中产阶级是高房价最大受害者

如何破解高房价难题？

      两会之前，央视曾经做过一个调查，在被调查的就业、医疗、住房三大热点问题中，对住房的不满意度位居首位；2009年12月，专业民意研究机构北京美兰德信息公司对北京、上海、天津等16个城市的3514名城市居民进行的抽样调查显示，2009年城市居民关注的十大热点问题中，住房问题又名列前三甲之一；在新华网举行的今年“两会”，你最关心的话题调查中，房价问题又一次名列第二；2009年2月27日，国务院总理温家宝与广大网友在线交流。在谈到网友关心的房价问题时，温家宝说：“群众的心情我非常理解，我也知道所谓‘蜗居’的滋味。” 并表示“我有决心，本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位”；两会召开后房价过高也自然成了两会的焦点话题。

      两会期间，政策调控压力让股民看淡地产股。然而，2010年3月9日，两市地产板块却整体上涨2％，不免让人大跌眼镜。据坊间报道，这波行情是高层的表态开始给股市释压造成的，央行副行长苏宁本周一指出，“对房地产市场政策的调整不意味着货币政策的收紧；央行密切关注信贷政策对房价影响，但目前还没有出台新政策的趋势。”同日，住建部部长姜伟新亦表示，未来20年，中国房价上涨的压力仍然是很大的。今年的房地产市场应该是一个比较平稳发展的状况。

      看到这里，诸位看官有些看不懂了，对吗？

      不知博主要表达一个什么观点？更看不懂是相信温家宝的承诺还是相信央行和住建部的表态？房价问题是热点的榜首也好、第二也好、三甲也罢还有什么意义？

      不瞒您说我也看不懂！一个民怨载道的事情，一个共和国总理都承诺的事情，解决起来怎么就这么难？难道解决它的难度比 “十一”大庆不让老天下雨还难？到底难在哪里？如何解决？请听我斗胆细细道来：

      首先，我们要尊重经济规律，需求决定供给。需求是多元化的所以供给也该是多元化的。所谈到的高房价本身就是一个比较的概念，没有绝对的高与低，是相对于我们社会的平均收入水平谈的高与低，是恩格尔系数下的高与低。温家宝总理承诺的解决方案是：“第一，增加保障性用房。……与此同时，我们还要加快建设廉租房和普通租赁房”。然而，没有人认为保障性用房的房价高，这里是否是偷换了概念？用增量替换了高企的价格？不错，用增加供给来解决需求的过剩，从而达到价格的回落，是经济学的规则。但是这一规则是界定在相同产品和相同购买对象的前提下。而保障性住房的供应条件是有限制的，被限制之外的人群依然要承受政府放任的高价商品房。为什么能形成这种政策？

      其次，利益链条决定政策走势。政府——银行——开发商已经形成了一个共同的利益链条，个别地方的政府财政收入对土地的依赖甚至达到了80%强；银行的贷款对房地产开发商犹如管中的自来水，某些房地产开发商的资产负债率高达近90%；我们现在谈的还都是阳光下的数据。这一利益链条锁定了政府行为，民怨载道又把政府推到了两难的风口浪尖，他只能另辟蹊径，一边放任高房价，一边扩大保障性住房的供给以平民怨。浪费的是纳税人财富，在房产存量居高的情况下，新建大量增量，对整个社会财富造成巨大浪费。而这种多元的格局将是未来一段时间的常态。这一多元化的格局，即民愤平了，又保住了利益链，两全其美。但高房价问题真的解决了吗？

      其三，刚性成本决定底线价格。大家知道，任何一个产品的价格都是由成本、费用、利润、税费构成的，而成本占了价格的绝大部分，利润在任何行业都有相对的行业水平，税费是刚性的，那么房地产的成本构成是什么？

      今天全国工商联主席黄孟复在接受央视记者张泉灵采访的时候谈到，根据工商联房地产商会的统计，地价已经占到房价成本的50%。万达集团董事长王健林在接受采访中也谈到：“从2009年房价的快速上升来看，地价推高房价已经是不争的事实，在房价的四项主要成本中，地价占到四到五成，建筑成本不到两成。比如现在北京、上海售价4万元/平米的房子，地价一般都达到2万元/平米，核心城市地价畸高。”全国人大代表、北京市人大常委会主任杜德印说：“北京房子的建设成本每平方米不过3000元，包括水泥、钢筋及工人工资等。所以，哪里是房价高，明明是地价高“。由此可得出一个共识，即政府是高房价的元凶。同时政府已经无法控制那些帮凶了。就像贪官拿了人家的巨额贿赂后，无法对其实施管理一样。政府就这样被绑架了，银行就这样成了高房价的帮凶，商品房房价就这样被放任了，人民的财富就这样被合法的掠夺了。与其说高收入人群消费商品房，莫不如说用商品房来吞并高收入人群的财富。换句话说，商品房房价的调控已经被放弃。所以可以出现文章开始是股市房地产板块的三连阳。

      其四，中产阶级的悲哀。高收入人群可以消费商品房，低收入人群可以购买保障性住房，中产阶级怎么办？作为社会中间力量中产阶级，心理上不能放弃对美好生活的追求，现实中不愿（或不能）加入到申请保障性住房的行列，结局只有一个，悲哀的做房奴。

      其五，未来的解决办法。如果放任商品房房价高企，最终的结局将是开发商由于大量的保障性住房的投入，而使现有楼盘积压在手，过惯了美日子的他们，由于高成本地价的作用，又无法主动降价，僵持的结果是资金链断裂，连带造成银行大量不良资产，直至房地产市场崩盘，国内金融危机发生。这就是房地产行业引发的“后天”。

为了避免“后天”的发生，首先修正执政理念上的错误，还财富于人民，形成有限制的小政府大市场和穷政府富民间的环境。学会用有效的法律、政策、税收手段调节经济，而不是直接参与经济决策，计划经济的教训就是在于远距离决策。其次，在房地产存量上下功夫，将存量转化为保障性住房，为政策性调控高房价开辟一条出路。其三，用税收手段，出重拳限制投资性购房，使投机者近期远期都无利可图，以缓解供需矛盾；其四，在查清成本的基础上，对存量房实施最高限价清除暴利，政府从已获出让金中拿出一部分，补贴给购房者；其五，收紧银根，迫使开发商不再捂盘惜售，斩断其对涨价预期的渴望。其六，在以后的土地招拍挂中附加保障性用房建造条件，融保障性用房于商品房楼盘中，弥合两房差距，……。

      总之，解铃还需系铃人，抑制高房价还要从政府入手，只有政府跳出圈来，斩断利益中人的身份，政策措施自然会有的。

      国学认为：政府是乾、是天，人民是坤、是地，所以故宫有乾清坤宁之说，乾清是先决条件，天清，地才能宁。