指南针大连市房地产市场决策报告

                            大连市房地产市场决策报告

                          2010年9月刊总第41期

2.1全国性政策盘点

9月调控的重点在于新政的执行细则，首次出现针对刚性需求的限制。国家有关部委在本月接连发布三个执行细则，意在增加购房者对新政的信心，以及限制部分刚性需求购房者的非理性购房。

指南针观点：自温总理在世界经济论坛发言后，国家有关部委的细则出台无疑给目前略显回暖的楼市“当头棒喝”。国家此次政策调控，只是对目前市场的警号和监管，或可说是二次调控的“前锋”，如果房价继续上涨，国家极有可能出台更加严厉的调控政策。

表2.1：全国性政策

时间

出处

政策名称

内容

作用

9-14

世界经济论坛

温家宝总理发言整理

稳定房价和提供住房保障是各级政府的重要职责，我们要进一步规范市场秩序，完善土地、财税、金融政策，加快建立促进房地产健康发展的长效机制，抑制投资、投机性需求，引导市场增加普通商品房的供给，加快保障性住房的建设，发展公共租赁住房，促进形成合理的住房供给结构，满足多层次的住房需求。

再次重申房地产调控的决心

9-27

国土部、住建部

国发10号文件

通知明确，企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。力推保障房建设落实、严格土地出让管理，成为通知的亮点。

督促开发商加快建设步调

9-28

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局等

财税

[2010]88号

支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知，城镇土地使用税、印花税、契税、土地增值税、营业税、房产税等分情况予以减免。政策自发文之日起执行，执行期限暂定为三年。

加快公租房建设

9-30

国务院等部委

国发

〔2010〕10号文件的实施细则

1、加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度；

2、对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定；

3、调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。

强调新政，防止房价出现报复性增长

2.2地方性政策盘点

国家目前的政策拥用足够的威慑力，地方政府坚决落实。此外加大廉租房建设是近一段时间以来地方政府政策的关注点。

指南针观点：目前地方政府主要针对廉租房的建设出台相应政策并加大执行力。此外各地情况不同，出台政策各异，更具地方针对性，如河南省的防震减灾条例。

表2.2：地方性政策

时间

出处

政策名称

内容

作用

9-20

吉林省政府

《廉租住房配建实施办法》

要求在新建商品房、经济适用住房、城市棚户区(危旧房)改造项目中，按照总规划建筑面积扣除回迁安置面积后的5%比例配套建设廉租住房，用于解决城镇低收入住房困难家庭廉租住房保障。

明确廉租住宅的配比

9-25

河南省政府

《河南省防震减灾条例(草案)》

根据《条例(草案)》的规定，今后建设工程抗震设防要求将纳入建设项目管理程序，对未确定抗震设防要求的项目，将不予办理相关手续。

明确工程抗震建设标准

2.3大连政策及规划盘点

本月无相关的政策和规划出台。目前大连进入全面建设阶段，房地产开发进入高发期，但政策使得全域城市化略受影响。

指南针观点：新政虽未对大连房价造成影响，但成交量持续低迷，8月时刚性需求楼盘倍受推崇，成交回暖趋势明显，但此时国家提高首付比例至30%，对部分刚性需求购房者限制较大，城市化建设或将略受影响，市政府致力于执行国家政策和全域城市化健康发展，因此并无新政策及城市新规划。

表2.3：大连政策及规划

时间

出处

政策或规划名称

内容

作用

-

-

-

-

-

2.4统计数据

表2.4：全国统计数据

数据

摘要

CPI

8月居民消费价格（CPI）同比上涨3.5%。

PPI

8月工业品出厂价格（PPI)同比上涨4.3%。

70个大中城市房屋价格指数

2010年8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%，涨幅比7月份缩小1.0个百分点；环比与上月持平

国房景气指数

8月份，国房景气指数为104.11，比7月份回落0.60点，比去年同期提高4.03点

图2.4.1：2010年1-8月CPI和PPI变化图

8月的高通胀主要是由于食品类价格的快速上行引发，食品价格单月环比上涨即达2.0%，同比上涨7.5%。本月粮食价格、蔬菜价格和肉禽价格仍然涨势较猛。据悉，虽然8月CPI已达3.5%的高位，但预计上涨趋势不会就此打住，9月极有可能继续保持高位。

图2.4.2：2010年1-8月70个大中城市房屋价格指数图

从房屋销售价格来看，绝对数值依然增长，而增幅有所回落。这与管理层要求稳定健康发展、遏制房价过快上涨的初衷有违，因此9月末调控政策严格执行的细则出台。短期来看，中央政府再出政策的可能性不大，但是地方政府有可能继续收紧地产信贷，对于楼市的调控投资者应有清醒认识，短期地产股将面临一定的调整压力。

图2.4.3：2010年2-8月全国房地产开发景气指数图

8月新建商品房同比上涨11.7%，二手房同比上涨6.2%，销售价格同比涨幅连续四个月趋缓。房屋销售价格在6月环比小幅下跌后，接连两月环比持平，表明交易量的下降并未带来房价的明显下跌。

2.5行业风向标

写意生活的向往，别墅的晚宴

别墅即别业，是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。追溯其起源，并没有一个明确的时间起始点。我国古代也很早就出现了别墅，大的有帝王的行宫，将相的府邸，小的有富商巨贾地主乡绅的山庄、庄园。

近几年，随着国家对城市建设的宏观调控，国民收入的提高，高速路和轻轨系统的快速建设，特别是高消费群体的迅猛崛起，他们对生活深层次的追求大大推动了住宅郊区化的进程。所谓深层次的生活追求无非是每天能呼吸到新鲜的空气、享受安静的环境、可以拥有任意释放自我身心的一片天空。而郊区低密度别墅区的兴起正好迎合了这一点。

其实豪宅的消费者都不缺房子，他们买豪宅的主要目的是为了提高生活质量，尝试新的生活方式。因此，他们需要的是一个能带来新生活方式、具有新空间概念、新空间体验的高级住宅，而别墅恰恰能满足豪宅业主的这部分需求。

然而，节约土地对我国来讲确实是很重要的问题。我国人均土地量是0.1公顷，还不足世界其他国家平均水平的二分之一。此外中国人口众多，有些地方常年干旱、缺雨，粮食产量低，因此对于耕地的保护就变得尤为重要。别墅用地一再被缩减，别墅用地的批准也早已停止，这使得本就稀缺的别墅资源更加引人瞩目。

这也正是别墅在国家宏观调控，成交低迷的豪宅市场中，率先“回暖”的原因所在。一线城市北京的别墅市场成交大幅上涨，供应也随之而动，几乎达到了目前可供应的极致，未来中国的别墅将会更加的稀缺。而大连随着琥珀湾的再次亮相、南山1910的内部认购、小平岛的加推、明秀庄园的亮相等等，别墅产品相继进入市场，似乎也想在这最后的“晚宴”中大放异彩。

三、土地市场篇

大连市土地市场综述

本月底国土部、住房和城乡建设部联合发出通知，力推保障房建设落实、严格土地出让管理，通知明确，企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。而此次土地的调控对大连似乎没有造成影响，20宗土地成交显示出大连对于稳定房价的决心。9月供应总占地面积约460.42万平方米，环比8月涨幅175.07%，居住类用地供应与成交都主要集中在市内四区，总供应占地面积约405.82万平方米，环比上涨高达359.28%；成交方面，居住类用地本月成交378.96万平方米，环比上涨453.63%。环比数字如此惊人，主要原因是本次主城区的集中供应，造成的地市升温，数字攀升，属于个别现象，虽然说土地市场持续稳定的土地供应有利于楼市稳定，但是短时间内，预期我市还将以集中的批量的土地供应形势为主。

3.1土地供应状况

3.1.1土地用途分布分析：居住类用地占比大幅攀升

图3.1：2010年9月供应土地用途结构图

数据来源：指南针市场部

如果说上月居住类用地较工业用地攀上枝头，那么本月，居住类用地在整体土地供应中占比大幅攀升，市内四区不仅本月在居住用地方面供应如此大方，供应建筑面积约824.43万平方米，在工业用地方面，本月亦是供应23.04万平方米，均集中于高新园区，高新园区强大的产业支撑再次展现。

3.1.2土地区域分布：甘区供应占半数以上

图3.2：2010年9月大连土地供应分布图

数据来源：指南针市场部

从区域供应看，9月份土地供应9成以上集中于主城区，新城区只有保税区组团有土地供应，金州新区及旅顺口区为上月的土地供应做出重大贡献之后本月处于调整期无土地供应。而在主城区中，甘区以超5成的土地供应位于供应榜首，其次是中山区，可以看出规模性的城区改造是土地有量可放的重要条件。

3.1.3地块规模分析：供应集中于20万平以下

图3.3：2010年9月居住类土地供应规模结构图

数据来源：指南针市场部

本月土地供应主要集中在10-20万平以下，受供应区域的影响，甘井子区本月供地数量激增，规模性的开发让宗地开发不至于过大或过小，10-20万平的体量开发符合国家相关规定，也符合开发商的胃口。

3.2土地成交状况

3.2.1土地成交用途分析：受供应影响，成交以居住类用地为主

图3.4：2010年9月成交土地用途结构图

数据来源：指南针市场部

本月大连市的集中出让，动作之大，滨城楼市皆为关注，受供应的影响，成交同样以居住用地为主，占比接近9成，辅助少量的工业用地成交，以工业聚集人气，利好楼市。

3.2.2土地成交走势分析：9月楼面价又现上升态势

表3.1：2010年大连土地成交价格

2010.04

2010.05

2010.06

2010.07

2010.08

2010．09

居住类成交占地（万平）

114.04

30.22

233.9

28.67

68.45

378.96

楼面价

1862.06

—

4472.25

—

—

4519.60

注：9月楼面价获得以已知成交价计算

数据来源：指南针市场部

本月居住类土地成交占地面积约378.96万平方米，环比上涨高达453.63%。土地价格方面，体现在楼面价上，本月楼面价约4519.60元/平方米，2009年主城区土地成交整体楼面价3014.21元/平方米，那么本月相较于去年整体楼面价涨幅49.94%，反映大连整体土地市场活跃，开发商对大连城市未来发展看好，带动楼面价上升。

3.2.3土地区域成交分布：甘区成交一路领先

图3.5：2010年9月大连土地成交分布图

数据来源：指南针市场部

本月土地市场表现多为当月供当月销，所以成交表现与供应类似，依然以甘井子区成交为主，占比超5成，得力于政府的规划，城市版图扩大，两城四区建设，甘区规模改造效应明显，致使批量土地供应成交，中山区的东港土地成交同样来自于旧区的改造。另外，从本次土地成交来看，开发商联合拿地现象普遍，分析原因，一个是强强联合，再者是本次土地规模均偏大，受制于土地出让金的限制，所以联合拿地也是无奈之举，预期未来联合拿地现象将会越来越普遍。

四、商品房市场篇

本月商品房呈现供应成交齐涨局面，市场回暖迹象不断显现。

市场提示：

供应：

新增商品房批售58.58万平，环比上涨258%；新增有效供应68.90万平主米，环比上涨88%

成交：

商品房成交再现回暖，成交面积77.78万平，环比上涨12%；成交均价9879元/平，环比上涨2%

分享到微博

看好该帖的朋友们：

focuszhinanzhen

• 积分:20
• 体力:20
• 头衔:1级 嫩草芽
• 加为好友
• 向他打招呼

精彩推荐

今天你“博”了吗？

• 纸醉金迷：实拍夜店“红粉军团”(图) 圈子推荐：
• 长春锦绣公园初冬美丽雪景(图) 茶余饭后：
• 全球体坛30位最美女星(图) 民生部落：
• 我就是戒不掉婚外性的瘾 爱情之外：
• 实拍：广州亚运前夕美丽夜景(图) 上海圈：

• 一人一部成名作，且看明星青涩时(图) 愽納屋：
• 京城又现抢购冬储菜热潮(图) 原创摄影：
• 价格是老虎：100元钱还能买点啥？(图) 纵横四海：
• 76岁菜农卖红薯挣药费遭执法者掌掴(图) 中国部落：
• 香格里拉的回忆：中甸为你而来(图) 西部旅游：

1楼