楼市新政下的深圳置业攻略 如何选择买入时机 - 房地产数据之窗

楼市新政下的深圳置业攻略 如何选择买入时机
2010年5月21日  来源:深圳特区报
力度空前的楼市新政已经满月有余，成交量缩减，楼市观望情绪弥漫，房价步入下行通道已成为业界共识。因为楼市新政的出台，一部分开发商和卖房者开始降低了预期，拿出了保留的房源，采取了优惠或者价格可议的策略。对购房者而言，选择的空间变大，主动性也更强，可以说，房产新政让真正有刚性需求的购房者迎来了最佳买房时机。
即便是最佳的购房时机，但由于严厉的限购和房贷政策，使得很多同样是刚性需求的置业者却遭遇了买房的困惑。“首付不够怎么办？”、“利息增加负担加重怎么办？”、“什么时间价格才能降到位”……在新政一记重拳击中楼市后，不少买家面临着新的问题和难点。
从记者采访的案例来看，目前买家遇到最大的问题主要是四条──入市时间、首付提高、利息增加和退房纠纷，而二套房的首付和利息又是其中最重要的两点。房贷政策规定，二套房首付最低要五成，而且利率上浮１．１倍。而此前一般二套房首付最低只需三成，两者比较有两成的差距。按照目前深圳的楼价情况，购买一套房基本上都是在百万元以上，两成首付的差距意味着要多付几十万元，而这并不是一般人能承受得起的。据了解，目前不少买家退房毁约都是卡在了首付问题上。利息是困扰买家的另一个重要问题。利率从以前的最低７折４．１６％上升到现在的１．１倍６．５３％，如果以１００万元２０年的商业贷款来算，每月月供就要增加１３００多元，总的利息支出要增加３０多万元，这其中巨大的差距也让不少买家难以承受。
如何去化解这些问题？应该采取什么样的心态去面对新政？怎么去准确把握市场的未来走势？在新政背景下如何买房？记者针对置业者眼下最关心的焦点话题，邀请业内有关专家给予分析和解答，并提炼出一些置业攻略，希望能给面临置业困惑的购房者提供一些参考。
首次置业型
擦亮眼睛等时机
无论哪次调控政策，刚性需求都是被鼓励的，这次也不例外。此次楼市新政最大的受益者莫过于准备第一次买房的置业者，特别是购买９０平方米以下的户型。在证券公司工作的小林正是赶上新政这趟“幸运班车”。“我工作３年了，自己攒了一点钱，家里再资助我一些，这样就可以交一套小户型的首付了。我现在挺高兴的，唯一担心的是自己没有买房经验，虽然房价有可能下调，但我不知道会调到什么程度，什么时候入市才更省钱更安全呢？”
攻略１：何时入市看三大信号
在楼市的步入调整阶段后，首次置业者如何把握置业时机？专家建议需关注三大信号。第一，密切关注一二手房的成交数据，房地产市场运行的规律是量在价先，如果近期开盘的新盘成交数量急剧下降，二手房成交量也是持续回落，那么成交量的变化所带来的心理预期将很快在市场上蔓延，随之而来的就是价格的松动了；第二是房地产企业特别是龙头企业的定价策略。目前开发商表面上虽然都是“慎言降价”，但实际上会通过一些变相的优惠措施来吸引关注度，所以购房者必须要深入了解新楼盘的动态，一旦某个龙头企业率先松口，那么市场上的“价格战”可能就要真正开始了，这个时候，也许就该你入市了；要特别关注还是有一定影响，需要关注。总之还是那句话：量力而为。第三是关注二手房市场投资客的变化。根据相关数据的统计，深圳目前市场投资比例已经近３０％，而一些炒作过度的片区投资比例高达５０％以上，现在房贷政策从紧，大批投资者手中的房子可能以比预期低的价格冲向市场，如果市场出现大批比市场价低价位的房源，那么这也许就是一个入市的好机会了。
攻略２：中小户型是首选
在新政背景下，政策显然是鼓励首次置业的“刚需”购买９０平方米以下的小户型。由此可以预计，从销售角度考虑，新政实施后小户型将更受开发商青睐，也可能成为他们主推的产品类型。购房者可以有更多选择机会。此外，专家建议，在总承受能力有限的情况下，市区小户型，尤其是学区房或者好学校周边的房产，其价值远远高于郊区的大户型。从实际角度出发，市区小户型，例如６０平米左右的老式两居室，其实就很适合白领一家三口。而这些小区位置优越，配套齐全，生活方便。
攻略３：理性分析房价下跌幅度
就价格而言，业界普遍预测，今年的楼市应该不会出现像２００８年的跌幅。２００７年从高峰期时的１７０００多下跌至２００８年的１０５００多，降幅超过４０％。由于今年的经济环境与２００８年有显著不同，经济危机没有那么严重，置业者手中的购买能力也更强，开发商的资金实力也更雄厚，所以价格跌幅，估计会在１０－３０％之间。所以，对于自住型的置业者而言，要理性预期房价下跌幅度，不要寄望于房价短期内会从天上摔到地上。当房价出现调整达到自己能接受的价位时，就是出手购房的最佳时机。
首付不够型
做个体面
“凑钱族”
中央和地方密集出台对房地产市场的调控政策，其意主要是迅速抑制投机需求，遏制房价过快上涨。但由于过于严厉的房贷政策，使得一些改善型的自住者也被挡在了门外。李先生就是迫切改善型住房的典型案例。他原来只有一套４５平米的小房子，现在家里添了小孩，想买一个三房自住。按照房贷新政，他必须支付五成首期，但他只预备了三成，目前正在火急火燎得到处凑钱。据记者了解，目前深圳楼市也出现了不少“凑钱族”，他们有的是已签购房合同被追加首付，有的是家庭成员增加迫切入市的“刚需”。除了找亲朋到处凑钱外，还可以怎样在短时间内筹集额外增加的首付款呢？
攻略１：首付分期或开发商垫资
目前，在新房市场，一部分开发商为了吸引置业者购房，采取了让置业者分期付首付和垫资等方法。开发商往往与银行达成协议，将拒贷客户或者首付、利率面临较大调整的客户推荐给中小银行或外资银行，期望获得政策前的贷款条件；同时建议购房者将原先申请的部分房贷转为高额装修贷款或消费贷款，变现支持房贷；对一些暂时交不起首付款又急着买房的购房者，有的开发商提出可分期付款，将原本一次性到位的首期款改为３个月后、６个月后几期付清，还有的甚至直接免息代垫两到三成首付。但一些业内人士提醒，并非所有的开发商都会这样操作，所以一定要事先了解好开发商的真实信息，避免日后纠纷。
攻略２：使用个人信用贷款
如果你的首付差额不是很大，而你又是政府公务员，或者企事业单位工作人员，薪酬稳定，符合个人信用贷款的资格，专家建议可以用个人信用贷款来临时支付额外的首期款。据专家介绍，个人信用贷款又名无抵押贷款，个人提交工作单位、收入等资料后，银行将在１周内批复贷款申请。一些中小和外资银行可提供贷款额１万至２０万元的个人信用贷款。需要置业者提供房产证、担保等证件。
毁约退房型
悲情下的无奈
记者近日采访了解，新政出台已经一个多月，出现了不少退房甚至毁约的现象。目前出现退单和毁约情况的主要有三类置业者。第一类是手中资金不是很充足的首次和改善型置业者。新政规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在９０平方米以上的，贷款首付款比例不得低于３０％，而对第二套房产贷款首付更是提高至５成，利率也有所上浮。这无疑增加了购房者的负担，有一些置业者资金没有准备好，因此没有能力执行新规定，所以不得已毁约中止合同；第二类置业者是已经交了定金，虽然自己资金实力还不错，可以支付上调的首付，但由于后市房价下跌预期加大，如果以合同上的价格购买，可能损失会更大，所以宁愿毁约来减少损失；第三类置业者是前段时间已经交了诚意金，但是还没有签订正式的买卖合同，他们现在的态度就是暂时不考虑购买了。但相对于前两种购房者，他们的损失程度也是最轻的。
各类费用要算清
置业提示：
各类费用要算清
退房需要缴纳两笔费用：已交楼款的２％。作为退房的手续费以及３元／平方米的退房费。如果按１００平方米、２００万元总价首付三成即６０万元来计算，这笔费用应该是１５００元。而此笔费用只是相关政府管理部门收取的必须费用。
除此之外，买家还必须为主动退房付出违约金。一般在合同中，满足买家可以退房的条件为逾期办理房产证和逾期交楼。在合同中如果有对此约定那么就遵从约定，如果没有约定的话即要看双方协商的结果。一般的情况是，作为买家的乙方需要缴纳签订认购书时的定金作为违约金。在二手房市场，毁约当然要付出定金和中介费的代价，对于买卖双方来说，都是一种损失，建议置业者要放平心态，以理性态度对待楼市调整。
还贷压力型巧妙选择给房贷“减负”
房贷新政实施后，二套房贷利率大幅提高，甚至有传言银行存量客户也要到期上浮利率。不少置业者担心自己的贷款负担从此大大加重。
在福田做外贸的张先生３月份相中一套房子，下定没几天，国家就出台了楼市调控新政，要求第二套住房要首付五成并且利率上浮１．１倍。张先生到处打探消息，看能不能找到放贷条件相对宽松的银行。
对此，一些银行的专业人士提出了房贷“减负”的建议。
攻略１：巧妙选择房贷产品
要节省房贷开销，首先得把账目理清楚。贷款利息＝贷款利率×占用贷款资金的时间×占用贷款资金的金额。想节省利息，要么降低利率，要么减少贷款时间，要么减少贷款金额。
目前常见的还款方式有等额本息还款法和等额本金还款法。前者按照贷款期限把贷款本息平均分为若干个等份，每个月还款额度相同，但其中本金的比例是由小到大。后者每月等额偿还本金，那么贷款利息随本金逐月递减，还款额逐月递减，支出的总利息比等额本息法少。
市场上还有加快还贷频率的贷款产品，像“双周供”等。这些产品还款周期短，适合于收入周期与还款周期相匹配、家庭现金流充沛、对还贷压力不敏感的客户。而“气球贷”等房贷产品，则把一笔长期贷款压缩在较短期限内，相应贷款利率也低。但贷款期结束时，需要贷款人一次偿还较高金额。置业者可要根据自身情况合理选择房贷产品。
攻略２：固定利率贷款也不错
现在第二套房贷款利率必须上浮１．１倍，部分购房者瞄准了一度被市场冷落的固定利率。理财师算了一笔账。如果以目前个人房贷基准利率５．９４％计算，上浮１０％后就为６．５３４％，假如央行在今年内像某些专家预期的那样继续加息，那么明年第二套房贷款利率至少要达到７．０７４％。
如果购首套房，若可享受７折利率优惠，时下５年以上个人房贷的基准利率为５．９４％，打７折后为４．１５８％，就算今年加息４次，每次加０．２７个百分点，明年执行的贷款利率也才达到５．２３８％。在这种情况下，显然办固定利率房贷更合算。
攻略３：提前还贷是上选
最好的节省利息办法就是提前还款，让欠银行的钱尽可能地少。贷款人必须了解银行贷款合同中对提前还款的规定。不少银行规定一年后提前还款可以免收违约金，但一年内必须缴纳违约金。违约金的比例也有高有低，有的规定收取不低于实际还款额３个月的利息，有的则收取提前还款额的３％。去年，很多银行将存量客户利率下降至７折时明确规定了一定年限内不能提前还款，否则会收取较高的违约金。
如果不能一次性提前还完所有余款，可选择提前还部分，并在保持月供不变的情形下，缩短剩余还款时间。因为影响贷款利息的因素有三个，除了贷款利率和贷款金额，还有贷款时间。贷款时间越短，支出利息就越少