过高的城镇建设用地土地使用权价格可能导致全面通货膨胀

    近十年来,我国建设用地的土地使用权价格暴涨,尤其是住宅建设用地土地使用权的价格在不同的地区暴涨了十几倍到几十倍.许多大城市主城区住宅建设土地使用权的价格从十年前的每平方米三千元左右涨到了现在的三万元以上,许多小县城的住宅建设土地使用权的价格每平方米从十年前的百十元涨到了今天的三四千元.

    现在我国有一些城市每年建设用地土地使用权的出让额已经超过了一千亿,全国建设用土地使用权的交易额则有数以万亿计,同时还有伴随着以土地使用权出让额为基数需缴纳的各种税费,这些钱最终都会让房地产开发商摊分到房屋销售价格里面.

     今年上半年以前,工程建设方获得土地使用权只需先交纳首付土地出让金总额的百分之二十,其余百分之八十在房屋销售总额中支出补齐.由于现在购房人买房大部分是利用银行的中长期房贷,实际上是银行的钱由建设方开发商一次性转交给政府做了土地出让金,这笔空账由购房人在以后的几十年里以购房贷款的月供形式归还.

    这样的房地产经营模式实际上政府和房地产开发商是共同经营者,政府利用银行出地出资,房地产开发商雇人建房卖房.房屋交易完成之后,房地产开发商退出,由放贷银行和购房人承担债权债务关系,所有的金融风险归结到银行.

    这样的金融模式实质上是等于政府超额发行了货币.这些货币的特定流动性促成了城镇建设用地使用权价格和房地产价格的快速上涨,形成了房地产市场的局部通货膨胀.

    今年下半年,政府出台了两个相关政策,一是提高了土地使用权出让金的首付比例,二是房地产开发商销售房屋时需要在银行开立专门的帐户,售房款由银行监管,这样一来就提高了政府回笼土地出让金的安全系数.

    由于高昂的建设用地土地使用权价格和相关税费占房屋销售价格的比例甚高,近期房价下跌的空间有限.一个中等居民小区的楼盘营造周期约在两到三年,如果建设用地的使用权价格近期不会明显下降,今后的两到三年内住宅房屋的销售价格也不会有明显的下降.

    近十年来我国建设用土地使用权的价格猛涨直接推升了住宅房屋价格和出租房屋价格的暴涨,但是我国的CPI指数统计并不包含这两项指标,如果近十年来每年连续把新屋销售价格/二手房销售价格/出租房屋租金价格统计在CPI数据中,我国每月每年的CPI数据要比早先公布的数据要高的多.实际上我国近些年来已经进入了居民消费品价格上涨周期.

    近十年来层出不穷的集体所有制土地上建造的所谓小产权房和50/70年长期出租房,实质上是这些土地的控制人在设法提高自己控制土地的使用权价格.这些房子虽然比所谓大产权房屋价格低许多,但事实上对于当地原有居民来说,仍然是房屋价格在大幅上涨.

    工矿企业建设用地使用权价格上涨,增加了工矿企业的固定资产初次投入成本,必然会造成相关企业产品生产成本的增加和投资回收年限的增长,从而造成产品销售价格的增高.

    中小企业由于租用厂房及仓库和经营用房价格的上涨,必然会导致其产品销售价格的上涨.

    商业及各类公司由于商场和办公用房的租金上涨,必然会对其所经营的商品的营销价格上涨造成影响.

    由于所有的社会生产商品都具有比价效应,建设用地使用权的价格也会传导到其他用途使用土地生产的商品价格.

    我国许多地区建设用地使用权的价格和农业用地使用权价格的比值在1500-2000倍.相同土地上种植农产品的纯收入1500年以上都赶不上经营2-3年房地产行业的纯收入.这也会逐渐导致粮食棉花和农副产品价格的上涨.

    我国许多地区的养殖业/畜牧业土地使用权的价格比起建设用地土地使用权的价格比值也在1000倍以上,相同的土地上盖了奶牛房/肉牛圈/猪舍/羊场/蛋鸡房/肉鸡房,养殖业者经营1000年以上的纯收入也比不上房地产行业经营2-3年的纯收入.2008年我国大范围内爆发的毒奶事件实际情况是从养牛户到收奶者到奶加工厂层层迭迭在奶里兑水然后加三聚氰胺做假,多年来我国各地在牛肉/猪肉/鸡肉里注水已是常见的现象,食品加工业在熟肉里加注淀粉/在馅食里大量添加植物蛋白也成了普遍的现象.这些都是变相的价格上涨.

    我国近年来木材的价格在不断上涨,无论在工业和民用使用范围,实木的价格每年都在以百分之几的价格在上涨,化工合成和金属的代用品减小了木材涨价的压力.

    由于高房价和高出租房租金的挤压,城镇居民的实际收入相对缩减,这就增加了所有行业的员工加薪压力,各个行业也会把在自己单位增加的支出转移到自己的产品和服务上,提高相应产品和服务的价格.现在北京市的外来就业人员高峰时超过800万,这些人员绝大多数人是租房子住,每月房屋的租金普遍超过他们工资的三成,他们所从事的行业提高自己产品和服务的价格是理所必然的举措.

    我国大中城市的瓜果蔬菜价格逐年上涨最重要的原因是因为房地产价格的上涨增加了摊贩在经营场所的摊位管理费,增加了摊贩居住房屋的租金,从而增加了他们的经营成本,使得他们把这些增加的支出转嫁到瓜菜价格上.

    改革开放以来,我国已走向不可逆转的文明社会/法制社会/信息社会/商品经济社会.二十年以前,我们可以只凭换一个户口本就征用农民的土地,十年以前,我们可以用极低的补偿费征用农民的土地,现在我们则需以较高的价格改变农民土地使用权的性质.

    土地使用权性质是一个历史遗留问题,正是土地使用权的性质问题造成了我国长时间以来的城乡差别和工农差别.现在我们建设的和谐社会,就是在顺应社会发展和经济发展规律,缩小这些差别.同地同权,同地同价,是社会发展的必然结果.

    近些年来的扩大土地使用权差别的作法违背了社会和经济发展的规律,一部分土地使用权在行政管制下取得了超额的收益,但是这也给整个社会经济带来了其他的负面效应,有可能过高的城镇建设用地土地使用权价格会导致全面的通货膨胀.