深圳部分学位房已降10% 专家:价格还会继续降 - 房地产数据之窗

深圳部分学位房已降10% 专家:价格还会继续降
2010年7月30日  来源:南方网
学位房一向是一房难求，即使在楼市起伏阶段，价格仍然坚挺。不过记者了解到，随着新政的影响力逐步释放，学位房价格也出现下降，据记者向罗湖、福田、南山名校旁的中介了解，目前学位房也普遍降价10%，主要原因就是新政影响、投资客降价出售、买家减少。
有投资客开始降价出售
学位房一向受到购房者的青睐，毕竟全市的学位紧张，学位难求让学位房也一房难求，而学位房放盘量也并不多，更显学位房的稀缺性。“像不少父母购买学位房，都是为了孩子读小学、初中，这样一来就是9年时间，期间放盘出售的学位房并不多。”美联物业罗湖区总监袁新有说。
据袁新有介绍，学位房大部分都是父母为小孩购买，买来或者是自己居住，或者是出租。但从2009年开始，部分投资客也把眼光放在了学位房，主要就是看中它价格的稳定增长。像百花园一期，2007年价格2.1万-2.2万元/平方米，在2010年高峰时期达到了3万元/平方米。“最近就有些投资客开始抛出手中的学位房，价格要比新政前低10%.他们并不是看淡后市，只是觉得赚了二三十万元就可以收手。”袁新有说。
市场不明买家犹豫入市
据记者向罗湖、福田、南山名校旁的中介了解到，新政后学位房的价格下降幅度虽明显小于其他楼盘，普遍皆有10%左右。世华地产营业总经理林家乐说，因为父母为小孩读书并不会太多考虑价格问题，读书的刚性需求使他们对价格并不敏感。
据美联物业南山区区域经理崔旭生介绍，购买学位房的大部分有多套物业在手，资金实力较强，从最近成交的学位房来看，业主都能承受五成以上的首付。不过据他介绍，在购买学位房的购房者中，不少还是抱有一定的投资心态，希望能买到性价比最高的盘源，有部分购房者在楼市不明朗的时候犹豫不决，担心价格还会往下降。“虽然学位房价格比较稳健，不过受到新政影响，再加上目前过了学位房的旺季，买家减少导致学位房的价格仍有机会往下降。”崔旭生说。
■专家建议
趁有房选价可谈入市，不要等到旺季抢房
据介绍，学位房一直都比较稀缺，抢房是常见的情况，袁新有说像在2、3月份的学位房旺销时期，有些购房者甚至是拿着现金，上业主家敲门求着买房。不仅有可能买不到房子，就算买到也不一定是结构、朝向较好的单位，毕竟还是有业主购买后要自己或小孩住进去，或者是出租也想租个更好的价格。
目前楼市冷淡，也碰到了学位房成交的淡季，不仅盘源增多可以选房，而且价格可以谈，还算是一个比较好的买房时机。像百花片区的国城花园，目前放盘的盘源不多，仅有2-3套放卖。近期有一个客户就要一套市场价最低的盘源，目前就有一套45平方米的报价仅170万元，要比市场价180万-190万元低。至于价格还会继续下行的风险，袁新有认为即使有幅度肯定会比较小，像在2007年新政过后，百花园一期的学位房从2.1万-2.2万元/平方米降到了2万元/平方米，下降幅度仅10%.目前该项目的降幅也在10%，估计即使是继续下行，空间也较小。
■典型片区扫描
南山海岸城片区
30%购房者担心学位房再跌低
海岸城片区有南山第二外国语学校，周边的学位房包括滨海之窗、观海台、漾日湾畔等。据崔旭生介绍，这些楼盘相对于新政前，价格也下降了10%左右。“相对于周边楼盘来看，这些学位房还是要高一点，像片区内较好的楼盘蔚蓝海岸，目前成交价2.2万元/平方米，而同等品质的学位房则要高出1000元/平方米。”崔旭生说。
据他介绍，购买学位房的一般都并不是单一目的，毕竟小孩读书有可能长达9年时间，所以也会考虑到长期持有的升值潜力，包括商业环境、租金情况等。有些甚至在小孩读书前一两年就买下物业，这样持有的时间会更长。“这些业主首先来说实力较强，一般都有多套物业在手，对于价格并不敏感。但也并不是说完全不在乎价格，毕竟是一笔投资，也就要考虑到投资的成本。”据他介绍，目前片区内有30%的购买学位房的购房者仍然在犹豫，担心房价会下跌，想看清楚市场的走势再行决定。
罗湖百花片区
短炒、长期持有都难挣大钱
罗湖百花片区云集了实验小学、荔园小学、百花小学、实验中学等名校，历来是学位房激烈争抢之地。据袁新有介绍，百花的学位房主要位于长城大厦、南天花园、百花园、国城花园等楼盘。新政后，片区房价有近一成的降幅。“像百花园一期，由新政前的3万元/平方米降到了目前的2.7万元/平方米。”袁新有说，这种降幅要比周边普遍降15%-20%低很多，主要就是学位房仍受宠。
据介绍，百花园一向以来都是以父母为小孩学位购买为主，但在2009年炒房客开始增多，并把目标瞄向了学位房，不过以散客居多，并以中短线为主。“学位房很难炒短线，毕竟放卖的盘源太少，很难形成炒作的气氛。而且一般不是炒家的业主会按照市场价出售，很难形成统一的炒作潮流。”袁新有说。而且片区内学位房出租回报率仅有3%左右，要比火车站附近楼盘的5%-6%低，也不适合长线持有，所以对于投资客而言只要达到了他们的利润目标，他们就会出售。