经适房重新定位将改变房价走势

作者：时寒冰    文章来源：和讯网    点击数： 723    更新时间：2007-12-4
经适房重新定位将改变房价走势
——经适房面向中产阶级政府完全做得到（和讯特约）
时寒冰
不久前，温家宝总理在新加坡访问时提出：“经济适用房大多数是面向中产阶级的”。这意味着我国社会保障性住房所面向人群的定位正在发生巨大变化。由于国务院希望经适房与“双限商品房”（又称“双限房”）实现“无缝对接”，几易其稿的《经济适用房管理办法》再次面临修正。
目前，在廉租房所针对人群方面，已经达成共识，即主要面对低收入者。但对经济适用房的定位却存在巨大争议。一些地方力主使经济适用房也面对低收入者，并试图用所谓的“双限房”来替代经济适用房。这实际上是一些地方为了推卸自身责任耍的一个伎俩。因为假如廉租房与经济适用房都面向低收入者，等于两者的功能发生了重叠，这实际上意味着经济适用房可以少建甚至不建！由此，就在“双限房”与廉租房之间形成了一个巨大的真空地带，这个人数众多的“夹心层”仍将被推向市场，遭受房市中既得利益集团的掠夺。问题是，这部分人数众多的“夹心层”的住房问题倘若不解决，无论是从可持续发展角度还是从社会稳定角度来看，都是非常危险的。
一.绞杀经济适用房是个阴谋
许多房市中的既得利益者及其代言人猛烈抨击经济适用房，一再要求取消它，为什么？因为经济适用房对商品房具有替代作用。尽管经济适用房是有限产权，但它毕竟是有产权的房屋，它能对商品房产生替代性，也因此能对商品房的价格走势构成直接影响。研究表明，经济适用房的供应每增加5%，就会迫使房价下降3%-4%。经济适用房的功能既是廉租房不能替代的，也是“双限房”所不能替代的。也正因为这一点，经济适用房一直遭到地产界的抨击。他们试图把经济适用房绞杀掉，彻底消灭这个威胁，以更容易推高房价，维持自己的暴利。
颇具有讽刺意味的是，抨击经济适用房的理由竟然都是经济适用房大部分落入了富人手中。且不说这种贼喊捉贼的伎俩是多么荒唐可笑，但就问题本身而言，这些问题属于政府分配不公的问题还是经济适用房本身的缺陷？是可以通过制度修正的问题还是根本就无法解决的问题？
房市中的既得利益集团一直在拼命缩小经济适用房的针对对象。今年8月份召开的全国住房工作会议，将经济适用房所对应人群调整为“低收入者”，而将“双限商品房”确立为解决中等收入者住房问题路径。这种做法何等阴险！它其实在变相推卸政府责任，此精神甫一出台，一些地方政府心领神会，旋即对经济适用房购买标准进行调整。在北京，3人户家庭年收入须低于45300元，方能符合购买经济适用房购买的标准，相对于此前6万元的标准，新标准将门槛大大提高，大量原本可以购买经济适用房的人群被排除在外。
同时，以“双限房”替代经济适用房也是既得利益者玩的一个阴谋。今年4月24日，我在供职的《上海证券报》发表了题为《限价房四大硬伤为房产调控雪上加霜》的文章，指出：
“限价房”的供应看似在构建所谓的“以商品房、限价房、经济适用房和廉租房四个层面为主体的住房供应体系”，实际上使处于高价位的商品房的地位得到了强化，而使经济适用房和廉租房的地位受到削弱，这其实是在变相抹杀住房中所包含的公益性特点，弱化乃至规避政府在社会保障方面应当承担的责任。最简单的一个道理是，经济适用房用地是由政府划拨的，政府不能从出地出让中牟利，相关税费收入亦大幅减少，开发商的利润也被限定在3%，而“限价房”却能让政府和开发商继续牟利，并且是披着所谓社会保障的外衣牟利——“限价房”的社会保障体现在何处？如果有关部门真的为房价调控着想，真的为广大中低收入者着想，就应该在落实廉租房和经济适用房方面下功夫，而不是弄出华而不实的“限价房”这种怪胎，为正受到重重阻力和羁绊的房市调控政策雪上加霜。
二.经适房原本就面向中产阶级
当温家宝总理提出“经济适用房大多数是面向中产阶级的”观点时，地产界受到巨大震动。实际上，温总理的观点乃是经济适用房政策定位的理性回归。
经济适用房原本就是面对中产阶级的，只是后来被有关部门通过“狸猫换太子”的把戏给篡改了。1998年，我国发布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（简称23号文），明确提出“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”，按照23号文制定的住房供应体系，城市80%以上的家庭是由政府向他们供应经济适用房，而不是开发商建造的商品房。开发商建造的商品房只占大约10%。也因此，当时的房价波动很小。
23号文的总体思想与西方国家一样，强调了住房的公共产品特性，也强调了政府的责任。如果依照这一思路走下去，我国房价绝不会到如今近乎失控的地步。但是，2003年8月12日，由建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称18号文），把经济适用房由“住房供应主体”悄悄换成了“具有保障性质的政策性商品住房”，同时，把房地产业定性为“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展”的“国民经济的支柱产业”。从此，住房供应基本落入了开发商手中。房地产商们闻听18号文内容后欣喜若狂、弹冠相庆。地产大鳄潘石屹闻听激动地说：“都是利好消息，只要读懂了这个通知，房地产开发商都会很高兴的。”
正是从18号文起，住房的公共产品特性被削弱，房价开始飞速上涨，开发商凭借对房地产市场商品房开发和建房土地使用权的双重垄断，迅速成为一个暴富的群体。地产商的兴高采烈与此后民众巨大的住房压力形成了鲜明对比。
为什么把经济适用房的供应对象改变，就能够产生如此大的影响？就能使那么多的人被掠夺感？关键在于，18号文改变了我国房地产市场的供应结构和需求结构。在23号文中，需要商品房的人群只占10%，而在18号文篡改经济适用房的定位之后，将有高达90%的人群需要通过商品房来解决居住问题！把如此庞大的人群推向市场、推向少数既得利益集团控制的市场，房价焉能不涨？！
不难看出，在我国有关房市的决策过程中，一些既得利益集团通过各种途径影响乃至操纵腐败的官员以及有关部门，左右了相关政策。
所幸的是，中央领导人从近年来房地产市场越来越严重的问题中，识破了既得利益集团的阴谋，决策层本着国家长治久安考虑，从民众的福祉角度出发，为建设和谐社会，重新为社会保障性住房定位，使住房这一民生问题摆脱掉少数既得利益集团的魔爪。如果社会保障性住房让绝大部分民众受益，则人民幸甚、国家幸甚！
三.政府完全可以做得到
既得利益集团的写手及其御用文人、二奶专家、不良学者等，强烈反对经济适用房面向中产阶层，他们的理由是，国家财力有限，如果针对的范围太大，只能是画饼充饥，政府根本做不到。
我要指出的是，这是赤裸裸的谎言，经济适用房面向人群众多的中产阶级，政府不仅完全能够做得到，而且，能够做得非常好。
在我国目前的商品房成本构成中，建筑成本其实很小，绝大部分成本由三块组成：一是土地出让金。二是名目繁多的税费。三是由权钱交易导致的腐败成本。而根据国家规定，经济适用房的建设用地采取行政划拨方式供应；免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金；经济适用住房项目外基础设施建设费用由政府负担……也就是说，只要政府根据规定划拨土地、免征相关税费、做好住房项目外基础设施建设，购买经济适用房的老百姓只需要承担房屋的建筑成本即可。
而建筑成本其实是非常低的。今年全国两会期间，全国政协委员、博士生导师王长德指出：“一般地区，商品房每平方米的建筑造价不会超过1000元人民币。”笔者咨询了相关地产界人士（包括房地产商），他们对这一数据并无太大异议。一位房地产商曾告诉我，由于全国的建筑材料价格相差不大，房屋的建筑成本各地相差也不会太大，每平方米1300元建筑成本的商品房已经是相当不错的房屋了。而这样的房屋开发商要卖到一平方米八、九千甚至几万元。
即使以1300元的标准计算，一套60平方米的住房也还不到8万元，一般的中产阶层是完全可以承担得起的，根本不需要政府承担什么额外的财力！政府只要不从经济适用房中获利即可轻松做到！经济适用房面向中产阶级有何不妥？
因此，所谓经济适用房针对人群面过大政府做不到的说法，根本就是一个谎言，其意在欺骗决策层，使决策层相信这些骗子的谎言，缩小经济适用房针对的人群，留下来的“夹心层”人群自然继续沦为开发商等强势集团掠夺的对象。
必须认识到，住房问题是政府不容推卸的责任。世界上没有一个国家敢从民众的居住问题中赚取巨额利润，已经出台住房法的国家，几乎都强调政府对住房问题负有不可推卸的责任。把住房问题完全交给市场去解决，导致民众遭受掠夺本身就是政府的失职。持续下去，很容易给社会的稳定埋下隐患。
由于能够轻易从房地产领域获取暴利，一些地方政府不务正业，把房地产业视为摇钱树，而对民众的住房压力和由此承受的痛苦漠然置之，这成为导致一些地方政府信誉度降低的一个重要原因。而且，许多产业都在围绕着房地产业展开，也给我国的经济发展带来了不良后果。我国的固定资产投资增长，很大程度上以房地产投资为龙头的。这成为导致我国经济过热的根源之一，而房价快速上涨则成为引发通货膨胀的一个重要因素。
要解决这些问题，就必须让房地产业实现理性回归：从盈利性向公益性回归、从掠夺性向民生回归、从伤民到益民回归。一旦做到这一点，民众将能摆脱掉一个沉重的枷锁，长期制约我国经济发展的内需不畅问题将迎刃而解，民众将能以更大的热忱投入自身工作，他们的奉献精神和爱心将重新被激发出来，自然，他们也将更爱这个国家。这对政府而言，是何等功德无量的选择啊！
完稿于2007年12月4日凌晨两点