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囤地者逍遥法外？

虽然到目前为止，中央调控地产举措并未导致开发商大面积“受伤”，但在某些地方，个别开发商也尝到了囤地的苦头。北京大龙地产被认为是北京相关部门拿来启动整肃囤地行动的祭旗者。

总资产只有30亿元的大龙地产，在2009年11月举行的对顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地公开拍卖中，以50.5亿元的价格，战胜包括保利、龙湖、远洋等知名地产商拿下该地块，使得该地块成为当年北京的“地王”。

但两个月后，北京市国土局暂停了大龙地产在北京市土地交易市场进行出让交易活动的资格，原因是其认拍后一直未签出让合同、欠缴地价款。随后，北京市国土局向大龙地产下发“最后通牒”，如果逾期仍未签订土地出让合同、缴纳地价款的话，就将收回该地块。

在包括房地产界在内的社会大众怀疑和观望的眼光下，2010年2月1日，北京市国土局网站发布公告，大龙公司对前述地块的竞得资格被取消，而其缴纳的2亿元竞买保证金不予退还。此举在当时引发强烈反响，虽然北京市国土局称此前曾收回过包括 “广渠路15号地”等多宗土地，但业内人士仍认为对“地王”动真格是房地产调控的标志性信号。

风起于青萍之末。当时间走进2010年8月，人们已然发现，中央对房地产的调控棋至中局。8月19日，国土资源部召开发布会，通报房地产用地专项整治情况。整治工作共发现违法用地面积近19万亩，其中闲置用地占九成以上，部分保障性住房用地被改变用途。国土部强调，将采取得力措施，加快清理查处工作，务必于10月底前基本完成查处任务。

调控政策摇摆之憾

过去的几年，是中国房价连续大幅飙升的几年，也是普通民众越来越不堪重负的几年。“政府多年前就开始调控房价，但越调控却越高，这令人感到不可理解。”赵小姐的抱怨，代表了广大普通老百姓的心声。

这与政府的调控政策摇摆不定有关。评论人士指出，在房价连续大涨的几个阶段，政府曾多次祭出较为严厉的政策，但受众多因素干扰，调控政策要么名存实亡，要么执行不力，导致调控不仅没有实效，反而被利益集团利用反推房价加速上涨。

学者朱大鸣指出，在过去几年，中国有一个非常有趣的现象。在某项调控政策出台后，马上就有各路大小官员言行不一的发言见诸各种场合，不同的解读或表态，往往让市场摸不着头脑。政策影响着预期，而预期直接支配着市场走向。这种外部干扰力量很强悍，政策执行备受影响。

被称为“空军司令”的地产评论人士牛刀，在近几年里一直看空房价，但现实令其备感无奈。他指责，中央调控房价的政策未见到成效，在于房地产绑架了银行、地方政府，两者与开发商形成利益统一的集团，令中央调控政策放空炮。

就地方政府而言，要利用土地财政发展本地经济，创造官员升官铺路的GDP。一旦房价地价下跌，地方政府不仅财政紧张，还可能出现债务危机。对银行系统来说，开发商拿地作抵押贷款，房奴以房屋按揭，大部分资金均来自银行，如果市场萧条引起抵押物价值降低，将会导致金融系统风险。因此，可以想象，即使中央要求金融机构收紧房贷，在未见动真格的情况下，很难令后者真正执行。

刨开地方政府和金融系统的因素，中央的调控措施要么难以执行，要么执行态度不坚定。

“中房协代言事件，完全显示了调控政策为何摇摆不定甚至中途停止的秘密。”一位业内人士对本刊记者表示。

在“国十条”出台100余天后，人们看到，中国房地产市场出现难得一见的“量跌价稳”态势。不过，在调控行至最微妙时刻，中国房地产协会上书国务院，建议“暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策”。

据业内人士指出，虽然隶属于住房和城乡建设部，但中房协确实是中国房地产业的一个自治组织，反映开发商的意见和建议。

事实上，中房协更应被认为是开发商的代言人。据了解，中房协经费来源主要依靠会员缴纳的会费，目前其拥有2469家开发商会员，每年所收会费约1000万元。“收人钱财，替人消灾，中房协现在跳出来替开发商说话，也是可以理解的。”前述人士表示。

按照组建中房协前的设想，成立后的中房协除为开发商、经纪中介及与房地产产业链有关的单位对上表达诉求外，还应承担为建设部的政策决策提供基层数据信息的任务。

“如果中房协单纯是一个协会，大家对他的这种行为难以置喙。但事实上，他是住建部下属事业单位，承担着为住建部政策决策提供建议的角色，而影响住建部对房地产的调控态度。”一位社会学者指出，这让人不得不防范中房协利用“双重角色”为特定利益团体发声而影响社会公众利益问题。

2007年，当一线城市商品房价格大涨之时，市场传出政府将加强宏观调控的声音，为此中房协更是发表了一份《2007年上半年中国房地产市场研究报告》，强调“行政干预适得其反”。去年年底，十大振兴规划尚未全部出齐的时候，中房协的领导在出席某开发商主办的论坛时便向在场记者透露，已向国务院有关领导递交房地产政策调整建议，主调是改变目前“严厉”的房地产调控政策，改为“适度控制”。然而最终国务院的十大振兴规划并没有将房地产纳入其中，国家发改委在解读原因时给出了“房地产业无需振兴”的答复，这与中房协有关建议截然相反。

据报道，在历史上，中房协多次通过媒体发布其向建设部递交“能左右决策的建议”的信息。有趣的是，几乎每一次普通民众呼吁政府出手调控房价时，中房协都会站出来反对，并大声疾呼“市场的问题市场解决”。

“开发商有中房协这样的准官方代言人，谁给老百姓代言？”北京市珺山经济事务所法律顾问胡玉勇指出。

囤地乱象需用重典

对于整治囤地行为的法理依据和整治效果，长期关注房地产业、北京木良律师事务所王令律师表示，完全有充足的法律依据遏制闲置土地、囤积土地情况的发生，法律依据主要是《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国房地产管理法》。对于以出让方式取得的城市规划区内国有土地的闲置问题，《中华人民共和国房地产管理法》也有类似规定。除此之外，国土资源部和各地市均有类似的配套法规。可见，我国目前对闲置土地和囤积土地的打击是有法可依的。

“在现实中，开发商闲置、囤积土地已经不是秘密，甚至成为通行做法，并没有得到有效遏制。开发商在取得土地后，以闲置囤积土地方式，获取暴利。”王令律师表示，其根源还在于地方政府执法不严。他指出，国家法规或是中央政府制定的政策再好，也需地方政府执行，地方政府的执行力度尤为关键。即使抛开房地产开发中的腐败问题，地方政府也往往与房地产开发商的利益取向一致。众所周知的部分地方政府官员的畸形政绩观取向以及土地出让造成的第二财政，使得其与开发商成为同路人。这就使得地方政府往往默许开发商囤地，导致对闲置土地和土地囤积行为处理不严，囤地现象无法得到有效遏制。

此外，王令律师还表示，地方官员长期形成的“怕麻烦”和“公私之分”也是开发商不当获取土地增值利益的重要原因。相对于地方政府而言，政府为公，开发商为私，一般情况下，地方官员都不愿意因公而得罪私。更何况，如果严格按照法规收回闲置土地往往也会造成诉争。所以，往往在地方政府查处闲置土地时，并不会采取最严格的无偿收回方式。

著名地产开发商潘石屹同样认为政府责任不小。他说，中国法律尽管有“两年不开发无偿收回”的规定，但没有认真地执行，资本市场也就一直按照土地出让后再不会收回来考量房地产公司，所以上市公司囤地现象要比非上市公司严重。潘石屹表示，房地产开发商囤地，不把土地建成房子，房价就一定会涨。而囤地问题涉及到银行、银监会，也涉及到证监会，只有这几个部门协调起来，才能很好地遏制此种现象。

王令律师强调，尤为需要指出的是，按照法律规定，土地在闲置和囤积过程中所形成的增值利益，并非归开发商，而应交给政府。依照国土资源部《闲置土地处理办法》规定，土地增值的，由政府收取增值地价。而在现实中，由于某种原因，地方官员怠于行使法定职责，往往并未收取增值地价，将土地增值巨额财富拱手相让于开发商。“此种情形，当以刑法追究相应责任人的刑事责任。”王律师表示，从另一个角度，我们则必须警醒，巨额资本带来的话语权和影响力都是巨大的，在各个地方都不乏利益代言人。开发商的背后，都有地方官员的身影。

这位长期为失地或失房者争取权利的地产律师表示，从实际效果来看，解决包括高房价以及囤地等涉及房地产开发领域的问题，还需加强法治建设，建立直管的反腐队伍，加大对相应领域的反腐力度，只有这样才能从根本上切断开发商的黑金之手。