大量事实表明经适房漏洞百出 效率十分低下

房地产领域税收一向集中于交易环节，被认为是导致市场投机与投资盛行的原因之一。或许是政府已充分认识到这一点，“国十一条”成为房产税即将开征的标志。从“新国十条”关于发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用这一明确表述看，房产保有税的征收早已纳入政府议事日程。国务院批转发改委2010年《意见》，更表明了决策层的坚定态度，但下一步，这项改革何时开始，从哪里开始，如何推向全国等等问题，各种猜测不断。也许，决策层还需要从宏观经济运行状况、行业承受能力、物价承受能力等各相关方面来评估改革的条件是否成熟，由此来看，改革方案出台的具体时间，目前恐怕很难判定。
纵看本轮调控，尽管已历时月余，但利益群体以各种方式对抗调控，致使调控并无显效。而政府决心已定，不达目的当不会罢手。因此，极具杀伤力的政策出台恐指日可待。为了打击投机、抑制投资、遏制房价，房产税自是政策第一选项。但对于房产税开征范围、征税效果等，众说纷纭。
上述种种问题，财政部财政科学研究所所长贾康曾多次接受本报访问作过明确阐述。最近贾康再次接受本报采访，更进一步分析了与房产税有关的税制改革的诸多悬疑。
调控房价须有理性的双轨制
《华夏时报》：在目前的行政体制下，政府可以轻而易举地将房产税这个税种推向市场，从而使房地产市场调控的方向出现移位。我们已经看到一些政府官员对开征房产税表现出了高度的热情，有批评说这是其角色定位决定了他们的立场。您怎么看？开征房产税果真能让房价降下来吗？
贾康：对于调控房价问题，我们需要把眼界从短期放到中长期，那么一个可持续运行的调控框架是十分必要的，这其中应包括两轨：保障轨和市场轨。这两轨的并行现在已看得越来越清楚。但这两轨不是互相孤立的，政府对辖区通盘的土地开发、建设应该有一个规划，一个地区开发中，地上地下各种管道、网线、光纤、交通干道、通信设施、商业服务网点、绿地、廉租房、适租房、一般商品住宅以及一些地方也可以发展的别墅区等等，都应该放在规划里，一时不很清楚的，要留有弹性余地。做好这种通盘的顶层规划，是政府的责任。
而处理和解决如此牵动各方利益和感情、具有深远影响的事项，不能只依靠官员的“觉悟”，而要从制度环境和约束条件上看问题，通过制度创新来解决问题，这才是治本之道。如能弥补房地产保有环节的税制缺失，在房地产业发展运行过程中，商品房的持有人一定会顾及持有成本。如果有房地产保有税，房主就会考虑把空置的房子租出去，空置率就会降低，炒作的人也不可能无所顾忌地发展到“肆无忌惮”的状态，疯狂的炒房、囤房行为就势必会收敛。这既能促进土地集约利用，又能使房地产市场上的总体需求规模更合乎理性，整体价位更沉稳。
《华夏时报》：保障轨和市场轨两轨并行或是一个很好的设计与构想。从理论上看，保障轨是为了解决低收入人群的住房问题，但包括廉租房在内的这种供给如何有效实现？
贾康：保障轨是托底的，最低收入阶层要住有所居。廉租房怎么设计？现在看来肯定不能设计成一大片，这样就会出现国外大片贫民窟的问题。茅于轼老师提出廉租房应该有一个机制，即房间里没有卫生间，只设公共厕所，这样居住者有钱之后就会自动离开。这在经济学上讲得通，很有道理，但现实生活中却在网上被骂得非常厉害。
廉租房上边的一个层次应是非产权的适租房，也有人叫公租房，由政府建立，长期、稳定出租，主要面向夹心层、年轻白领、刚毕业的大学生。我之所以称为适租房，是认为可以调动一部分私人产权房和二手房的房源来加入，当然要配些特殊政策。这个供给层面在中国存在一定的社会心理障碍。从自有产权住房占的比重来看，中国据说已是86%左右，居世界首位。但中国社会中的年轻人普遍碰到一个往往过不去的槛：小伙子大学毕业了，与女朋友谈婚论嫁的时候，一般都得有一个一百平米以上的房子，否则，这个槛就过不去，就成了“人生的大失败”。我们所里的确有年轻人工作时间不太长就买了一百平米的房子，我问他怎么买下来的，回答是两个字“啃老”。但社会中有“啃老”条件的，毕竟为数不会很多。所以，我们总体上必须引导年轻人顺应这个阶梯消费的过程，职业生涯初期先租政府配好条件的房子，虽然是租的，但也是体面、有尊严的，可以安心居住搞装修、结婚生子，以后收入增长了，再买产权房。以上是保障轨要解决的问题。
《华夏时报》：从双轨框架中看市场轨上的商品住宅，好像其正是混乱的根源所在，那么理性的状态应是怎样的？
贾康：这个框架中，过去存在三个突出问题：第一个问题是政策理性不到位，两轨混同。北京市大量的经济适用房就是两轨混同之后造成了公共资源严重误配，天通苑、回龙观等这么多地皮、资金投入进去，转租率、空置率高达50%-80%，高收入者开着宝马、奔驰进去，老外在里面享受酒吧，其中真正解决低收入人群住房问题的比重甚低，这是很失败的案例。各地大量的事实表明，经济适用房漏洞百出，弊病防不胜防，管理成本很高，效率却十分低下，是政策理性不到位造成两轨混同后的不良结果。
对于房价须有理性认识
《华夏时报》：对于房价的认识，我们是否也须有理性的分析？
贾康：对于房价的认识，广泛的讨论中存在严重误导：其一，讨论只涉及到商品房及其价格问题，似乎这就是住房问题的全部，完全没有覆盖保障房的情况；其二，从技术上看，我们所看到的只是管理部门拿得到的上一个时间段卖出去的产权房的均价，假如上一轮卖的大都是高档房，均价就会非常高，而在上一轮如果卖的大都是一般商品房，均价就会相当低。这就很可能有较大的误导性，对于实际解决问题的参考意义很有限。我认为统计报告房价时，应该一并报出安居房的供给情况，有多少套安居房提供出来，同时说明所谓平均房价中，对应多少比例的一般商品住房，多少比例的高端豪宅，尽可能把销售结构一起报出来，避免单一价格因素造成整体误导。
《华夏时报》：政府在调控房价上的责任在哪里？
贾康：从基本逻辑上讲，政府只要管好保障性住房，商品房的价格多高其实都没有关系，是由市场自身调节的问题，是高收入阶层在市场环境中自己解决怎么花钱的问题。在这个层面，政府要管的只是市场规则、公平竞争和税收。征收税金也在很大程度上是为了施加必要的再分配调节，实现良性循环：高收入者纳的税进了国库以后，财政做转移支付，更多地支持托底的廉租房和适租房建设，扶助低收入阶层，从这个角度讲，政府在托好低端保障、安居房的底的同时，本应该乐见高端交易者随行就市，房价越高，税越多，对整个社会再分配中筹得扶助低端的财力越有利。
对于土地财政也须有理性认识
《华夏时报》：您曾提出，开征房产税可以让政府在保证财政收入来源的前提条件下，减少从房地产市场攫取利益的冲动，增加遏制房价过快上涨的动力，但现在人们很关注的一个重要问题是，在税政信息并不透明的情况下，地方政府会因为收入有了保证而减少对于土地财政的习惯性依赖吗？
贾康：对于解决土地财政所带来的问题，我的意见是，既要反对现行土地批租制度下地方可能出现的“竭泽而渔”、不顾子孙后代的短期行为倾向，又要反对一味指责和妖魔化地方政府、把商品房房价高企的原因全部归因于地方官员的简单化、表面化认识倾向。关键是要着力建立地方土地批租收入可合理延续的机制和使地方政府职能、行为趋于合理化的地方税体系，以及地方债制度，这种改革的结果也将有利于商品房的价格回归理性。
《华夏时报》：您是说与税收相关制度的建设应受到空前重视？
贾康：市场轨上的第三个突出问题，就是制度缺失问题。现在看来，政府一般的调控工具罗列起来都有，但税收相关制度的建设却一直不到位，政策工具的运用便无从启动。特别是在不动产保有环节，没有一个每隔几年重评一次税基的房地产税(现在的房产税只针对经营性房屋征收且无重评税基机制)。在保有环节征税，将不仅对房地产业的健康发展产生很强的正面效应，而且它可以成为地方政府层面的地方税体系的一个支柱，使地方政府专心致志地优化本地投资环境和提高公共服务水平，短期行为可以矫正成为长期行为。
现在的短期行为的重要成因，是地方政府原来既无税收支柱财源，又不能举债，不能为实施自己的发展战略规范地借钱筹集资金，只能通过融资平台变相、变通操作，以及特别要依赖土地批租，一下子把钱尽量拿足。我们看看市场经济国家的地方政府，其实也是土地财政，但他们是在房地产保有环节年年征税，通过政府预算程序约束，而且每隔几年重评税基，这是市场经济下的长效机制催生政府内生的合理职能定位和长期行为，这种制度建设恰恰在内地是缺失的。如果内地西部资源[25.99 0.15%]密集地区有资源税，其他工商业较发达地区在房地产保有环节有房产税，我们就可以大体解决分税制改革以来仍未解决好的地方税支柱财源的框架问题。
房价将因税改而回归理性
《华夏时报》：您认为房产税开征的目的到底是调控楼市还是调节分配？
贾康：应该是两方面的目的都有。房产税的长远利好在于它不止是着眼于房地产业的调控，更具有调节居民收入分配和完善地方税收体系的功能。
有了这样一个调控的制度建设，房价的表现会比较趋于理性。虽不能改变房价长期上扬的整体趋势，但对于消除市场泡沫有积极作用。而保有环节的税收，是对冲房价上升的有力力量，它会使城市化进程中的需求表现、购买意愿和房价体现得更加理性和沉稳。目前市场上自住、炒卖和囤房这三种购房需求都会随之减少，供给增加，供需平衡将更健康、更理性。
《华夏时报》：目前调节居民收入分配的呼声很高。但调节分配格局需要双管齐下，尤其政府要真正实行减税政策，还利于民。而现在准备大张旗鼓进行的税改，加税多减税少，特别是地方政府显然很高兴能以住房为突破口加税。但如果地方政府增税的愿望落实，则民众税负是否无疑会加重？
贾康：住房保有环节税收增加，可以置换交易环节的部分税收，并强化税收再分配的调节功能。因为这是向有负担能力的富裕阶层增加税收，政府从而更有能力支持低收入阶层和弱势群体。这正是一种良性再分配。
贾康：国内著名财税专家，财政部财政科学研究所所长、研究员、博士生导师，北京市人民政府专家顾问、中国财政学会常务理事兼副秘书长。全国政协委员。