住房新政详解

新华网 （ 2008-01-28 16:32:07 ） 来源： 手册2008年第1期
编者按：中国楼市再次以凌厉涨势给2007年留下浓重印记。然而，在“涨”这个近年来楼市不变的主题下，在历经了数次加息、“第二套房贷”、保障性住房建设等多轮调控之后，市场格局也许正在发生微妙的变化，各种力量的心态也在悄然转变。
2007年底，社会各界激烈争辩“楼市拐点是否来临”，共识难以形成。从2007年底前一段时间的情况看，有部分原来房价涨得过高的城市出现楼市成交量萎缩，价格涨幅趋缓或回调的现象。这到底是一个趋势，还是一个暂时性的现象也有待观察。
同年12月13日，国家发改委价格司司长曹长庆表示：随着国家宏观调控政策的逐步落实到位，住房价格是可以保持稳定的，群众的住房需求也是可以逐步满足的。
随着《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》等重要文件的出台和逐步落实，楼市调控的天平已经向着保障民生的方向倾斜，给更多的人带来希望。
住房新政详解
《廉租住房保障办法》解读
2007年11月，建设部、国家发改委等九部门联合发布《廉租住房保障办法》。该办法自2007年12月1日起实施。
●重点保障城市近1000万户低收入住房困难家庭
廉租住房的保障对象为“城市低收入住房困难家庭”，即城市和县人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。目前全国仍有人均建筑面积10平方米以下的低收入住房困难家庭近1000万户，占城镇家庭总户数的5.5%。
对廉租住房建设免征行政事业性收费和政府性基金，以降低其建设成本。新建廉租住房的规划布局应考虑城市低收入住房困难家庭居住和就业的便利，并采取配套建设与相对集中建设相结合的方式，主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。廉租住房单套的建筑面积控制在50平方米以内。
●廉租住房保障实行货币补贴和实物配租相结合
廉租住房保障方式主要通过发放租赁补贴，增强城市低收入住房困难家庭承租住房的能力。廉租住房紧缺的城市，应通过新建和收购等方式，增加廉租住房实物配租的房源。
采取货币补贴方式的，补贴额度按现住房面积与保障面积标准的差额、每平方米租赁住房补贴标准确定。采取实物配租方式的，配租面积为该家庭现住房面积与保障面积标准的差额。租金标准按配租面积和市、县人民政府规定的租金标准确定。有条件的地区，对城市居民最低生活保障家庭，可免收实物配租住房中住房保障面积标准内的租金。
●保障公平　物尽其用
申请廉租住房保障的家庭收入、家庭住房状况符合规定条件的，由建设（住房保障）主管部门予以公示，公示期限为15日。对经公示无异议或者异议不成立的，作为廉租住房保障对象予以登记，书面通知申请人，并向社会公开登记结果。
廉租住房保障实行轮候制。但对申请租赁住房货币补贴的城市居民最低生活保障家庭，优先安排发放补贴。实物配租优先面向孤、老、病、残等特殊困难家庭、城市居民最低生活保障家庭及其他急需救助的家庭。
城市低收入住房困难家庭不得将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途。无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住或无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的，应退回廉租住房。
建设部、国家发改委等七部门2007年11月底联合发布的《经济适用住房管理办法》指出，经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。经济适用住房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接。
《经济适用住房管理办法》解读
●经济适用住房购房人拥有有限产权
购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，政府可优先回购；购房人也可按政府所定标准交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。已购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房，仍用于解决低收入家庭的住房困难。已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房，已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。个人购买的经济适用住房在取得完全产权前不得用于出租经营。
●单套建筑面积控制在60平方米左右
经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。经济适用住房要充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局。经济适用住房项目可采取招标方式选择物业服务企业实施前期物业服务，也可由居民自我管理，提供符合居住区居民基本生活需要的物业服务。购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。
●经济适用住房价格当以保本微利为原则
经济适用住房的销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。经济适用住房销售应明码标价，销售价格不得高于基准价格及上浮幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。经济适用住房价格确定后应当向社会公布。经济适用住房实行收费卡制度，各有关部门收取费用时，必须填写价格主管部门核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。
经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金；经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式，变相进行商品房开发。
●单位集资合作建房纳入当地经济适用住房建设计划管理
单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，经市、县人民政府批准，可利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。任何单位不得利用新征用或新购买土地组织集资合作建房；各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房。单位集资合作建房不得向不符合经济适用住房供应条件的家庭出售。已参加福利分房、购买经济适用住房或参加单位集资合作建房的人员，不得再次参加单位集资合作建房。严禁任何单位借集资合作建房名义，变相实施住房实物分配或商品房开发。单位集资合作建房原则上不收取管理费用，不得有利润。
●经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度
经济适用住房由市、县人民政府按限定的价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。市、县人民政府应当制定经济适用住房申请、审核、公示和轮候的具体办法，并向社会公布。
城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：具有当地城镇户口；家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市、县人民政府确定，每年向社会公布一次。经济适用住房资格申请采取街道办事处（镇人民政府）、市（区）、县人民政府逐级审核并公示的方式认定。经审核公示通过的家庭，发放准予购买经济适用住房的核准通知，注明可以购买的面积标准。然后按照收入水平、住房困难程度和申请顺序等因素进行轮候。符合条件的家庭，可以持核准通知购买一套与核准面积相对应的经济适用住房。
链接
商业银行应以户为单位执行第二套房贷政策
2007年12月，新华社报道，央行、银监会已下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确各商业银行应以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数；已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人须提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行。已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也应按照通知有关规定执行。（关于“第二套房贷政策”详见本刊2007年第六期）
（编辑：何艳）