『聚焦首页推荐』谁才是房价畸高幕后的最大

『薄荷小筑』[时事评论] 『聚焦首页推荐』谁才是房价畸高幕后的最大
作者：彼与此 提交日期：2008-3-19 19:13:37
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谁才是房价畸高幕后的最大黑手？
文/彼与此
3月17日，住房和城乡建设部住宅与房地产业司司长沈建忠指出，中国正处于发展阶段，房地产市场的供求紧张的状态可能会持续比较长的一段时期，房价上涨的压力也会在相当长的一段时间内存在，政府部门加强对房价的监控也将是一项长期任务。（新浪网）
上述消息表明，房价在一定时期内还将持续上涨。而之前王石提出的房市拐点论以及围绕房市拐点展开的讨论，住房和城乡建设部并不主张。
难道老百姓又被房地产开发商忽悠了？也许吧。但是住房和城乡建设部的估计应该是正确的。面对房价继续上涨，不仅要问，谁在操纵，或者说谁才是房价畸高的幕后黑手呢？
许多经济学家认为，我国的房地产市场有相当程度的扭曲，表现在房价虚高；高档房的比例不适当的多，脱离了大众的需求；房地产业的利润比较高，而且长期居高不下；资金流入房地产业数量巨大，出现泡沫。
今年，两会委员质问：房子的降价空间为30%-50%，房价持续上涨谁之过？关于谁是房价畸高的幕后黑手，媒体、网络上的讨论有很多，总结一下，有一下几种观点：
炒作论： “我可以很不客气地说，现在房价那么高，媒体有很大的‘功劳’，是媒体炒来炒去炒出来的。”——贵州省省长林树森
投机论：中国目前房地产市场状况，可以说基本上是由投机者一手造成的，投机之风不除，百姓一日不得安宁。在无数的投机者买房的巨大需求下，房价、地价节节攀升。难怪像郎咸平、易宪荣这样有真知灼见的学者屡屡遭遇尴尬。
炒房论：炒房团是推高房价的替罪羊，开发商才功不可没。
中介论：中介代理炒高房价，是被大多数人所接受的，源于代理佣金与房价相关。
信贷论：银行信贷是房价快涨的重要根源。从各国房地产市场的发展情况看，房价上涨基本上与银行金融的支持密切相关，特别是房价短期内快速飙升，基本上都是银行金融支持的结果。——易宪容
外资论：外资已成为国内房价高涨背后的潜在推力。
政府论：政府垄断，高利润就可能长期存在。
除了第一条贵州省省长林树森的观点不靠谱外，其他观点都有待商榷。
首先，供求关系的变化，或者说需求大于供应，应该是房价畸高的第一个因素。自2006年以来，全国房价普遍走高，无论是北京、上海、广州等一线城市，还是二、三线城市。计划生育一代，也可以说是80后一代，在此时进入婚期，而结婚的第一件要考虑的是住哪儿，于是买房成为结婚的第一要务。根据国家统计局2007年主要人口数据显示，19-59岁，共91129万人。80后约占到此年龄段总人口的1/3左右，也就是3亿左右，假如按1：1男女比例（实际51.5：48.5）来算，这代人结婚大约需要1.5亿套房子。这种算法可能不太科学，但是能够说明，房地产市场需求之大。在最理想的状态下，按照供需原理来讲，房价上升是市场的选择。但任何事物的发展决不是单一因素能够决定的。
其次，利益的驱动。在这里，笔者认为应该把投机论、炒房论、中介论、信贷论和外资论房子一起，总称为利益的驱动。
在中国的房产市场上，有一个提起来就让人深恶痛绝的名字——“温州炒房团”，利用原始积累的资金，到处哄抬房价，而之后又出现“天津炒房团”。炒房团的出现原因很简单，房市有暴利，逐利本能驱动着商人选择高收益产业。按照潘石屹的理论，交易速度过快也是房价坚挺的原因，那么中介在交易过程中所起到的作用，就是加快交易速度，如此看来中介也是房价畸高的幕后黑手之一。
境外热钱的涌入的主要目的，就是在短线收益最快的领域获益，难怪当外资涉足中国房产市场时，商务部和国家外汇管理局会联合发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，要求各地商务主管部门严格规范外资和管理进入房地产市场，严格控制外商投资高档房地产。资料显示2007年，外资房地产基金出现一个新的动向：由单一“爆炒”二级市场向多元化投资转变，并开始涉足房地产开发领域；从过去直接购买已建好的物业、单打独斗为主，转向更早介入开发、与内地开发商合作等模式。外资的大量涌入已逐渐形成资金势力，其“炒房团”的角色越来越清晰，并已成为国内房价高涨背后的潜在推力。
从国家历次宏观调控的手段就不难发现，银行贷款在房价持续攀升中的重要作用了。降低银行不良资产的压力使得各商业银行争夺房贷这样的银行优良资产，而对房地产开发企业的放贷也促使银行提供丰富的放贷项目，让广大购房者尽快的购房以收回资金。由此可见，银行的获利冲动，成为了导致房价疯狂上涨的一剂“春药”。
最后，之所以把政府论单独论述，是因为政府占有房地产开发的必需资源——土地以及相关费用的征收。无论是在农村还是城市，土地最终所有权实际上是各级政府。所以地方政府可以强行将农民的土地圈起来卖给开发商，可以强行拆迁城市民房，房产商高价买来土地再以更高价卖出去。而政府所谓的调控政策，就是高收费高税收，房产商当然不会做亏本生意，只能转嫁给购房者。其次，在拆迁过程中，当地政府成为开发商的政府，甚至动用公安、城管等协助开发商强行拆迁城市民房，给市民的印象是，政府和开发商蛇鼠一窝。事实上也是如此，政府和开发商的利益休戚相关。
再加上各地政府在房地产开发过程中所征收的费用，除了土地出让金和双重配套费外，还要收蓝图审查费、防雷检验费、防震检测费、绿化费、墙改费、施工放线费、规划设计费、人防费、文物勘测费、施工合同鉴证费、预算审核费、工程造价咨询审核费、质量监督费、土壤氡气检测费、室内空气检测费、政府价格调整基金、劳务咨询费、职工培训费、安全施工措施费、散装水泥推广费、预售许可证服务费、房屋面积界定费、房价审查服务费、管线只能隔阂竣工图设计费、电力委托费等多达50余项，涉及25个部门，总计占房价的15-20%。更不可思议的是，还要收取不可预见费。（关于什么是不可预见费，一委员风趣地回答记者说：“就是没有明确的名目，不知道为什么要收的费。”）
综上所述，这些因素放在一起，才有可能还原房价畸高的真相，也只有放在一起才能揭露导致房价畸高幕后黑手的真实面目。谁是房价畸高的真正幕后黑手？其实只有一个，那就是利益。只不过这个利益在各种场合会呈现不同的面孔罢了。
于北京
2008.03.18