资产泡沫

在过去5年中，发达国家楼市总值由30万亿美元升至超过70万亿美元，升幅相当于各国国内生产总值的100%，这也是有史以来全球最大的一次资产泡沫。发达国家房地产市场越繁荣，最终泡沫破裂的后果就越惨。
根据《经济学人》杂志日前发布的统计，过去5年，发达国家的楼市总值由30万亿美元升至超过70万亿美元，升幅相当于各国国内生产总值的100%。这次楼市泡沫比上世纪90年代后期全球股市泡沫（历时5年、升幅是国内生产总值的80%）和上世纪20年代后期的美国股市泡沫（占国内生产总值的55%）更加膨胀，是有史以来最大的。
该杂志最近还公布了新一季楼价指数，数据来自借贷公司、地产公司和国际统计，涵盖20个国家和地区，结果半数国家和地区的楼价继续飙升，升幅达到10%以上。其中美国楼价比去年同期上升了12.5%；在欧洲，法国和西班牙的升幅最高，分别达到15%和15.5%。
飙升的房价大大推动了世界经济的发展。一旦房价下跌，情况将如何？《经济学人》杂志以美国为例指出，美国房价已升至危险的高度，最有力的证据也许就是过去一个月来美国几乎每一家报纸和杂志的前页都大量刊登了购房热方面的文章。
一段时间以来，人们一直在警告全球房价都在以惊人的速度增长，包括美国在内。既然大部分人都已注意到了，那么算账的日子就指日可待。它不会令人愉快。目前的住房市场繁荣以何种方式结束，它可能决定着整个世界未来数年的经济发展方向。
纵观历史，金融泡沫，不论是住房、股票还是郁金香球，所持续膨胀的时间总是比理性的人们认为可能持续的时间要长。在很多国家，房价相对于房租和收入而言已升至创纪录的水平。但是，正如20世纪90年代末网络股崩盘所证明的那样，有些价格可能还要升得更高。预测房价何时下跌是不可能的，尽管房价肯定要下跌。在澳大利亚和英国，房价已经开始下滑。美国的住房市场可能要再过一年左右才下跌。
但此次经济损失可能要比以往更为严重，因为房价更有可能是名义下跌，而不是实际下跌。与先前的房价高峰相比，很多国家不仅住房定价过高，而且鉴于通货膨胀如此之低，房价至少要十年保持不变才能将实际房价压回到长期平均价值的水平。最重要的是，在很多国家，这种房价繁荣受投资者驱动的因素远远大于以往，因此如果房价开始下跌，他们出售房产的可能性远远大于业主居住者。
目前整个世界经济都处于危险之中。国际货币基金组织已对此发出警告：正是因为房价上升是一种全球现象，因此任何下跌都很有可能同步发生，所以后果也将是广泛承受。房地产持续繁荣令人愉快，可是有史以来财富的最大增长却多半只是一种幻想。
富国楼市泡沫破裂损失双倍于股市
很多人断言房价不那么容易受灾难的影响。他们认为，房屋与股票不同，不是纸上财富。你可以住在里面。房屋不能像股票那样说卖就卖，因此价格暴跌的可能性要小一些。
诚然，房价不会像砖块一样骤跌。它往往是缓缓下降，更像是一块系在降落伞上的砖块。但是，等它着陆时，它仍然会造成伤害。房价暴涨与网络泡沫之间存在着令人不安的相似之处：尽管租金不足以支付利息，但投资者仍然一直在买房，一味期盼高额资本收益，就像20世纪90年代末投资者购买亏损公司的股票一样，仅仅是因为股价在上扬。
住房与股票之间的另一个巨大区别与其说令人欣慰，不如说令人担忧：人们借钱买房的可能性远远大于借钱买股票。在大多数国家，与以前的繁荣相比，最近的房价上涨与房贷大幅上升是同步发生的。不仅新的购房者申请高额抵押贷款，而且现有的业主也增加了抵押贷款，从而将资本收益转变成可以开支的现金。如此一来，房地产繁荣就很可能比股市泡沫更加危险，而且通常随之而来的是反复出现的持续经济疲软。
国际货币基金组织进行的一项调查发现，在富裕国家，房价泡沫破裂后的平均产出损失是股市泡沫破裂的两倍，而且通常导致衰退。
美政策调整将陷于被动
澳大利亚、英国和荷兰最近的经历得出的教训就是：与常识相反，利率大幅上调未必能够带动房价下跌。这对美国来说是个坏消息。
即使美国的房价最初只是持平，而不下跌，这也将损害消费者开支，因为依赖资本收益而借贷的动力消失了。正是依靠鼓励这种借贷，美国的房价上升才比其它地区更大地促进了经济发展。美国2001年以来创造的全部就业机会中有2/5来自与住房相关的部门，如建筑、房地产放款和经纪。如果房价实际上出现下跌，这一促进因素将转变成重大阻力。
一旦房价下跌推动经济朝着衰退的方向发展，那么令人难堪的事实将是：美国决策者掌握的调整余地将比他们在股市泡沫破裂后掌握的余地小得多。短期利率仅为3%，降息空间缩小。2000年，美国拥有预算盈余。而今天它拥有的是巨额赤字，所以大幅减税已无可能。（来源：每日经济新闻）

昨日(22日)内地楼市又传盛事：广州亚运城卖地以二百五十五亿元成交，创下单项交易新高，虽然以地价不及六千元一平方米，比之前在其它大城市创出的天价地王逊色。香港《大公报》今日刊文称，由于这是在国家五部委出招，提高开发商拿地首期付款比例后的首次大宗交易，因此具有指针作用而特别受到关注。
文章认为，实际上与目前广州约万元一平方米的楼价相比，上述地价绝不算离谱且还算理性，然而今后走势如何，则尚待多看一些大宗交易才能确定。近期内地股市中内房股已有显著调整，但这是领先指标效应，还是市场借势调整亦待确认。由于过去一年来升幅较多，股市借机整固殊不为奇，何况中国股市与实体经济脱钩甚至背驰的情况并不罕见。
无论如何，各种指针均显示中国楼市确已泡沫化，并到了必须及早调整的地步。日前“福布斯”杂志列出了全球六大资产泡沫，在黄金市场居首位之后便是中国楼市，显见问题之严重性已天下皆知。楼市泡沫并非新问题，之前几年已逐步孕育成长，到去年在宏调从紧政策下经济滑坡，楼市亦稍有冷却，销售及投资明显放缓而楼价出现下调，但泡沫未能说已较全面地挤掉。今年年中经济出现V型反弹，楼市亦随之急速升温，且热度更胜从前，泡沫涨得更大。在新增货币供给及信贷的疯涨下，大量资金注入楼市炒卖，不断催生天价地王而令举世瞩目。同期间许多新兴市场均有类似的楼市股市资产泡沫，但根源与中国有所不同：海外的主要是由国际游资造成，是美国输出泡沫的体现之一，而中国的则主要是由内资造成，属土生泡沫。虽然当中不能排除有外面游资受引诱入境参与炒作，但仍是内因为主、外因为辅的格局。
该报认为，因此整顿楼市必先从内部政策做起，外资见无利可图亦将离去。何况区内各地如星洲、韩国甚至香港等，都比内地早出手压泡，故内地仍有点后知后觉，要到了迪拜因楼市爆煲，并酿成主权信用危机的巨祸后，中国才开始出招整顿。但却仍觉慢热，至今为止主要是在十二月内出了两招：把个人住房转让营业税免征时限由二年恢复到五年(在○八年底为支持楼市而出台的优惠政策中降为二年)，和周前把买地首付提高。之前也曾提到收紧二套房信贷，但因要依靠各地政府及银行执行，实效如何仍众说纷纭，更有不少评论怀疑地方对收紧房贷的积极性，会出现“上有政策，下有对策”情况。
无疑，中国在楼市调控上仍欠全面的具体方案，市场存在诸多揣测，如传闻会提高二套房首付比例及征收物业税等，反令不明朗性大增，置业者及投资者只能观望，或赌一下当局会否出重手整顿。
该报认为，当局或许已确认楼市须予整顿，却又怕出重招会导致失控。这种审慎态度本无可厚非，但须知长痛不如短痛，泡沫要破乃迟早之事，迟破风险更高损失更大，故当局必须及早给出较明确讯息。首先，于去年底出台的各种支持楼市的税费及信贷优惠，均应予逐步取消。总之，当局是时候退出了。
美國《福布斯》雜誌評選出眼前全球七大金融泡沫，價格九年來飆升近三倍的黃金為泡沫之首；中國房地產市場則位列第二。另外，財政部聯同國土部等五個部委推出壓抑樓價措施。
《福布斯》雜誌評選出黃金、內地房地產市場、新興市場、美國國債、大學學費、交易買賣基金、銅為眼前全球七大金融泡沫。
雜誌指出，黃金價格自二○○○年起，已飆升近三倍，預計未來十年內，黃金最有可能成為經濟泡沫。至於內地房地產市場亦有可能成為泡沫，雜誌認為這個泡沫是可以避免的。《福布斯》稱，現時中國的地產市場的增長，與日本、美國樓市崩潰前極為相似；發展商過份依賴高槓桿、低息環境、價格長升長有的概念。新興市場位列第三，由於美國市場投資退減，資金迅速流入新興市場，令新興市場急速上升，但波動不斷，存在很大的風險。
雜誌認為，指未來十年經濟發展都走不出之前的框框，資產泡沫仍會出現。華爾街有個壞習慣，就是不斷推高資產價格直至爆破為止，作為長線投資者，最好都是及早認清並遠離所有潛在泡沫。
當局再出招抑炒風
另外，財政部聯同國土部等五個部委發出通知，要求發展商日後購地時，必須支付最少一半地價作首期，分期繳交餘額亦須在一年內完成，特別項目可延期至兩年，拖欠付款的發展商，將不能繼續參與其他土地交易。財政部稱，囤積及炒賣土地，均是樓價持續高升的原因。