神马文学网谢道全：重庆房价明年4月有望下跌10-15个点
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/27 19:47:47
宏调进入后期阶段
2010年国家专门针对房地产市场，旨在打击投机、遏制房价的宏观经济调控(简称宏调)已开展快近一年时间了。根据此次调控的目的、手段、方式以及所处时期的特殊性和复杂性，笔者认为调控周期是不会很长的，不会持续数年以上成为持久战！特别是目前国内通胀严峻的形势下，中央政府更迫切希望能尽快在近期内达到调控预期，获得调控效果，以便面对、解决更大经济市场范围的通胀挑战！
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· 无痛安全解除意外怀孕 · 重庆妇科医院在线咨询 · 协和助你快速怀孕 · 冬季男性易患肾虚 · 排尿超1分当心生命腺 · 肛肠养生保健还得多问此次调控，若以2010年1月份始划分，大约可分为三阶段：1月~4月为前期初始阶段，5月~11月为中期政策强化阶段，12月~2011年4月为后期收尾阶段。现时已进入后期，后期收尾阶段的特点，反映在市场上就是房价涨势被遏制，一、二线城市房价出现理性下调(下调的含义，是对09年房价非理性提速上涨的回归修正)。因此，若此目的达到之时，也就是(此次)调控结束之日。
重庆作为地产市场的二线城市，房价回归下调一定幅度，无论政策的要求，市场的需求，对自身经营行为的修正，都是必须的，也是存在可能的。
房地产市场分为一手房市场与二手房市场，两者作用不同，但存在着相关联与相影响的关系，在宏调后期，两市场在政策作用下，价格回归所表现出的效果会有多大差异呢？
房市价格变动的差异性
一手房市场
在处于经济高速发展期的国家和地区，一手房市场占据了市场份额的80%左右，是房市的主流。称之为主导性市场。中国房市即属于此类。在《通胀下的房地产调控》一文中，笔者提出重庆属二线房地产市场，在调控后期可能会出现房价回调10~15%左右的预判，是针对大重庆主城的一手房市场。回调10~15%是比较理性与乐观的预判。但过高的下调幅度恐怕难以在一手房市场出现。市场预期不要太高，不能脱离现实，理由如下：
09年全年大重庆主城区房价平均涨幅大约在30~50%左右，对涨幅作50%以内下调修正，应是合理的；
现在入市的一手房项目(楼盘)很多是外来企业、央企，大都是以较高地价获地，其开发成本已推高了房价构成基数，价格很难作大幅下调；
开发企业的利益目标及资金实力状况，会使其用最大力度来抗拒回调且希望不降反升。(虽然政策、市场等力量将迫使必须适度回调)，对房价回调作博弈。
因此，综上所述，笔者认为，大重庆主城一手房，在宏调后期，房价能回调到10~15%，已是很可观的结果！若此情形出现时，就应该是购买一手房楼盘的最佳时机吧！
二手房市场
二手房市场，是房市的辅助性市场，尽管只占有市场份额的20%左右，但与一手房市场有着相关联的相互影响作用。一般情况下，是一手房市场的市价影响着二手房市场的定价标准。但同时二手房市价又反作用于一手房市场，影响一手房市场购房者的心理与决策态度和选房方向。
一般情况下，二手房市价会略低于同类一手房市价。在宏调后期，二手房市场价格会回调吗？回调幅度会与一手房等同吗？笔者分析认为，整个市场若如预期下调，二手房市场房价也同样会下调，且下调幅度会大于一手房市场。其理由如下：
购房成本低
现入市二手房市场的物业，大多是几年前购置的。其购置价普遍偏低，与现行市价相比，价格已增数倍(例：某一楼盘，几年前叠加别墅购置价2800~3200元/㎡，现价达9000元/㎡，联排别墅3500~4000元/㎡，现价12000元/㎡以上……等)。因此，存在的巨大利润空间，增大了调控后期房价回调幅度大于一手房的接受程度。
资金单薄
二手房市场中炒房族多是个体，资金实力较开发企业比非常薄弱。调控后期不断加大的调控政策与力度，对其造成极大的资金威胁和不利形势，进而急于出货变现。在市场形成的相同心理下又会构成集中在某一时期集中出货而加速下调市价。
本次针对房市调控的主要目的之一就是打击投机炒房行为。而投机炒房群的交易，又主要集中在二手房市场，因此，宏调的政策效应，将在二手房市场反映得更加强烈和明显。从而加大二手房房价下调的幅度。
总之，宏调后期，二手房市场房价的回调幅度会大于一手房市场，估计底部价会在2011年3、4月份出现，到那时购买二手房物业，会比现在购买获得更多更大的实惠。