新视角上演“地产大佬汇” 对话跑赢大势周期

任志强、潘石屹、冯仑、黄怒波在新视角对话现场

▲09地产新视角精彩对话环节一：逆势发展 房企发展战略如何跑赢大势周期

　　【主持人】：下面我们进入第一场主题对话环节，我们这场对话的题目是《逆势发展 房企发展战略如何跑赢大势周期》 ，有请本场论坛的主持人搜狐公司焦点房地产总编莫春(莫春博客,莫春新闻,莫春说吧)以及各位对话嘉宾，他们是：北京市华远集团总裁任志强、SOHO中国有限 公司董事长潘石屹、北京万通地产股份有限公司董事长冯仑、中坤集团董事长黄怒波，掌声有请他们上台。

　　【莫春】：我们今天对话的形式比较特别，希望用一个新的形式和视角来审视2009年房地产市场层面的一些问题。四位对话嘉宾是大家非常期待的地产领军人物。刚才听了刘院长的演讲17173，感觉是一种享受。下面我们也要请四位业界的领袖人物能够在这个新视角论坛上给现在行业当中很多还在不知道未来方向或者是希望指点的人士们一些建议。各位前面都有一个题板，我们先从第一个问题开始，讨论一下宏观层面的问题。我们也看到从宏观层面来说，美国和欧盟都出现了通缩的迹象，那么从全球范围来看，通缩的形势现在逐渐在显现，中国经济会不会出现通缩，请各位嘉宾将各自的答案写在题板上。我们也看到了在2008年全球金融危机改变了经济的走向，全球通胀的危险迅速消失，全球经济出现了通缩的迹象。所以，我们想看看各位嘉宾是 什么答案。因为冯董是业界的领袖人物，但是他是第一次参加新视角的论坛，所以先请冯仑先生亮一下你的题板。

　　【冯仑】：通缩两到三年。

　　在全世界一片哭声的时候要复苏，谁能够找到一个亮点？我认为这个亮点就是中国的房地产。

　　【莫春】：下面我们看一下黄董的答案。

　　【黄怒波】：通缩。我想观点差不多，第一中国经济不可能独善其身，全世界现在都在通缩，所以中国在这个大背景下也很难做 得很完美。第二个问题就是中国处于经济转型期。经济的走向很不明朗，所以我们也感到经济上压力很大，尤其是就业的问题。 第三个问题，我认为现在救市也好，经济调整政策也好，中国没有遇到这样大的经济危机。在这样的情况下，经济发展的走向是 不明朗的。而且，现在从全世界来看，尤其就中国来看，好像政策没有什么新意，好像还是用政府的手来放在市场的领域当中。 所以，从这些方面来看，如果让经济急速起飞还很难，所以通缩的趋势还要持续一段。

　　【任志强】：滞胀

任志强

　　【莫春】：滞胀和通缩在经济表现当中有相同之处图行天下，请任总解释一下民的观点，同时我想问一下任总，现在因为原材料的价格以 及利率的水平都在降低，这对于房价的影响是什么？

　　【任志强】：原材料的问题对房地产的影响并不大。08年高价的铁矿石都被消化掉了，库存被消化掉以后，下一步不一定会影响到价格的持续下降。房地产的价格主要是土地的价格，如果去年和以前买的是高价地的话，没有办法消化掉。像钢铁行业都在大 量的亏损，就是为了把高价铁矿石原材料价值消化掉，但是房地产没有办法消化掉，如果去年是高涨的房价，把高地价成本吃掉以后才会消化。

　　【莫春】：谢谢任总。下面我们第二个问题想问一下2008年下半年出台了很多政策，其中一个作用是要提振2009年的市场信心，那么我们就想问嘉宾第二个问题，就是你觉得现在政策出尽了吗，还是说有可能还有新政策出来。在这个市场层面当中，我们之前收集到了一些数据，比如说任总曾经发表过一个观点，他说在2009年我国空置房面积超过4亿平方米，意味着1.2亿资金在闲置 。在2008年房地产金融领域我们看到RITCS这些债券也在放松，等等这样的政策在怎么影响2009年的市场。

　　【任志强】：任志强差很远

　　【黄怒波】：差不多

　　【冯仑】：是

　　【潘石屹】：差不多

　　【莫春】：三位嘉宾认为现在政策出得已经差不多了，只有任总认为还差很远，我们现在是两派观点。

　　【冯仑】：我觉得现在房地产的政策，如果要从技术层面上来说还能出很多。比如说有很多人谈到税的问题，大家认为这是帮助富人，所以这是道德问题，于是就停下来了。一个男人如果是一个道德先生，他不是一个最有魅力的男人和最勇敢的男人，也不是最能解决问题的男人，政府也是一样，做一个最有道德的政府在面对问题之后就会出现手段不足。我最近老在开一个玩笑，假 定我们今天坐在这里突然地震了，我们所有女人都很惊慌，这时候男士是怎么表现，有的男士可能拿着刀杀出一条路来，如果一位男人非常耐心的安慰身边的女士焦点房地产网，给她们递水，递毛巾，然后研究一下怎么逃生，我们有八种选择，最后天也黑了，房子也塌了，他和女士在完美的道德中去世。我们今天的政策就面临道德困境，不是没有经济学家，不是没有任总的建议，我们在道德的困境中在打转，我们就像刚才说的第二位男士。

冯仑

　　【冯仑】：第一个男人是任志强。

　　【任志强】：中国政府就是小脚老太太。比如说我们的退税去年已经调了四次了，为什么要调四次而不就调一次，她在慢慢走， 脚小。那么，房地产也同样，我们可以看到国家政策是一个小脚老太太，但是地方政府是大脚老太太，现在很多地方政府已经远远超越了中央政策，中央政策故意不往前走，可能有一点私心。把风险交给地方政府，让地方政府去承担风险，自己不承担责任 。而实际上地方政府我们已经看到明显超越了中央已经出台的政策。另外，没有严格限制政策出台的效率，比如说央行确定0.7 个倍数的贷款利率，各个拒不执行。因为，1月1日才开始出台，中央政府下了命令两个月不实现。如果各个央行当时没有出政策就应该去罚它们，各种各样的问题都很多。所以，我认为还差得很远，该出的不出，非等到跌得很狠的时候才出。

　　【莫春】：现在很多政策都在呼吁让购房人去恢复信心，那我想问一下作为房地产作为有没有这个信心的恢复？先请潘总说一下你的观察。

　　【潘石屹】：我觉得大家还是都很有信心的，尤其是房地产商，今天来了这么多的房地产商，说明都还是很有信心的。我补充一 点政策方面的问题，我认为说差不多了，如果说差一点的话，就是流通环节，政策上面还差得太多。流通环节第一件事情应该把 税费降压力，第二件事情要把第二套房子的贷款这个限制要解除掉。如果这个问题不能解决的话www.focus.cn，就变成一个很荒唐的事情，所 有的政策都说要改善大家的住房，如果只有一套房子，不买第二套房子怎么去改善，你让他先搬到马路上住上一段时间再买新房 子吗？这是不可能的。所以，看到每一次政策出台之后，前面讲的话我们看了以后情绪非常激昂，有时候我们房地产开发商都是奔走相告，因为中央政策说要出手要开出拳要重，可是一到下面落实起来的话就特别的别扭。

　　【莫春】：我们第三个问题，大家非常关注09年房地产市场走势会怎么样，给大家三个答案，第一是跟08年下半年一样，第二是比08年下半年稍好，第三个答案是比08年下半年更差。台上的四位嘉宾在08年过得都还不错，像黄总是专攻商业地产，潘总在08 年还逆势涨了一点价，像冯总和任总在07、08年没有怎么拿地，任总可能是想拿拿不到。

　　【黄怒波】：稍好

　　【冯仑】：更差

　　【任志强】：会好

　　【潘石屹】：更差

　　【莫春】：我们这个问题的答案也是两派，我们有请黄总作为代表发言。

潘石屹

　　【黄怒波】：我没有详细的数据研究，但是有经验判断，第一中国政府从来没有感觉到这么迫切需要救市，这在中国很重要。所 以中国政府现在能够拿出来的政策都准备拿出来，这对我们非常有利。第二点，这次实际上有一个很重要的机遇。2008年我们看 到了危机和恐惧，但是2009年我们看到了机遇。为什么这样说？这次经济拉动的行动将加速中国的城市化，实际上为下一轮房地产的周期奠定了基础。同时，也是拉动了社会的信心，我想在这个方面判断09年不可能比08年更糟，要糟的话中国会出大事了。

　　【莫春】：现在有人判断09年下半年会有转机图行天下，这样的判断任总是否同意？

　　【任志强】：要拿08和09年相比，肯定09年比08年好。因为，08年已经很低了，08年的1月份增长是11%，09年1月份不管怎么样 和去年对比也是低位的，今年已经从负数开始，到年底一定是越来越高。从03年开始，我们开始打压房地产，08年已经不打压房地产了，到年底开始救市了，承认房地产是支柱性产业，那09年一定会比08年好。这个好起码在政策层面上来说，08年起码是老鼠过街人人喊打，09年已经不喊了，这已经好多了。数据已经从高位降到低位，现在一定是从低位往高位上涨。所有人都知道中 国要拉动内需，所有人都知道房地产是支柱性产业，只有有了中国的房地产才能保8%。

　　【莫春】：下面我们再听另一派的观点。

黄怒波

　　【潘石屹】：我在这里说一个数字，我很担心的觉得更差的是住宅，尤其是离经济适用房地理位置比较近的住宅，我觉得在2009 年和2010年压力都很大。我看政府出台了一个政策，要在未来两年内建上700万套的保障性住房，700万套是一个很大的数字， 是一个天文数字。1997年香港收回之后，只宣布了一个要建8.5万套相当于我们的保障性住宅，两年之后相当的房价跌了50%。 有一年我去香港的时候，他们让我做一个节目，是电台做的节目，我问什么节目，说叫《拥抱未来》，说跟房地产有一点关系。 因为，当时香港这个城市的自杀率在全世界排列第一，就是因为宣布了这个计划造成的结果。

　　【莫春】：谢谢潘总，我也有一个小问题想提给冯总，有人说：08年最难受的企业是07年拿了地的，那么09年最难受了企业是08年借了钱的，你是否赞成这样的观点？

　　【冯仑】：前一阶段high过了，现在当然要不舒服了。所以虚荣心要分享house.focus.cn，钱也要分享，如果放到一个时间段来看的话，其实大家的福利是一样的，所以不能说是谁今年好了，明年就不好了。这样说只是嫉妒别人，正像大家刚才讲的一样，事实上明年、后年我赞成大家的意见，特别是潘总讲的意见，作为普通的住宅市场，一定会更加的离政府的愿望更远。我们过去60年，凡是为人民服务愿望最强烈的时候是经济发展最差的时候，而是我们不得以说放松点私人经济，放松点市场的话，反而是人们得到实惠最多的时候。那么，我们今天出什么政策不是愿望，关键是实际政策的导向是一个去市场化，是一个去民营企业的方向。那么，必然就带来贫穷，福利的均等化没有了竞争就带来市场的死亡。我前段时间去古巴，非常有趣。古巴是一个标准革命刚刚结束的国家，卡斯特罗最大的愿望就是人们得到幸福，现在革命了50年以后，人均收入一个月25美金。所以世界上的历史，包括我们过去30年的改革经验，60年的发展历史来看，我今天最大的忧虑就是我们怎么样来恢复市场，恢复市场参与者，特别是民营企业，私人投资者对这个市场的信心，否则的话没有办法解决这个问题。再一个就是如果不破解行业道德的障碍，事实上这个政策出不来也进不去的政策。就是说把保障房变成福利房，把福利房变成白给，最后的结果就消灭了住宅的市场。

　　【莫春】：这里有一个嘉宾的问题：09年房价降还是不降？

　　【任志强】：不管降还是不降，从数字上来说一定是涨的。去年是从高往低走的一条线，今年的房价一定是从低往高走的一条线。所以，要说09年的趋势，最后一定是上涨的趋势，我们只是再担心出台新政策的时候会不会涨得太快了，那就要靠开发商的自律了。即使在全行业亏损的情况下，我认为房价也一定是从低向上走的趋势。所以，想都不用想。但是实际上潘总的房子可能跌得很凶他也不会说，有人说我涨得很快了，我也不会说，要不然怎么让消费者去买，只要能贴上政府的钱，你就一定会发大财。

　　【莫春】：最后请四位嘉宾简短说一下在调整期内房地产企业的战略。在各自研究领域当中鹿鼎记，各位行业提供一些房地产企业的战略。

　　【黄怒波】：09年房地产企业要做好准备，要准备下一个增长周期的到来。但是，游戏规则肯定变了，主要是市场的变化，政府在介入到市场，在提供公共产品。那你做产品的时候，这是过去没有遇到的风险。第二个问题，土地的模式在改变，改变成什么样我们还不知道，对这一点要有所准备。第三个问题，就是创造的创新，这次机遇来了。在这个方面我们作为房地产企业要对这个问题做好准备。同时，我们要根据去年以前行业调整的经验，我们要懂得控制速度，要懂得控制我们的规模，要懂得控制我们的价格，这样的话我们可能在下一个周期当中会是最先的受益者。

　　【冯仑】：最近这个话题是不断的被问到，我的一句话就是用创新来对抗超越的周期，哪里市场，哪里没政府就往哪里去。政治管制和干预越少的地方越是企业创新成功的地方，如果政府干预、管制非常多，政策非常复杂的地方，企业进去只有让权利在你身上变现，或者你去寻租，违法犯法，这两件事都是企业不能做的。所以，我们只能到市场充分竞争的地方去创新，在创新当中让企业的能力得到市场的肯定。这是过去30年我们活下来，就是足市场而居，不是足政府而居。

　　【任志强】：题目上写的是调整期的房地产走势，从03年就是调整期，04年还是，05、06年也是，年年都是调整期。冯仑刚才说政府那个手很硬，有形的手老在那儿发挥作用。在中国现有的这个阶段，我想这个调整期是会长期存在的，谁也别想说我今年躲过去以后就没有调整期了。如果题目叫做房地产业怎么跑赢大势，单一个行业绝不可能跑赢大势。不借中央促经济保增长，房地产行业也不可能增长。但是，每一个企业要看你有没有钱，第二要看你有没有智慧。去年的时候说小房地产商都不行了，发现没有一个死了。最后看到危机的是房地产，今年我们看到钢铁业是亏损的，石油是亏损的，这样的亏损房地产业还没有出现全面亏损。好自为之，就是在于自己有没有自己的特征，如果你的产品有差异性17173，或者反周期性等等一系列的东西都有可能导致在最困难的时候比别人活得好。河南的老农民说了一句话：世界上的地主都是在最困难的时候才产生的，在日子过得好的时候，没有人会把土地卖给地主。我想冬天的时候，更多的人都可能成为地主，但是至少有一些人会鲜血淋淋，变成别人脚底下的踏脚石。这时候就看企业能不能选择最适合于自身企业的发展模式。

　　【莫春】：任总说09年竞争可能会非常激烈，下面请潘总最后做一个总结性发言。

　　【潘石屹】：我总结不了他们三个，我说我自己的，对一个企业大势的判断是至关重要。在07年开始的时候，我们公司每个星期开会的时候，开会之前不管谈什么问题，我们总要说一句话，就是我们处在泡沫中。每个星期重复这样的话，当然我们在媒体上面也在不断的说，大家在这样大规模的圈地，不断创造地王的时候，不断把价值高估了，这就是泡沫。如果有这样一个对大势的判断，唯一要做的事情就是不能跟着别人去犯错误。到了2009年我们也天天提醒自己我们处在萧条中，我们处在经济衰退中。中国经济在衰退，全世界的经济在衰退，只要对大势有一个明确的判断，天天在提醒自己，最重要的事情，就做一件事情，就是现金流，千万不能让现金流断掉了，断掉就死了。再过几年什么城市化进程的发展如何，这是别人的事情了，就像一个小孩一样，你天姿再好，你长大以后会读博士，会到北京来，小的时候饿死了，所有的一切都没有了。所以，对大势的判断是非常重要的，只有在这个大势判断的前提下，你做出来的决定才是理智的决定。

　　【莫春】：谢谢潘总，我们都知道特殊时期需要大智慧，也需要大家的智慧。这四位嘉宾的讲话有普世的真理也有经典的讲话，今天时间的关系我们第一场的对话就到此结束，我们再次感谢四位嘉宾。