物业管理企业会计科目的设置

国家财政部最近下发了关于物业管理企业执行《房地产开发企业会计制度》有关问题的通知。该通知要求，凡具备工商局行政管理机关登记注册、具有独立法人资格的物业管理企业的会计核算，应在《房地产开发企业会计制度》的基础上，再按照“物业管理企业会计核算补充规定（试行）”执行。该规定具体内容如下：# K' T0 ^# r! k7 _7 O) }
一、会计科目及使用说明
/ b. W* @* a0 b) J. D: l第204号科目 预收账款
# [% x9 g1 e' b  |5 Y2 Q8 {2 t4 e* K1、本科目核算企业按合同规定向有关单位和个人预收的款项，如企业为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养、绿化等预收的公共性服务费等。
' x& T5 G3 q: h7 t$ \5 \- \2、企业向有关单位和个人预收的款项，借记“银行存款”科目，贷记本科目；收入实现时，借记本科目，贷记“经营收入”、“其他业务收入”科目。有关单位和个人补付的款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；退回多付的款项，作相反会计分录。7 K3 X  x! q) M( U; l
预收账款情况不多的公司，也可以将预收的款项直接记入“应收账款”科目的贷方，不设本科目。
9 Z' F/ e- t& o" I; l$ }3、本科目应按有关单位和个人设置明细账。
9 H6 Q  N3 M4 r# H4 l- t" }4、本科目期末贷方余额，反映企业向有关单位和个人预收的款项；期末如为借方余额，反映应由有关单位和个人补付的款项。. `8 ?* i, V$ g% I
第205号科目 代收款项
& Z9 |; N! U4 p# v1、本科目核算企业因代收代交有关费用等应付给有关单位的款项，如代收的水电费、煤气费、有线电视费、电话费等。
/ a% \% I7 ^, \9 t1 j& w企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。
5 ?; K6 ?& r' Q  O! z: |, L8 f2、企业收到代收的各种款项时，借记“银行存款”
8 I9 i, }+ k. i5 Y( I7 S! s6 }  C  X等科目，贷记本科目；交给有关单位时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。收取代办手续费等服务收入时，借记本科目，贷记“经营收入”科目。
2 [, v9 C+ l' @: H8 j) D' t3、本科目应按代收代交费用种类设置明细账。
! m, e* Z: g. L% ]4 {1 Y* V# Z3 L4、本科目期末贷方余额，反映企业向未支付的代收款项。) @3 }% M2 B( U* J
第209号科目 其他应付款
4 W0 d8 k( O8 \( N$ w& n+ ~& _1、本科目核算企业应付、暂收其他单位或个人的款项，如物业产权人、使用人入住时或入住后准备进行装修时，企业向物业产权人、使用人收取的可能因装修而发生的毁损修复、安全等方面费用的保证金等。
% t1 O4 j, W! [- Q" f2、发生的各种应付、暂收款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；支付时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。! }' ]% I8 o, m$ r7 b
3、本科目应按债权人或应付、暂收款项的类别设置明细账。2 y0 J7 o( k9 Q
4、本科目期末余额，反映企业尚未支付的其他应付款。* h* C' B# c- D" ]2 m
第281号科目 代管基金: D. i; d3 v: C
1、本科目核算企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金。
# a/ ^) ?2 {5 L8 k- b. q2、企业收到代管基金时，借记“银行存款－－代管基金存款”科目，贷记本科目。
6 x( B! M$ K, K" e& f1 i企业收到银行计息通知，属于代管基金存款的利息收入，借记“银行存款－－代管基金存款”科目，贷记本科目。
: d* w' Z' T" e3 K% c/ f企业有偿使用产权属全体业主共用的商业用房和共同设施设备，应负担的有关费用，如租赁费、承包费、有偿使用费等，应按受益对象，借记“经营成本”、“管理费用”、“其他业务支出”科目，贷记本科目。2 x9 B- c9 `- O3 w; \" [
代管基金按规定用途使用，应分别以下两种情况进行处理：+ c6 n* O& L6 G: _
由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造任务的，实际发生的工程支出，借记“物业工程”科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等有关科目；工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账，借记本科目，贷记“经营收入－－物业大修收入”科目；结转已完物业工程成本，借记“经营成本”科目，贷记“物业工程”科目。9 O2 k( w. V$ [9 y0 V. r' s3 X
由外单位承接大修任务的，工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。& b8 E, d" Z1 p6 U3 P/ p
3、本科目应按单幢房屋设置明细账。
6 P7 B' I' q& p1 D" q  \3 B4、本科目期末贷方余额，反映代管基金的结余。9 S% P  i" U+ {) m
第411号科目 物业工程3 C2 h4 H: z9 n2 m$ ~8 k: G+ r
1、本科目核算企业承接物业工程所发生的各项支出。! Q* Q( D+ }# q2 Q+ `" g( {
企业对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出，也在本科目核算。# P* B. o9 i+ \5 L& W
2、企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造工程发生的各项支出，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等科目。工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账，借记“代管基金”科目，贷记“经营收入－－物业大修收入”科目；结转已完物业工程成本，借记“经营成本”科目，贷记本科目。
4 s# e" |4 W, W2 }: x企业对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等有关科目，工程完工结转成本，借记“递延资产”科目，贷记本科目。
& D  |2 ^/ Q- D! U3、本科目应按工程项目设置明细账。' l& s, Y3 [3 A3 w- I
4、本科目期末借方余额，反映在建工程的实际成本。
2 z+ z/ _3 y7 n& q5、企业可以根据实际业务需要，增设相应的科目。
0 m$ C! W- q6 d- H7 D7 D7 n! A第501号科目 经营收入
+ C7 [4 v1 j' J" x; X) |1、本科目核算企业在物业管理（主营业务）活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等劳务而取得的各项收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。
1 r( w! n$ x0 L" S( ~0 T物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。
8 Z+ y# g# r* _- i1 x6 y物业经营收入是指企业经营业主委员会或者的物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。
5 b3 e" j/ w  U  O( }- A: T物业大修收入是指企业接受业主委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。
) O6 f! ?  s, \' b- G2、企业取得的各项收入，应按下列原则确认：
- X1 `8 ~$ c* P3 h; D企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。
9 d, U% V+ j( o6 g5 L" N物业大修收入应当经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现；企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。& H. ^, X6 m, I" L- c3 ?* w* |
3、企业为物业产权人、使用人提供公共性服务、公众代办性服务以及特约服务而取得的物业管理收入，借记“银行存款”、“应收账款”等科目，贷记本科目。
# B. l) M  N6 N! F1 @3 q. D企业经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施取得的物业经营收入，借记“银行存款”、“应收账款”等科目，贷记本科目。
: F& A  y4 D1 Z; B6 c7 F企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修工程、工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账，借记“代管基金”科目，贷记本科目。9 S* D  ?) F; x3 C& ?) N% E7 b
4、本科目应按经营收入的种类设置明细账，如“物业管理收入”、“物业经营收入”、“物业大修收入”等，其中“物业管理收入”，企业可以根据实际管理需要，按照物业管理收入的组成内容（如来源渠道等）设置明细账，进行明细核算。3 Y3 k) V/ g% y
5、期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。
9 I" J! l8 b% U+ ?第502号科目 经营成本: {" G/ ~# m' k7 k$ b
1、本科目核算企业物业管理、物业经营、物业大修等应结转的经营成本。
" o/ I, ]2 {3 a, `& d企业所属物业管理单位在经营中发生的管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等间接费用，记入“管理费用”科目，不在本科目核算。
( L* _, z. J& z" \# S! o2 U# F5 t- |2、企业为物业产权人、使用人提供公共性服务、公众代办性服务及特约服务所发生的直接费用，直接记入本科目，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”、“应付账款”等科目。4 O2 Z5 i( U# Y- ?& x  m
企业经营物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等，直接记入本科目，借记本科目，贷记“代管基金”或“应付账款”科目。+ `. B4 q/ X( j1 p! s( f
月份终了，企业应及时结转已完物业工程成本，借记本科目，贷记“物业工程”科目。( O- }. @* o5 ]+ [2 D- _2 D2 R
3、本科目的明细核算应与经营收入的明细核算相对应。
3 ~1 K' E& g2 \2 i* S3 i& [4、期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后，本科目应无余额。
# i* h; d$ N3 U  Z7 N第511号科目 其他业务收入1 X; f6 p6 n! B
1、本科目核算企业除主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。+ g+ w1 s  h/ r2 X* L- e6 m4 J4 x
商业用房经营收入是指企业利用业主委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发商店、饮食店等经营收入。
+ m+ w" Z, p+ N/ c9 R其他业务收入的确认原则，与主营业务收入确认原则相同。
! a) U3 ^) B, j  l/ v2、企业取得的各项其他业务收入，借记“银行存款”、“应收账款”等科目，贷记本科目。
! T- }% ?% g4 T, I8 a3 R+ W! y3、本科目应按其他业务的种类设置明细账，如“房屋中介代销手续费收入”、“物资销售收入”、“废品回收收入”、“商业用房经营收入”等。
* P' e& V8 U6 H; X4、期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。
  j+ _7 |% F# Q! n& Z( v) \第512号科目 其他业务支出
( J# g) S2 x5 V1、本科目核算企业除主营业务以外的其他业务所发生的各项支出，包括为销售商品、提供劳务而发生的相关成本、费用、以及相关税金及附加等。# u7 F7 h- c- v3 W' Z
2、企业发生的其他业务支出，借记本科目，贷记“应付工资”、“银行存款”、“应交税金”、“其他应交款”、“代管基金”等科目。  Y4 Q7 z7 d# X0 t6 _7 c# K
3、本科目应按其他业务的种类设置明细账，如“房屋中介代销手续费支出”、“物资销售成本”、“废品回收成本”、“商业用房经营支出”等。, `; a. K+ `6 F3 g' e) |
4、期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。
- W' n. H2 R  N; H1 M二、会计报表的编制说明
" O) i: w7 h2 |1、在资产负债表“住房周转金”项目下增设“代管基金”项目，反映企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金的结余。本项目应根据“代管基金”科目的期末贷方余额填列。1 B9 H6 p$ E8 f
        2、“物业工程”科目的期末余额在资产负债表“存货”项目中反映。
+ X$ O; `7 U1 `6 e% S; }3、“代收款项”科目的期末余额，在资产负债表“其他流动负债”项目中反映。