预期房价下跌 重庆退房纠纷增三成

楼市新政出台一月多来，我市一些购房者担心房价下跌，就找开发商要求退房，由此出现了不少纠纷。记者昨日采访中了解到，调解楼市纠纷已成了一些律师的主要工作之一，在律师介入和预期房价下跌的情况下，开发商往往选择息事宁人。
海外身份助他要回定金
“最近我们几个律师都在忙楼市纠纷案件。”重庆立源律师事务所主任律师刘霓虹话音刚落，电话就响了起来，一名投资客向他咨询退定金过程中出现的纠纷。刘霓虹告诉记者，不少投资者的心态是买涨不买跌，楼市新政出台以后，原本有成交意向的购房者，看到房价可能下跌，就要求退还定金。开发商这边，担心成交量下降，影响自己的资金链，多数不愿意退还定金。
刘举了个例子，他的一个客户4月初准备在江北购买2套住宅，交了10万元定金后，恰逢楼市调控，因担心后市房价下跌，想找开发商退定金，开发商不干。在没辙的情况下找到律师，以新政调控为理由，说明这是不可抗力，但开发商认为这属于客户自身原因。最后律师发现这个人有海外身份，在买住宅方面，国家很早就有法律规定，只能购买一套。开发商查询档案记录，发现他已经在重庆购买了一套住房，不能再购买。于是该客户成功要回定金。
楼市纠纷增加三成
刘霓虹透露，最近所里面很忙，在楼市纠纷方面投入了不少精力，从案件的数量看，比往年同期多了四成左右。一家不愿意透露姓名的中介公司负责人表示，新政出台后，买方和卖方纠纷增加，客户服务部增加了三分之一的人手，用来处理各种纠纷。
一家品牌房企营销总监透露，新政出台后，根据对竞争对手和市场的监控显示，退定金的人当中，外地人最多，本地人当中以区县的为多。在户型方面，以中大户型为主。“整体来看，中小房企退房率相对较高。”
记者采访了十多家不同规模的开发商以及中介公司，他们估计新政出台后，因退房引发的纠纷增加了三成左右。
借机逼开发商降价
一些投资客看准了开发商的软肋。“新政后，首付比例提高，我们并不是拿不出钱，关键是后市预期看淡，我们希望开发商分担部分风险。”在重庆投资楼市多年的福建人李明说，开发商希望购房者签约，特别是大客户，这样可以提前回笼现金。一般情况下，开发商的开发贷款和购房贷款都是同一个银行，如果购房者要求退定金和退房的较多，势必引起银行的警觉，银行会对开发商施压。特别是像投资客，更有示范效应。
“开发商多半选择了息事宁人。”一家不愿意透露姓名的开发商的法律顾问表示，只要购房者不退房，开发商都会尽量想办法，比如说送东西，再比如购房者首付款不够，可以帮忙垫付部分，在交房时再还款等等。一位不愿意透露姓名的中小开发商表示，新政调控下，对原来交了定金的投资客，一般会选择降价处理。
案例·提醒
办不出房贷，异地客要退房
案例：今年4月初，来重庆不到一年的谭先生在沙坪坝区买了一套房，首付四成，与开发商签订了合同，按揭尚在办理中，这时新政出台。由于谭是外省人，按照新规：“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停房贷”。按揭办不下来了，谭要求退房，并退还首付。开发商认为按揭办不下来是买家的事，不肯解除购房合同。
说法：律师介入了这个案件。律师表示，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：“……因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以要求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还给买受人。”
提醒：普通购房者要多一个心眼，在签合同的时候一定要看仔细，首先要求开发商用政府部门公开的格式合同，并且在附加条件中，对于政策变化引起的风险，要明确规定清楚。
买卖未成交 中介扣证讨佣金
案例：在二手房买卖当中，由于首付比例提高，或者是银行卡紧了贷款条件，一些外地投资客往往无法获得贷款。而房东收了定金，又不愿意退还，最后两家扯皮，中介公司的中介费迟迟没有着落。有时候，当中介公司帮忙解决问题后，由于没有最终成交，双方都不愿意交费用。有的中介公司一怒就扣押房产证讨佣金或者服务费。
说法：律师认为，这种情况能通过协商解决。新政出台导致交易无法继续为不可抗力，中介公司收取费用不符合规定。但是，中介毕竟也付出了劳动，买卖双方可以支付几百或者上千元，对中介公司付出的成本进行适当补偿。
提醒：律师强调，如果中介公司不退定金，押着房产证不还则属于违法行为。
本组稿件由首席记者 柴伟 采写
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上海：上周楼市成交均价跌破2万
据新闻晚报消息 上周，上海市商品住宅成交均价为19204元/平方米，环比前一周下跌16%，这是新政出台以来，上海商品住宅周均价首次低于2万元。业内人士认为，上周房价在持续高位后出现下跌，与高端楼盘的限制成交不无联系。
自新政出台以来，持续4周大幅下滑的商品住宅成交量，终于在上周出现了回升趋势。数据显示，上周上海市商品住宅成交面积为7.6万平方米，相比前周6.0万平方米的低谷，回升了27%，但依然只相当于年均水平的1/4。上周上海每平方米低于2万元的低端楼盘成交量为5.6万平方米，包揽成交面积榜前十，占据总成交量的近3/4；而每平方米5万元以上的高端楼盘，成交量却出现腰斩，最终导致成交均价走低。
佑威房地产研究中心副主任陆骑麟告诉记者，去年8月，浦东星河湾的热卖直接导致当月房价出现了超过17%的涨幅，达到18829元/平方米，后来在一个多月的时间内限制高端楼盘的集中交易，使得房价在9、10月份出现维稳，但是最终导致12月的房价突破2万元/平方米。因此，上周的商品住宅均价出现跌破2万元/平方米，或与市场内传闻的高端楼盘限制成交有一定的关系。
北京：房价若跌20% 部分银行将遇“险”
据新华网消息 各地银监局正就商业银行房贷压力测试结果进行汇总统计，据一银行内部人士透露，近期北京银监局完成了对北京地区银行业房贷压力测试，测试结果显示，北京地区四大国有银行对房价下跌承受度较高，但房价下跌20%～30%，将会对股份制银行房地产业相关贷款产生一定影响。
该人士还透露，北京银监局将于近几日向银监会上报压力测试结果，他还估计，如果速度够快，银监会本周内应该会完成各地房贷压力测试结果统计。目前各地银监局均在汇总当地银行业房贷压力测试结果，并将上报银监会，与此同时，商业银行内部也要做总体的房贷压力测试。
上述人士透露，房价下跌20%，将会对股份制银行房地产开发贷产生一定影响，但对个贷影响不大，但房价下跌30%，利率提高108个基点，对股份制银行个贷业务也将会产生一定影响，并催生不良贷款。对北京地区四大国有银行的承受能力，上述人士称，房价下跌对其影响较小。
房价下跌，受影响的不仅仅是银行，在近期北京土地成交也有趋冷迹象。包括北京朝阳区金盏乡两宗用地、丰台樊家村一宗用地、房山长阳站一宗用地在内的四块商业及其他类多功能用地，从本月10日挂牌上市以来，两周内没有收到一起来自开发商的报价。
根据土地招拍挂政策，在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或者均不符合其他条件的，挂牌不成交。根据此前发生的土地不成交或流标情况，国土部门可能会调整条件择机再上市。
查出热钱73亿美元　部分流入房地产
据第一财经日报消息 国家外汇管理局昨日称，我国跨境资本流动及外汇收支总体上是合法合规的，尚未有境外“热钱”有组织、大规模流入境内，但发现“热钱”直接或辗转流入房地产等热点领域。
据透露，违规流入的“热钱”多采取“蚂蚁搬家”方式，呈现多点式、渗透的特点。外管局发现“热钱”流入后有的从事超业务范围的融资活动，或者直接或辗转流入房地产等热点领域。
据悉，自今年2月以来，这项针对热钱等异常跨境资金流入的专项行动，在13个外汇业务量较大的省市进行，有针对性地对重点主体、重点渠道热钱流入进行查处。截至目前已查实190起涉嫌违规案件，涉案金额73.5亿美元，其中已办结6起，涉案金额2700多万美元。