投资客来了 深圳商铺火了? 开发商趁热大加推 - 房地产数据之窗

投资客来了 深圳商铺火了? 开发商趁热大加推
2010年7月30日  来源:南方网
6月初，本报报道，南山一豪宅投资客左文以低于市场价70万卖掉了波托菲诺纯水岸一套豪宅，是为套现资金购买一套位于花园城附近的商铺。整个6月份，多个中介和一些有计划销售一手商铺的开发商负责人均表示，住宅投资客转向商铺投资的迹象越来越明显。多位业内专家则认为，在政策调控放松之前，商铺投资一直都会成为焦点，但对于目前最热门的市区外投资，不要太过盲目，也许要等到5年后才能有成熟的商业氛围。
成交热，关外商铺首度成主力
一个明显的现象就是，从5月份开始，社区商铺的成交呈现直线上升。根据中原地产的统计，5月份成交的商业面积1.34万平方米，其中九成以上为社区商业，环比4月上升了26.16个百分点，占绝对主导地位。到了6月份，这样的现象依然在持续，当月全市商铺成交4.31万平方米，环比5月大幅上升221.25%，创下2007年1月份以来最高。
而在成交中，宝安、龙岗商铺首次成为大家关注的对象，而之前两区商铺都很难成交，商住价格倒挂现象十分严重。南都记者了解到，近两个月，这两个区域的商铺成交比很高，如5月份有成交的19个商铺里面，14个都在关外，其中龙岗最多，有10个，且全部都是社区商铺，到了6月份，成交的14个商铺里面，又有10个位于关外，其中龙岗6个、宝安4个，也全部为社区商铺。上两个月成交的商铺里面，还有一些如福中福花园以及深物业新华城花园，都是陈年旧铺，开发商就是趁市场好，拿出来回笼资金。购买方投资客都很买账，照单全收。
中原地产市场研究部负责人周庆亮表示，深圳特区一体化的消息应该是最直接的刺激投资者买入关外社区商铺的主要原因，投资客都赌未来几年的投资前景，他们认为宝安、龙岗现在不少商铺价格比住宅还低，希望等到配套开始成熟，这些商铺价值会得到迅速提升。
投资客入场，关内外均涨价
翻阅每个月商业的成交均价，其实就是一个成交结构的均价，只要市区内成交增加，均价就会直线上升，而只要市区外成交增加，价格又会大幅回落，关内、外商铺价格差距太大。中原地产研究数据显示，从5月份深圳一手成交的价格可发现，关内外的社区商铺价格差异基本都在5倍左右，如龙岗华业玫瑰郡，均价1.6万元/平方米，而罗湖东方颐园社区商铺达到7.8万元/平方米，即使位于盐田的航天晴山月，均价也有6万元/平方米。
南都记者观察，6月份全市一手商业均价才1.2万多元/平方米，主要还是市区内推出的新商铺很少，在整个成交量里面比例太低。等到8月份后，后海湾的卓越·维港以及熙湾的社区商铺入市，市区内一手商铺的价格优势会更加明显地体现出来。但是周庆亮认为，正是因为现在市区外价格很低，所以才有很多投资客愿意购买，如果价格提升很快可能就不会出现成交火爆现象了。
商铺成交火爆带来的另外一个趋势也很明显，那就是价格的上升。据中原地产统计，5月份，成交的商铺价格涨幅有1%左右，到了6月份，成交商铺价格普涨，涨幅就升到3%-5%.特别是一些关口物业，如万科金域华府的商铺，均价4万-10万元/平方米，虽然没有可对比的商铺价格，不好判断涨跌，但是环比去年关口商铺的价值，绝对有一个很大的涨幅，市区外一手社区商铺最高卖出10万元/平方米，在过去很多年都不多见。
趁热打铁，发展商加速推铺
与此同时，在价格获得支撑、市场需求加大的情况下，开发商也都很积极地进行配合，积极推出一些还在销售住宅的商铺，打破以往卖掉住宅几年之后才开始销售社区商铺的做法，一来可以卖出去，二来可以在住宅调整期回笼部分资金。如万科华府2期还没销售完毕，商铺就已经销售完毕，去年极少有商铺出售的南山，近期就有四五个楼盘推出社区商铺，而龙岗去年销售的多个楼盘，如第五园、深业紫麟山、华业玫瑰郡都在开始推出商铺。根据南都记者对深圳全市统计，发现目前在销售或者即将推出的商铺面积有416990.45平方米，主要分布在南山、龙岗中心城以及龙坂区域。
“很简单，如果商铺不被看好，我们就不会计划推铺。”卓越地产商业负责人告诉南都记者。他表示卓越·维港的社区商铺卓越·中心大道近期要推出，主要还是因为市场很多投资客看好他们的商铺。熙湾的营销总监陈振昌也表示，现在一些投资客手里是有资金的，在通胀预期下，有投资需求，住宅贷款政策不放松，商铺是个投资回报比较稳定的投资体，转战商铺肯定是一个不错的投资渠道。
开发商们的乐观正好体现了目前商铺投资客增加的现象。根据南都记者此前调查，位于南山的二手商铺，6、7月份成交明显增加，其中五成商铺为住宅投资客购买，这些投资客主要关注南山商业文化中心以及周边物业，成交一般以600万-700万之间的物业为主。美联物业营业部总经理江少杰认为，新政之后，很多资金都到了商铺和写字楼，其中商铺最明显，如果新政前，1000人里面只有100人投资商铺，主要是因为900人都认为住宅来钱更快，如用100万投资房产，可以买到1000万的资产，但是只能买到价值200万的商铺，如果都上涨30%，那么住宅的投资回报可以达到300%，但是商铺则只有60%，投资回报相差5倍，所以大家都会蜂拥去投资住宅。“不过现在情形发生了变化，现在投资客因为手里有至少一套以上房产，买铺和买住宅投入都一样，投资理念就会发生变化，开始追求租金回报。”江少杰说。同时，他认为未来只要银行贷款不会放松，宏观调控方向没变动之前，商铺和写字楼还是市场的焦点。
一手铺
目前市场仅一个项目可售
福田的一手商铺情况与罗湖相似，因为新盘开发日渐稀少，新增商铺供应量也是凤毛麟角。根据深圳中原地产的统计发现，今年以来有成交记录的仅有3个楼盘，包括丰盛町、天安数码时代大厦和绿景广场。而后两者已经销售完毕，目前正在销售的一手商铺仅丰盛町一个，而且仅剩余很少量尾货，其稀缺性可见一斑。其余的项目像御河堤、深港一号、创建大厦等，其裙楼商铺在深圳市规划国土委网站仍显示待售状态，目前不清楚是否将会推售。
至于售价，也是拉开了较大的差距。中原地产的数据显示，像天安数码时代大厦售价为5万元/平方米，绿景广场约2.5万元/平方米，丰盛町价格则较贵，达到了16万元/平方米，目前进入尾盘的价格更高达均价20万元/平方米，可以媲美繁华的华强北二手商铺价格。
典型个案：丰盛町街铺
价格区间：均价20万元/平方米
预期租金：500元/平方米以上
记者点评：接驳地铁的地铁商城，刚起步已现初步繁华，但中介称由于是散卖，要注意未来统一经营的风险。
一手铺
卖一套少一套价值稀缺凸显
今年4月成交4套，5月成交3套，6月成交1套，无论是从总数上还是发展趋势上，都可看出罗湖整个的一手商铺成交的冷淡。作为深圳最早发展的区域，罗湖区新增供应已经很少，像东门这样旺街区的商铺已经不可能再出现，就算有街铺像鸿隆世纪广场，开发商已经明确表示不会发售，将会长期持有，毕竟商铺是卖一套少一套了，其价值及稀缺性将更为凸显。
由于新盘推出较少，社区商铺的数量也是寥寥可数。目前仍有商铺在卖的就是金翠园、东门荟、航天晴山月、东方颐园四个项目，但基本已经进入了销售的尾盘阶段。
从价格来看，由于项目差距较大，远的在莲塘，也有在繁华的东门片区，从6万-20多万元/平方米都有，而且有街铺也有内铺，可以满足各种实力的投资客需求。
典型个案：金翠园商铺
价格区间：10万-20万元/平方米
预期租金：600元/平方米/月以上(南方都市报www.nddaily.comSouthernMetropolisDailyMark南都网)
记者点评：目前罗湖惟一在售的街铺项目，比较稀缺。
一手铺
租售总面积47000平方米
据不完全统计，目前盐田可租售的一手商铺面积在47000平方米左右。
以区内住宅扎堆的三个片区来看，大梅沙的八十步海寓带有17000平方米的商业，但目前住宅尚未对外推出，商铺推出时间也没定；后方陆域的东港印象，定位都市综合体，自带20000平方米商业，但是未来是租是售没有最后确定，目前住宅仍在前期登记中。中原的成交数据显示，今年盐田区3套成交商铺均在该片区的八佰麓居，价格为28000元/平方米。沙头角片区的上东湾自带5000平方米的商业面积，目前项目已封顶，住宅可能于8月对外发售，商业也有望年内对外发售，而目前住宅尾盘在售的蓝郡社区商铺近期将对外招租，共5000平方米。
其他还有零散对外发售的商铺，但是鲜有一千平方米以上的规模。应该说，盐田区的一手商铺正在在逐步成熟的过程中。
典型个案：蓝郡商铺
价格区间：待定
目前租金：待定
投资回报：3%
记者点评：对于个人投资者来说，以高市价购入或许不是投资良策，但对于以成本价长线持有的开发商而言，却是再好也不过的资产配置和现金来源，也能给前期入伙的业主提供可控的周边配套。
福田
二手铺
供量少，主要集中在非繁华区域
据港置地产商业部福田区区域经理刘永强介绍，福田区的二手商铺的供应量并不多，目前主要集中在并不是太繁华的区域，像华强南、南园路、福田中心区的购物公园周边等，很成熟的像华强北几乎没有放盘。部分业主也是没有诚心要卖，会报出比市场价高很多的价格，像兴业银行下一间商铺，业主报价25万元/平方米，而市场价仅为15万-16万元/平方米。
从整体看，华强北的商铺价格为20万-30多万元/平方米，景田片区为3万-4万元/平方米，福田中心区为10万-15万元/平方米。之前主要投资客是港澳台，占比例超三成以上，目前受限外令影响已有所缩小。而潮州人也比较喜欢商铺，目前占据客户的二成比例。由于目前福田商铺的投资回报率偏低，普遍仅有3%-4%，所以投资客主要还是看重福田作为中心区的未来发展前景而推动的升值潜力。
典型个案：凤凰大厦商铺
价格区间：7万元/平方米
目前租金：300元/平方米/月
投资回报：5.14%(南方都市报www.nddaily.comSouthernMetropolisDailyMark南都网)
记者点评：位处中心区东面，目前价格还算较低，未来有一定升值潜力。
罗湖
二手铺
成交热点仍是东门片区
罗湖二手商铺的成交也是比较少，据美联物业三级市场总监姜奇夫介绍，每月该公司的商铺成交仅是个位数，只是有时候有大面积商铺成交，总价会上千万元。
据他介绍，目前二手商铺成交的旺区仍然是东门，而港人会占到七成比例。至于像莲塘的社区商铺，价格为3万-5万元/平方米，人民南的街铺在7万-10万元/平方米，东门则为10万-20多万元/平方米。
“价格跟商铺的位置有很大关系，像这两个月，东门成交了一套40多万元/平方米的街铺。”姜奇夫说。罗湖二手商铺的供应量并不大，而且有些业主的心态是可卖也可不卖，甚至会报天价以显示惜售心态，像东门有一套98平方米的街铺，报价竟然高达100万元/平方米，一直无人问津。
典型个案：九龙城商铺
价格区间：8.3万元/平方米
目前租金：500元/平方米/月
投资回报：7.2%
记者点评：如此高的回报率，这估计在住宅中是难以找到的。
盐田
二手铺
投资回报率只当存款利息
盐田的商铺市场属于交投两不旺的情况，中原旗下地铺成交数据显示，2010年至今片区商铺零成交，其他两家知名中介公司也表示“情况差不多”。
当问及“如何评价盐田区的商铺”时，中原地产市场部总监王世界不由笑言“这是一个冷门的题目”，并且他认为买来升值也较慢，从单价3万涨到单价6万可能需要5年以上的时间。
若仍以住宅扎堆的三个片区来划分，据某知名中介公司盐田区负责人介绍，沙头角由于兼有中英街与明思克航母两个传统旅游景区，是商铺发展相对成熟的片区。
目前“当红”的是上东湾和盛世名门之间的沙盐路，由于佳华商场的进驻，带旺了门前两边上百米的街铺，租金在150-200元/平方米/月。
典型商铺：沙盐路街铺
价格区间：50000-60000元/平方米
目前租金：150-200元/平方米
投资回报：3%左右
记者点评：放盘量少到算不上个市场，投资回报的情况也只是比存银行略好而已，目前唯一机会在于将来交通的改善对片区商业的二次提升。