马韬：农民住劣质房，领导住别墅区？(南方周末 2007-8-9)

农民住劣质房，领导住别墅区？
2007-08-09 09:58:43  来源: 南方周末  作者: 马韬

图：上海康桥镇的房产开发正越来越热
上海的房地产热潮使紧邻外环线的康桥镇成了一个接纳城乡拆迁户的安置地。但等待安置的当地村民却拒不接受建好的安置房。除了房屋质量问题，他们最不满意的是，领导们纷纷住进了别墅
“我要把房子退了，坚决不要。”7月27日下午，张山在昱龙家园院内痛苦地说。他是上海南汇区康桥镇沿南村村民。
他离开原住地在外租房已两年多。原本属于他的宅基地耕地两年多前被征走后，昱龙家园中几套新房是对他的补偿。然而，像他一样的本地211户居民并不接受这些新房子。
康桥镇紧邻上海外环线，离陆家嘴金融贸易区仅20分钟车程。上海的房地产热潮使这个小镇成了一个接纳拆迁户的安置地。大批政府主导的限价房在这里建起来，提供给市区搬迁来的居民和镇上被拿走土地的原住民居住。
但并不是所有人都愿意接受这样的安置。特别是在他们发现房子有明显质量问题以及其他不公现象之后。
“四高”小区无人入住
在康桥镇沿南村，有两片很扎眼的新建筑群：一处是昱龙家园小区，隔街相望的是另一处别墅群，其中有33栋是新建成的。
这两个新建筑群有很多共同点：几乎同时开建，所用土地均从康桥镇沿南村村民名下征用。而且，这两个建筑群目前都无人居住。
惟一不同的地方是：小区是原村民将要居住的地方，而新别墅是各村领导的。
据记者从上海房地局征收沿南村土地的公告计算，从2003年到2007年，该村14个生产队，分批共被征用土地1497830平方米，其中耕地为984368平方米。
据当地政府官员称，这片被征土地是用于上海市安置配套商品房的建设。
具体的操作方式是，安置项目确定后由上海市住宅建设发展中心招标，由开发商开发结束后，再由镇政府购买，镇政府再将房子分配到原本就已经确定的主人手里。住宅建设发展中心在整个过程中起到监督的作用。
昱龙家园是整个上海市“四高”示范区康桥镇2号基地的组成部分。四高指的是：高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理。
但被安置的村民们却怎么也不愿住进去。他们指出，一比较相邻几个小区的楼，就知道人家的质量好。相邻的几个小区是政府准备用于安置城市拆迁居民的。
“房屋质量不好。”康桥镇党委书记、镇长王正泉对南方周末记者说。他和该镇的多名官员均认为这是无人肯接受新房的主要原因。他刚从党校学习回来，很多具体进展并不清楚。
该小区的开发商是上海天昱通房地产开发有限责任公司。“我认为不是因为房子质量的问题。”该公司副总经理王峰对南方周末记者表示。该房产公司是中国通用技术集团这家国有企业的独资企业。
在2004年开始拆迁动员时，原村民被告知将被安置在“四高”小区中，并有人告知每平方米的建安成本为2700元，这是非常“豪华”的一个数字。但事实表明，这个说法并不可靠。
“每平方米成本大约2000元左右。”王峰对记者说。但记者从验收报告中看到了相关造价数字——该小区的高层造价平均为每平方米1420元，多层造价平均为1303元。
上海一家民营房地产企业的老总对南方周末记者表示，他们与昱龙家园形态相同的房子造价为每平方米2200元。
但王峰认为税费、财务费用、市政配套及管理费用等加总，才是总成本。至于为何其余费用这么高，王峰并没有详细解释，他算了一笔账，这部分新房，以每平方米3643元均价与镇政府结算，其中楼面地价为每平方米1200元。
据他介绍，上海住宅建设发展中心招标是对售价进行限制，成本则由开发商自己控制，“并未要求每平方米的造价必须达到多少”。如果按照这样的要求，在没盖好时已经明确了房东，且购买方为镇政府，不愁销售问题，开发商是否会在建设过程中偷工减料？
“我们是国有独资企业，而且这个小区是我们开发的第一个小区，对质量和信誉非常看重。”王峰说，“住宅中心对我公司的评价也非常高。”该小区确实已经通过了二十多个管理部门的工程验收。
王峰也没有回避南方周末记者在该小区看到的一些质量问题，如一楼地面下沉、渗水等问题。“任何工程都有瑕疵，”他说，“该维修就维修。”他强调一点，所谓质量问题只是多种问题的一个集中反映，核心问题其实根本不是质量问题。
那核心问题是什么呢？
别墅群开发悬疑
据康桥镇一位官员确认，沿南村民的领导、村党委原书记葛旭明已住进了隔街相望的一套别墅中。葛旭明三个多月前卸任村委书记后，任康桥实业发展公司(下简称康桥实业)的新一任董事长。
康桥实业原本是一家镇属企业，但在2003年改制后变成了股份制企业。改制后，该公司的3000万元注册资本金中有一千多万元的自然人出资。
“为什么领导就可以住别墅？”很多已租房两年多的村民对南方周末记者说。
几年前，这片别墅区也是为了安置其他被征地村民而出现的。但随着房地产行情的水涨船高，特别是别墅用地有限制后，这地方成了抢手货。康桥实业公司成了开发这部分别墅区剩余用地的开发商，建造了这33栋别墅。
谁是这些别墅的主人？康桥实业前任董事长方冰海解释说：“谁需要就卖给谁。”但他没有透露究竟是谁。
康桥实业的主管领导、副镇长祝正华则很明确地告诉记者：“卖给了村书记、主任。这是镇党委会议集体决定的。”但或许是迫于某种压力，这批新别墅罕有人居住。
康桥镇纪委书记李龙棣也向记者回忆说，在他去年9月调到康桥镇后，的确接到了很多关于别墅区问题的举报，“我敢保证的是，镇上两套班子中领导干部绝对没有人(在此区域)有别墅，至于其他层面的干部，我就不知道了；我来了后，党委开会的时候从未讨论到此问题。”他说。
至于为什么这片别墅会交给康桥实业开发，方冰海表示，当时镇政府是为了让该小区成型，便于进行配套及后期管理。
这33栋新别墅，康桥实业以成本价卖出，平均每栋不到80万，而市场价格在150万以上。记者就联系到一位别墅主人，他正准备以170万元的价格卖出。即便以每栋别墅70万的价差计算，33栋别墅卖出价和市场价的总差额也超过2000万。
由此也不难理解村民中流传的多个关于领导卖别墅的版本：谁谁谁买了就卖了，赚了100万。但这些说法尚无法证实。
相对于别墅的价差，卖地无疑是一笔利益更大的“生意”。“我们买了地，交了12万，给康桥实业，他们给开了收据。”这片别墅区的老居民对南方周末记者说。这些老居民是几年前被安置过来的。
这片并没有取得房地产开发资格的土地，康桥实业成了收取土地费用的主体。而相关法律规定，本属于集体用地的使用权不准转让。
康桥镇另外一个别墅区汤巷中心村，也存在同样问题，每块建筑用地，以9万元到12万元的价格，被康桥实业“卖”给了需要的人。据知情人士透露，汤巷中心村别墅区的形成也是以回迁村民为主，总共有500套，其中200套则均是以“卖地”的形式操作。
这两块总计超过600套别墅的地块，用地程序存在问题。“这两个小区因为土地操作问题，目前没有办法办出房产证。”南汇区一位不愿透露姓名的官员对记者说。
而这两个别墅区的形成过程完全相同，先是以安置回迁村民的方式获得了建房“资格”——但并没有取得相关规划转让的批准，随后，这两片区域中都有部分比例的土地成了“商品房”开发。
康桥镇一位官员则直接指出康桥实业的问题：“康桥实业具有半政府性质，却成了股份公司。”他进而解释说，在拿地、代征土地方面，该公司具有其他公司无法比拟的优势，同时又具有招商引资的职能，却又非完全集体所有企业，操作上的确存在问题。针对记者对康桥实业“卖地”资格提出的疑问，康桥实业前任董事长方冰海解释道：是代镇政府征收的，汤巷中心村别墅的款项已经划给镇政府财政，新别墅区的款项还在公司账上，待手续办好时，当做土地出让金上缴。
在康桥镇，有关土地的争议不止这片别墅的开发。这片土地的地缘优势，引出了当地很多征地纠纷。据南汇区政协2005年的一份调研报告显示，“往往在未办出许可证的情况下，不按规定程序，擅自实施拆迁……(该区)60％的宅基地均无拆迁许可证。”
“当时甚至连个强迁令都没有，就把我的房子拆了。”刘建国说。他通过法律途径，用了5年时间，才拿到了他被拆迁的6套房屋的补偿款。他原住房的土地现在成了工业用地。
刘建国创办的公司也遭遇了拆迁。但据刘建国称，他的这家上海浦东双桥精细化工有限公司一直没解决赔偿问题。他提供的证据证明，拆迁给企业造成的损失为2000万，但目前仅赔偿了141万。有一种说法是该企业为红帽子企业，产权不清。但刘建国说，自己是企业银行贷款债务的承担人，如果产权存在争议的话，债务就不应由他来承担。
“刘建国一事，一错再错，在上海是非常罕见的。”一位上海市信访局领导评价说。
土地上的附着资产在征地的过程中也出现了不透明的操作。由于土地被征，沿南村14个生产队已没有存在必要，生产队被撤销，但道路、水利等附着在土地上的集体资产的赔偿金，却并没有下落。由于是集体集资建设的资产，撤队后，应将补偿款平均补偿给村民。
据知情人士透露，这笔赔偿金平均到每个村民最少能分到2万元，沿南村共有近3000人，涉及的资金接近6000万元，但这部分资金没有人知道下落。
(应受访者要求，村民张山为化名)
http://www.nanfangdaily.com.cn/southnews/zmzg/200708050030.asp