物业税在中国为什么行不通？ - 张庭宾

　　倘若土地财政在中国已必然盛极而衰，那么，接下来的路可以怎么走呢？

　　这就要分析土地财政相关主客体的各种关系了。土地财政的主体是地方政府，它总不会嫌财政收入太多了，公务员太多了，公务消费（吃喝、公车、出国等）太多了，大型基建产业投资的项目太多了。总之，财政收入多多益善。当然总能找到名正言顺的开支用途——比如某城市将一条高速公路的名字改了，所有的路牌一换就化了5000万元，美其名曰与国际高速公路命名方法接轨。

　　当房地产的社会公众承受力红线的形成，土地财政开始萎缩，怎么办？某些地方政府的常规逻辑思维如下：

　　一则：财政总收入是不能减少的，支出更难以减少的，如果土地财政大幅减少了，首先要想办法从土地房产中把损失的财政收入收回来，比如增收房地产交易税，或者房地产使用税。

　　二则：如果财政收入不能从房地产税收中回补，就要想办法从非房地产项中征收。比如征收矿产资源税、水资源税等。

　　三则：如果地方税收项无法补充土地财政的缺口，那么就要向中央税收伸手，要中央将原属于中央的税收项分一部分给地方，或者向中央要更多的转移支付。

　　四则：如果要不到中央税收或者转移支付，那么，就要中央允许地方发行债券，或者向银行融资，如果地方财政信用达不到等级，就要中央财政信用担保。

　　五则：如果中央财政不愿意担保，同时市场也不愿向高风险的地方政府融资，那么，地方政府才会被迫收缩开支，会先收缩对外投资，后收缩公款消费，最后收缩公务员编制工资奖金。

　　如果按照以上常规路径演绎，那么，如果真到了某一天，地方政府不得不收缩公务员编制、工资、奖金的时候，中国经济很可能已经山穷水尽了，中国微观企业很可能已经被涸泽而渔了。

　　笔者这一系列文章就是想提前演绎一下这个路径，推演一下如此被现实被动倒逼着不得不走的路能不能走通，中国会付出多大的代价，这个代价我们能不能付得起？我们还有没有新的道路另辟蹊径，别开生面，夯实中国的大底，创造新一轮的发展周期，牢牢掌握科学发展和社会进步的新思维？

　　本篇文章先探讨第一回合的博弈：在土地财政锐减后，地方政府还有没有办法从土地房地产中找到回补缺口的办法。

　　前一段时间引起极大关注的是房地产保有税，或者说物业税。一度舆论曾言之凿凿，为了调控房地产的需要，已经研究，即将推出，某某些城市已经马上要试点，税率在0.6%-6%之间云云。一副“山雨欲来风满楼”的态势，然而，最近又似乎偃旗息鼓了。

　　房地产保有税（物业税）能不能调控房地产价格，打击房地产投机炒作。答案是肯定的，短期肯定有效，可为什么这个提议高高的举起，轻轻地放下呢？

　　首先，它缺乏基本的法理。房地产保有税是一个概念模糊的词，更准确的应该是物业税，英文名称为“Property Tax”。意为财产税。政府之所以可以对私有财产征税，是因为它认为是自己掌握的国家机器维护着社会秩序，使一部分私人财产可因良好的秩序和法律保护而增值，因此可以适当分享这种增值。这种增值性财产的课税对象，从范围上看，包括土地、黄金、字画、古董等。由于其它种类课税难度较大，而土地房产无法隐匿，且其净价值和增值率在一定时期内具有稳定性，因此成为很好的课税对象。

　　以美国为例，物业税是美国的地方税种，每年缴税为房价的0.12%（路易斯安那州某县）—3.02%（纽约州奥尔良县）之间，平均约为1%左右。

　　换一个视角：据美国普查统计局数据，2009年12月美国新房销售的中间价为每套22.13万美元，约合每平方米人民币7500元左右。当然，美国不同地区、不同城市的房价差别也很大。纽约曼哈顿区的中间价格则为每套81万美元。曼哈顿是纽约房价最高的区域，按照中间价格每套550万人民币算，每平方米约为2.75万元人民币。而如今北京四环以内的均价已经超过了这个价格。

　　然而，据美国官方统计，2009年纽约家庭人均收入约为3.92万美元。而北京市统计局的数据显示，2009年北京城镇居民家庭人均可支配收入为26738元。也就是说，纽约家庭人均收入约为北京的10倍。

　　美国的房屋面积是居住面积，没有计算公摊面积，地下室、阳台等，中国房屋是建筑面积。同样面积的房屋，美国房子要比中国的大50%左右。即美国纽约人住房收入比是中国人的1/15，即使每年征收1%的物业税，70年后，它的住房收入比也是中国人的1/8.8。换言之，北京居民的住房负担是纽约居民的8.8倍。

　　中国房地产价格之高，主要高在房地产的土地、税收、房地产商利润和炒作利润上，众所周知，一平方米的建筑成本也就3000元左右。而其中第一成本大项是土地——近几年经常出现“面粉高过馒头价”的情况。

　　按照中国的法律，中国一切土地资源都属于全体人民。但问题是，国人购买作为生活必须品的首套住宅，还要支付如此高的土地价格。在美国，买房子的同时也购买了土地所有权。但中国房屋下的土地仅仅是70年的土地使用权，70年后，按照法理这些土地又重新归国家所有。

　　在中国相对房价如此之高的情况下，在中国人买房只买了70年使用权的情况下。在政府再增收物业税，不仅是严重的双重征税，更缺乏基本的法理。

　　即使将物业税改称为“房地产保有税”，也是讲不通的。按照住房建设部权威专家所言，中国房屋的平均寿命是30年，也就是说，房子没有土地增值，本身每年都在折旧，你怎么还能征税呢？这不是让居民财富缩水雪上加霜吗？

　　因而，对房地产再征“物业税”或“保有税”是站不住脚的。同时，它从短期或许能降低房地产价格，从长期来看，它会增加房价的刚性成本，进一步抬高房价的“铁底”。

　　不过，有一种税是可以征收的，即房地产闲置税，这是一种对于资源浪费的惩罚性税收，法律是讲的通的。它的征收对于社会公众也大有好处，可以逼迫闲置房进入销售或者租赁，促房价和房屋租赁价格下跌。

　　但现实难度在于，这些闲置房大多掌握在房地产既得利益者手中，他们对于政策的影响力很大，岂能甘于被惩罚？他们必然会以征收操作技术难度大等种种借口进行阻击。非大魄力铁手腕不能施行。

　　最后一个出路是向房地产商加收税费，可房地产商利益集团很强大，人家也有道理——该交的税都交了，凭什么再加税费呢？

　　这样博弈下来，地方政府想在房地产领域内“堤内损失堤外补”大有可能是四处碰壁的结果。