调控下的房价不涨就该感谢国家

作者：韩令国    文章发于：乌有之乡    点击数： 970    更新时间：2010-10-28              【字体：小大】
【复制本文】【下载本文】
10月27日，中国政府网公布一条国务院常务会议关于第四季度经济工作的部署和安排，明确提出工作目标，“促进房地产市场平稳健康发展”。要求各地区、各部门一定要认真落实各项调控措施，‘坚决遏制部分城市房价过快上涨’。要立足保障基本需求，强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，增加中低收入居民住房供给。合理引导住房需求，抑制投机需求。
这个工作任务安排与09年12月份房地产救市政策淡出后所出台的“国19条”、“国十一条”、“新国十条”、“国四条”以及刚刚出台不久的“9.29新政”所明确的调控方向完全一致，就是遏制部分城市房价上涨过快，确认了“9.29新政”中遏制不合理需求的调控方向。可见，在年末前的房地产调控中，除却针对部分房价上涨过快城市的房价会进行调控外，其他城市的房地产仍然不会收到行政调控。而对调控城市的调控方式除去限购政策与增加保障型住房和增加中低收入居民住房供给外，也没有增加其它，可见，中央这一次房地产调控的目标只是为了稳定房地产市场（房价）。
先看受调控城市：无法否认，如果严格执行限购政策，对受调控城市的楼市成交量会起到绝对的抑制作用，进而会产生一个在开发商资金链受年终信贷吃紧情况下，可能出现个别楼盘降价促销的预期，有可能引导一线城市房价整体向下调整，形成一个房价下降的事实。
但是从另一个方面看，这种预期只会是短期的，即使受调控城市房价出现下降，也不会长期维持在下降趋势，这种趋势从地方政府财政压力与国务院的调控目标及中央政府的经济需求等方面的综合因素制约情况看，绝对不会超过一年。
首先，本轮房地产调控的直接目标就是促进房地产市场平稳发展，如果受调控城市房价持续下跌，或者楼市成交量持续萎缩，都从本质上与这一轮调控所要取得的目的不符。另外，从地方政府的财政压力看，在房地产调控与中央下达的经济增长目标需要保证前提下，地方政府的任务既有加大保障性安居工程的建设力度，又有增加增加中低收入居民住房的供给与保证经济平稳发展的责任，这无疑需要更加庞大的地方性财政投资，而地方政府的财政收入压力也会因此增强，最终不得不继续去提高对土地财政的依赖。
此外，如果一旦受调控城市楼盘出现滞销，部分开发商就会出现资金链断裂危险，也会影响到商品房市场整体供应规模，届时不仅开发商没有能力继续维系生存，地方政府所需要的保障性安居工程建设也会遭受到开发商资金不足与土地财政不足为地方政府带来的财政无力所影响（目前为止，多数城市的保障型安居工程都是由开发商在建设，很多地方保障性住房工程都存在严重的开发商垫资开发现象，主要原因就在于地方政府财力不足。另外，如果开发商都没有能力继续拿地，地方财政就会面临枯竭，地方融资平台的负债率就会继续走高，直接影响到部分商业银行的金融风险程度），保证性安居工程与中低收入居民的住房供给必然会有所下降，最终形成供需结构性问题。
这种现象如果发生，受调控城市的房地产就会重回到08-09年的运行轨道上，最终受经济需求、地方政府的财政压力与市场供需结构所影响，部分调控政策就会终止，在宽松经济政策与积极的财政政策等相互作用下，很可能又会引发一次价格反弹。当然，任何时候都不能排除经济二次探底的可能性，更不能排除因经济二次触底导致的资产泡沫破裂几率。
除去受调控城市后看未受调控的其他城市
在调控范围之外的其他城市此时面临的既有通胀推动资产价格上涨问题，又有调控城市投资性需求被遏制后转向这些城市进行投资的需求增长压力，此外，在政府某些不可告人的需求因素下，这些城市也正在承揽着保障经济增长指标与支撑所谓的结构调整与经济转型责任，从09年底中央经济会议与政治局会议提出放开中小城市户籍政策后，二三线城市房价上涨的压力就已经开始形成，在当前经济增长高于一切的需求下，地方政府的造城、打造经济开发区与城区扩张运动等等，无一不是需要庞大的财政支出作为支撑的，而在这个以农业经济为主的二元社会结构中，这些地方政府唯一能够快捷、有效获取丰厚财政的方式，只有土地转让与房地产开发，因此，无论这些地方如何折腾，都逃不过继续加大对土地财政依赖的怪圈，政府需要土地财政必然会为获取土地收益的市场行为提供便利，房价上涨压力可想而知。
抛开政府需求因素再看通胀，受十余年货币扩张政策所影响，改革开放以来率先富裕起来人群手中的货币资产也正在面临着快速贬值的危险，而在国家限制导致民间资本缺乏投资渠道的环境下，当前除去股市、期货与房地产以外，包含债券与外汇投资在内的所有可投资市场，均不能让投资者看到合理的投资收益，甚至连为其资产提供避险与保值的渠道都没有，他们所能寻找到的投资于避险方式，除却股市就只有房地产，在“引入型通胀”越来越严重的情况下长期看，投资房地产的避险功能也同样高于股市，这就形成为调控城市房价上涨的另一压力。
当然，如果政府想解决掉这些矛盾和压力，还是可以做到的，但是前提是既要放弃经济增长的指标，又要尽快的放开汇率降低引入型通胀压力，还必须要控制好货币流通量与大面积增加商品住房和保障性住房建设用地的有效供给，去除一切对房价造成上涨压力的不利因素，并收回让百姓承受年通胀率高达3.5%的包容性增长决定，才能让通胀远离百姓，让房价回归理性。然而至今为止，政府非但不直面的去解决这些重要问题，还要在本就高涨的房价上再开征一项房产税，在没有解决掉房价上涨过快的根本原因情况下，胡乱的加重房价成本，如果不遇见经济衰退，房价回归理性的可能就只能越来越低。
关键字：房价