神马文学网中国征收物业税有多难？
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/29 18:47:26
中国征收物业税有多难？崔宇
据《上海证券报》1月5日报道，物业税“空转”在中国部分地区试点了6年多之后，将在2010年推广至全国试点。所谓“空转”是指虽然没有实际征税，但一切步骤与真实收税流程相同，由相关部门统计物业数量，并进行评估和税收统计。
2003年召开的中共十六届三中全会中就曾指出“要实施城镇化建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一的物业税。相应取消有关收费。”征收物业税也被当做是中国“十一五”期间（2006-2010年）税制改革的重点之一。
但目前看来，推进步伐似乎比较缓慢，2010年仅仅才要在全国范围内进行“空转”试点，“空转实”似乎还遥遥无期。这主要是因为征收物业税面临诸多争议，除了立法基础并不十分完善外，如何厘清物业税与现有房地产领域税费的关系也还没有形成共识。这也导致了一个有趣的现象，目前似乎地方政府、房地产商甚至普通公众均对物业税心存忌惮，他们联合构成了征收物业税的抵制力量。
物业税是东南亚和中国香港地区的叫法，它本质上是针对房屋和土地等不动产征收的财产税，是与流转税和所得税并行的税收类别。理论上，财产税不是对财产产生的收入（即流量）征税，而是对财产本身（即存量）征税，即只要持有财产就要交税，而不考虑财产持有人的收入情况，这似乎违背了税收中的“能力负担”原则，而且也将加剧纳税人的税收负担。因此，财产税在国际上一直是一个有争议的税种，但是，在实践中各国往往针对财产税纳税人的不同收入情况采取适当的减免措施，以尽量减轻低收入群体的税收负担。
对于中国来说，征收物业税除了有上述国际通行的难点，还在于法律制度上的障碍。对于财产税来说，不具有完整产权的物品是不能整体作为财产税的征税对象的。在中国现行的制度安排下，虽然企业和居民有土地上的附着物──房屋的所有权，但只获得了有期限的土地使用权，因为土地所有权归属国家。表面上看，在产权并不完整和明晰的情况下，如果针对土地和房屋整体来征收物业税，似乎有悖法理。
但是，随着所有权制度从以“所有”为中心向以“利用”为中心的转变，中国现行的《物权法》基本上已经明确了土地使用权是一种独立的财产权，比如城镇土地使用权可以转让、出租、赠予和抵押。问题在于40年或70年土地使用期满后如何处理，现行的规定是“自动续期”，但续期时是否还需要再次缴纳土地租金等还需要进一步明确。如果进一步细化土地使用权的续期问题，就可以彻底化解土地使用权和房屋所有权的期限冲突，物业税开征就有了坚实的法律基础。
其实物业税最大的障碍还是在于如何与现有的房地产税费对接。中国财政部相关负责人曾透露，中国物业税改革的基本框架是将现行的房产税、城镇土地使用税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为在房地产保有阶段统一征收的物业税。这一表态可能会让地方政府成为物业税的最大抵制力量，因为当细水长流的物业税取代了一次性的土地出让金后，地方政府的财力将受到极大的削弱。
理论上，土地出让金和物业税的性质并不相同。土地出让金是政府以土地所有者身份收取的土地租金，而物业税是政府以公共管理者的身份收取的税收，前者属于市场交易的范畴，后者属于公共财政的范畴。而且，在实践中取消土地出让金也很难操作，这意味着土地出让将重回行政划拨的轨道，将加剧暗箱操作和利益勾结。对于现行地方政府卖地为生的现象，要反思的是中央和地方政府的财政关系和土地管理政策，而不应该用物业税来解决，否则在地方政府的阻挠下，物业税将难以推出。
目前中国名义上的财产税包括房产税和城镇土地使用税，但实践中房产税的征税范围过小，其纳税对象只包括了盈利性的企事业单位，城镇土地使用税是按面积征收，是不是按土地现值征收，未来用物业税将其整合是题中应有之义。但对于土地增值税来说，它本身就是一个重复征税的税种，同房地产流通环节的营业税和所得税有交叉，而且实际征收情况也不乐观，再加上物业税中已经包含了土地增值的部分，因此应取消土地增值税。
中国征收物业税有多难？其实法律制度似乎并非最大障碍，由于征收物业税会打击房地产市场上的投机者进而打压房价，房地产开发商自然率先反对，而把房地产作为支柱产业的中国政府自然会心有余悸，以土地财政为生的地方政府会担忧物业税替代土地出让金将减少财源，普通公众会担心物业税增加新的税收负担。如何平衡这些抵制力量，需要中国政府作出快速决断。
（本文作者崔宇是《华尔街日报》中文网专栏撰稿人。文中所述仅代表他的个人观点。您可以写信至yu.cui#dowjones.com与作者联系。）
据《上海证券报》1月5日报道，物业税“空转”在中国部分地区试点了6年多之后，将在2010年推广至全国试点。所谓“空转”是指虽然没有实际征税，但一切步骤与真实收税流程相同，由相关部门统计物业数量，并进行评估和税收统计。
2003年召开的中共十六届三中全会中就曾指出“要实施城镇化建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一的物业税。相应取消有关收费。”征收物业税也被当做是中国“十一五”期间（2006-2010年）税制改革的重点之一。
但目前看来，推进步伐似乎比较缓慢，2010年仅仅才要在全国范围内进行“空转”试点，“空转实”似乎还遥遥无期。这主要是因为征收物业税面临诸多争议，除了立法基础并不十分完善外，如何厘清物业税与现有房地产领域税费的关系也还没有形成共识。这也导致了一个有趣的现象，目前似乎地方政府、房地产商甚至普通公众均对物业税心存忌惮，他们联合构成了征收物业税的抵制力量。
物业税是东南亚和中国香港地区的叫法，它本质上是针对房屋和土地等不动产征收的财产税，是与流转税和所得税并行的税收类别。理论上，财产税不是对财产产生的收入（即流量）征税，而是对财产本身（即存量）征税，即只要持有财产就要交税，而不考虑财产持有人的收入情况，这似乎违背了税收中的“能力负担”原则，而且也将加剧纳税人的税收负担。因此，财产税在国际上一直是一个有争议的税种，但是，在实践中各国往往针对财产税纳税人的不同收入情况采取适当的减免措施，以尽量减轻低收入群体的税收负担。
对于中国来说，征收物业税除了有上述国际通行的难点，还在于法律制度上的障碍。对于财产税来说，不具有完整产权的物品是不能整体作为财产税的征税对象的。在中国现行的制度安排下，虽然企业和居民有土地上的附着物──房屋的所有权，但只获得了有期限的土地使用权，因为土地所有权归属国家。表面上看，在产权并不完整和明晰的情况下，如果针对土地和房屋整体来征收物业税，似乎有悖法理。
但是，随着所有权制度从以“所有”为中心向以“利用”为中心的转变，中国现行的《物权法》基本上已经明确了土地使用权是一种独立的财产权，比如城镇土地使用权可以转让、出租、赠予和抵押。问题在于40年或70年土地使用期满后如何处理，现行的规定是“自动续期”，但续期时是否还需要再次缴纳土地租金等还需要进一步明确。如果进一步细化土地使用权的续期问题，就可以彻底化解土地使用权和房屋所有权的期限冲突，物业税开征就有了坚实的法律基础。
其实物业税最大的障碍还是在于如何与现有的房地产税费对接。中国财政部相关负责人曾透露，中国物业税改革的基本框架是将现行的房产税、城镇土地使用税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为在房地产保有阶段统一征收的物业税。这一表态可能会让地方政府成为物业税的最大抵制力量，因为当细水长流的物业税取代了一次性的土地出让金后，地方政府的财力将受到极大的削弱。
理论上，土地出让金和物业税的性质并不相同。土地出让金是政府以土地所有者身份收取的土地租金，而物业税是政府以公共管理者的身份收取的税收，前者属于市场交易的范畴，后者属于公共财政的范畴。而且，在实践中取消土地出让金也很难操作，这意味着土地出让将重回行政划拨的轨道，将加剧暗箱操作和利益勾结。对于现行地方政府卖地为生的现象，要反思的是中央和地方政府的财政关系和土地管理政策，而不应该用物业税来解决，否则在地方政府的阻挠下，物业税将难以推出。
目前中国名义上的财产税包括房产税和城镇土地使用税，但实践中房产税的征税范围过小，其纳税对象只包括了盈利性的企事业单位，城镇土地使用税是按面积征收，是不是按土地现值征收，未来用物业税将其整合是题中应有之义。但对于土地增值税来说，它本身就是一个重复征税的税种，同房地产流通环节的营业税和所得税有交叉，而且实际征收情况也不乐观，再加上物业税中已经包含了土地增值的部分，因此应取消土地增值税。
中国征收物业税有多难？其实法律制度似乎并非最大障碍，由于征收物业税会打击房地产市场上的投机者进而打压房价，房地产开发商自然率先反对，而把房地产作为支柱产业的中国政府自然会心有余悸，以土地财政为生的地方政府会担忧物业税替代土地出让金将减少财源，普通公众会担心物业税增加新的税收负担。如何平衡这些抵制力量，需要中国政府作出快速决断。
（本文作者崔宇是《华尔街日报》中文网专栏撰稿人。文中所述仅代表他的个人观点。您可以写信至yu.cui#dowjones.com与作者联系。）
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