神马文学网从利益博弈看我国廉租房建设
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/27 17:25:18
连续攀升的房价，让越来越多的人望房兴叹，2007年房价走势如何，低收入群体能否做到居者有其屋，这是目前中国民众关注的热点。在刚刚闭幕的2007年两会上，建设部称年底前所有城市将建设廉租房制度。这给奋斗在购房前线的老百姓传递了一个福音。
廉租房现状
1998年，国务院发文明确提出在全国推行廉租住房制度，可是，继2006年建设部通报了70个城市没有廉租房制度后，2007年建设部再度指出全国657个城市中，仍有145个未建立廉租房制度。不仅廉租房的覆盖率偏低，建设也极其缓慢。据报道，2006年，全国开工建设和收购廉租住房5.3万套，建筑面积293.68万平方米[①]——仅完成计划的三分之一左右。
利益博弈
一， 中央政府与地方政府的博弈：
随着中国城市化和工业化的高速发展及相互促进，城市人口急剧增加，各种城市问题日益突出，城市住房问题尤其明显，给城市的进一步发展及和谐社会的建设带来了很大影响。为了解决城市住房问题，中央政府制定出一系列住房政策。
然而中央政府只是制定了一系列政策，却将原本需要中央政府提供的公共支出，逐步过渡到地方政府肩上。根据政府经济学的理论，地方政府也是谋求自身利益最大化的经济实体，他们承担着维护本地区经济发展和符合政绩考核要求的双重职能[②]。简单地削减地方政府在土地出让方面的收入以及增加地方财政的投入，只会导致地方政府变相融资、增加隐性负债，更坏的结果可能是，宏观调控的目的无法实现，政府和金融体系的潜在风险将同步增加。
于是，这场博弈的结果是，地方政府往往更加注目于眼前的经济利益，忽视了社会效应和“漫长”的政绩工程，采用消极态度对待廉租房建设。
二， 企业与政府的博弈：
企业是地方经济主要的推动力量。廉租房的建设不仅需要地方财政的投入，开发商也是一个重要组成部分。然而，开发商总是将资金投入能获取最大利润的行业。在房地产开发商方面，与建设商品房获利动辄达10％、20％相比，建设廉租房获利仅为3％左右，开发商对此自然不感兴趣。就政府而言，建设廉租房不但收益甚微，反而要拿出土地，投入大量资金，使用大量人力、物力，使得政府相关部门缺少积极性。
地方政府希望企业能够大量资金建设廉租房，在企业获利的同时，不但降低了财政压力，同时收到良好的政绩效果。然而，企业不会同意政府“空手套白狼”的想法，除非政府在财政和政策上给予足够的利益。
于是这场博弈的结果是，企业与政府都对廉租房的建设漠不关心。
三，人民与政府的博弈：
为老百姓提供必要的住房，是政府的责任和义务。政府应该以保护广大弱势群体的利益为职责。当前，“居者有其屋”基本成了社会的共识。没有处理好城市住房问题，再多的政绩工程也将被这些突出的矛盾掩盖。
对政府而言，处理好城市住房问题，对于降低城市犯罪率，提升城市形象，促进城市发展，增强城市综合竞争力等有极大好处。然而，建设足够廉租房需要投入巨大的资金，这些投入，不但加重了财政负担，减少了政府税收和土地出让金收入，还影响了政府其他工程的建设，影响GDP增长，也影响了政府政绩评估。
于是，这场博弈的结果是政府消极建设廉租房，同时对廉租房的分配设置十分苛刻的条件，以至只有极少数人才能享受廉租房带来的好处。绝大多数低收入者依旧为住房而苦苦奋斗。
解决途径
通过中央政府与地方政府，企业与政府，人民与政府的利益博弈分析，要解决好廉租房建设问题，需要处理好各种利益冲突，让政府，企业及人民在利益与贡献的平衡中共同努力。具体措施应包括：
一，中央政府与地方政府财权事权统一。“事权向下，财权向上”必然导致地方政府财政面临巨大压力，在这样的情况下，即便强令地方政府抽资建设廉租房，最终也只会遭遇各种消极的变相抵触，而一个完备的房地产社会保障制度的计划，其结果也很可能会流于形式。因此，需要中央政府加大财政投入，同时给予相应的政策保障，使地方政府以更大的积极性投入到廉租房的建设中去。
二，建立多项融资渠道，平衡政府与企业间的利益。廉租房建设困难的主要原因在于资金缺口过大。因此需要采取多种渠道吸引社会资金注入廉租房行业，比如发行公债、吸引信托资金等。同时，政府可以采取减免税费或由政府回购等多种方式，吸引开房商投资廉租房建设。
三，建立健全合法的、透明的廉租房分配体系，保证政府能够公开公正公平地将廉租房分配给老百姓。降低廉租房的申报门槛，以保证中低收入者真正“居者有其屋”，同时加强审批力度，防范某些人徇私舞弊，投机倒把。
四，健全政府政绩考核标准和落实工作责任制。改正仅以GDP作为地方政府的政绩考核标准，以纠正地方政府利益观念的倾斜与政绩观的错位。同时，落实政府相关部门的工作责任制，建立自上而下的政府廉租房制度建设的目标考核和绩效考核制度，转变政府职能，规范政府问责机制。