2008买不买房?看谁能撑得住 大陆楼市供求对峙

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买卖双方僵持“卖楼的比买楼的多”
为期四天的“2008年第二十三届中国上海房地产展示交易会”14日落幕，可以用“卖楼的比买楼的多”来形容次此房交会人气的低迷，而同期市场成交量也不高。
【上海】房交会人气低 开发商暗降房价
第23届中国上海房地产展示交易会将于14日收摊，但目前依然没有迎来足够的人气。而开发商普遍死咬房价、绝不打折促销，但是仔细观察可以发现，虽无“明折”，但有“暗降”。
房地产分析师蔡为民指出，现在上海楼市出现成交及推量的持续萎缩，说明在目前的楼市环境中，市民的观望依旧，究其原因就是房价还没有真正达到老百姓的期望值。
大开发商唱主角
上海《东方早报》报道，此次参展企业的数量较之以往房展会明显减少，此前3月“上海之春”房展规模约2万平方米、150家参展单位，5月房展规模约3.5万平方米、180家参展单位，而此次房展仅有40多家上海开发商亮相，展览面积明显不如前两次。但参展企业以知名大型房企为主，万科、绿地、复地、鹏欣、易居中国、新长宁等众多知名房企悉数到场。以较大展台面积打造各具特色的品牌展示馆，似乎更注重企业品牌的展示。而中小开发商的楼盘仅能在展馆边缘位置占有一席之地，大有房地产市场资源整合的味道。
此外，位于浦东的几十个楼盘集结在西馆内，以“2008浦东新区房地产展示交易会”独立展馆的形式，成为此次房展会的一大特色。香梅花园、仁恒河滨城、高桥新城等浦东名盘均参加展会，万科、绿地等开发商甚至将旗下位于浦东的楼盘单独拆分出来，在浦东展馆内再设展位。
民众对本届房展会的热情并不太高。11日展会首日，可能是由于工作日的关系，参观人数很不理想，甚至被形容为“参展者多过参观者”。之后的两天双休日，参观人数略有增加，但与前两年的房展会相比已不可同日而语”。开发商们对此似乎也在预料之中，一些参展企业带来的楼书、资料也不多，早早发完资料的销售人员聚集在展台一角聊天。
城开集团旗下的万源城年底才推出二期房源，房型图等楼书都尚未印好，销售人员坦言：“基本不可能有当场成交。我们参展也是来领行情。”
降价促销并未成风
虽然此前主办方称，此次房展上开发商会对部分楼盘推出优惠措施，如95-98折的折扣、精选特价房等，但在展会现场各品牌企业旗下楼盘依然坚守价格，折扣极少，且大多数附带一次性付款等要求。
“有折扣吗？”在每一个展台前，都有人问类似的问题。然而得到的回答绝大部分是“暂无折扣”，即便有折扣，也仅是“一次性付款，总价便宜几千块”之类的“蝇头小利”。之前抛出“拐点论”的万科，旗下楼盘最多只有1%折扣，且是在首付50%以上的前提下，而万科花园小城等楼盘在申请加入万科会员之后，也仅能享受9.98折微小让利。
地处浦东联洋板块的仁恒河滨城3期，现场销售人员报价35000元-41000元/平方米，这一价格比二手房报价要高出至少3000元-4000元/平方米。位于新江湾城区域的涵碧景苑，一上来就报价20000元/平方米。“仁恒后来拿的那块新江湾城的地楼板价就每平方米2万块，我们卖这个价格已经算适中的了。”销售人员表示，从去年底开盘至今，该盘的售价一直在调整，但只有上调而无下调。位于静安的静安艺庭、长宁的紫勋风雅苑等内环内楼盘，报价均在3万元/平方米左右，且均无优惠。
不仅是品牌开发商旗下楼盘和市中心楼盘，外环附近参展楼盘也无降价之势。南汇临港新城的东岸涟城毛坯房已卖到均价8500元/平方米，松江新城内的三湘四季花城也已卖到10000-12000元/平方米的高价。
“暗降”、“包租”吸引买家
虽无“明折”，却有“暗降”。万科旗下位于三林的全装修房金色雅筑，由于其90平方米3房的创新户型设计和85%的高得房率赢得极高关注。万科将此房型定义为“针对成长型家庭而设”，客户定位以年轻人为主，月底即将推出的20、22号楼全90平方米三房房源作为“年轻白领置业计划”。销售人员称，这两栋房源将降低装修标准，整体总价也将降至130-160万元之间，粗略计算，单价降低了3000元左右。不过销售人员对“降价”讳莫如深，表示：“这不是降价，而是降低装修标准，比如原来有赠送的电器，现在就不送了。”不过，一般情况下，精装修房每平方米装修标准也就两、三千元，而金色雅筑每平方米单价下降3000元，降的决不仅是装修标准，暗中降价意图相当明显。
由绿地集团开发的位于川沙镇的东海岸国际广场商业项目售价2-4万元/平方米，楼书上写明“10年统一运营”。销售人员称，年回报率7%写入销售合同。位于金桥碧云社区的碧云瑞庭酒店式公寓，单价14500元/平方米，也打出包租10年、年固定投资回报率7.5%的旗号。在楼市和股市走向不明的情况下，投资成了本次房展会上的一个热点。
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深圳开发商撑不住 9月房价还要跌
深圳房价一路下滑，深圳市房地产研究中心发布呼吁救市。不过，深圳市社科院城市营运中心主任高海燕却表示，9月的时候，深圳的房地产会走到一个低谷，这和开发商的资金持续能力有关。她称，政府来不应救市，因为一旦救市房价就涨回来了。
高海燕表示，对于深圳房地产市场而言，降价这篇文章还没有做到位，所以说现在不应该来救市。她认为，深圳市房地产的均价保持在10000元至11000元之间，这是相对合理的均价，到了这个价格基数，交易量可能会回归，销售率会提高。
《南方都市报》报道，目前深圳的房价仍然是处于调整之中，深圳市房地产研究中心副主任王锋表示：“去年7月，我提出房地产市场已处于调整期，到目前已有1年时间。首先调整的是交易量。去年8月后，交易量较大幅下降，到了年底，已经跌至50%左右。与去年同期相比，今年上半年的交易量已经跌了约60%.价格则从去年11月回落。从17300元/平米的水平到了今年5、6月的11000元/平米。这是向理性过渡的过程。”
王锋称：“不同的研究机构判断不一样。就深圳而言，4到8的房价收入比都处于稳态。但是目前，深圳的房价收入比还是高了。即使深圳市民收入在每年8万元左右，如果按一套房子100平方米100万来算，房价收入比还是很高。”
现在楼市观望氛围浓厚，何时买房最划算？王锋表示，现在关内房价基本上是15000元/平米到20000元/平米以上，且供应很少，都是稀缺品、高档产品。关外房子的总供应量如今占了70%多，受到的影响也很大。现在政府也很着急，几条地铁线同时开工。到了2009年，四条地铁线全部开通，渡过这个困难期，大家再去关外就方便了。这样，需求向关外转移，老百姓实现了梦想。但是我也向没有买房的人提醒：可能当老百姓们买房的那天是房价大涨的时候。举个例子，滨海大道开通之前，南山房子3000元/平米；开通之后翻了一倍，市场上始终有投资的人。
至于下半年房价是否会降，专家吴翠华表示：“目前开发商的融资渠道有三条：第一，IPO上市融资，已经停止。第二，通过银行贷款，今年很难成功。第三，就是投入快速销售来回笼资金。前8个月时间，很多开发商等待政策放松，结果现在政策没有放松。他们急切需要销售回笼资金，所以在7、8月份房价会有新一波的比拼。”
吴翠华的观点得到了高海燕的支持，高海燕说：“我为什么敢说在9月的时候深圳的房地产会走到一个低谷，是和开发商的资金持续能力有关。如果政府来救市，就盘活了，这样房价就涨回来了。”
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【北京】二手房价松动 200万房产可降20万
在一手房市场影响下，北京二手房的价格也开始大幅松动。一些房地产经纪公司透露，总价200万元的二手房，今年3月份的时候，房主仅能接受5万元的降价空间，但现在已接受20万元的降价空间了。
由于市场上出现了部分降价抛售的房产，一小部分投资者开始重新试水二手房市场。据了解，目前投资者关注的房源除了部分业主不得已报出跳水价抛售的极品房源以外，还有交房尚未超过一年的次新房，以及一些投资回报率高的低总价小户型，特别是一些酒店式公寓。
《北京日报》报道，“现在北京二手房市场上已经出现抛售现象了，一个卖家带来两三套房产的很多。二手房市场开始进入买方时代了。“北京中原三级市场研究部研究人士介绍，抛售的房屋通常有三大特征，一是尚余贷款，二是毛坯房，三是大户型居多。房主抛售的原因主要是个人事业或其他方面急需资金周转；还有就是月还款负担较大，不愿再承担跌价风险；还有一部分房主是对房地产后市信心不足，主动撤资。
去年9、10月份时，房主挂牌1个月没有卖出，房主仍信心满满，报价继续上涨；但今年5、6月份时挂牌1个月仍未卖出，房主通常开始信心不足，报价产生下降空间，而且降价空间与日俱增。以望京区域为例，今年3月份的时候，总价200万元的房产仅能谈下5万元，降价幅度是2.5%，但到了今年6、7月份，200万元的房产可以降价20万元，降价幅度高达10%。
与此同时，二手房市场也出现了专门买抛售房的投资客。他们主要关注三类房源，第一类是部分业主不得已报出"跳水价"抛售的极品房源；第二类是交房尚未超过1年的新房；第三类是投资回报率高的低总价小户型。
中国华迅商业地产秘书长郭杰认为，对房地产未来市场信心不足，是购房者抛售的最主要因素。
据介绍，多数投资客在新房开盘时即购入房产，价格相对较低，由于去年以前房价涨幅普遍较快，一般买房超过半年，售价涨幅都在30%以上，有的超过50%，甚至翻番。因此，很多抛售业主即使打出跳水价也稳赚不赔，并且利润空间仍很大。
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【上海】楼市供求对峙 房价分化逐步显现
上海房交会惨淡落幕，在展会现场可以感到，目前开发商与购房者似乎处于一种相互试探对方心理的对峙状态。由于近几个月上海楼市成交量持续低迷，未来市场走势不明朗，许多开发商选择了低调迎市，个别楼盘房价出现明显下跌。有分析称，目前房价分化开始逐步显现。
一些专业人士认为，上海楼市有其特殊性，房价整体下降的可能性较小。在国家宏观经济的大背景下，未来上海房价将出现分化现象，价格与楼盘的地段、品质、供需关系等密切相关。就目前来说，在今年货币政策从紧的环境下，一些楼盘的价格下跌可能与开发商的资金链是否紧张等因素有着某种联系。
普通住宅价格没动
上海《文汇报》报道，本次展会上有40多家品牌房企集中亮相，包括昆山、太仓、山东等50余家开发企业携200余个楼盘参展，还设了浦东新区专馆。像今年以来的其它房展一样，此次一些开发商也推出了部分中低价位、中小套型普通商品住宅，万科、绿地、易居、上房、中星等集团参展的全部是在上海郊区的楼盘。
除市中心高端楼盘房价依然在高位盘整外，就普通住宅均价来说，这半年来变化不大，基本走平。如松江九亭每平方米10000元左右、宝山在7500元左右、金山4500元左右、闵行吴泾9500元左右、浦东三林14000元左右、浦东张江13000元左右、南汇临港新城8700元左右。
个别楼盘价格走低
从住宅销售通常的规律来看，一般一个楼盘第二期的价格总要比前一期来得高。但在本次展会上，第一期楼盘均价每平方米18000元的大华锦绣华城，第二期均价却是每平方米14000元。对此，现场销售人员的解释是地段的关系。但业内人士分析，这表明该楼盘的成交均价走低了。又如位于临港新城的绿地东岸涟城，网上均价每平方米是9000元，而在展会上的均价每平方米却是8700元，比网上均价低。事实上，类似的情况还有一些。
不过，尽管个别楼盘价格有走低迹象，但大多数楼盘房价基本走平。年初曾提出“拐点论”的万科，一位姓密的销售经理表示，“万科没有降价计划，我们是根据市场调整来制定房价的，其实我们今年的新盘价格略有上涨”。