英国《金融时报》中文网：开征“物业税”最大的难题 -王福重-搜狐博客

2009-07-09 | 英国《金融时报》中文网：开征“物业税”最大的难题

各方对于物业税的具体含义和操作细节，有不同的解读，大致有三种。

第一种，是把物业税理解为土地出让金。中国的城市土地是国家所有的（农村是集体所有），居民购买商品房的时候,房子的价格中包括了70年的土地出让金。而物业税，就是把现在一次性交清的土地出让金，改为每年征收一次物业税，也就是分70年交清的方式征收。

如果把70年的土地出让金，分70次征收，那么，在其他条件不变的情况下，商品房的现价应该下降，下降的程度取决于土地出让金占房价的比例。国土资源部最近公布的这个比例为23.2%。这个数字大大低于人们普遍的预计。不过，即便就这个比例而言，房价下降两成是完全可能的。如此，果真如此征收物业税，可能会打击炒房客，打击房价。

但这时可能有另外一种情形，开征物业税后，将使现有的开发成本分摊到以后，从而降低购房的门槛。但由于房价牵涉因素很多，开发成本的降低不一定会导致房地产价格的下降，其差价很可能被房地产开发商占有。

在征收的具体操作上，大部分人认为对于家庭的第一套房子，面积在一定范围内的，即“普通自住”房，给予免税，仅对第二套以上的房子课税。这样的话，那些拥有两套以上房子的家庭，会理智地选择“假离婚”，规避物业税。基于这样的判断，有些经济学家甚至认为，物业税的开征，将造成城市几百万家庭解体。

第二种，是把物业税理解为对现行房产税的某种改头换面。

中国1986年就有了房产税。房产税，是对居民和企业拥有的房产课征的一种财产税。可是，二十多年前，中国的城市居民，很少拥有自己的房子，几乎全居住在公房里。现在，情况已经有了很大不同，房产税需要改革，比如除了城市居民，农民的房子也应该一并征收；房屋的计税价格和征收方式，也需要改进等等。

如果按照这样的思路，物业税对于房价的影响，就是非常不确定的。因为只要税率不是特别高，物业税对人们的购买行为的影响就是有限的，房价将依据市场的需求和供给状态变化。买房可以获得显性或者隐性的租金收入，加上土地的稀缺性，房价可能继续按照现在的趋势上涨，除非税率足以抵消租金的收益。

第三种，是把物业税理解成以上两种方式的综合，即把对土地征收的出让金和对地上建筑物征收的房产税合二为一，一并征收物业税。

这种思路，虽然可能成为现实，但却与第一种设想一样，具有法理上的缺陷。土地出让金的性质是租金，是土地所有者才能获得的报酬。而税收的本质则是对于私人财产的侵犯。除非中国的城市土地可以私有化，购房者可以永久获得土地的使用权，否则把租和税捆绑在一起有些说不通。在土地不能私有化的情况下，对于土地征税，相当于政府自己对自己的课税，这是矛盾的。

开征物业税要求土地房屋的产权必须明晰。但我国目前有很多房屋的产权并不完整，如单位拥有部分产权的情况非常普遍，再如保障性住房等没有缴纳过土地出让金等等。开征物业税就不得不面对这些历史问题。如果物业税只对商品房业主征收，非商品房都不在其列的话，那将是很大的不公平。

现在只是探索阶段，很难说，最终政府会采取哪种方式征收物业税。

不过，我们预期，物业税真正征收，还需要相当长的时间，起码5年之内，不具有可行性。

围绕商品房的各种税费已经过多，在短期内，难以清理归并。城市居民购买商品房，需要承担的税收包括：营业税、城市维护建设税、契税、土地使用税、土地增值税、印花税等。除了税收（和土地出让金），更有五花八门的地方政府性收费，如北京就有大约四十项目。在房价构成中，各种税费占房价的比例，至少是50%，更有人估计高达70%。这些税费，涉及地方政府的利益，很难取消或者减少。

其实，中国物业税的本质，是地方税体系的建立问题。

自1994年中国实行分税制财政体制以来，地方政府的事权愈繁，而相应的财权却未见增加。建立真正意义上的地方税体制一直为各地所呼吁，现行税制在取得成就的同时弊端也是明显的，如税收立法权过分集中于中央，地方费权过于膨胀；地方税主体税种不明确，共享税越来越多，地方税收入缺乏稳定性和可预期性。

在地方税中，最主要的税种即是营业税。所以，地方政府对于房地产业极为关心，小心呵护，因为从房地产业的繁荣中，地方政府不但可以获得巨额的土地出让金，还可以获得营业税等收入。

在税费不能清理的情况下，征收物业税，会引起混乱。清理已经附着在房子上的税费，是征收物业税的基础。理论上说，物业是不动产，是地方政府最方便的，也是主体税源，这也是世界普遍做法。

但是，建立地方税体系，改变地方财政捉襟见肘的状态，必须依赖财政体制的继续改革，重新划分中央税和地方税，建立更为合理的地方税体系。这需要时间。

另外，征税的技术性困难的克服也需要时间。有些困难是表面上的，比如地上建筑物的计价。物业税的计税依据是房子的评估价格，而非市场价格。评估某一具体物业的价格，可以交由专门的评估事务所，还可以建立相应的申诉机构保证公平，国外的经验表明，这个环节没有想象的那么复杂和繁琐。

技术难度更大的是，如果物业税涉及土地出让金，已经缴纳了土地出让金的业主，是否可以获得出让金退还。这似乎不可能，因为这些出让金，已经被用于地方政府的支出了。如果采取新老划断的办法，老房子不用交，新房子则需要每年交。那么，缴纳的标准需不需要在某个地区内保持统一，要不要考虑货币的时间价值等等。

物业税开征需要协调征税的效率和公平。如上文所述，从公平角度，有人主张应该对居民的第一套“普通自住房”免税。如果从效率角度考虑，则不应该免税。因为上面提及，纳税人很可能利用这个漏洞规避税收，政府忙了半天，什么也征不到。再说什么是普通的住房，也很难判断。按照面积？显然有问题，同样面积的房子，破旧的房子与豪宅价值相差甚远；按照人均居住面积？税务机关很难判断一套房子实际的居住人数是多少。所以，从效率角度，干脆采取一律课税，没有豁免的办法。每个房子都有产权人，此即为纳税人。类似的权衡，还表现在很多的其他问题上。

所以，物业税从“楼梯响”到“人下来”，还要经过很长时间。其中的关键是中央、地方税收的重新划分，即建立真正意义上的地方税制——这将考验很多人和利益团体的智慧。