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律师对拆迁要求的建议---要搬迁的朋友看一下 1
发布: 2010-4-14 12:10 | 作者:wbhnzyq | 来源: 台湖生活网
今天下午，在瀛海碰上一个朋友，聊了聊拆迁的事，然后，他给了我一份资料，是关于中兴庄的村民代表在会议上的发言记录，记录了村民对搬迁提出的九项要求，并表示“以上几项问题不解决我们不同意搬迁”。
看了之后，有几点感想：
第一、村民们有了维权意识，而且开始团结起来，有了维权行动。我认为这是一个好的开始。因为，村民们只有团结起来，才能够集思广益，村民们只有团结起来，才能在和开发商的谈判中取得主动，村民们只有团结起来，才能最大限度的得到村民们应得的利益。最终的结果将是广大村民得利，而那些黑心的开发商和腐败的贪官们无非就是少坑村民一些。
第二、我对中兴庄的村民们敢于提要求的勇气表示钦佩。但是我认为，提要求，首先，要依法，即村民提的要求是合法的。其次，要合理，第三，要提到要点。
对于提要求的要点问题，我认为发言记录中略有欠缺：
一、第四条所提的只是征收耕地的土地补偿费，征收宅基地的征地补偿款问题没有提到，然而，和村民的切身利益密切相关的正是宅基地的征地补偿款问题！因为，村民个人拥有耕地的时间是有期限的，比如：30年，30年之后村里要收回，而村民拥有的住宅的宅基地使用权是无期限的，拥有永久使用权！具体论述可以见本人2月26日发表的博文：瀛海镇拆迁－谈征地。
二、九条要求中，对发放的拆迁补偿安置方案中关键的非法点没有提及：
1、方案为什么使用87号令？现在村民的宅基地征为国有土地了吗？方案使用87号令明显违法。具体论述见本人2月6日发表的博文：谈87号令。
2、方案第8页第五条：“拆迁人委托具有相应资质的专业机构分别进行评估、拆迁。”委托就是指定，拆迁人指定的评估公司给村民评估，评估结果能够公平、合理吗？根据《北京市国土资源和房屋管理局关于本市拆迁项目实行招投标管理的通知》京国土房管拆[2003]306号的规定，应该招标的拆迁项目必须招标，就是要使评估结果公平、公正。是呀，委托评估公司评估合法吗？能做到公平、公正吗？
3、第12页第二十四条：“放弃购买定向安置房，选择货币补偿的，一次性给予4600元/平方米的弃楼款。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》建住房[2003]234号第三条　本意见所称城市房屋拆迁估价，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格。根据北京市建委《关于进一步做好本市城市房屋拆迁安置和补偿工作的若干意见》三、本市城市住宅房屋拆迁，被拆迁人可以选择房屋安置，也可以选择货币补偿。六、实行货币补偿的，拆迁货币补偿价格由房地产价格评估机构（以下简称评估机构）根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，参照近期类似房地产的市场交易价格评估确定。也就是说，评估公司要给村民出两个评估方案，一个是回迁安置方案，另一个是货币补偿方案，村民有挑选的权利。而货币补偿方案要按照市场价格评估！是呀，方案中的货币补偿4600元/平方米是市场价格吗？这个价格合法吗？这个价格合理吗？
第三、我对发言记录中的第三条要求非常赞同。我认为此要求非常合理，免得像三槐堂，以后回迁房盖成什么样还不知道呢，反正是给村民盖的，到时你不住也得住。要是先盖好，再搬迁，可以看看楼的质量，有保障了再搬不迟。再说，以前鹿圈拆迁，不就是鹿海苑先盖好后再搬迁进去的吗。所以，村民要求先把楼房盖好，再搬迁，非常合理
律师对瀛海镇拆迁建议2
近日，瀛海镇西区的村民们陆续收到了拆迁补偿安置方案，看完之后，心里有几个疑问：
疑问1：面积扣25％？
2009年6月15日起实施的北京市建委《关于进一步做好本市城市房屋拆迁安置和补偿工作的若干
意见》第四条（二）拆迁双方当事人按照被拆迁房屋原建筑面积实行房屋置换。
自己的房屋有房产证，自己的房屋就是合法的，而且每1个平方米都合法！那么，面积扣25％合法吗？
疑问2：二层以上不算？
依据北京市建委《关于进一步做好本市城市房屋拆迁安置和补偿工作的若干意见》第四条（二）
拆迁双方当事人按照被拆迁房屋原建筑面积实行房屋置换。
我们的二层、三层和一层一样，都能住人！我们的二层、三层也能收到租金！我们的二层、三层
都是建筑面积！强调一下：是建筑面积！二层以上不是建筑吗？那么，二层以上不算合法吗？
疑问3：选择货币安置的话为什么每平方米4600元呢？
依据一：北京市建委《关于进一步做好本市城市房屋拆迁安置和补偿工作的若干意见》第六条：
实行货币补偿的，拆迁货币补偿价格由房地产价格评估机构（以下简称评估机构）根据被拆迁
房屋的区位、用途、建筑面积等因素，参照近期类似房地产的市场交易价格评估确定。
依据二：自2004年1月1日起施行的建设部的《城市房屋拆迁估价指导意见》建住房[2003]234号：
第三条　本意见所称城市房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价），是指为确定被拆迁房屋货币补偿
金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。
那么，我们周边的房地产市场价是多少呢？每平方米4600元合理吗？
我们有上述疑问该怎么办呢？
根据北京市建委《关于进一步做好本市城市房屋拆迁安置和补偿工作的若干意见》第七条：拆迁评估的基准价格，应当在拆迁范围内公示7日。公示期间，评估机构应当进行现场说明，听取有关意见；拆迁当事人对基准价格有异议的，在公示期内可以向北京房地产估价师和土地估价师协会专家委员会（以下简称专家委员会）申请技术鉴定。
也就是说，我们应该拿着补偿方案去申请做技术鉴定！因为管理部门给了我这个权利，如果我们在此期间不行事自己的权利，就等于放弃了自己的权利！其结果就是我们认可这个既不合法又不合理的补偿方案，那样的话后果不堪设想！如果我们做了技术鉴定，就有可能把这个补偿方案推翻，得到一个合法合理的补偿方案。
律师对瀛海镇拆迁建议3
2009年6月15日起实施的北京市建委《关于进一步做好本市城市房屋拆迁安置和补偿工作的若干意见》第七条：拆迁评估的基准价格，应当在拆迁范围内公示7日。公示期间，评估机构应当进行现场说明，听取有关意见；拆迁当事人对基准价格有异议的，在公示期内可以向北京房地产估价师和土地估价师协会专家委员会（以下简称专家委员会）申请技术鉴定。
瀛海镇西区四个村的村民于2010年1月16、17日相继收到了拆迁补偿安置方案，其中，第13页的第24条，选择货币补偿的，按4600元/平方米，即基准价格4600元/平方米。这个价格如果村民们不认可，按照上述规定，应该在7日内向北京房地产估价师和土地估价师协会专家委员会申请技术鉴定。如果村民们7日内不申请技术鉴定，就表示村民认可这个价格。
所以，村民不应在家被动的等待，应该主动的维权，用法律赋予我们的权利来维护我们的权益。
附：北京房地产估价师和土地估价师协会的网址：  http://xhzhglxt.cirea.org.cn/website/dfxh_cx_gs.asp?DwID=7297
律师对瀛海镇拆迁建议4
在瀛海镇西区村民拿到的补偿方案中，补偿的计算方法是：房屋拆迁补偿价＝（基准地价*k+基准房价）*被拆迁房屋的合法建筑面积+被拆迁房屋重置成新价。这种计算方法的法律依据是《北京市房屋拆迁评估规则（暂行）》，即京国土房管拆字【2001】1234号，这是2001年的评估规则，已经不适用了！现在拆迁评估的依据是2009年6月15日起实施的北京市建委《关于进一步做好本市城市房屋拆迁安置和补偿工作的若干意见》，其中第六条： 拆迁评估一般应采用市场比较法。
那么，补偿方案中的补偿计算方法合法吗？
律师对瀛海镇拆迁建议5
我们面临拆迁，首先，有必要搞清楚拆迁是否合法！如果是非法拆迁，开发商即使答应了补偿你多少多少，它的答应能有保障吗？如果是非法拆迁，即使和开发商签署了协议，这份协议最终能够落实吗？如果是非法拆迁，拆迁工程中我们的权益谁来保障呢？如果是非法拆迁，开发商答应我们的回迁房的质量能有保障吗？评估公司具备评估资质吗？拆迁公司具备拆迁资格吗？开发商的拆迁手续齐全吗？开发商的本质就是个公司，公司基本的目的是获利，公司获利后随时可以注销，如果开发商非法拆迁，它获利后把公司一注销，我们去找谁呢？所以，我们在把房屋交给开发商拆除之前非常有必要先搞清楚拆迁是否合法！
其次，我们要搞清楚拆迁后我们的家园要做什么，要建设什么项目，因为我们有知情权。
第三，我们要搞清楚今后给我们的房屋的产权性质。我们的回迁房是大产权房还是小产权房呢？是大产权房的话又是什么样的大产权呢，是普通商品房，还是限价商品房，还是经济适用房，还是两限房？它们口头保障是大产权房，口头方式有保障吗，是不是能以书面方式落实到协议上呢？我们回迁时交不交相关税费呢？在我们没有搞清楚拆迁的一些最基本的问题之前，我们最好不要轻易的签如何字，最好不要轻易的让评估公司到家里测量房屋。因为我们有权利了解拆迁的基本情况，因为我们有知情权！
律师对瀛海镇拆迁建议6
我们面临拆迁，首先，有必要搞清楚拆迁是否合法！如果是非法拆迁，开发商即使答应了补偿你多少多少，它的答应能有保障吗？如果是非法拆迁，即使和开发商签署了协议，这份协议最终能够落实吗？如果是非法拆迁，拆迁工程中我们的权益谁来保障呢？如果是非法拆迁，开发商答应我们的回迁房的质量能有保障吗？评估公司具备评估资质吗？拆迁公司具备拆迁资格吗？开发商的拆迁手续齐全吗？开发商的本质就是个公司，公司基本的目的是获利，公司获利后随时可以注销，如果开发商非法拆迁，它获利后把公司一注销，我们去找谁呢？所以，我们在把房屋交给开发商拆除之前非常有必要先搞清楚拆迁是否合法！
其次，我们要搞清楚拆迁后我们的家园要做什么，要建设什么项目，因为我们有知情权。
第三，我们要搞清楚今后给我们的房屋的产权性质。我们的回迁房是大产权房还是小产权房呢？是大产权房的话又是什么样的大产权呢，是普通商品房，还是限价商品房，还是经济适用房，还是两限房？它们口头保障是大产权房，口头方式有保障吗，是不是能以书面方式落实到协议上呢？我们回迁时交不交相关税费呢？在我们没有搞清楚拆迁的一些最基本的问题之前，我们最好不要轻易的签如何字，最好不要轻易的让评估公司到家里测量房屋。因为我们有权利了解拆迁的基本情况，因为我们有知情权
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