神马文学网中国楼市进入“地铁时代”
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/24 09:28:09
2010/05/11 07:55:45中国楼市进入“地铁时代”正文 评论(16) 更多房海观楼的文章 » 
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4月份，雷厉风行甚至可以说眉毛胡子一把抓的新政让人眼花缭乱，连开发商也失去了章法。北京最近的土地拍卖居然还出现开发商报价集体低于底价的情况。春雷滚滚，有质疑其作用的，有质疑其公平性的，不一而足。我倒觉得所有的招式都在宣告，中国楼市开始进入“地铁时代”。
衣食住行，每个领域都存在着奢侈乃至超奢侈消费，为什么只有房子那么引人瞩目？为什么拍出天价地、卖出高价房，老百姓会骂娘？因为在其他领域，政府已经提供了相对充分的公共服务设施。因为有了公共交通系统的发展，有了公交、地铁和出租车使得私家车成为改善品而不是必需品。因此，布加迪跑车卖3800多万和大多数人无关，大家只是当一个热闹看。
经历了这么多年商品房的充分发展，尤其经历了这几年楼市的疯狂，保障性住房的重要性终于被充分的提上了议事日程。同时，居有其屋的概念也被重新认识，廉租房和公租房将成为保障性住房最主要的组成部分，这具有非常重大的意义。因为产权保障房只能一次性解决一个家庭的问题。而廉租房和公租房可以循环利用，为更多有需求的家庭提供保障。当然，政府提供的保障房和实际需求肯定还有落差，但是相当数量保障房的供应，甚至不需要实际的供应，仅仅是预期，也可以成为市场的“压舱石”，起到稳定市场的作用。
从近期来看，频繁出招的新政似乎重在打击投资，而不是提供保障。这是因为保障房的上市还需要时间，而楼市这辆失控的列车必须立刻踩下刹车，否则对于整体经济有极大危害。但从新政描绘的未来图景来看，可以发现一艘庞大的巨轮正在调整航向。
这次新政和以往的调控截然不同。以往的调控，在土地财政的绑架下，地方政府普遍缺乏热情，频频放水。但是本轮调控，地方政府却表现出了极大的热情──原因只可能有一个，就是楼市调控已经和官帽结合起来了。对于官老爷们来说，唯一比钱袋子更重要的就是官帽子，这才可能激发他们的行动力，由此也可以看出中央的决心。
接下来，楼市的新旋律就是大量保障性住房和供地计划的上市。只要这个工作做到位了，楼市就会失去发疯的原动力──如同地铁发达的城市，就没有可能通过炒作汽车来牟利。信贷措施、限制购房都是退烧药，保障房才是治病的消炎药。但是，在消炎药准备好之前，退烧药还得备着，只要楼市还涨，就会下更多的药──消费税、物业税，狠招多了去了。
调控政策会执行到几时？我认为保障房体系的初步建成，开始上市供应，可以视为一个节点。新政的最终目的是建立住房保障体系，让吃大米的有大米吃，而不是让吃鱼翅的吃不到鱼翅。没有高价商品房，政府手里的大把土地怎么变成建设发展资金？因此，可以预见当保障体系初步到位以后，政府就会给楼市松绑，把高端住宅交给市场去扑腾。只要下半年保障房供应能够基本按照计划完成，给市场一个稳定的预期，那么这些严苛的政策明年继续的可能性不大，尤其是只能购买一套住房，以及第三套住房不予贷款这样的强制性政策。
5月5日，恒大地产宣布旗下楼盘8.5折，成为本次降价的领头羊。房地产不是一次消耗性的消费品，普通家庭买了一套房子，基本上5年内不太可能再买房，所以抢占份额是很实际的事情。恒大宣称并未遇到资金问题，而是希望在逆市中保存实力用于并购──真相如何不得而知。恒大是全国开发商中土地储备最多的，在新政要求下，土地付款期限变短，开发周期提前，不缺钱恐怕只是咬碎钢牙的漂亮话。
但是，恒大的思路是对的。不仅对于企业是这样，对于个人也是如此。熊市是调整资产结构、逢低吸纳的好时机。类似07年和09年这样一年翻一倍的好事恐怕是无法再现了，楼市将进入一个稳定的发展期。新政结束后，可以预见中低端、远郊楼市将受到保障房较大的冲击，投资收益能力降低。但是高端住宅由于不受保障房的影响，以及随后信贷、购买限制的取消，在经历一年的调整后将有较充裕的上涨动力。今年下半年可关注相应的楼盘。
当然，以上推论都是基于目前的经济和政策走势做出的。如果经济形势急转直下，或者保障房供应不能到位，楼市再现报复性上涨的可能性也是存在的──虽然几率不大。
（作者青青，新闻学硕士，曾经在媒体工作三年，后进入国际机构任职至今。专业是舞笔，兴趣是看房。因为不是职业房虫，不参与房地产倒买倒卖──缺钱，所以自诩为房地产票友。看盘10年，实地踩盘不下100，买房两次，参谋购房无数。愿与各位切磋看房心得。本栏目所述仅代表她的个人观点。）
本文内容归道琼斯公司所有，任何单位及个人未经许可，不得擅自转载使用。
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衣食住行，每个领域都存在着奢侈乃至超奢侈消费，为什么只有房子那么引人瞩目？为什么拍出天价地、卖出高价房，老百姓会骂娘？因为在其他领域，政府已经提供了相对充分的公共服务设施。因为有了公共交通系统的发展，有了公交、地铁和出租车使得私家车成为改善品而不是必需品。因此，布加迪跑车卖3800多万和大多数人无关，大家只是当一个热闹看。
经历了这么多年商品房的充分发展，尤其经历了这几年楼市的疯狂，保障性住房的重要性终于被充分的提上了议事日程。同时，居有其屋的概念也被重新认识，廉租房和公租房将成为保障性住房最主要的组成部分，这具有非常重大的意义。因为产权保障房只能一次性解决一个家庭的问题。而廉租房和公租房可以循环利用，为更多有需求的家庭提供保障。当然，政府提供的保障房和实际需求肯定还有落差，但是相当数量保障房的供应，甚至不需要实际的供应，仅仅是预期，也可以成为市场的“压舱石”，起到稳定市场的作用。
从近期来看，频繁出招的新政似乎重在打击投资，而不是提供保障。这是因为保障房的上市还需要时间，而楼市这辆失控的列车必须立刻踩下刹车，否则对于整体经济有极大危害。但从新政描绘的未来图景来看，可以发现一艘庞大的巨轮正在调整航向。
这次新政和以往的调控截然不同。以往的调控，在土地财政的绑架下，地方政府普遍缺乏热情，频频放水。但是本轮调控，地方政府却表现出了极大的热情──原因只可能有一个，就是楼市调控已经和官帽结合起来了。对于官老爷们来说，唯一比钱袋子更重要的就是官帽子，这才可能激发他们的行动力，由此也可以看出中央的决心。
接下来，楼市的新旋律就是大量保障性住房和供地计划的上市。只要这个工作做到位了，楼市就会失去发疯的原动力──如同地铁发达的城市，就没有可能通过炒作汽车来牟利。信贷措施、限制购房都是退烧药，保障房才是治病的消炎药。但是，在消炎药准备好之前，退烧药还得备着，只要楼市还涨，就会下更多的药──消费税、物业税，狠招多了去了。
调控政策会执行到几时？我认为保障房体系的初步建成，开始上市供应，可以视为一个节点。新政的最终目的是建立住房保障体系，让吃大米的有大米吃，而不是让吃鱼翅的吃不到鱼翅。没有高价商品房，政府手里的大把土地怎么变成建设发展资金？因此，可以预见当保障体系初步到位以后，政府就会给楼市松绑，把高端住宅交给市场去扑腾。只要下半年保障房供应能够基本按照计划完成，给市场一个稳定的预期，那么这些严苛的政策明年继续的可能性不大，尤其是只能购买一套住房，以及第三套住房不予贷款这样的强制性政策。
5月5日，恒大地产宣布旗下楼盘8.5折，成为本次降价的领头羊。房地产不是一次消耗性的消费品，普通家庭买了一套房子，基本上5年内不太可能再买房，所以抢占份额是很实际的事情。恒大宣称并未遇到资金问题，而是希望在逆市中保存实力用于并购──真相如何不得而知。恒大是全国开发商中土地储备最多的，在新政要求下，土地付款期限变短，开发周期提前，不缺钱恐怕只是咬碎钢牙的漂亮话。
但是，恒大的思路是对的。不仅对于企业是这样，对于个人也是如此。熊市是调整资产结构、逢低吸纳的好时机。类似07年和09年这样一年翻一倍的好事恐怕是无法再现了，楼市将进入一个稳定的发展期。新政结束后，可以预见中低端、远郊楼市将受到保障房较大的冲击，投资收益能力降低。但是高端住宅由于不受保障房的影响，以及随后信贷、购买限制的取消，在经历一年的调整后将有较充裕的上涨动力。今年下半年可关注相应的楼盘。
当然，以上推论都是基于目前的经济和政策走势做出的。如果经济形势急转直下，或者保障房供应不能到位，楼市再现报复性上涨的可能性也是存在的──虽然几率不大。
（作者青青，新闻学硕士，曾经在媒体工作三年，后进入国际机构任职至今。专业是舞笔，兴趣是看房。因为不是职业房虫，不参与房地产倒买倒卖──缺钱，所以自诩为房地产票友。看盘10年，实地踩盘不下100，买房两次，参谋购房无数。愿与各位切磋看房心得。本栏目所述仅代表她的个人观点。）
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