成都新行政中心处置悬疑

成都新行政中心处置悬疑

在11月成都低迷的楼市行情下，民生银行以3.6亿元买下新行政中心面积约3.6万平方米的一栋楼，约1万元/平方米的成交价格可谓不菲。

五个月前，成都市政府高调宣布：将对耗资巨大、投入使用仅三个月的新行政中心办公楼进行处置变现，以换取灾后重建资金。一时舆论众说纷纭。
　　进入2008年11月，求售已久的成都新行政中心办公楼终于迎来第一单。中国民生银行股份有限公司（上海交易所代码：600016，下称民生银行）董事会正式通过决议，将以3.6071亿元的价格，购买成都市新行政中心的6号楼，作为其成都分行新的营业办公大楼。
　　不过，《财经》记者证实，至少在12月17日前，民生银行尚未与成都市政府就买楼事宜正式签约。
　　同期亦有传闻称，国家开发银行、中信银行、招商银行以及成都银行，都将成为新行政中心其他楼群的买主。但上述银行高管层均对《财经》记者否认了在成都新行政中心购买办公楼的可能性。
　　迄今为止，这一组规模恢弘的莲花形建筑群，依然不无尴尬地矗立在偏远的成都南郊“等待处置”。萦绕其上，有太多悬疑，从立项建设到处置变现，对缺乏监督的政府行为追问声犹未了，又面临着如何在惨淡景况下寻找买家的市场难题。

新行政中心“前世”
　　成都市新的行政办公中心（下称新行政中心）又名“新益州城市广场”，是该市新的标志性建筑，位于该市南郊的天府大道966号，离目前市政府所在地天府广场往南约7.8公里。 
　　新行政中心占地255亩左右，建筑面积约37万平方米，共有六栋形似北京奥运会主体育场——“鸟巢”状的办公楼呈莲花瓣状放射排列，中间则是一栋类似国家大剧院“巨蛋”的椭圆形办公楼。整体建筑气势磅礴、蔚为壮观。其设计者正是“巨蛋”的设计师保罗·安德鲁。
　　据建设单位成都市兴南投资有限公司（下称兴南公司，后并入成都市兴城投资有限公司）此前发出的招标公告显示，新行政中心投资额约为12亿元。若加上土地价值，保守估计总价则在25亿元以上。
　　《财经》记者了解到，成都市修建新行政中心的计划，是其“城市向东、向南发展”既定战略的一部分，由来已久。
　　早在1999年6月22日，国务院在关于“成都市城市总体规划”的批复中提及，要优化成都中心城区的产业结构和用地布局，“采取有效措施，控制中心城北部和西部的开发，引导城市向东部、南部发展”。这一总体规划的第九节同时提到：“市政府第一办公区和第二办公区宜迁往城市新区”，但“省、市委机关办公区均在原址改造”。
　　2003年，为配合“向东、向南发展”计划的实施，成都市组建了成都市兴南投资有限公司和成都市兴东投资有限公司，作为其城市新区基础设施建设项目的投融资主体。同年，兴南公司发出新行政中心建设的招标公告。该建设项目于2004年正式启动，2007年年底建成。
　　但有成都市规划系统人士向《财经》记者透露，成都市新行政中心在交付使用前的所有招标建设，包括向本级的成都市发展计划委员会立项报批中，一直是冠以“成都市南部副中心科技创业中心”的名义，其周边的地块，也统称为“科创中心地块”。
　　该人士解释说，之所以要披着“科创中心”这件“马甲”，是考虑到，若直接以政府行政中心的名义立项可能带来非议和不便，“毕竟它的规模和投资非常庞大”。
　　负责这一工程建设管理的四川西南工程项目管理咨询公司的办公室也向《财经》记者确认，成都市南部副中心科技创业中心就是现在的新行政中心。
　　曾在2003年至2007年担任第十四届成都市人大代表职务的作家冉云飞则对《财经》记者抱怨，无论是“科创中心”的事项，还是新行政中心的事项，成都市政府从未向市人大代表通报过，“更遑论什么审议和表决。十几亿元的工程，我们人大代表完全不知情。”
　　不过，城市政治中心南迁的“号召”，加上规划中的地铁建设，也有力带动了原属偏远地带的城南房地产。自2004年以来，成都城南楼市呈现井喷发展的态势，“地王”屡屡在此出现。
　　有案可查的是：2004年，和记黄埔（香港交易所代码：00013）拿下成都城南1036亩土地，其时每亩价格仅206万元，已称当时的“南地王”。至2006年4月，协慧国际有限公司以640万元/亩的价格拍走城南的“123地块”，土地价格已经涨了3倍；同年9月29日，华润置地（香港交易所代码：01109）以445万元/亩取得南部新区60亩用地，中海兴业也以420万元/亩取得110亩土地；至2007年7月，合景泰富（香港交易所代码：01813）在南部新区仁和片区，拿下的28号地块，成交价已达到了每亩1265万元。
　　自2006年起，在新行政中心左近，名为“南苑”“东苑”的公务员小区也在抓紧施工建设。其中的“南苑”将提供给成都市局级以上干部，被称为“局长楼”；“东苑”将提供给副处级以下干部居住，被称为“处长楼”。
　　一位2006年通过摇号方式获得“处长楼”购买权的人士告诉《财经》记者，他购买了一套“东苑处长楼”住房，面积140多平方米，价格是3600元/平方米——这一价格只相当于周边商品房价最高点时的一半，即使是目前楼市低迷，也要比市场价低不少。

突如其来的处置决定
　　从2008年3月开始，成都市级政府部门开始陆续搬入新行政中心，并计划将绝大部分政府部门及市委、市人大、市政协全部搬入其中。至5月12日汶川大地震前，已有60多个散落市级机关入驻其中。不过，整个搬家过程相当低调，未举行公开仪式及对外通报。
　　孰料入驻未及三个月，7月15日，成都市第十一届市委会第五次全体会议上，四川省委常委、成都市委书记李春城宣布，要对刚刚启用的新行政中心进行“拍卖”。
　　7月16日上午，成都市召开处级以上干部大会，宣布该项决定。几个小时后，成都市又举行新闻发布会，由市委宣传部部长何华章向传媒通报相关情况。
　　何华章称，成都市委、市政府经慎重研究，决定已南迁市级机关妥善安置，未迁单位暂停南迁，已建成的新行政中心按南部新区产业发展定位妥善处置变现，处置变现所得收入全部用于受灾群众安置和灾后重建；同时，“继续保持南部新区新行政中心的地位不变，逐步创造条件择时安排机关整体南迁”。
　　对于具体处置变现的方式、时限，以及以后会不会修建其他新的行政办公楼，当时的新闻发布会及回答记者问环节，对此均语焉不详。
　　《财经》记者事后获悉，成都市确定由常务副市长孙平牵头负责新行政中心处置变现事宜。对于具体的处置方式，市委书记李春城的秘书、成都市委办公厅干部唐崇敏只向《财经》记者表示：“不是拍卖。”
　　突如其来的处置决定，很可能并不尽是出于灾后重建的筹资考虑。据《财经》记者调查，成都市此举还包含其“迁移政府驻地未经国务院审批”的难言之隐，而新行政中心本身则因建筑过于“豪华”“宏大”，饱受民间物议和来自上级的批评。
　　据《国务院关于行政区划管理的规定》第四条规定，县及县级以上人民政府驻地的迁移，必须报经国务院审批。其具体程序是：“由自治州、地级市人民政府和地区（盟）行政公署制定变更方案，报请所在的省、自治区人民政府，经省、自治区人民政府同意后上报国务院，国务院批转民政部审核并征求有关部门意见后，报请国务院审批。”
　　但成都市政府一直没有进行其政府驻地迁移的报批工作。《财经》记者查阅自2004年以来国家民政部区划地名司对区划调整（含政府驻地搬迁）的专项公告，亦无成都市政府搬迁的相关内容。
　　同时，对变卖新行政中心以筹措救灾重建资金的做法是否经济和科学，也存在着不同的声音。据悉，政府来回搬迁的成本花费亦已不菲。承担为政府部门搬家任务的成都蚂蚁物流有限公司高层向《财经》记者透露，部分政府部门来回搬两趟，“就花了百来万元”。
　　更大的损失则来自地价，处置变现消息宣布后，成都城南的地价应声而落。
　　7月22日——也就是处置消息宣布一周后，成都市拍卖新行政中心旁一块34.9亩的土地（“科创中心J号地块”），以400万元/亩的起拍价成交。而6月，同一地段，同样属于40年商业用途的土地（“科创中心K号地块”，42.9亩），拍出的价格是522万元/亩。
　　由于土地转让金要全额进入地方财政，有房地产界人士分析，单此一个地块，成都市的财政净损失就高达4亿多元。若再计入周边成千上万亩待拍卖土地的预期损失，损失很可能远高于变卖25亿元的行政中心。
　　
民生银行入局
　　7月16日宣布处置变现后，成都市一直未再对此事通报任何官方消息。成都本埠的媒体人士也感慨：“这是个‘禁区’，碰都不能碰，包括拍照片。”
　　9月，一位与新希望集团董事长刘永好有生意往来的人士曾向《财经》记者透露，刘永好有意“援手”成都市，买下这一新行政中心。在台前执行这桩收购的机构，将是新希望集团或民生银行。
　　不久，又有知情人士告诉《财经》记者，新行政中心的意向买主是民生银行等几家金融机构，“这段时间，孙平副市长频频邀约成都的几家金融机构领导，就是为了把楼卖掉。”
　　该人士透露，成都市希望说服人行、银监等部门，将新行政中心打造为成都市新金融中心，“但这些机构本身都有自己的办公楼，而且新行政中心距离市中心偏远，并不合适金融机构开展日常业务。”
　　记者向民生银行副行长、董秘毛晓峰，以及民生银行最大的股东代表——新希望集团副总裁、新希望投资有限公司总经理、民生银行董事王航等人就此事求证，未获证实。
　　然而，11月3日，民生银行在北京召开董事会，审议通过了成都分行购置分行办公楼的议案。该议案提到，“由于成都分行原办公环境和办公面积不适应业务发展的需要”，要购置位于成都天府大道西侧成都新行政中心6号楼，面积3.6万平方米，作为分行营业办公大楼，整体购买价格为3.6071亿元。包括王航在内的17位董事会成员投下了赞成票，通过了这一议案。
　　在10月底的民生银行第四届董事会第21次会议上，对其福州分行购置位于福州市中心湖东路独栋大楼作为分行营业办公大楼一事进行表决时，王航曾投下了惟一的反对票；反对的理由是“应加强资本约束，当前形势下尤其要加强”。而福州分行的这座办公楼整体购买价格只有9782万元（不含税费及装修费）。
　　几天之后，面对3.6亿元购买成都分行的办公楼时，王航却投下了赞成票。
　　不过，民生银行此次购买成都新行政中心6号楼的决议，也遭到了另一位董事王玉贵的反对。他的理由是，“成都分行已有13000平方米的办公楼，并未闻有面积不足之说，再购入36000平方米新楼，似不妥。”
　　《财经》记者获知，民生银行成都分行在2008年2月26日才乔迁新址。成都分行新的办公楼位于成都市中心最繁华地段之一的汇日央扩国际广场，是“目前成都最高档的超甲级写字楼”。汇日央扩国际广场管理部门向《财经》记者确认，民生银行成都分行是以购买的方式，一口气拿下了其中六层办公楼。
　　招标公告还显示，民生银行成都分行为这新址花费的装修费就高达1600万元。按成都市投资促进委员会给出的专业评估，汇日央扩楼面均价是每平方米1.3万元。以此计算，连带装修款，民生银行要为此支付2亿元左右的资金。
　　2月26日乔迁仪式上，后来负责处置新行政中心事项的成都市委常委、常务副市长孙平也出席庆典，并代表成都市政府致辞。
　　　　
市级部门何去何从
　　在11月成都低迷的楼市行情下，民生银行以3.6亿元买下新行政中心面积约3.6万平方米的一栋楼，约1万元/平方米的成交价格可谓不菲。迄今为止，成都新行政中心周边商品房均价跌已至6000元/平方米左右，写字楼的价格也在8000元/平方米左右；商业配套、人流量都尚未发展起来。在建的从市中心通往此处的地铁，也要在2010年底才能开通。
　　从多个角度看，民生银行的这一投资可谓“离奇”。知情者分析，刘永好作为“幕后推手”的可能性较大；民生银行在此项交易背后，或许跟新希望集团和成都市另有协议。
　　记者试图就此求证时，民生银行成都分行行长熊津成只是以“我不清楚”作答。而据记者了解，成都市常务副市长孙平多次就此事和熊津成洽谈，而熊为了说服民生银行董事会，曾数次飞赴北京。
　　民生银行确定买楼的消息公布后，成都政界、房地产界及金融界，又传出国家开发银行、中信银行、招商银行以及成都银行都将成为或已成为新的买主的消息。
　　12月1日至3日，《财经》记者逐一向招商银行成都分行行长王立新、中信银行成都分行行长邱泉、国家开发银行四川省分行副行长于唯多和成都银行副行长徐亚文求证，对方均对此明确否认。
　　不过，王立新等人也向《财经》记者确认，成都市的确曾就出售新行政中心的事项与他们接触，但双方并没有达成协议。行长们肯定地表示，“目前明确买的只有民生银行一家。”
　　一位成都市委的官员私下则向《财经》记者诉苦：“楼造价太高，在如今的经济大环境下，确实比较难卖。”
　　同时，一位民生银行成都分行的高管向《财经》记者透露，至少迟至12月17日，民生银行还未与成都市正式签约，“总行也还没有任何正式文件给我们。”
　　成都市早已对原有政府第二办公区原址进行了处置，作为其投资10亿元的天府大剧院选址。时至今日，已搬入新行政中心办公的卫生局、科技局、农委，以及原本租房办公或新成立的部门，如商务局、投资促进委员会等，仍然留在“鸟巢”里，集中在4号、5号、6号三栋大楼里办公。在民生银行将购买的6号楼里，机关事务管理局、中共成都市纪委等部门也还未有搬迁。
　　12月初，《财经》记者途经原成都市第二办公区门前发现，原本紧锁大门的第二办公区，挂出了政协成都市委员会的牌子。成都市政协秘书长沈有春向《财经》记者确认，他们11月底搬离了位于斌升街9号的政协大院，搬进了这个原本规划用作天府大剧院或成都博物馆建设所用的第二办公区。
　　“是的，现在不管是天府大剧院还是成都博物馆，建设的时间、地址，都无法确定了。”成都市文化局副局长汪邦军则在接受《财经》记者采访时坦承。
　　这些“无家可归”的市级部门何去何从？成都市怎样“继续保持南部新区新行政中心的地位不变”？又如何“逐步创造条件择时安排机关整体南迁”？
　　知情人士告诉《财经》记者，成都市的解决方案是：由市国资委下属的成都市兴城投资公司抓紧修建新行政中心旁边的两栋大楼——“南楼”和“北楼”，共计13.6万平方米，2009年6月底完工后，再提供给各市级部门办公所用。
　　这一说法，得到了成都市兴城投资公司内部人士和成都市委一位干部的认可，他们同时告知，所谓“南楼”和“北楼”也就是“成都市南部副中心科技创业中心”的“项目二期”，目前刚刚完成弱电工程、装修工程等部分的招投标工作，但整个工程的投资总额不详，所有的招标公告上关于资金来源的描述也只有“招标人按市政府有关规定筹集资金”的模糊表达。
　　11月26日，《财经》记者在施工现场见到，在建中的“南楼”“北楼”已接近封顶，外表四四方方、看起来十分普通。但知情者介绍，“南楼”和“北楼”也许仍然只是过渡，因为成都市最近又在其南部新区规划出一块新的行政中心用地。
　　直到12月18日，记者从成都市规划局的规划公示中都未能查到上述规划，但熟知该片区地块情况的一位全球地产“五大行”驻蓉机构高级经理向《财经》记者证实确有此事，“的确又规划了一块地，不过位置要偏远一些，面积也没原来的大，但将来若建政府办公楼的话，还是够用的。”■