央视《新闻调查》聚焦上海房价虚高内幕

http://www.sina.com.cn 2007年04月26日 07:52武汉晚报
据央视《新闻调查》4月23日报道上海一直是中国房价飙升的引领者，率先突破每平方米过万元，率先创下每平方米十万元以上的天价纪录，高房价的背后成本是多少？利润是多少？公众并不知情。央视《新闻调查》接到投诉后调查发现，楼盘在开发的每个环节当中，都存在着人为操纵的因素，致使房价抬高。
小股东“叛变”报料：
造价莫名翻倍
近日，《新闻调查》接到上海陆家嘴( 28.90,2.44,9.22%)联合房地产有限公司小股东上海耀国能源公司（下称耀国能源）代表的反映，他们发现自己公司参股的楼盘——陆家嘴中央公寓在开发过程中，其价格存在很多不正常的现象。
“比如说（工程）造价加土地价格，我们估算的成本在每平方米6000元左右，事实上，我们看到的已经在1.2万元左右了。”耀国能源总经理助理阎启忠说。
看不到结算报告
小股东是局外人
陆家嘴中央公寓是由上海陆家嘴联合房地产有限公司开发的包含住宅和商业于一体的综合小区。公司占60%%股份的大股东是国有控股的上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司，另有上海世纪道房地产开发有限公司和耀国能源两家公司分别占有30%%和10%%的股份。阎启忠作为10%%小股东的代表，他对于整个公司的项目运作有很多疑问。
明明成本只有6000元，可这个被告知的1.2万元的造价又是怎么回事呢？阎启忠认为：“有一个黑洞在里面。”
阎启忠说：“我是小股东，连知情权都没有，不要说话语权了，不要说参与管理了。”
2006年一期工程结束后，小股东耀国能源公司要求看到整个工程的结算报告，但却迟迟未能如愿，觉得利益受到侵权，于是投诉。
按照《公司法》的规定，公司股东享有资产收益、参与重大决策和选择管理者的权利，也就是说公司不论对于大小股东来讲，都应该是透明的。
开发存在官商勾结
领导“打招呼”
中央公寓的开发存在着违规之处吗？记者找到一位知情人士。他称自己在建筑行业干了20年，了解中央公寓的确有些项目不符合规范，甚至是靠领导或者秘书打招呼解决的。这个项目体现了一些官商结合的一个小小的方面。
知情人告诉记者，陆家嘴房地产联合公司董事长是大股东派出的毛德明，但公司实际由总经理高宝泉控制，他是世纪道公司董事长曹建英的丈夫。联合公司的矛盾正是小股东对中股东的不信任造成的。而这其中种种的猜测和怀疑，很大程度是由于到目前为止，小股东还不了解整个项目的真实成本以及账目的真实情况。
大股东“操作”成本
小股东提异议
既然没有查账，那么小股东对于虚高的成本推算又从何而来呢？原来中央公寓所有股东曾在2006年参与过一次利润的分配。我们看到联合公司的财务账目上清楚地显示，2006年8月份之前公司的主营业务一栏没有填任何数字，利润显示为亏损，而仅仅一个月后，一下子冒出来有18个亿的收入和5亿多的利润。
陆家嘴联合公司随后从利润中拿出4亿元分红，按照参股的比例，小股东耀国能源公司分到4000万元。拿到分红之后，耀国能源公司依然在2006年底召开的股东大会上，就造价和销售等环节存在的疑问提出了异议。
报纸上刊登出的中央公寓销售广告显示，这个楼盘仅卖100多套房子，那公司18个亿的销售收入怎么来的呢？基于这些疑点，耀国能源的直觉是项目成本被严重虚增了。
资料显示，2003年联合公司以2358元/平方米的价格拿到了中央公寓这块土地，小股东推算，土地成本平摊到成品房中每平米应该不足1000元，而工程的建筑成本不超过4000元。为了核实中央公寓是否存在成本虚高的情况，记者电话采访了陆家嘴联合公司的董事长毛德明，但他始终没有透露造价成本。
开盘房价比“造价”低
一高管买15套
记者在网上找到了中央公寓从2003年11月开盘到目前为止的销售价格表，首期开盘价格是1万元，但是普通人根本拿不到这个价格的房子。3年内这个房价已经上涨了70%%。可以想象这其中的利润发生了巨大的变化，那么究竟谁是这些利润的受益者呢？
小股东认为中央公寓首期开盘的1万元销售价，太令人不可思议。既然账上的造价已达1.2万元，但开盘价格不到1万，这个低价的房卖给谁了？
记者在浦东区房地产交易中心查询，发现一名叫吴均军的业主在2004年11月17日，购买了15套中央公寓的房子。
吴均军是陆家嘴联合房地产公司的监事，那么作为公司的高层领导，她怎么会在一天内购买这么多房产呢？
记者电话采访了吴均军的丈夫钱思解———现任世纪道公司的董事长。但在采访过程中，钱思解不停反问“为什么要了解我们购买这15套房子，你这么问想达到什么目的”。最后钱思解丢下这样一句话：“陆家嘴我知道的，陆家嘴联合房地产公司，这个事情非常复杂……”
高管贷款千万囤房
卖出可赚千万
吴均军在2004年贷款购买这15套房产时，每平方米的均价大概在1万元左右，每一套建筑面积大多在120—150平方米之间。按照今天的市场价来计算的话，全部卖掉这些房产，她可以赚到1000万。为了买这15套房子，吴均军在同一天之内向4家银行一共贷了将近1000万。
对于中央公寓这个操作过程，房地产研究者袁剑称之为“权力和资本的结合”。袁剑称，公司的高层管理人员，可以拿到非常廉价的房子，然后高价倒出去获取利润，就是权力变资本的一个非常典型的过程。他们不在意企业最终的利润，也不在意消费者的利益。
炒房族购房得先买号
一二十万一个号
记者在调查中还发现，不仅联合公司高管可以获得中央公寓的认购资格，甚至夜总会的小姐也能通过某种途径拿到认购资格。其他人想买房，则需先花钱买号。
按照小股东的说法，房子盖好后，公司内部就已经开始第一轮的囤积炒作，一些房子从一开始就根本没有流入到有住房需求的人手中，而是被炒房投机的利益群体瓜分了。
记者以买房人身份与一位在中央公寓拥有房产的李先生见面，李先生自称是炒房专业户，他说 开发商发号售房时，“号”10万、20万一个，关系好的10万。他用钱开路的，“一个号只花了10万元。”
2005年，李先生花150万买到这套约130平方米的房子，现在卖价是210万元。
炒房人在等待
等待“好价格”
记者还见到过部分中央公寓业主名单——有大量的身份证号码属于温州所辖的瑞安市，地址主要集中在一个叫塘下的村镇上。
记者以中介公司工作人员的身份随机拨打了15个用温州身份证登记的电话。一位业主说想等房价涨起来了再卖，现在不想卖；一位买了四套房子的业主说，自己一个朋友手上还有两三套，要看买家出的价格怎么样，低的话就不卖了，因为自己为了买房子送了几万元好处费。
温州炒房团不仅是房价攀升的原因之一，也成为高房价的直接受益者。在专门做中央公寓 二手房的一家中介公司，一位小伙子告诉我们他的绝大多数客户都是温州人。
调查中记者发现，在中央公寓面向市场后的几年里，一部分被公司的高层优惠购买，还有的被炒房团囤积下来，他们都在等待一个满意的价格向外出售，于是在这样的操作中，楼价又有了上涨的空间和理由，而付出代价的只有最后买房的消费者。
真正住进房子的人：
为某种权力埋单
现在是晚上的9点半，中央公寓的一千多套房子，灯光很稀少。售楼处的工作人员告诉我们说，开盘到现在两年多的时间，入住率不会超过10%。
但是不要以为，这些黑暗中的空房间没有生命。每过一个夜晚，它的价格都在自动地向上攀升。
有些房子两年多以来已经上涨了每平方米8000块钱，将来有一天，从这些房主手里接下房子，真正住进去的人，可能很少有人会意识到，他们不仅仅是在为房子埋单，也在为某种权力埋单。
 
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