%，而一些金融机构，尤其是一些地方政府所属的金融机构，比如城市商业银行，更容易被地方政府左右，信贷风格更加不审慎，自然会让它们更深的卷入风险。对于这种地区和机构之间的差异性，如果主管机构对它们“一视同仁”，利用财政资源对坏账风险进行埋单，那会导致巨大的道德风险，鼓励更多坏账的出现。但是需要谨记的是，金融系统是一个联动性非常强的系统，区域和不同机构之间的风险可能交叉感染，从而危及整个金融体系。

当然，最重要的问题是对高达1.5万亿的风险敞口，如何归因，如何问责？作恶者如何得到必要的惩罚？在目前体制下，大部分银行都已经上市，对于这些融资平台贷款的风险敞口，在技术上不应该像以前计划体制下，简单的把坏账剥离，划转给国家另外成立的资产管理公司。 显然，处置这个问题已经超出了银监会的权威和权力，虽然表面上司法机关可以按照法律规定，承担起厘清责任，惩戒恶行的角色，但是实际上这个问题的处置更多的是中央和地方在桌子底下的踢腿， 这种角力会影响到公共政策的执行，而目前看来，最重要的后果就是在房地产政策上的扭曲和分裂。

由于房地产价格走势牵涉到目前炙热的公众情绪，因此本文拟展开分析下地方融资平台负债和房价的关系。未来一段时间内，房价走势如何？这无疑是一个众说纷纭的话题。坦率的说，在当前错综复杂的政策角力下，任何言之凿凿的论断都是可疑的，房地产市场像是一锅越烧越焦的坚硬稀粥，除了它本应有的面貌之外，它什么都像。

政治高层，民意，开发商和地方政府目前是房价走势的几个关键变量。

8月13日,李克强就房地产市场调控做最新表态，他强调要继续贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施,坚决抑制投机炒作等不合理需求,促进房地产市场平稳健康发展。问题是房地产市场平稳健康发展是一个没有共识的政治姿态，它可以根据需要被任意拉升。但是通常公众会把这种姿态解读为高层不希望房价再大幅度上涨，房价不应该成为激怒民意的发酵剂。 到目前为止，高层除了经常性的推出调控措施外，就是经常性的重复这些基调。

而大部分民意虽然希望房价下调，但是民意的软肋是，它始终是一种发散性的存在，聚集不了力量。这个群体虽然数量众多，但是缺乏集体行动能力是他们最大的软肋，除了散乱在网络和媒体上的愤懑的呼吁外，他们无法通过集体行动施加政治压力，改变政治议程，甚至也无法采取集体行动和开发商对抗。因此，消费者这一股最重要的力量，在房地产市场中，却成为了最无奈的一股力量，只能对着不断上涨的房价兴叹。

唯有开放商的逻辑是比较清晰和连贯的，房价保持上涨趋势，符合他们的利益。并且他们的争辩，也基本符合市场经济的逻辑， 这其中，任志强的声音就很有代表性，他了解中国房地产市场的真相和目前政策的症结，因此声音虽然刺耳，但是却已经获得了越来越多的尊重。 从货币投放速度， 房地产投资进度等因素来看，房价将报复性反弹的说法并非没有道理。

不过，在房地产市场中，地方政府其实才是真正的闷声发大财的主。 长期以来，土地出让收入和房地产行业相关的税收收入占据了地方财政的半壁江山。位了应对金融危机导致的经济衰退，在中央政府默许和鼓励下， 地方政府大肆融资和投资，一手造就了地方融资平台债务这颗定时炸弹。 如今，为了拆解这颗定时炸弹，逃避惩罚，同时为了保证GDP增长率，地方政府需要通过不断的卖地来维持或增加财政收入，来充实地方融资平台的资产。事实上，从大部分地方融资平台还款安排来看，很多是以土地资产作为抵押贷款的，其债务清偿取决于土地价值。

但是根据国土资源部公布的住宅用地供应计划显示,2010年全国住宅用地供应同比增加约140%，但是在不断推出的房地产调控措施的阴影下，市场开始快速冷冻。据中国指数研究院数据信息中心监测显示,2010年上半年,全国103个城市累计供应住宅用地20335.8万平方米,仅完成了全年计划的11%。，截至6月份,北京仅完成2010全年度土地供应计划中住宅供地量的16.4%，广州完成计划的6%，上海完成了计划的38%,深圳完成了计划的14%。从这些有代表性的城市的土地出让状况，可以看出土地市场是如何萧条， 地方政府的财政压力前所未有。

在当下的政治架构下，地方政府拥有的能量远非民意和开发商能相提并论。既然经验告诉他们，只有房价不断上涨的预期的存在，才能有效激活房地产成交，才能快速消化土地市场，才能缓解财政压力，因此想方设法托市，维系房价上涨趋势，才是他们真正的关注焦点，因此对政治高层要求的强化保障性住房建设阳奉阴违，对个别降价的开发商进行惩罚，等等措施不一而足。要准确的描述地方政府对房地产市场的操控超出了本文的需要，但是结论是简单的，那就是因为地方财政收入的原因，因为地方融资平台负债的需要，地方政府有意无意的合谋，维持了房价上涨的趋势，消解了中央调控房地产的政策努力。当然，房价上涨趋势本身可能倒逼高层出台更激烈的打压政策，从而使得局势更为迷离。而地方政府不断推出土地的意图，长期下去，也必然意味着供应增加，形成价格下行压力。

虽然可以粗略的概括出目前影响房地产价格的几个关键力量，以及各种力量之间的博弈模式，不过在中短期之内，还是无法断言房价是涨是跌。这只是一种事实层面的分析，如何评价地方对中央政策的消解行为，需要引入更多的价值维度。

目前可以断言的是，土地市场和房价将继续扭曲，而这些很可能是为了掩盖另外一些更扭曲的经济现象----比如地方政府融资平台的负债问题。