指南针市场决策报告 二、政策盘点

二、政策盘点

本月政策综述

10月的重点在新政的执行力上，各地纷纷出台相关的执行细则响应国家调控楼市，但力度有限。国家9.29新政后，各地成交量明显下降，虽然价格暂时并未出现下降，但降价预期增加，购房者观望气氛浓厚。大连出台限购政策，政策一经推出，来电来访即有所下降，效果显著，但大连由于拆迁导致了大量的购房需求，预期未来一到两年内，量价不会有太大变动。

2.1全国性政策盘点

10月的重点在于新政的执行，各地纷纷响应出台相关执行细则。而在全国方面，对于公积金的监管和物业承接检查办法的政策是重点。

指南针观点：新政后房价下降预期增多，住宅市场观望气氛浓郁，部分购房者转战商业地产，或将进一步推高商业地产。目前商业地产无相关限制政策，未来或将有所限制。

表2.1：全国性政策

时间

出处

政策名称

内容

作用

10-18

城乡建设部

《住房公积金督察员管理暂行办法》

要求督察员开展督察工作，有权检查与督察工作有关的银行账户，督察员在实施督察过程中应当编写督察日志。督察员应当真实、完整地记录督察日志，不得遗漏、虚构、隐匿、毁弃，其他人不得删改

公积金监管，确保安全有效使用

10-23

城乡建设部

《物业承接查验办法》

承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动

规范物业承接查验行为

2.2地方性政策盘点

9.29新政后，地方政府调控压力增加，纷纷出台限购政策，以响应国家调控房地产政策。

指南针观点：限购是目前最有效的调控政策之一，但如此“一刀切”的方式却不是长久之计。限购只能作为临时性的政策，长期使用会对房地产的发展造成恶略的影响。因此，预计地方政府或将出台新的调控政策，但短期内政策将不会有较大变化。

表2.2：地方性政策

时间

出处

政策名称

内容

作用

10-01

上海市政府

《上海市经济适用住房申请、供应和售后管理实施细则》

明确申请材料、户口年限和轮候和选房等方面做了补充

提高新政的可操作性

10-11

杭州政府

《杭州市人民政府关于进一步加强我市房地产市场调控加快保障性住房建设的实施意见》

家庭限新购一套商品住房，取消购房补贴，非唯一住房契税3%，非改善型第二套住房公积金停贷和贷款首付三成，三套房停贷，外地人购房门槛细化，保障房门槛降低以及保障住房模式转变

支持新政执行

10-12

江苏省政府

《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展加快推进保障性住房建设的通知》

开发商以改规划为由逾期开工者，则收回土地。引导社会资金参与建设等

表明调控楼市的坚定决心

2.3大连政策及规划盘点

连版限购令出台，每户家庭限新购一套商品住宅和差别化信贷直接导致来电来访量急剧下降，部分地区出现退房现象。

指南针观点：9.29新政后，地方政府政策调控压力增加，大连出台新政，无疑是对目前略有上涨的成交和房价当头棒喝。但同时大连加大了拆迁力度，目前因拆迁导致的刚性需求近6000套，加上预计需要拆迁的房屋，总体需求量将在2-3万之间，而大连市内四区一年的成交量三万左右，未来一年内大连市内需求旺盛，与调控政策共同作用，引导房价合理走向。

表2.3：大连政策及规划

时间

出处

政策或规划名称

内容

作用

10-19

大连省政府

《大连市人民政府办公厅关于贯彻落实国家房地产调控政策促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》

限新购一套住房，包括二手存量房；差别化信贷；预售制度规范管理；外地人限贷；加大廉租房和经济适用房的建设

打击炒房等房地产投机行为，抑制不合理住房需求，最大限度地发挥住房的居住功能

10-31

规划局

拆迁

拆迁改造具体分布

拆迁导致，刚性需求购房者增加

图2.1：2010年拆迁统计图

表2.4：大连拆迁统计表

时间

签约面积

（万平）

拆迁面积

（万平）

面积占比

签约套数

（户）

拆迁套数（户）

2009

442.01

81.55

18.45%

49012

14779

2010目前

233.42

62.91

26.95%

23351

5641

2010预计

301

113.19

37.60%

30130

24298

数据来源：政府交易网与动迁办

2.4统计数据

表2.5：全国统计数据

数据

摘要

GDP

前三季度GDP268660亿元，按可比价格计算，同比增长10.6%

CPI

9月居民消费价格（CPI）同比上涨3.6%

PPI

9月工业品出厂价格（PPI）同比上涨4.3%

70个大中城市房屋价格指数

70个大中城市房价同比上涨9.1%

国房景气指数

9月份，国房景气指数为103.52，比8月份回落0.59点，比去年同期提高2.44点

图2.2：2010年1-9月CPI和PPI变化图

食品价格上扬是9月CPI走高的主要原因。由于9月份假期较多，节假日消费旺盛在一定程度上推动了肉类和粮食等农产品价格的上涨。此外，蔬菜和水果价格受气候转凉和节日因素影响，涨幅也较大。

图2.3：2010年1-9月70个大中城市房屋价格指数图

9月份，新建住宅销售价格同比上涨11.3%，涨幅比8月份缩小0.4个百分点；环比上涨0.5%。其中，商品住宅销售价格上涨12.6%，其中普通住宅销售价格上涨11.9%，高档住宅销售价格上涨15.2%；经济适用房销售价格上涨1.1%。

图2.4：2010年2-9月全国房地产开发景气指数

房地产开发景气指数连续6个月下降，目前房地产市场进入全面的调整期，政府出台政策一次比一次严厉，降价预期增强，而购房者和开发商纷纷进入观望期，全国房地产开发景气指数仍会继续下降。

2.5行业风向标：品牌进驻，促进地产发展

一线城市的过快增长和政策的制约，加上一线城市土地开发渐趋饱和，使得不少开发商和投资者转战二三线城市，相比于一线城市的成熟，二线城市房地产市场处于上升周期。随着二线城市加速城市化进程，及产业转移促使经济、人口容量提升，带来二线城市多种购房需求释放，推动楼市快速发展。

大连相对稳定的房地产市场，吸引了品牌开发商的进驻。而大连的热点区域由于土地稀少，竞争相对较激烈，品牌开发商往往需要付出远高于其实际价值的资金来摘牌，这与利益最大化的初衷不符。所以在“进驻”的选择上，品牌开发商更偏向于新兴区域。

从数据上看，大连内多数项目集中在新兴区域，而与此对应的是，购房者也以刚性需求为主。从新兴区域发展上看，由于市政府每年都有相当大的投入来改善交通线路和管网配套，完善城市功能，因此，这些新兴区域越来越受主流购房者的喜爱。

而对于新兴区域的建设他们有着不同的理解。

万科从标准化产品到工业化生产方式，再到全面家居解决方案，万科正一步一步地在实现“像造汽车一样造房子”的梦想。万科抓住了刚新需求购房者的心。而万科的魅力之城等项目也得到了刚性需求购房者的推崇，从而使得区域的热度升高，而升高的热度，吸引了更多的开发商加快建设脚步，从而推动区域发展，当区域配套日渐成熟的时候，项目的价值被进一步放大。

很多外地人都看好大连，他们愿意到大连来置业，大连有相当比例的房子卖给了外地人，合生创展正是看好这个机会，才首先选择了大连，作为进入东北市场的第一站。旅顺更是给人一种世外桃源的感觉，而且整个旅顺的安全感非常好，非常适合外地人度假、养生，合生正是抓住这一点，打造舒适宜居的城市。

外地开发商会给大连带来很多新鲜的东西，大连的房地产行业会因国内外优秀企业的进驻而得到改善和提升。但是，无论是开发商本身，还是他们带来的产品，都必须要本地化。开发商要将项目的规划设计与大连的实际情况相结合。最终不仅能达到促进大连居住品质的目标，还能取得可观的利益。