神马文学网楼市四季度进入实质下降周期
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/27 22:29:50
房地产市场的调整一般分为三个阶段：第一阶段的特征是量跌价不跌，第二阶段是量价齐跌，第三阶段则是量价上升乏力的“阴跌”期。
在过去的100年中，中外房市有上百次的调整，其中七成经历过典型的三阶段模式。当然，不同国家、不同时期的市场调整，必有其独特的下行动能，调整长度各不相同，各国政策也千变万化，但仍多暗合三阶段模式，因为这个模式包含着买方与卖方的心理变化、发展商现金流的变化以及政策的调整周期等基本因素。
中国的房地产市场目前处在调整的第一阶段，成交量大幅下挫，但是房价基本稳定。由于2009年上半年开发商拼命卖房套现，而将楼宇开工押后，令可销售房源骤减，一手市场供应不足，制造出2009年下半年的房价“干涨”，也制造出开发商对房价异乎寻常的信心。今年4月政府推出的“新国十条”，为市场注入了政策不确定性，也打破了卖方市场中开发商对新盘价格的垄断和操控，使得资金离场观望，成交迅速萎缩。不过，经历了空前牛市的卖方，对后市依旧信心十足，抗拒大幅、实质性地降价。这是典型的房地产第一阶段调整的症状。
笔者认为，房市在今年第四季度可能进入第二阶段的调整，不过在此之前，政府与开发商将在“谁先眨眼”的比赛中决出胜负，买房人的耐心则是比赛中的摇摆因素（swing factor）。
笔者相信，政府在近期不会眨眼睛。今年3月的两会上，温家宝总理将稳定房价上升到了执政党前途的高度，可是热钱不解政治心，炒作之下地价、房价飙升，政府不得已出招打击。“新国十条”其实并不严厉，真正的撒手锏“物业税”迟迟不见推出，可见政府在政策力度的把握上颇有分寸。在全球和中国经济下半年同时失速之时，笔者估计新的更严厉的打击房地产的政策暂时不会出台。不过，在房地产新政推出仅仅4个月之后便鸣金收锣，势必影响政策的信用度。何况中国经济增长由11.9%回落到第二季度的10.3%，是一个好的回落，是“主动调控”下的预期的降温，政府没有理由因此在房地产政策上全面转向。
放开第三套住房按揭限制，似乎媒体的炒作成分更大一些。几大国有银行中，只有一家对第三套住房按揭有明文限制。相反，政府对开发商在资金上的围剿仍在步步紧逼。银行对开发商的贷款，已全线停止；资本市场的融资之门，也对开发商彻底关闭；信托、私募基金资助地产项目近来也遭禁止，这些才是政府对房地产市场和开发商的真实态度。只要不发生全球经济二次探底，笔者看不出房地产政策会有多少松动。
开发商轻易也不会眨眼睛。去年卖房大收，开发商“不差钱”，何况它们在去年下半年高价拿下大量的土地。然而进入今年四季度，情况可能有变。在去年投地游戏中过度进取的开发商，预计开始感到资金的压力。那些没有国有母公司在资金上暗中接济的开发商，资金链断裂的威胁愈来愈大。当体质最弱者撑不下去时，减价出货变成求生存之道，由此发生连锁反应。这个时期恰恰又是去年夏季拍地后建起的新盘的应市期。在供应增长与资金短缺的双重夹击下，笔者预计房价在年底前后进入实质下降周期。
当下的市场上，从买方到卖方都以2008年下半年至2009年上半年的房市走势作为判断今后房价走势的标杆。其实，今后12个月的经济形势和政策取向与2008年底大不相同。目前看不到政府不惜一切代价“保八”的迹象和动力。今后12个月的流动性应该是减少的，利率大势是向上的，买房的需求仍未可知，不过供应是增加的。
笔者认为，中国房地产市场进入调整第二阶段的机会，远大过政策突然转向、购买力重新涌入这种皆大欢喜的结局。2011年上半年的经济形势，可能比现在更艰苦。