目前中国不应征缴物业税

  目前中国不应征缴物业税
邵立民 教授 博士
（黑龙江省经济学者 email；profman@126.com）
物业税是外来品，可以说，是资本主义的东西。现在有些人把它捧为圣宝。所谓物业税（房地产税或不动产税）在法律上是基于土地的永久拥有权且私有权而产生的。因为社会制度原因，中国土地的公有属性是不能够改变的，所以物业税应该说成是“使用税”，这样强征是否合理合法应当全民公决，不能由少数专家学者说了算。
首先，应该说物业税是公共财政透明化运作的产物。在发达国家物业税是地方税收的来源，在公共财政收支起到调节作用。地方政府核定的物业税总额和税率，是根据每年地方财政盈缺而定，充足则少征，不足则多征。象美国、加拿大、英国、新西兰等国莫不如此。在北欧一些国家，比如瑞典，物业税是财产税的一种，甚至被赋予了调节社会贫富差距和抑制社会财富分配不均的作用。其次，西方国家征收物业税，是建立在土地私有的基础上的，外国人在美国拥有房地产同样受到美国法律的保护。在美国购买房产同时享有土地的永久产权，它的永久产权保护土地、地面上的地产以及地上地下的自然资源，包括矿产、石油等等。在美国的私有产权是永久性的，没有70年限制，也没有任何的开发限制，政府不得干预。而且政府提供很好的服务，起着管理作用。而我国是土地公有，不动产虽然有所有权，但是其承载体——土地，我们都只有使用权。国家就应该对土地进行管理。况且，我们已经交了土地使用费。这就会产生征收持有成本的不合理性。再次，物业税是把一次性付的土地出让金分摊到物业税的诸环节上。物业税的征收既是转移给房屋的拥有者，也不是减轻开发商的支付。虽然开发商经营成本下来了，竞争就会更激烈，很可能加大了开发商投入的资金。
实行物业税就能降低房价吗？严格意义上同降房价没有直接关系，如果有关系，那么欧美的房地产市场也不会出现上一轮在征收高额“物业税”的前提下的暴涨，说明“物业税”并不是降房价的唯一手段，祈盼开征物业税这一单一手段抑制房价有些痴心梦想！现在，生产资料在涨，能源产品在涨，工资在涨，农民工工资在涨，高考移民在涨价、教育在涨价，医药在涨价，土地价格不涨吗？况且，它是稀缺商品。而且，有许多经济学家没看到，现在的房地产是城市化的房地产，是推动城乡一体化的房地产。不仅是解决城市人的居住，而且是向广大城乡居民提供居住。结果房子涨一点价，人们就开始叫了。专家闹、群众叫，干部也来凑热闹。你虽然分年征收物业税，但是开发商不这么计算，他认为，我现在开发现在就得利，不管长远。开发商总不能分70年給农民工开工资。比如，一个楼盘价，低的仅几十万，高的几百万，几千万。就算1千万元，100户居民住，每户摊仅仅1000元/1平米。从追求利润最大化角度也不会降价。你是让老百姓替开发商买地盘！分70年交税！物业税真热闹，不只为何来挡道，买个房子年交税，不知因何犯那条。汽车家电给补助，买房怎么倒赔钱，改善民生是国策，为何住居这么难。
中国城市营销研究中心主任戴欣明研究认为：物业税税率在1.5％会使房地产价格上涨，因为会形成羊毛出在羊身上的效应，过高征收，比如近来所说的6％税率，就会起到更坏的作用。周季钢认，为物业税，开征宜缓。李代祥认为，开征物业税也同样要考虑到物业税产生的成本是否会向购房者转移的现实问题。廖承军认为，那么增加物业税后，持有房产的成本大幅提高，而交易过程其它费用没有少，但需求住房的人就会少吗？租房的人就会少了吗？买豪宅的人就会少吗？答案是，不会的。物业税收加大了老百姓负担，降低了老百姓收入及生活水平，把税负转移到老百姓身上是不合理的。目前在中国拥有城市房产的，不是中产阶级，而是朝中产阶级迈进的人群，人们刚刚过上了小康生活。物业税是一种财产税，购房刚性需求者并非都是富有阶层，群众利益无小事。我们希望，任何一项关涉绝大多数群众利益的决策，都要广泛听取民意,具体结合各地实际，科学决策，民主决策。物业税也应该如此。近日网络调查显示，很多网民朋友都对物业税开征持谨慎态度。金融界网站的网络调查显示：57.06%的人不赞成开征；新浪网的调查显示，44.7%的人认为开征物业税不能抵制楼市投机，在对房价的影响上，29.4%的人认为开征物业税后房价将继续上涨，20.5%的人认为不好说，12.3%的人认为将维持现有水平，仅有少部分人认为会让房价下降；搜狐网的网络调查也显示，51.2%的网民无条件反对开征物业税，只有29.93%的网民赞同。
现在开征物业税，不仅很多技术上的问题要解决，比如已经交纳土地出让金的怎么办，已经买房的怎么办等等。以中国现今存市中写字楼、公寓、商品住宅、限价房、经济适用房、廉租房、军改房、学院房、房改房、央产房、棚户区、宅基地等等类型来说，到底是针对所有房产进行征收，还是分房产类型进行征收。对于经济适用住房、保障房应不应该收物业税？还有，对教育单位、医疗单位、福利单位、政府机关、农业服务单位、农民住宅的房产征不征税？无形中为许多置业者带来新的痛苦。例如：一套房是100万，物业税平均是1.5％，（像美国地方政府会根据当年房地产市场价格评估，每年调整税率公布并征收，区域不同税率也不同。）那么70年就是105万，相当于房价涨了一倍，即使这样，对于第一套置业者还不得不买，无疑让这部分人多付出了购房成本。
其次，征收物业税的技术条件十分复杂。税基该如何确定，是以财产税来征收还是以赢取租金的不动产物业来征收？税率该如何界定，各地情况均不相同，到底征收1％还是征收3％，或者每年税率根据房地产价格的不同而变化？如何对于不同的房产实行税收优惠政策以及累进税制？这些都是在操作中绕不过的技术门槛，只要个人房产信息、房地产估值等有一项难以满足条件，就会掀起利益纠葛异常复杂的房地产市场的轩然大波。
再次，物业税作为地方税种，其本意是弥补地方公共财政的不足，然后依此缺额来确定物业税年度收入以及物业税的税率。物业税的缴纳者当然希望政府提供优质的公共产品，政府只有提供优质的公共产品才能保证物业税的收益，这样才能在物业升值、政府税收之间取得良性循环。
　　税率过低，失去征税意义。税率过高更不符合中国实际（美国房地产的区域不同，税率也不同，多在1％－3％之间，甚至更高），在高税额点上，对于那些“不差钱”的人根本无所谓，还因此有了显示“高贵”身份的“物件”，反而会促使这部分人抢着购买，就像任何同奢侈品有关的东西在中国好销一样，也同豪宅价格会有带动普通商品房效应一样
现在问题是物业税推出后，所增加的持房成本是否能为人们承担的问题，一套评估80万的房产，按1.5%的征收标准一年要交纳1.2万元的税，对于那些觉得房价高的人就不是大数目了吗，而且每年都要交，一直交到房龄期满，约70年共计84万元，不高吗？