物业税

　　可能采取分级制开征

　　房价，一直是市场上最热的话题。一部描写现代房奴的《蜗居》红遍大江南北，虽然存在一定的艺术夸张，但也体现了房子、房价对百姓的影响已经到了何种地步。所以，传说中可能会遏制房价的物业税，从6年前开始“空转”起，就从来没有淡出公众的视线。

　　物业税，又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。就商报记者目前了解的情况来看，我国物业税的一些具体细节仍是雾里看花，但在遵从大方向的原则上，代表不同利益取向的各路专家、市场分析人士以及购房人士都有自己的预计和期望。

　　从物业税“露头”开始，就有专家在分析了发达国家的做法后，预测了我国物业税可能采取的措施。例如：有的发达国家类似的税种按房屋面积划分等级，面积大的征税、征重税，面积小的减税或免税；有的按房屋价值划分等级，对价值高的征税、征重税，对价值低的减税或免税；有的按房屋套数分类，对两套或两套以上的住房征税、征重税，对单套住房减税或免税。有的按房屋用途分类，个人住房用于经营的，税负较重，个人住房用于自住的，税负较轻；还有的对住房所有者按劳动能力分类，对老人、丧失劳动能力的人以及残疾人居住用房实行税收减免。

　　目前，大部分业内人士预测我国的物业税很有可能综合国外做法采取分级制。简单来说，分级标准为：最普通的业主，即只拥有一套自住房的业主，并且这套物业的面积小于一定标准，将会免于收取物业税；业主只拥有一套物业，但面积大于一定标准(普遍预测此标准可能为144平方米)，将按一定比例收取物业税；拥有两套和两套以上物业的，将全额征收物业税。总结一句话就是，基本自住者不征税，超出居住标准才课税。

　　对购房投机构成威胁

　　当前，在我国房地产市场上，调控手段主要集中在交易环节，而持有环节费用非常之低，因此，居民保有住房的意愿增强，限制了存量房地产的正常流转，更加剧了住房供应矛盾。物业税一旦出台，将使物业持有环节的费用大大增加，从而降低居民持有物业的意愿，加大存量物业进入市场的数量，从而缓解供求压力。有学者分析称，开征物业税不仅有利于打击房地产投机、稳定房价，而且有助于改善地方税收结构、推动城市可持续发展。对于投机者来说，开征物业税将是信心和预期的双重打击，通过提高房地产的保有成本，加大了“囤积”房地产的风险，可以达到抑制房地产投机的目的。

　　但是，也有市场人士表示，物业税并不能保证长期抑制投资性购房需求。随着城市化进程加快，越来越多的人涌向城市，刚性需求只会增加，而在当前的房价面前，许多真正有需求的购房者被挡在门外，居民需求住房的意愿一再被压抑。到最后，也只能接受高房价。因需求大于供给，投资性购房者可以将物业税的负担完全转嫁给购房者。此外，手握多套物业的业主，在出租的时候也可以将物业税转嫁给求租者，实际压力通过层层转手，最后却由房产市场上最终消费者承担。

　　影响

　　对不同人群影响有别

　　高收入人群：购房欲望减弱

　　目前，绝大部分高档房产由高收入人群购买，他们中的大多数家庭在各大中城市购买了数套或几十套房产，如果征收物业税，那么他们的家庭每月将付出几万甚至几十万元的物业税，额外增加的成本会影响其购房欲望。

　　短线炒房者：或遭重创

　　开征物业税后，对房地产企业可能产生的影响主要体现在物业税对房价走势的影响。因为目前炒房者和房地产商空置房很多，加上税收，他们要急于出让或出售一部分房屋，这样将会导致短期内房价出现大幅下跌，会迫使一部分人放弃恶意炒房，使房价逐步回归理性。

　　保有多房者：负担增重

　　物业税要求承租人或所有者每年缴纳税款，应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。因此，多套物业拥有者在物业税开征后要面临缴纳多套住房的税，收入与支出的比例由此将增大，负担也随之加重。

　　有房出租者：调高房租

　　对租房人来说，物业税的征收可能会让房东调高租金。有分析认为，房东会根据物业税税率情况，转嫁到租客身上，即调整租金的上涨幅度。

　　购房自住者：影响不大

　　普通购房者可能是物业税开征的相对较大受惠者。由于以投资为主的炒房客受到限制，楼市泡沫产生的可能性小了很多，也让楼价更加合理，更能满足多数购房者的需求。对拥有自住房产的业主来说，第一套住宅很可能免征物业税，因为其推出的目的本身就含有拉平社会收入水平，普通的自住型业主受影响不会很大。

　　背景与声音

　　六年空转后何时开征各执一词

　　商报记者 徐健

　　物业税又称“财产税”或“地产税”。目前，我国还没有一个明确提出征收不动产物业税的具体实施细则和措施。

　　早在2003年，中共十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》，就我国税收体制改革提出：“按照简税制、宽税基、低税率、严征管的原则，稳步推进税收改革。实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”

　　其后，财政部和国家税务总局陆续批准北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、安徽、河南、福建、天津等10个省市进行模拟评税试点地区，即进行“空转”试点。所谓物业税“空转”，是指虽然没有实际征税，但一切步骤与真实收税流程相同，由财政、房产以及土地管理部门共同参与，统计物业数量并进行评估和税收统计。

　　2009年5月，《国务院批转发改委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》明确提出“深化房地产税制改革，研究开征物业税。”今年1月，有媒体报道，国家税务总局将在全国范围内开展房地产模拟评税。

　　今年1月16日，财政部财政科学研究所所长贾康在清华大学中国与世界经济论坛暨2009年麦肯锡中国经济学颁奖仪式上表示，当前，在既没有通缩压力，又不存在现实通胀压力的情况下，推出资源税改革机不可失。他同时认为，要想实现中国房地产业的健康发展，应当争取推动切实可行的物业税方案。

　　不过，“地产大炮”任志强对此提出了质疑。他认为，由于土地制度的差别、房屋产权的差别，在目前中国各种财产权利并未解决平等问题之前，实施对财产权利征税的“物业税”完全是不太现实的短视行为。

　　任志强认为，物业税虽好，但征收物业税之前必须先解决土地制度的差别、房屋产权的差别、财产权利的差别等一系列问题。他指出，中国的土地主要分为国有城镇土地和农村集体土地，城镇中的土地大体又分为三种情况：一种是历史上遗留的自然拥有的土地，既无划拨手续，也无出让手续；一种是行政划拨的土地，并未缴纳土地出让金；另外一种是缴纳了出让金的土地。这三种土地中都分别有已进行房改的住房与没有进行房改的住房。

　　在这样的市场状况下，其结果是土地政策多样化，土地代价不同、收益不同、增值不同；住房政策类型多样化，房子代价不同、收益不同、增值不同。那又如何定义不动产的产权权利？又如何按一个统一的税法去收税呢？任志强表示，在不具备公平原则的条件下，也许任何新增添的税收都将制造更大的不公平。

　　中央财经大学税务学院教授刘桓在接受媒体采访时亦表示，开征物业税还需要解决一些难题，包括房产登记信息不完整、房产价值评估以及与现有税费制度如何衔接等问题，具体到对住宅的征税上，起征点如何设计也是一个有待解决的问题。“今年在全国范围内开征物业税的可能性不大，但在局部地区试点对商业地产征收，还是很有可能的。”