许子枋：开征物业税既不利商也不利民-许子枋财经观察-搜狐博客

2010-01-25 | 许子枋：开征物业税既不利商也不利民

     夜读新闻：北京有望率先征物业税，商业地产具开征条件，不免一惊。看完才知道只是新闻手法而已。文中的真正内容是，中央财经大学税务学院院长刘桓认为，现阶段物业税的开征和老百姓想像的基于住房的物业税开征还有一定的距离，但是先开征商业地产物业税还是可行的。当然其开征时间是不知道的。
     关于物业税，有很多的争论，一般人普遍认为，开征物业税增加了房产保有环节的成本，是遏制投资购房比例以及打击靠房产升值而获取暴利的炒房客最简单而又直接有效的方式。
     但实际情况可能并不会这么理想，就商业物业开征物业税，物业税必然会向租金转移。目前，没有物业税，要想租得一个好的商铺，在租金之外，流行的行业规矩是还要承担一笔很大的商铺空转费。因此，如果开征物业税，物业税必然会被商业物业持有方转移到租金里去，最后的结果反而是，租铺方承担了更高的成本，然后租铺方将溢出成本转移摊派到商品上，最终推高物价。因此，对商业物业开征物业税，既不利商，也不利民，似乎利国。
     就物业税问题，潘石屹也表达了相同的观点。他认为，物业税如果开征，对于商业地产来说，没有什么影响。因为商业地产通过出租，完全可以盘活物业，能够抵消掉物业税的影响。

     那么，究竟开征物业税对住宅物业会否造成重大影响？会不会极大降低房价？
     一般认为开征物业税能降低房价的理论依据如下：物业税一能增加持有成本，投机者望而却步，楼市供求关系逆转或缓解，房价随之下降；二是将一次性缴纳的土地出让金分成70年缴纳，占据房价主体的土地价格摊薄，房价随之下降。
     关于第一点理由，只要城市化速度不下降，那么因为土地资源的稀缺性，住房供求在较长时间还会继续维持求大于供的大格局，物业税的征收至多会遏制高端物业的持有，因为高端物业的变现难度可能更大；但对投资者持有普通住宅物业影响不大，而且会转嫁到租房者或二手房购房者头上。况且，物业税假设不是针对所有物业（除廉租房等保障房外）征收，就不会税负公平，这点肯定是行不通的。因此对按揭贷款购买普通住房的民众，可能额外又要增加更高的税负成本，这无疑雪上加霜。因此物业税开征不但不会让房价大降，反而更加加重了普通民众的税负。
     关于第二点理由，最有可能操作的模式是地方政府土地财政体制改革分步推行：一是改革土地有偿使用方式，使得土地有偿使用收入不过分集中在一次出让；二是改革土地收益的分配使用办法，使得土地的收益分配、使用更加合理。“费随房走”的模式（即开发建设期间土地使用费由开发企业交纳，业主入住以后由房屋的产权人交纳）将是变革土地财政的比较可行的模式，同时也可实现调控房价。（详细参阅《许子枋：土地闸门是调控房价泡沫的上帝之手？》），但这样的话，购房者的负担并不会降低，无非是从“朝四暮三”变成了“朝三暮四”而已。
     所以说，即使从住宅物业开征物业税的结果分析，物业税开征可能并不利民。
     至于开征物业税，房地产业肯定减速，对房地产业开发商，肯定是打击甚大的，相关言论已经很多，不再赘述。

     开征物业税既不利民也不利商，现在对开征物业税还如此热衷?那开征物业税的好处究竟在哪里？
     物业税开征之后，政府每年都会根据市场价格取走物业价值或增值部分的红利。从国外的经验看，房地产税是州以下地方财政的主要收入来源，比如美国，排除季节性因素，房地产税(财产税) 约占地方财政收入的32%，如果扣除联邦和州的转移支付收入，约占50%。因此，改革现有的房地产税制，将房地产税逐步培育成为地方政府财政收入的支柱税源，是开征物业税的一个重要目标。
     因此，显而易见，短期来看，开征物业税既不利商也不利民，开征物业税的红利归国家所有了。那国家难道不是包括了民众和企业吗？利国不就是利民利商了吗？
     我们不应忘了，国家在包含了民众、企业之外，还包含了政府。
     如果开征物业税后，政府在公共资源分配方面能做到公平和效率，对于全社会来说，以税收的方式来调整分配社会资源，既防止单一经济产业的畸形膨大带来巨大的经济泡沫风险，防止由于信贷的大量投放而引起恶性通胀，同时也防止土地及其它相关资源被严重浪费，实现整个国家的产业结构升级，同时拉动内需的均衡扩张，这些才是开征物业税的深远使命，也是政府拟开征物业税的终极意义所在吧。但如果政府在公共资源分配方面不能做到公平和效率，那开征物业税后，我们老百姓和企业的牺牲就仅仅只是一种献祭。

 延伸阅读：卖楼吧 www.mailouba.com—许子枋房地产咨询专栏。