开征物业税的可行性分析

　　在开征物业税的过程中，我们必须兼顾3个原则：第一，税基确定的合理性；第二，税收的公平性；第三，合理的征税成本。三者相互关联，缺一不可。
　　与其为了确定房价而无休止地争论，还不如简单地选择"公告房价"更好。公告房价并不是真实交易房价，而只是征税的参照体系。一般来说，相类似的居民住宅聚集在一起，自然地分为不同档次。为了简便起见，按照每个小区的平均房价大致划分几个等级，例如3个或者5个等级。在平均房价的基础上适当地降低一个比例（例如按照平均房价的80%计算），称之为公告房价。通常公告价格低于真正的市场交易价格。假若某小区的平均房价为每平方米10 000元，其中位置、朝向和质量较好的价格为12 000元，条件不甚理想的大约为8000元，公告价格也许可以从低不从高，选择为8000元。在同一个小区之内不再区分具体的房价差异。这个房价并不是真正交易价格，而仅仅是这个地区缴纳物业税的参考基础。这样一来就可能跳出了为具体房价争执不休的陷阱。采用公告房价，宜粗不宜细，宜稳不宜变，宜若干年调整一次。在征税过程中关键在于公平，而不可能做到绝对"合理"。
　　根据外国经验，人们并不反对在同一个小区内相同类型的商品房采用同样的公告房价。新加坡和我国台湾地区等地征收物业税的时候都采用"公告房价"。在美国、加拿大等国征收物业税的时候也是大致上给出一个估计房价，并且说明这个房价仅供征税参考而不代表交易中的真实房价。
　　按照单位面积计算物业税，最大的好处是简单、明了，易于操作。土地和建筑物的面积（建筑面积或者使用面积）是现实存在的，可观察，可度量，而且基本不变。无论对建筑面积采取什么计算方法，只要统一口径，就可以做到公平计量，即使有分歧，也容易度量调整。在世界上有不少国家，例如俄罗斯、乌克兰、肯尼亚等国，就是按照建筑物的面积征税。
　　目前，我国的耕地占用税和城镇土地使用税采用的就是按照面积计税。耕地占用税规定了不同类型的土地单位面积应交纳的税额，城镇土地使用税按照大、中、小城市划分不同的单位面积土地征收的税率。
　　如果选择房地产面积作为物业税计税依据，最大的问题是能否做到公平。如果单纯以住宅建筑面积来计算物业税，只要面积相等，就支付相同的物业税，相对而言，对低收入家庭不利。为了矫正这个缺点，可以采取以下两个措施：第一，采取公告房价，基本上做到优质高价，一般低价；第二，规定较高的免税额度，让住房面积低于平均值的家庭完全不受物业税的冲击。在添加这两条之后就能够克服以面积作为物业税计量基础给低收入家庭带来的不利影响，同时显著地降低了征收物业税的成本。按照中国的国情，采用住宅建筑面积和公告房价作为征收物业税的基础具有较高的可行性。
　　物业税税率
　　世界各国征收物业税的税率变化很大。例如，日本对不同价值的住房实行不同的税率。住房价值在60万~90万美元的住宅，税率为1%，超过1000万美元的住宅，税率提高到3%。法国按物业净值征收0?5%~1?5%的物业税。美国各州的物业税税率各不相同，大约在1%~3%之间。加拿大的物业税税率由各地政府分别决定，大约在1%~3%左右。法国、西班牙物业税税率为3%，德国为1%~1?5%，意大利为0?4%~0?7%，葡萄牙为0?2%~0?8%，荷兰为0?1%~0?3%，挪威为1?1%~1?6%，芬兰为0?5%~3%，奥地利为3%，瑞典的公寓和工业地产的物业税为0?5%，别墅和商业物业为1%。丹麦规定物业税的上限不得超过房价的2?4%。??数据来源：申银万国，"世界各国物业税税率"，2007年12月18日。
　　韩国按照土地和建筑物的价值的0?3%~10%征收物业税，另附加20%的国防附加税。
　　我国香港地区根据土地或楼宇的应评税净值，按照15%的标准税率征收物业税。用于出租的房地产，租金收入需要缴纳物业税。若物业拥有人为法团并做出书面申请，则租金收入可视为公司营业收入，免缴物业税而征收利得税。
　　在新加坡，所有房地产，包括针对中低收入者的政府组屋，都必须交纳物业税。自住房产的物业税率是4%，其他类型的房产的物业税率是10%。新加坡政府对生活困难家庭给予税收减免。
　　在我国台湾地区，物业税的征收标准与住宅面积有关，144平方米以上的住宅，每年收取的税费总额在房屋总价的0?8%~1?5%。
　　其实，各国征收物业税的税基不同，征收对象不同，征收方式也不同，简单地比较各国的税率并没有太大的意义。在参考世界各国的不动产税率之后，由于我们的方案中有较大的免税额度，建议在一线城市按照公告房价的2?5%征收物业税，在二线城市按照公告房价的2%征税，允许各地政府根据具体情况在这个幅度内适当地调整税率。
　　在给低收入家庭免税，给中等收入家庭减税额度之后，需要缴纳全额物业税的群体占城市居民的百分比在10%以下。目前，中国的贫富差距问题比较严重，通过物业税的形式让富人多交些税，合情合理，有助于缩小贫富差距，肯定会得到大多民众的拥护和支持。较高的物业税率提高了大户型住宅的持有成本，有助于降低大城市中高档商品房的空置率，抑制房地产市场的过度投机，减缓房价上涨的速度。
　　征收物业税的程序设计
　　在设计物业税的征收程序时，一定要尽量做到信息透明化，建立多元分权、相互监督的机制，具有现实可行性。通常，每当有新政策出台，上有政策，下有对策，参与各方之间展开一场博弈。在设计物业税征税办法的时候，要事先考虑到各种可能性。众所周知，最能逃税、漏税的无非是那些有权或者有钱的人。在设计物业税征收方案的时候就要特别当心，尽量不要给特权阶层留下任何空子。
　　首先，由国土资源局开出应征物业税的第一清单。通常，国土资源部门对所有的地表建筑都有平面图，取得房地产面积数据用不着支付高昂的数据统计成本，只要确定一个统一的标准，就很容易计算出房地产的面积。照着国土资源局手中的房屋建筑的平面图开单子，用不着再费力气调查，也无须为统计数据耗费时间。在开第一清单的时候，只看地面上现存的商品房，不管是什么人住在里面，也不问房屋的产权归属。例如，有栋楼房，高20层，那么从一楼到20楼，每套房子都开一张单子。编上号码，一张不漏。征税完成之后的报告必须有国土资源部门的签名认可。每套商品房都必须有相应的纳税或免税的记录。
　　然后，由建设部协同物价部门确定公告房价。由建设部负责提交每套商品房应缴纳物业税的第二清单。同样，在完成征收物业税之后，在第二清单上也必须有建设部的签名认可。
　　理所当然，征收物业税的责任落在地方税收部门，由他们完成征收结果的第三清单，也就是征收物业税的清单。这份清单必须交给国土资源部和建设部签字认可，交给监察部备案，并接受监察部的审查。
　　开好税单之后，由税务局按照门牌号码逐个寄送。送达对象是门牌地址而不是具体个人。依法纳税是每个公民应尽的义务。在收到纳税通知之后，业主应当在规定的时间内到指定的地点缴纳物业税或者办理减免税手续。
　　业主收到物业税税单之后，如果有意见，可以到指定的部门申述。合理者自然应当得到减免。属于军队、福利事业和其他公务部门的房产可以按规定给予减免。
　　为了照顾低收入家庭，每个身份证给予30平方米的免税额度。为了照顾中等收入家庭，每个身份证再给20平方米的抵税面积，税率为0。5%。
　　有人问，能不能拿别人的身份证来免税？可以。不要说是三亲六故，哪怕是从马路找张身份证来办理免税手续都可以。不过预先说明，如果使用他人身份证申报物业税，一旦出现财产纠纷，法律支持纳税人的产权。这一条非常重要。有的时候房地产的产权比较复杂，产权证上的名字未必和真实的业主一致。由于按揭、抵押、兼并等原因，产权归属的法律界定可能相当复杂。然而，无论什么原因，业主必须完成纳税程序才能得到法律的保护。这一条在法学原理上是站得住脚的。如果做到这一条，在相当大的程度上可以让真正的业主和纳税人保持一致。
　　如果有人在深圳居住，父母在河南，深圳的房价远远高于河南，能不能把他们身份证拿到深圳来减税？可以。这属于合理避税。居民可以选择较低的税率。不过，一个身份证只能免一次税，如果重复免税就属于逃税，则按重复报税的不动产中价高者公告房价的10%处以罚款。
　　由于种种原因，有些人未能按时交税。如果由税务局登门催交，不仅增加了征收成本，还很容易激化矛盾。最好的办法是以逸待劳，事先昭告天下，做到家喻户晓：如果逾期未交物业税，将自动对所欠税额开始计算利息，年利率18%。超过3个月之后，按照22%的惩罚性利率计算。
　　当累计欠税达到房价的25%时，法庭发出第一张传票。有什么理由尽可到法庭申诉。如果不去法庭，过两个月之后发第二张传票。在发出第二张传票两个月之后发出第三张传票。此时，传票的性质发生转变。前面两张是经济问题，可以通过补交税款来解决，第三张传票是"藐视法庭罪"，法警来抓人同时查封该处住宅。这些都是在欧美国家常见的行之有效的法律程序。有些人会忽视针对个人的信用的欠税或债务，却很少有人拿自己的不动产开玩笑。跑得了和尚跑不了庙，物业税的征收比率相当高。
　　征收物业税是落实到业主头上还是落实到不动产本身
　　当前社会上不正之风相当严重，特别是某些官员贪污腐败，劣迹斑斑，各种既得利益集团必然会想方设法来阻挡开征物业税。因此，在设计新的物业税法规的时候要尽量堵塞一切可能出现的漏洞，越简单扼要，实施的可能性越高。
　　如果征收物业税的目标是业主，由于业主是自然人，具有可流动性，一个业主可以拥有多套商品房，反之，一套商品房可能有多个业主。目前，我国的居民信用信息系统很不健全，许多家庭缺乏清晰的产权意识，有些商品房的产权界定混乱，有些房屋的产权归属不能有效确认，有可能出现各种逃税的漏洞和机会。确认商品房的产权与纳税责任分配的关系必须依靠地方政府的各个职能部门，涉及到管理户籍的派出所、工商管理、税务局、房产管理等许多部门，不仅耗费时间，征税成本很高，而且很容易产生腐败、寻租。
　　与其将征收物业税落实到业主，还不如直接落实到不动产本身。确定房屋产权的责任不应当由征收物业税的部门来负责，而应当直接交给业主。在确认房屋产权归属的问题上，主客易位，很快就可以顺理成章。
　　税务局按照门牌号码挨个寄送税单，一家也不漏。根本不管里面住的是谁，也不管这套房子的产权归谁。除因老弱病残确实需要特别帮助的居民之外，税务部门尽量做到不扰民，一律不登门拜访，不打电话，不按门铃。这样一来，既简单省事，又具有较好的可操作性。
　　物业税的征收对象是所有的居住用的商品房。对于非居住类的商用建筑，办公用写字楼，生产用厂房、库房等可以另外制定征税规则。为了鼓励生产，可以征收较低税率或者给予免税。有人主张先对商用建筑征收物业税，这样做亦无不可，但是，除了给地方政府扩大财源之外，对于物业税改革的其他主要目标意义不大。
　　对于政府办公楼、学校的教室、医院、公众设施、社会福利设施以及属于军队的产业，可以另行制定征税或免税规则。但是，无论是谁，都必须履行纳税的义务。上述不动产的业主必须到有关部门办理相应手续才能取得减免物业税的资格。只有把军队都包括在内才能有效地堵塞漏洞。如果有什么人能够例外，那么某些手中有权的人很容易找到漏洞。