神马文学网征收物业税切不可忘记三大前提-叶檀-搜狐博客
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2010-01-29 | 征收物业税切不可忘记三大前提 
征收物业税切不可忘记三大前提
2010-1-20 地产画报 名牌
我支持征收物业税，很多人只记住了这前半句话，而忘记了后半句，征收物业税有三大前提。
第一个前提，征收物业税必须有明确的税收立法，应该废止土地增值税。
物业税是对完整包括土地与地面建筑在内的物业征收财产税。我国目前住宅房产实行70年使用周期，商业房产为50年，购房购地者一次性缴纳完毕。因此，我国如果要征收物业税理应与土地私有的国家不同，扣除土地增值部份，仅对土地上的建筑物增值部分征税，以防止双重征税。
有人认为这是无法完成的任务，土地与地面建筑物的价格无法拆分。事实上这并不困难，地方政府在出让土地时有详尽的办法，比如在什么范围之内拥有多少的级差地租，要乘以多少倍数，清清楚楚，只要设定一个基数按照级差地租倒推即可。另一个办法就是按照卖地时的土地与商品房价格，扣除土地成本这一块，而后根据增值程序收税。最简单的办法是，把基于土地使用权上的税费退还给物业拥有者，而后明正言顺地向物业拥有者征税。
支持征收物业税，是因为在人口大国的城市化进程中，必须让房地产回归消费功能，而不是被投资功能所取代。但支持物业税并不意味着不要法律，恰恰相反，征收物业税必须要公开修订相关法律，而后严格按照法律办事，才不至于走上歧路。
第二个前提，开征物业税之前地方财政必须向地方纳税人全部公开，接受民众的监督。除了广州等少数城市之外，目前还没有多少城市能够做到这一点。
地方财政必须要公开。原因很简单，物业税的主要目的之一是补充地方财政的不足，然后才是抑制过快上涨的房价，抑制投资性的购房需求。只有公开了地方财政的帐本，纳税人才能了解地方财政的缺口有多大，物业税的税率与计算方法是否合理。否则就是稀里糊涂纳税，稀里糊涂花钱，对于促进财政体制的转变没有任何好处，很有可能地方政府一手收物业税，另一手继续卖地生财。
燃油税就是这方面的前车之鉴。一些地方在燃油税开征之后，自驾车拥有者乐呵了没几天，在验车交费时却被告知要多交一笔管理费，这笔费用不多不少刚好与燃油税的费用相等，政府既拥有了减税的好名声，又没有损失一毛钱，这笔生意相当划得来。不多几天，油价开始上涨，因为燃油税开征使得油价上涨有了理由。对于征税者而言，从费改税、从税改费，不过是财政收入换了个名目，换了个利益拥有者，而对纳税者而言，却硬碰硬多了笔支出，还要面对节节上涨的油价。
第三个前提，开征物业税必须坚决、彻底地废除土地财政。
我国房地产市场顽疾久治不愈，重要的原因就是分税制之后，地方政府要来要依赖土地收入，这一现象在2009年到达极点，土地收入占了地方财政收入的50%左右。因此，在开征物业税之前，有必要在某些典型的房地产上涨城市进行实转试点，以取得基础数据。比如原有的土地收入是多少，开征物业税后是否能够弥补，市场能否接受，是否会将市场一棍子打死。种种细节问题，如果不考虑周到，会引发意料不到的可怕后果。
物业税是未来的发展方向，表明政府是以税养活自己，给社会提供公共服务，而不是以税外之费，或者各种公共基金养活自己。未来政府财政收入只能来源于税，只有税收收入才能公开接受监督，只有依靠税收收入才能促使地方政府涵养税源，爱护企业与消费者。不仅如此，在税收中要改变增值税改以消费税为重，使得受到消费者欢迎的企业同样能够受到政府的重视。
最后，并非最不重要的问题。物业税必须着眼于抑制投资功能，应该坚持两个技术要点，一是以家庭为单位计税，一大家子七、八口人拥有一处大宅与一家子二三口人拥有三套小房子不能同日而语，前者用来消费，而后者毫无疑问用于投资。二是实现信用信息联网，将银行的信用信息用于物业税的征收过程中，以杜绝在全国各地投资者规避税收的情况。
只有改变土地财政，中国房地产才能回归正轨；只有让物业税成为法律制约下的良税，才能让地方政府杜绝土地财政依赖症。