征收物业税是否应当区分普通住宅与豪宅

众所周知，世界各国之所以采用不同的物业税，在很大程度是考虑到各国税务部门的征收和管理能力。在社会信用体系比较健全，市场机制比较发达的地区，征收物业税可以区分房地产的特点，对不同的面积、用途和价值分类区别对待。如果这些条件不存在，过细地区分征税种类和对象不仅会显著地增加征税成本，还有可能提供寻租空间，降低方案的可行性。
　　有人建议说：征收物业税的时候应当区分新房与旧房。他们的理由是"在物业税开征前购买的房屋，已经在购房款中一次性支付了地价和相关税费，对于这样的房屋如果也开征物业税，就有失公平"。有人建议，在新税法实施的一定期限内，对老房产采取过渡措施或对新房和旧房采取不同的税率和征税办法。"由于以前的业主在购买住房时一次性交付了相关的税费，按照法不追溯既往的惯例，不应征收重复的物业税。他们可以按照其实际缴纳的税费，在新税法开征后予以冲销和减免，直至全部抵消完毕后，再开始缴纳物业税。"??参见"开征物业税势在必行将来可能买房容易养房难"，《北京日报》，2004年2月24日。
　　实际上，这种说法将物业税和土地出让金混淆在一起。如果我们将物业税和地价分开，地价是地价，物业税是物业税，那么就不存在新旧房的区别。普天之下，莫非王土。物业税的征收基础是建筑面积，而与房屋的新旧程度没有关系。
　　有人建议，物业税税率的设置要针对不同收入水平及经济能力有所区别。"目前我国居民的住房是以商品房、经济适用房、房改房、集资建房、合作建房等多种形式存在的局面。据统计，我国私有房产中约85%的住房是以低房价补偿方式将公房转化为私有的，各种居住房产中约30%的住房为不具备基本成套条件的低水平住房。如果对这些房产和家庭征收物业税，存在一个如何征收与实现公平的问题。尤其是工薪阶层，收入低，购买住房大多是采取按揭贷款方式，供楼的负担和压力已经很大，如果出现楼价和利率大幅波动，随时都会出现断供的危险，增加金融和楼市的风险不算，还会给社会带来极为不稳定的因素。"??参见"开征物业税的八点思考"，人民网，2007年4月9日。
　　根据居民收入水平及经济能力来征收物业税，看起来有理，却缺乏可行性。物业税针对的是房地产而不是具体的人。
　　有人主张区分自住物业与经营性物业。他们认为"以纳税能力衡量，经营性物业与纯消费性物业的性质是不同的。前者是纯支出，而后者则通过房屋出租收取利润，如果两者按相同税率征取，则会失去物业税有效调节社会贫富差距的功能。"也就是说，自住房屋可以免交或者按低税率交纳物业税，而作为出租的房屋应当按较高的税率缴纳物业税。
　　毫无疑问，自住物业属于房地产市场的正常需求，而经营性物业属于投资需求。我们应当保护、鼓励正常需求而抑制房地产市场的过度投机。可是，在自住和投资之间很难划分清晰的界限，在投资和投机之间也没有清晰的界限。有的住宅今天自住，明天出租。有的房子部分自住，部分出租。难道还要天天去查不成？如果在自住和出租住宅之间设定非常严格的界限，又有可能限制房地产市场的流动性，不利于房地产资源的充分利用和优化配置，大大提高监管成本。如果这个界限不是十分严格，又会给各种投机、逃税漏税提供空间。权衡利弊，在目前还是不要区分自住与经营性物业为好。吴立范教授在研究各国房地产之后指出："从各国的实践来看，除了新加坡、日本和韩国，所有西方主要国家在征收物业税时，都没有对自住房和投资房设立区别性的税率。以美国为例，尽管税率单一，也很少有人持有两套住房。"
　　有人建议应当对普通物业与豪宅征收不同的物业税。他们认为这不是"杀富"，不同税率所表达的将是社会"公平"的要求。这种想法自然有他的道理。但是，如何界定普通物业与豪宅？是依靠面积大小，单价高低，还是依靠房价总值来区分？由于单价和物业总值都处于不断变化之中，很难确定一定的识别标准，在实际操作中的困难很大。面积小的也许相当豪华，面积大的未必一定属于豪华型住宅。如果没有比较准确的区分标准，很容易制造混乱。一般地说，豪宅的建筑面积都大于普通住宅，按照住宅建筑面积来征税已经基本满足了对普通住宅与豪宅征收不同物业税的要求。因此，在相同的公告房价的小区内还是以建筑面积这个单一的标准比较有可行性。
　　有人建议对面积超过144平方米的住宅征收较高的物业税。有没有必要按照户型大小采用不同物业税税率？目前，在销售环节上对大户型收取较高的销售税。银行已经对购买大户型住宅的按揭贷款设置较高的门槛。如果按照住宅建筑面积征收物业税，大户型住宅已经等比例地缴纳更多的物业税，似乎没有必要再对大户型住宅采取更多的限制。吴立范教授认为："除非物业税的目的是惩罚大户型和豪华型住房，多元税率是没有必要的。目前世界上还没有哪一个国家以户型来划分税率。"??参见吴立范"物业税税率选择：要公平还是效率"，2007年11月21日。
　　是否应当对拥有多套住房的人征收较高的物业税 　　有些人主张对第二套住宅征收不同的物业税税率。还有人提出"累进制"的征税办法。"累进制是指根据产权持有人所有的房产数量递进征收物业税。假设一套房产征收1%的物业税，那么拥有5套房产的持有人可能会被要求缴纳5%的物业税"。??参见"刘桓称物业税最早明年下半年试征"，《东方早报》，2007年12月27日。
　　我们不赞成富人拥有多套住宅，更不赞成将大量住宅空置在那里等待升值。在土地资源紧缺的城市中，这样做一方面闲置、浪费资源，另一方面扩大贫富差距，造成新的社会不公平。可是，倘若要对第二套住宅征收较高的物业税税率就必须要能够准确地规定第二套住宅的定义。在2007年，国有商业银行决定将购买第二套住宅的按揭贷款的首付标准由20%提高到30%，引起了一场争论。究竟认定第二套住宅是以户为单位还是以自然人为单位。一家三口，现在住的房子的户主是丈夫，如果以妻子的名义再买一套住宅，算第一套还是第二套？如果算第二套，倘若他们去办理一个离婚手续之后再买房，算第一套还是第二套？如果他们以小孩的名义再买套房，该怎么算？有人说，小孩不满18岁者不算。可是，法律上只规定了年满18岁的人有选举权，对自己的行为承担法律责任，却没有任何条文说年龄不到18岁者不能拥有资产。事实上，在许多年龄不到18岁的人名下拥有财产。由于在经济学上"户"的定义并不确切，如果对第二套住宅征收较高的税率，很容易造成歧义，增添不必要的麻烦。
　　此外，简单地规定购买第二套住宅就该缴纳高物业税未必合理。假如一家三口，现在的居住面积为60平方米，为了改善生活条件，再购买一套60平方米的住房。另外一个单身汉买了一套150平方米的住宅。后者占有的建筑面积远远高于前者，如果认定前者的第二套房应缴纳高税率，而后者只交纳普通税率，显然是不合理的。
　　陈淮研究员指出："不可否认，税率越高，对投机打击的力度越大。但是，如果税务人员执行成本太高以至于难以操作，打击也就成了形同虚设。如何界定第二套住宅？是以个人还是以家庭为计算单位？从现在各家银行实行的"第二套房"的认定标准来看，可说是五花八门，漏洞百出，而且难以查证。这些技术难题使多元税率所强调的公平性大打折扣。" ??参见中国新闻网，2006年12月25日。
　　吴立范教授也认为，"产权所有人或承租人每年缴付一定税款，税值随土地、房产等不动产的升值而提高。即当你购买了几套住宅，即使不租不售，每年也要缴纳一定的税款，而且是随着物业的增值而增加交付的税款。当房子升值越多，所要缴纳的税款也就越多。"按照建筑面积征收物业税，已经对拥有过多闲置面积的现象具有惩戒和抑制作用，如果需要加大惩戒力度，完全可以调节物业税的税率，而没有必要采用复杂的多元税率。??吴立范教授指出："物业税到底应该是统一税率，还是要按房产不同的面积、价值或用途等确定不同的税率，即税率是单一还是二元？这两种选择背后的实质是在公平和效率、灵活和刚性、成本和收益之间进行权衡和比较。可以说两种类型的税率各有利弊，且都为不同国家所采用。我国的物业税究竟选择哪一种税率，应根据我国房地产市场的现实、税务部门的征收能力和管理水平、税收成本以及技术条件而定。权衡利弊，笔者认为单一税率具有相对的优势。
　　单一税率最大的特点是计算简单，操作方便。由于税率是统一的，政府容易征收和管理，纳税人易于理解和接受，大大减少了征税成本和阻力。
　　二元税率则不然，它首先要按房产的特点，如面积、价值或用途进行分类，然后在分类的基础上确定不同的税率。复杂的税率计算起来繁琐，也容易被纳税人投机取巧，逃避高税率和监管。
　　其次，单一税率有一视同仁的特点。所有的房产，不论其用途如何，户型差异（如面积大小、房间多寡、楼层高低等），也不论业主是家庭还是个人，在划定的纳税区域里统统享用同一税率。这种中性特点，保证纳税人在纳税义务上的公平，也避免加重纳税人的负担。
　　再次，单一税率透明度高。税率一目了然，没有疑问，没有例外和附加条件，无须监控，完全可以由纳税人自己掌握。这在刚刚推出物业税的初期尤为重要。开征物业税需要最大限度地争取到百姓的理解与支持，而人们通常对自己明了的事情更容易接受。物业税涉及范围广，和各方利益博弈。如果决策人制定框架、设立条件，容易造成纳税人的疑问和不理解，进而产生抵触情绪，不利于物业税的普及推广。"
　　实践证明，物业税的税率越简单越好，应易于操作，监管和执行成本较低，符合世界各国税制改革由复杂趋向简单的趋势。
　　18开征物业税对经济系统的影响房价与物业税开征物业税对经济系统的影响征收物业税是否会增加老百姓的负担
　　物业税改革的目的之一就是要防范社会危机，扭转贫富差距继续扩大的趋势。目前由于房价暴涨，低收入群体买房难。在开征物业税时务必注意保护穷人的利益，绝对不能给低收入家庭增加新的财税负担。刘维新教授也指出，"物业税调节主体的明确是开征物业税成败的关键所在，如果物业税把调节的主体定位在多数工薪阶层的不动产上，恐怕大多数中低收入阶层都难以承受。反过来，如果调节主体定位在房屋炒作者和富裕阶层，以抑制房地产的炒作和投机，则可尽快启动。" ??参见刘维新，"房价降幅未必如预计的乐观开征物业税需三四年"《南方都市报》，2004年6月28日。
　　目前城镇居民居住面积平均为27平方米左右，按照每户2?8人计算，大约75%以上的家庭居住面积小于90平方米。如果每个身份证给予30平方米的免税额度，再给20平方米的低税额度，在办理了减免手续之后，大部分家庭用不着交物业税或者所交很少。
　　例如，三口之家，住房面积为100平方米，假定公告房价每平方米10 000元。免税90平方米之后，其余10平方米按照0?5%交税，每年需要缴纳物业税500元。这个税负并不重，尚在一般居民可以承受的范围内。
　　表18?1模拟了居民住宅面积为100~200平方米的缴纳物业税的情况。为了简便起见，我们假定公告房价只有8000元、9000元和10 000元三个档次。按照计算结果，居民住宅面积在90平方米以下的家庭完全不必缴纳物业税。住房面积在100平方米的家庭每年缴纳的物业税只有400~500元。住宅面积为200平方米的大户型住宅每年需要缴纳的物业税在12 400~15 500元之间。按照这种税率计算方法，纳税人非常清楚自己应缴的数量，信息公开，没有疑惑，便于监督和操作。
　　物业税是否需要一个从试点到全国统一实施的过程？这要看征收物业税是否会带来颠覆性的冲击。如果缴纳物业税的群体被限制在10%以内，不会出现较大的冲击。富有群体完全有吸收这些冲击的能力。如果能够得到90%以上民众的支持，新税制就可能成功。有些房地产商扬言，开征物业税会给房地产市场带来极大的冲击，甚至可能导致房地产市场崩溃，这些说法只不过反映了他们对旧体制和暴利的留恋，危言耸听，不足为据。表18?1物业税征收负担模拟
　　住宅面积
　　（平米）单位房价
　　（元/平米）低税面积
　　（平米）正常纳税面积
　　（平米）纳税额
　　（元）1008 0001004009 00010045010 0001005001108 0002008009 00020090010 0002001 000（续）住宅面积
　　（平米）单位房价
　　（元/平米）低税面积
　　（平米）正常纳税面积
　　（平米）纳税额
　　（元）1208 0003001 2009 0003001 35010 0003001 5001308 0004001 6009 0004001 80010 0004002 0001408 0005002 0009 0005002 25010 0005002 5001508 0006002 4009 0006002 70010 0006003 0001608 00060104 4009 00060104 95010 00060105 5001708 00060206 4009 00060207 20010 00060208 0001808 00060308 4009 00060309 45010 000603010 5001908 000604010 4009 000604011 70010 000604013 0002008 000605012 4009 000605013 95010 000605015 500地方政府和物业税的关系
　　物业税属于地方税。开征物业税肯定会对地方政府的财源和行为产生影响。
　　在2002年，美国的物业税集中在各级地方政府，在联邦政府的财税收入中几乎没有物业税。在州政府的预算中物业税占的比例大约为25%。在县、市一级的预算中物业税占的比例高达70%以上。日本征收的不动产税占各级地方政府财税收入的26?5%。2001年加拿大征收的物业税占地方政府财税收入的93%。??参见国家税务局税收科学研究所?外国税制概览［M］?北京：中国税务出版社，2004?而我国和房地产相关的房产税和城镇土地使用税合在一起只占地方财政收入的4?2%。??数据来源：《中国统计年鉴》，2006年。
　　从目前情况来看，各级政府往往对经济活动干预太多，过度追求GDP增长。该管的没有管，管了不该管的。从道理上来说，地方政府应当为当地民众提供必要的公共服务，可是当前在许多地方公共服务的水平严重地落后于经济发展。这些问题在很大程度上要归咎于中央和地方分税制所带来的财税结构的扭曲。
　　中央政府和地方政府在行使不同职权的时候各有优势。中国是个大国，东南西北差异很大，必须因地制宜。把许多事情交给地方政府去办要比统统由中央政府包下来好得多。实践证明，地方政府更能反映当地居民的需要。要办事就要有相应的财权。必须在事权上合理分工，才能提高行政效率。地方政府必须拥有和他们责任相匹配的财权，才能履行职能。
　　在1994年的分税制改革之前，一直实行财税包干体制。在交纳了各种包干之后，地方政府对财政收支拥有很高的支配权。中央政府的财政支出在1980年占GDP的27?2%，到了1993年这个比例下降到13?1%。中央财政收入在1980年为GDP的25?7%，到1993年只有12?1%。在全国财政收入当中，中央政府只占35?8%，地方政府占的比例远远超过中央政府。中央政府必须通过一对一的谈判，才能从地方政府手中获得一定的收入。显然，这种高度分散的财税制度削弱了中央政府对宏观经济的调控能力，缺乏稳定性，不利于向贫穷地区的转移支付。在1994年的财税体制改革中，将相当大的一部分财权集中到中央政府，把和经济发展有关的主要税种确定为中央税或共享税，把那些适合地方政府征收和管理的税种划为地方税。
　　为了使得分税制改革得以稳定推进，中央政府曾经许诺较大幅度的税收返还。在1994年，中央税收的比例达到55?7%，在返还给地方34?5%以后，中央政府财税收入所占的比例仍然在22%左右，并没有很大的变化。随后，中央政府不断地扩大中央税和共享税的范围，提高在共享税中中央分占的比例，降低返回给地方的比例，中央政府实际可支配的比例逐年上升。在2005年中央政府实际可支配的收入占39?2%。
　　推行分税制的目的是解决中央和各省政府之间财政收入分配的矛盾，可是在省以下并没有真正实行分税制。在省和地级市集中了较大的财权，使得基层政府（县、乡）财政非常紧张。分税制改革将财权向中央集中，可是事权依然留在地方。当地方政府入不敷出时就要求中央政府转移支付。特别是在农业税取消之后，地方政府缺乏主力税种，几乎完全靠上级的转移支付。由于政府机构臃肿，层级过多，中央政府向基层的转移支付的渠道不畅。结果，地方政府普遍收入短缺，财政困难。2005年，乡村基层债务总额达到10 000亿元，平均每个乡镇基层政府负债超过2 000万元，出现了大量的赤字县。??参见王红茹，"乡村财政困境：债务达10000亿元不亚于国企负债"，《中国经济周刊》，2006年第14期。
　　由于财源紧张，地方政府为了增加收入，往往热衷于招商引资，上项目，建企业，动用大量资源提高本地GDP增长速度。在2004年地方预算中，营业税占29%，增值税占20%，企业所得税占13%，其他收入（其中主要是土地出让金）占21%。营业税、增值税和企业所得税加在一起占总收入的62%。由于这些税收的数额取决于当地的国民总产值，难怪各级地方政府会重视GDP增长速度而忽视增长质量，忽视当地的民生建设。这种投资冲动往往导致在某些部门投资过热，浪费资源，污染环境。此外，各地方政府为追求财源而突击卖地，"以地生财"，批租土地几乎成了一些地方政府的第二财政来源。有许多地方政府违章批地，获取土地出让金之后大动土木，修建地方政府办公楼和其他设施，野蛮拆迁，盲目建设，耕地流失。
　　中共中央关于制定"十一五"规划的建议中指出："合理界定各级政府的事权，调整和规范中央与地方、地方各级政府间的收支关系，建立、健全与事权相匹配的财税体制。"目的就是要建立事权、财权和财力之间相互配套的财税体制。
　　物业税是一种地方税，开征物业税赋予地方政府合法、合理的筹资途径。物业税和土地出让金不同。土地出让金是一次性收取。为了在任期内完成一些政绩，地方官员在土地招拍挂过程中巴不得拍出高价地块，从中获取更多的资金，难免出现短期行为。客观来讲，地价和房价的持续上升，地方政府也有一部分责任。而更深层的原因还是由于分税制改革之后地方政府财源短缺，地方政府的权责和财源不对称。开征物业税以后，地方政府财政的比重会不断增加，有利于城市土地管理规划，改变带掠夺性的地方政府卖地，开发商囤地的现象。
　　开征物业税有助于理顺中央和地方分税制，转变政府职能，改善社会管理和公共服务。各级地方政府就有激励来稳定财源，增加收入。物业税和其他税种不同，征收的对象是不动产，物业税征收额取决于当地不动产的数量、房价和物业税税率，与地方经济活动没有直接的联系。世界各国的实践都表明，在征收物业税之后，地方政府必然会努力改善当地的生活环境。只有把当地的交通、学校、医疗卫生、文化娱乐设施都搞上去，搞好社会治安，治理环境污染，吸引更多的居民来落户，才能扩大税基。只有居民人气上升，才有可能促进本地房价上升，随之增加地方政府的财税收入，形成良性循环。
　　正如易纲教授指出的那样，"有人说征收物业税以后，地方政府会千方百计使本区的房地产价格跑高，这是可能的，因为地方政府确实有这个积极性。地方政府竞争吸引人才，让人在他的辖区内置业，就要通过把学校办好，空气环境治理好，绿地办好，公共交通办好来使区域的房价上升。地方政府做这些事，恰恰是社会管理和公共服务的主要部分。我们现在所说的转变政府职能，就是要制定有利于落实科学发展观的体制来引导地方政府去做这些事。现在地方政府总是在搞工业项目、搞投资上下功夫，我想，有了物业税以后，地方政府就会在社会管理和公共服务方面下工夫了。" ??参见易纲，"开征物业税是保护产权，迈向文明的标志"，《21世纪经济报道》，2008年1月7日。
　　物业税具有较高的透明度，取之于民，用之于民，缴纳和使用都发生在本地，民众比较容易监督。地区公共服务的开支成本和物业税征收量有关，这有利于地方政府提供公共服务的事权和物业税收入之间建立有机的联系，促进地方政府更关心居民生活环境的改善。为了给予地方政府正面激励，应当允许地方政府在一定范围内决定物业税税率的浮动幅度。如果公共服务的质量低于邻区，居民自然会有意见，这就迫使地方政府不断地改善本地区的公共服务。只有保护好当地的生态环境，才能吸引更多的居民迁入这个地区，推动当地房价合理上升，地方政府才能通过物业税获得更高的财税收入。