楼市将在多方博弈 一个月后或进入降价通道

　　一方面是跌入冰点的成交量，一方面是坚挺的楼市价格。然而，这种并非真实市场供需形成的平衡或许不会长久。楼市在多方博弈之后真正进入降价通道，这或许将在一个月后成为现实。

　　楼市进入罕见观望期

　　房地产调控新政策出台至今已有两个多月，市场观望气氛日渐浓厚。相关数据显示，北京截至6月20日共有8个商品住宅项目取得预售许可证。不过这些新盘多数出现“零成交”，最好成绩也不过16套，甚至不如最热时期一天的成交量。

　　实际上这种情况从4月中旬调控新政策出台之后就已持续出现，北京5月份新取得预售证的25个新楼盘，开盘一周后14个新盘交易量为零。

　　相关统计数据，一线城市5月成交量减少一半，在其监测的30个城市中，成交面积几乎全线下跌，跌幅约44%。其中，北京、上海、深圳、杭州及南京均跌至历史最低水平。而从全国来看，国家统计局的数据显示，5月份全国70个大中城市房屋销售环比涨幅创14个月来的新低，商品房销售面积和销售额环比下降15.8%和25%，房价同比涨幅则是14个月来首次出现回落。

　　在新房遇冷的同时，

　　在中央一系列调控房地产市场的严厉政策影响下，买方在推迟买房，不少投资客则在考虑抽身而退。根据上海“网上房地产网”显示，6月份前半个月里，二手房挂牌量增加10144套。而整个5月，上海二手新增存量住房挂牌量仅为9000余套。

　　观望的背后，是消费者对房价降低的期待。根据央行5月中下旬在全国50个大、中、小城市进行的城镇储户问卷调查显示，对当前房价水平，72.5%的居民认为“过高，难以接受”，该比例自2009年第2季度以来逐季攀升，至本季再创新高。

　　房价最多再扛一个月？

　　但是，在遭遇历史冰点的销售、交易量面前，房价尤其是一线城市的房价仍未明显下行。

　　“都说国家出台政策后房价要跌了，但这一个月我常给地产公司打电话，价格都没什么大的变化。”在北京朝阳区一家软件公司工作的陈先生说。

　　与此相类似，北京多家地产媒体的报道显示，北京目前无论是一手房还是二手房，均未出现大范围降价形势。而官方的数据也佐证了这一点。根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队17日发布的最新统计数据显示，5月份北京市房屋销售价格环比下降仅0.1%。

　　北京联达四方房地产经纪公司董事总经理杨少锋认为，现在一些打折楼盘折前的价格大多是在3月中旬左右最高点的报价。即使按9折计算，现在的报价也并非实质上的优惠。

　　在许多房地产商看来，由于市场走势不明朗，如何给新推楼盘定价正在成为难题。定高了怕卖不出去，调低了担心引发连锁反应，触发消费者买涨不买落的心理。

　　不过，在一些业内人士看来，量跌价不跌的平衡终究不能持久。新房零成交和二手房交易量的大幅下挫，或将是房价下降的前期信号。杨少锋在接受新华社记者采访时明确表示，房价最多再扛一个月，到7月下旬，北京会有大幅降价的项目出现。

　　对于一些人认为地产开发商资金充足所以不降价的观点，杨少锋并不认同。“眼下房价的坚挺只是表象，各大房企其实都做好了降价的计划，只是降多少和什么时候降价的事情。”杨少锋说。

　　SOHO中国董事长潘石屹表示，2009年是中国房地产市场最火爆的一年，全年的销售收入超过4万亿人民币，上市公司中有多家房地产公司拥有现金量超过100亿元人民币。“此前我曾预计在成交量低迷的情况下大部分房地产开发商的现金流能支撑一年。但这次国家和北京相继出台的政策对房地产企业的现金流造成了很大影响。如果市场持续一段时间的‘冰川期’，房地产商就可能支撑不了资金的压力而被迫采取降价销售来应对。”潘石屹认为，在这轮政府密集出台政策的调控下，住房价格下跌幅度会在15%至20%左右，回到2009年初的水平。

　　此外，中国银监会日前公布的2009年年报指出，随着房地产市场不确定性逐步增加，2010年个人住房按揭贷款业务中的不审慎行为可能加剧，房地产开发贷款的风险链条效应或将重现。业内人士认为，这表明监管部门对房地产行业的风险仍然非常重视，房地产贷款将进一步严控。

　　有分析机构认为，随着3、4季度开发商资金吃紧、新盘增加，降价促销成交量的释放有可能明显增加。如果没有新的调控政策出台，深圳有可能将于7月中上旬形成第一轮区域性的降价潮，北京、上海及全国性的降价潮会随后跟进。

　　多重手段未来可遏制房价

　　第二套住宅提高首付、第三套住宅停止放贷、房价上涨过快区域限制外地人贷款购房，中央和地方的一系列政策出台，使楼市涨价狂飙终于止步。

　　潘石屹认为，连续出台的这些政策很必要。在此之前，中国的房地产市场确实有点乱套，地价比房价高，租金和房价之间的关系也不正常。

　　一系列的政策也在显示效果。中国房地产业协会副会长朱中一近日表示，一系列楼市调控政策出台后，目前我国房地产市场已进入“观望期”，并且还将延续一段时间。朱中一认为，总体来说，全国70个大中城市房价涨幅趋缓，按照抑制部分城市房价过快上涨的要求，这个目标在逐步实现。

　　一个共识是，政府这次对调控房地产不会走过场，如果前期政策效果不明显，仍不排除有后续动作。潘石屹认为，今后可以出台的政策包括多个方面，比如房产税，比如加强对房屋销售预收款进入监管账户的管理，以及停止对开发商贷款，转而给施工单位贷款等。其中后两条政策会对房地产开发商的现金流造成很大影响。

楼市步入深度调整 新一轮降价潮来袭

　　6月20日上午，燕郊新盘天洋城三期开盘，售楼处内“震撼底价”的招牌十分醒目。天洋城此次推出的新品以7800元/平方米的均价公开发售。而今年4月，天洋城二期楼座的均价曾达到11000元/平方米，与此相比，该项目售价已“明降”30%。

　　“这应该是国十条新政之后，北京市及周边降价幅度最大的楼盘。”资深地产人士蔡鸿岩指出。6月以来，北京不少楼盘步入降价行列，打折促销力度逐渐加大。“如果付全款，通州、望京等区域内的在售项目基本可以打到9折，部分项目的折扣甚至低于85折。”业内人士预计，下半年，地产调控仍将从紧，随着新房销售率的持续低迷，降价潮将逐步蔓延。

　　调价补量

　　北京通州区新盘金隅·花石匠将于近期开盘，预计销售价格为16000-18000元/平方米，开盘当天认购1万元可抵10万元。“现在的价格基本接近去年底的水平，我们可以接受了。”项目售楼处内看房的徐女士对中国证券报记者表示。花石匠离城铁起始站约1公里，该区域新房价格曾涨至22000-24000元/平方米。

　　在尝到“零成交”的苦涩后，房地产商开始调“价”补“量”。“以今年4月份的价格水平定价，房子必然卖不动。下调10%-20%后，刚性需求才会逐步进场。”亚豪机构副总经理任启鑫表示。

　　地处西四环外的远洋沁山水·上品于6月18日开盘，销售均价26000元/平方米；与周边同品质

　　降价30%开盘的天洋城三期，200余套房源在当天便告售罄。“现在，降价幅度大的项目，销售状况就十分理想。而价格未松动的项目，基本上是零成交。”中原三级市场研究部总监张大伟指出。

　　根据某网站数据监控中心的统计，6月中上旬，北京在售的235个普通商品住宅项目中(不含别墅、商住楼、保障房)，147个项目出现“零成交”，其中包括5月份新获预售证的柏阳景园、保利·西山林语等项目。

　　尽管开发商“打折风”不断上演，但是成交均价并未出现大规模下降。统计数据显示，与5月份相比，6月上旬仅有15个项目成交均价出现下滑。其中，3个项目降价幅度超过2000元。

　　亚豪机构统计数据显示，6月中上旬，京城新开盘项目整体开盘均价为23540元/平方米，而5月同期的整体开盘均价为25081元/平方米，6月开盘均价降幅仅6.1%。

　　中原地产华北区总经理李文杰分析，目前房价下调已经达成共识，开发商迟迟不降价的主要原因是如何制定降价的幅度，偏低或者偏高都可能出现负面影响，所以较为谨慎。他预测，7月份房价出现实质性下调的可能性很大。

　　供求逆转

　　调控之下，大量投资性购房需求退出市场，与此同时，刚性自住需求也延迟释放。这就在短期内造成了楼市供大于求的局面。

　　据亚豪机构统计数据显示，6月份中上旬(截至20日)，北京共成交期房住宅2626套，成交面积为24.9万平方米，除去保障性住房，实际成交的期房商品住宅为1482套，成交面积为17万平方米，环比5月同期，期房住宅成交套数下降41.8%，实际成交的期房商品住宅套数下降40.7%。

　　另据统计，截至6月20日晚，6月北京取得商品房预售证期房住宅项目共有8个，合计提供2546套商品住宅，新增商品住宅面积27.68万平方米，分别是同期商品住宅成交量的1.7倍和1.6倍。

　　从单日成交量来看，6月份实际成交的期房商品住宅仅有4天超过100套，最低2日的日成交量仅有30套，这对于北京在售的近200个楼盘来说，成交低迷之势可见一斑。

　　截至6月22日，北京市可售期房套数为11.24万套，可售房屋面积为144.88万平方米；其中住宅套数为5.87万套，可售住宅面积760.89万平方米。

　　亚豪机构任启鑫认为，从存量房源看，目前北京市场的供需比超过8比1，说明供应量出现较明显的过剩。任启鑫分析，一方面是成交量的大幅下挫，另一方面是房企开发热情相对高涨，而根据北京市建委的预售管理规定，入市项目须一次性推出全部取证房源，从而导致近期楼市量增价缩。此外，新增房源户型呈现出明显的缩减态势，比如首开智慧社、润枫欣尚的套均供应面积都在70平方米以下，相应套数增加，供过于求的态势更为明显。

　　资金吃紧

　　“今年，总公司给我们的销售任务是30亿元，但上半年仅完成35%。下半年的压力很大。”一家大型地产公司北京区域的销售总监坦言。

　　业内人士指出，房地产企业的运营资金中，超过三成来自商品房预售款，销售低迷将直接导致房企资金链趋紧。今年以来，房地产开发企业的资金来源增速持续回落。其中，定金及预收款回落明显。

　　21世纪不动产分析师认为，在销售回笼资金严重受阻的情况下，开发商的资金链条将不会顺畅。今后，开发商资金吃紧将是一种常态。尤其是前两年储备土地较多、新项目开发和销售受阻的房企以及负外债的上市公司，可能会面临着资金链断裂的危机。

　　中国某研究院最新报告显示，今年5月以来，中华企业、世茂股份等10余家房地产上市公司公布了其信托融资计划，总融资规模逾50亿元，以期能缓解资金压力。

　　今年以来，绿城中国等房企在高负债率的情况下继续拿地，销售放缓后，这些公司可能再度面临财务困境。“2010年一季度拍得的土地中，部分需要一年之内缴清土地价款，这意味着，高价拿地的房企在下半年面临的资金压力非常大。”

　　以绿城中国为例，2009年公司456亿元的地价款中，已支付200亿元左右，2010年仍有230多亿元尚未付清。2010年，公司又购买一批土地，地价款为90亿元左右。另外，绿城今年的在建项目达102个，在建面积超过1200万平方米，新开工面积将超过800万平方米。

　　一位证券分析师指出，根据绿城2009年年报，公司持有的现金可以偿付短期债务，但由于该集团项目多布局在华东地区，销售回款受到房地产新政的影响较大，而公司在银行信贷获取方面没有明显优势，因此在2010年下半年公司的财务状况有恶化的可能。