任志强称天价地证明政府是高房价的祸根

星岛环球网 www.stnn.cc 2009-06-02
 
我不想评价政策与制度让政府在垄断中获取暴利的原因与理由。只想说明社会中不断的用公布开发商成本和责难开发商暴利的舆论并不会对分析事实的真相有所帮助，也不会对降低房价有任何益处；只想说明政府稳定房价的所有政策导向与努力，都不能仅仅从责难开发商和限制开发商的竞争效率出发，尤其是不能将暴利的帽子扣在开发商的头上，必须和只能从制度的角度出发，从土地成本和税收的角度共同努力解决房价问题。
再举个简单的例子来说明政策的扭曲。所有人都知道国家和建设部在要求房屋建设中的节能减排，如外墙保温。但在加强节能减排中政府的技术官僚们大约都只计算节能中所增加的工程、建材等直接成本，认为不用增加多少造价，也对房价不会产生多少影响，却不知道实际的情况并非如此。
合理的外墙保温大约要增加外墙8公分的厚度，加大节能的效率大约应增加15公分的保温层（材料不同、厚度不同、价格不同）。如果外墙增加8公分厚度，建筑面积约增加2%，如果15公分厚度则会增加4%。于是除节能的造价外，消费者还要为节能增加支付土地出让金，并减少自己可以实际使用的室内面积，开发商则要为节能的厚度减少相应的容积率。这个容积率也就是被社会称为是开发商的腐败官员获取利润的病因。
同样按上述30000元/㎡的商品房计算，则消费者为节能而支出的价格就不是建设部的官员们理论造价计算出的100～240元㎡了，而是相当于土地出让金的4%，大约要每平方米增加1000多元了。如果不从制度上对因节能而产生的此类土地出让费用进行扣除或减免，那么就一定会推动房价上涨或限制节能技术的应用！
外行与内行、理论与实际之间总会有一定的差距。因此天价地出现之后，媒体与社会大量暴炒是开发商的狂热，房地产商对市场的态度，可能引发的房价增长。他们关心的是天价地背后开发商的博弈趣闻等，但我从天价地背后看到的则是政策的危险性、政府与市场对利益的争夺、房价中利润分配的不合理性、市场稳定房价的政府导向与现实的差异等等……
不最终从政策的层面思考，仅仅试图从市场的经营层面调节房价一定会失。虽然广渠门天价地也许是个特例，但麻雀的解剖也可知五脏俱全，并不会因麻雀小就忽视其解剖的共性结果。
政府官员都不愿承认政府是房价上涨的推手，但天价地已说明政府的责任重大。土地价格所占比重过大，政府所得的税费过重，都必然导致房价的上涨这一事实。开发商可能会在媒体、官方、社会的舆论攻击中成为替罪羊，但杀了这只替罪羊难道就能否认政府在房价中的收益比重过高的事实吗？杀了这只替罪羊难道就能让房价降下来吗？杀了这只替罪羊就能让中国城市的居住生活条件得到最充分的改善吗？
如果仍有人说天价土地的形成不是政府的意愿，而是开发商8、9轮举牌造成的结果，那这个结果的背后，一定有个造成恶狗抢食的制度性原因。（本文内容引自：http://blog.sina.com.cn/s/blog_4679d3510100ea84.html）
www.stnn此报告引发的争议让上层高度重视，并有领导批示让建设部专题了解此情况，以掌握相关数据。于是就有了统计和物价部门参与调查的传闻此报告引发的争议让上层高度重视，并有领导批示让建设部专题了解此情况，以掌握相关数据。于是就有了统计和物价部门参与调查的传闻。
自2003年土地实行强制性招拍挂制度以来，房价的增长原因就一直有土地价格暴涨和开发商暴利所导致的两种争论。土地供给部门一直不愿承认房价的上涨是因为土地价格上涨而引发的，更不愿承认在房价中政府土地收入和税收的比重不断增加的事实。舆论的导向更坚持是开发商的暴利引发的房价上涨，让绝大多数不明真相的民众将仇恨转向暴利之争。各级政府当然也愿意在土地收入只增不减的前提下，要求开发商降低利润率，强调用各种调控的政策手段来抑制房价，并希望开发商们都当雷锋只生产小房型、低价位、普通房，牺牲开发商的利益，保证市场房价的稳定，却绝不愿减少政府的收益。
尽管两会中的报告已用案例调查的数据说明了相关的问题，并提出政府收益在房价中所占的比重过高而导致房价上涨这一事实。虽然政府收益中包括土地开发中的各种成本支出，如拆迁、市政等，不全是利润，但这也是房价上升的重要组成却是不可否认的。这部分成本不降低，房价就很难降低。仅靠说房地产商是暴利，希望压缩房地产商的利润而降低房价也许只是政府政策的一厢情愿了。
当北京的天价地再次以拍卖的方式出现时，我想这个房价的成本构成与房地产商暴利之争又多了一个分析的样本。
去年底广渠门周边的楼盘商品房房价是11000～15000元/㎡。而此次的楼面土地的中标价是15140元/㎡，按3年期竣工算，贷款利息约2500～3000元/㎡。实际结算时的土地成本大约为18000元/㎡，并且还有一年准备开工前的土地使用税未计入土地成本。　如果房价是25000元/㎡，则土地成本占房价的72%；如果房价为30000元/㎡，则土地成本占房价的60%，则土地成本占房价的72%；如果房价为30000元㎡，则土地成本占房价的60%。这里未计算政府的其它税费。
假定按30000元/㎡计算，法定5.5%的营业税，2%的土地增值税预征，至少2250元㎡。按15%的利润率计算（三年平均每年5%），则所得税为1125元/㎡。再加上土地使用税、建筑税等，税收在每平方米中约超过4000元/㎡，流向政府的至少已有超过22000元/㎡了，大约要占到房价的75%左右。这里还未计算向政府交纳的各种非税类收费。
如果30000元/㎡的房价中开发商有有15%的利润率，实际利润为每平方米税后3000多元，而土地溢价产生的利润率至少已达240%了。最初的招标底价中已包括了政府每平方米的土地开发成本，也包括了政府收取的土地出让收益部分。虽然我们不知道这个地租的收益比重是多少，这部分是相当于利润的地租收益，那么溢价的240%则全部都是额外的利润收入了。
从房价构成的角度看，政府从土地中获取的净利润每平方米最少为12000元/㎡，至少是开发商获取利润的3倍到4倍。如果4000多元的税也视为政府的收益或利润，则每3000元/㎡的房价中政府净收益高达50%多了，约16000多元。房地产商的暴利也就水落石出了，房地产业是不是暴利、房地产商的投资回报远低于政府的所得也就一目了然了。
假定房价是35000元/㎡，则开发商的利润会略有增加，但政府收益所占的比重也几乎没有变化。因为60%的土地增值税会大大增加，新增而让利润率超过20%时的利润分成是政府拿6成、开发商剩4成。政府所得仍然会在房价中占大头的比重。开发商的高房价中会增加设计、建材、配套、园林等的投资，而政府却不会因此而增加任何成本的投入与支出，只会水涨船高的无功受益。　我不想评价政策与制度让政府在垄断中获取暴利的原因与理由。只想说明社会中不断的用公布开发商成本和责难开发商暴利的舆论并不会对分析事实的真相有所帮助，也不会对降低房价有任何益处；只想说明政府稳定房价的所有政策导向与努力，都不能仅仅从责难开发商和限制开发商的竞争效率出发，尤其是不能将暴利的帽子扣在开发商的头上，必须和只能从制度的角度出发，从土地成本和税收的角度共同努力解决房价问题。
再举个简单的例子来说明政策的扭曲。所有人都知道国家和建设部在要求房屋建设中的节能减排，如外墙保温。但在加强节能减排中政府的技术官僚们大约都只计算节能中所增加的工程、建材等直接成本，认为不用增加多少造价，也对房价不会产生多少影响，却不知道实际的情况并非如此。
合理的外墙保温大约要增加外墙8公分的厚度，加大节能的效率大约应增加15公分的保温层（材料不同、厚度不同、价格不同）。如果外墙增加8公分厚度，建筑面积约增加2%，如果15公分厚度则会增加4%。于是除节能的造价外，消费者还要为节能增加支付土地出让金，并减少自己可以实际使用的室内面积，开发商则要为节能的厚度减少相应的容积率。这个容积率也就是被社会称为是开发商的腐败官员获取利润的病因。
同样按上述30000元/㎡的商品房计算，则消费者为节能而支出的价格就不是建设部的官员们理论造价计算出的100～240元㎡了，而是相当于土地出让金的4%，大约要每平方米增加1000多元了。如果不从制度上对因节能而产生的此类土地出让费用进行扣除或减免，那么就一定会推动房价上涨或限制节能技术的应用！
外行与内行、理论与实际之间总会有一定的差距。因此天价地出现之后，媒体与社会大量暴炒是开发商的狂热，房地产商对市场的态度，可能引发的房价增长。他们关心的是天价地背后开发商的博弈趣闻等，但我从天价地背后看到的则是政策的危险性、政府与市场对利益的争夺、房价中利润分配的不合理性、市场稳定房价的政府导向与现实的差异等等……
不最终从政策的层面思考，仅仅试图从市场的经营层面调节房价一定会失。虽然广渠门天价地也许是个特例，但麻雀的解剖也可知五脏俱全，并不会因麻雀小就忽视其解剖的共性结果。
政府官员都不愿承认政府是房价上涨的推手，但天价地已说明政府的责任重大。土地价格所占比重过大，政府所得的税费过重，都必然导致房价的上涨这一事实。开发商可能会在媒体、官方、社会的舆论攻击中成为替罪羊，但杀了这只替罪羊难道就能否认政府在房价中的收益比重过高的事实吗？杀了这只替罪羊难道就能让房价降下来吗？杀了这只替罪羊就能让中国城市的居住生活条件得到最充分的改善吗？
如果仍有人说天价土地的形成不是政府的意愿，而是开发商8、9轮举牌造成的结果，那这个结果的背后，一定有个造成恶狗抢食的制度性原因。（本文内容引自：http://blog.sina.com.cn/s/blog_4679d3510100ea84.html）
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此此报告引发的争议让上层高度重视，并有领导批示让建设部专题了解此情况，以掌握相关数据。于是就有了统计和物此报告引发的争议让上层高度重视，并有领导批示让建设部专题了解此情况，以掌握相关数据。于是就有了统计和物价部门参与调查的传闻。
自2003年土地实行强制性招拍挂制度以来，房价的增长原因就一直有土地价格暴涨和开发商暴利所导致的两种争论。土地供给部门一直不愿承认房价的上涨是因为土地价格上涨而引发的，更不愿承认在房价中政府土地收入和税收的比重不断增加的事实。舆论的导向更坚持是开发商的暴利引发的房价上涨，让绝大多数不明真相的民众将仇恨转向暴利之争。各级政府当然也愿意在土地收入只增不减的前提下，要求开发商降低利润率，强调用各种调控的政策手段来抑制房价，并希望开发商们都当雷锋只生产小房型、低价位、普通房，牺牲开发商的利益，保证市场房价的稳定，却绝不愿减少政府的收益。
尽管两会中的报告已用案例调查的数据说明了相关的问题，并提出政府收益在房价中所占的比重过高而导致房价上涨这一事实。虽然政府收益中包括土地开发中的各种成本支出，如拆迁、市政等，不全是利润，但这也是房价上升的重要组成却是不可否认的。这部分成本不降低，房价就很难降低。仅靠说房地产商是暴利，希望压缩房地产商的利润而降低房价也许只是政府政策的一厢情愿了。
当北京的天价地再次以拍卖的方式出现时，我想这个房价的成本构成与房地产商暴利之争又多了一个分析的样本。
去年底广渠门周边的楼盘商品房房价是11000～15000元/㎡。而此次的楼面土地的中标价是15140元/㎡，按3年期竣工算，贷款利息约2500～3000元/㎡。实际结算时的土地成本大约为18000元/㎡，并且还有一年准备开工前的土地使用税未计入土地成本。www.stnn.cc
价部门参与调查的传闻。
自2003年土地实行强制性招拍挂制度以来，房价的增长原因就一直有土地价格暴涨和开发商暴利所导致的两种争论。土地供给部门一直不愿承认房价的上涨是因为土地价格上涨而引发的，更不愿承认在房价中政府土地收入和税收的比重不断增加的事实。舆论的导向更坚持是开发商的暴利引发的房价上涨，让绝大多数不明真相的民众将仇恨转向暴利之争。各级政府当然也愿意在土地收入只增不减的前提下，要求开发商降低利润率，强调用各种调控的政策手段来抑制房价，并希望开发商们都当雷锋只生产小房型、低价位、普通房，牺牲开发商的利益，保证市场房价的稳定，却绝不愿减少政府的收益。
尽管两会中的报告已用案例调查的数据说明了相关的问题，并提出政府收益在房价中所占的比重过高而导致房价上涨这一事实。虽然政府收益中包括土地开发中的各种成本支出，如拆迁、市政等，不全是利润，但这也是房价上升的重要组成却是不可否认的。这部分成本不降低，房价就很难降低。仅靠说房地产商是暴利，希望压缩房地产商的利润而降低房价也许只是政府政策的一厢情愿了。
当北京的天价地再次以拍卖的方式出现时，我想这个房价的成本构成与房地产商暴利之争又多了一个分析的样本。
去年底广渠门周边的楼盘商品房房价是11000～15000元/㎡。而此次的楼面土地的中标价是15140元/㎡，按3年期竣工算，贷款利息约2500～3000元/㎡。实际结算时的土地成本大约为18000元/㎡，并且还有一年准备开工前的土地使用税未计入土地成本。www.stnn.cc
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自2003年土地实行强制性招拍挂制度以来，房价的增长原因就一直有土地价格暴涨和开发商暴利所导致的两种争论。土地供给部门一直不愿承认房价的上涨是因为土地价格上涨而引发的，更不愿承认在房价中政府土地收入和税收的比重不断增加的事实。舆论的导向更坚持是开发商的暴利引发的房价上涨，让绝大多数不明真相的民众将仇恨转向暴利之争。各级政府当然也愿意在土地收入只增不减的前提下，要求开发商降低利润率，强调用各种调控的政策手段来抑制房价，并希望开发商们都当雷锋只生产小房型、低价位、普通房，牺牲开发商的利益，保证市场房价的稳定，却绝不愿减少政府的收益。
尽管两会中的报告已用案例调查的数据说明了相关的问题，并提出政府收益在房价中所占的比重过高而导致房价上涨这一事实。虽然政府收益中包括土地开发中的各种成本支出，如拆迁、市政等，不全是利润，但这也是房价上升的重要组成却是不可否认的。这部分成本不降低，房价就很难降低。仅靠说房地产商是暴利，希望压缩房地产商的利润而降低房价也许只是政府政策的一厢情愿了。
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如果房价是25000元/㎡，则土地成本占房价的72%；如果房价为30000元/㎡，则土地成本占房价的60%，则土地成本占房价的72%；如果房价为30000元㎡，则土地成本占房价的60%。这里未计算政府的其它税费。
假定按30000元/㎡计算，法定5.5%的营业税，2%的土地增值税预征，至少2250元㎡。按15%的利润率计算（三年平均每年5%），则所得税为1125元/㎡。再加上土地使用税、建筑税等，税收在每平方米中约超过4000元/㎡，流向政府的至少已有超过22000元/㎡了，大约要占到房价的75%左右。这里还未计算向政府交纳的各种非税类收费。
如果30000元/㎡的房价中开发商有有15%的利润率，实际利润为每平方米税后3000多元，而土地溢价产生的利润率至少已达240%了。最初的招标底价中已包括了政府每平方米的土地开发成本，也包括了政府收取的土地出让收益部分。虽然我们不知道这个地租的收益比重是多少，这部分是相当于利润的地租收益，那么溢价的240%则全部都是额外的利润收入了。
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尽管两会中的报告已用案例调查的数据说明了相关的问题，并提出政府收益在房价中所占的比重过高而导致房价上涨这一事实。虽然政府收益中包括土地开发中的各种成本支出，如拆迁、市政等，不全是利润，但这也是房价上升的重要组成却是不可否认的。这部分成本不降低，房价就很难降低。仅靠说房地产商是暴利，希望压缩房地产商的利润而降低房价也许只是政府政策的一厢情愿了。
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