中国楼市进入疯狂周期

　　中国楼市05年起进入疯狂周期 上海时代成代名词

希望总结是有意义的：根据易居房地产研究院提供的数据，2005年—2009年五年中，上海通过公开出让渠道一共卖了1545幅土地，总计69211958平方米，可建建筑面积96241956平方米，卖地收入23854804万元。

其中，2005年上海卖了110幅土地共收入2494553万元，到了2009年这一年，狂卖442幅收入9952300万元，涨了近4倍。

疯狂！我们只想冷静下来看清楚过去5年里上海楼市的真相。为什么选择2005年这个时间节点？2004年底2005年初，上海一手房成交均价破万，当时有不少人觉得上海房价已经太高了，但大部分人都没能料到这仅仅是一个疯狂时代的开始。

如今，均价一万，已是遥远的梦想；均价两万，已很难在上海中环以内找到合适房源。没有人想象得到它的天花板。

2009年底2010年初，楼市调控政策再次接踵而至，声势不可谓不大，但地方政府、开发商、专家等等几乎异口同声“2010楼市稳中有升”。可是，对当前房价只能无奈叹息的人，不可否认依然在数量上为大多数。

站在一个普通消费者的角度不禁要傻傻地问：既然大部分人都买不起，为什么房价还要“稳中有升”？这个问题并不那么简单。

“上海市政府已经就房价上涨采取了应对措施，预计2010年资产价格走势会比2009年更平缓一些。”日前在上海统计局年度新闻发布会上，上海市统计局总经济师、新闻发言人蔡旭初这样说。

在接连的采访中，对于上海楼市乃至全国楼市这5年，多位专家、研究人员、业内人士等都觉得很难说得清楚。“究竟是哪些人买走了上海的房子？”是采访中记者希望了解的一个小问题，但不止一家从政府部门获取成交数据的研究机构表示：买家的信息，出于保密的需要，难以统计。

上海“三步曲”

过去5年的楼市，没有最高，只有更高。

2004年11月15日，上海市房地产网上成交均价首次突破万元，达到10031元／平方米。到2009年第四季度开始，上海新房成交均价已站上2万元/平方米的高位。

“5年成交均价翻番的背后，具体楼盘价格的涨幅，远甚于此。由于在新盘量的区域构成中，郊区楼盘的比例呈现逐年增加的特点，掩盖了市区楼盘两倍以上甚至四五倍的实际涨幅。”沪上资深地产人士柴一峰指出，5年前，内环内新盘万元左右的价格依然可寻，但如今，几乎难在内环内找到低于5万元的一手房。

5年前“上海房价将实现3、2、1（分别是内、中、外环均价3万元、2万元、1万元）”的说法，还是让不少业内人士唏嘘并怀疑。仅仅用了不到两年时间，2007年的上海房价已经提前实现“3、2、1”，于是新的“5、3、2”理论又被提出，同样遭到很多质疑。可是现在，“5、3、2”已几乎成为上海房价区域结构的真实写照。

上海成立时间最早的独立研究机构之一——方方地产咨询机构，最新发布的《上海商品房市场年鉴（2005－2009）》披露，供应方面，从2005年2343万平方米的供应高峰，到2008年1235万平方米的供应低谷，再到2009年1346万平方米微幅放量，上海楼市呈现v形走势。

方方地产咨询机构分析师赵豫川指出，成交方面，呈现宏观调控为主导的行情走势，2005年与2008年为成交低谷，而2006、2007与2009年则出现反弹格局。

“值得注意的是，尽管供求走势有起有伏，而商品住宅价格则呈现逐年攀升的态势。2006年，上海商品房均价不足9653元/平方米，2009年，这一价格已大幅拉升至16185元/平方米。”方方地产咨询机构房产咨询部经理李艳表示，交易结构正在逐步偏向一些高单价、高总价的项目。特别是2009年，除了一些高端公寓、高端别墅表现抢眼外，市场普遍的提价效应也是造成交易均价猛增的重要原因。

中房指数华东研究院副院长陈晟告诉本报记者，这5年中，上海楼市从价格上实现了对北京的追赶和全面超越并最终成为全国楼市的龙头。

可以说，2005年开始，中国楼市进入了疯狂的周期，而“上海时代”则成为这个周期的代名词。

炒家、土地、货币三要素

谁缔造了这样一个上海楼市？

和以往多次针对楼市的调控一样，眼前政策重拳频出的新一轮调控，也把打击投机、遏制投资的炒作行为作为调控重点。表面来看，以温州炒房团为代表的楼市投资、投机者对市场的疯狂有不可推卸的责任。

21世纪不动产数据监测中心提供的数据显示，在上海二手房市场，近几年每年来自外地的买家超过3成。其中2007年外地买家占34.28％，2008年为32.78％，2009年达到37.71％。

事实上投资客更加集中在一手房市场，二手房市场上投资客更多扮演的是卖家角色。可是，对于一手房市场的买家构成真实情况，不管是官方公开、非公开的数据还是研究机构能够掌握的资料，都难以完全进行披露。

一个公开的秘密是，在不少炒作严重的楼盘和区域，投资投机客买下了其过半甚至更多的房源，并不稀奇。只是不管是开发商还是当地政府，有意无意地屏蔽这些数据。

对于自住、投资两大类需求在楼市舞台中各自的表现，中原地产研究中心对2009年的描述是：一季度，自住需求为主，价格走势相对平稳；二季度，投资需求发力，成交量创出历史新高，成交价格快速上扬，并一举超越历史最高峰；三季度，需求略回落，价格过快上涨，部分刚性需求和改善性需求受到抑制；四季度，出于对2010年政策的担忧，自住需求重回，买卖双方入市意愿均有所加强，楼市成交再度活跃，成交量连续回升。

过去5年中，有太多来自外地甚至海外的公司希望在上海能有一席之地，蜂拥而至的房企成为上海楼市疯狂一股不可忽视的推动力，土地市场也因此火爆异常。刚刚在香港上市的宝龙集团董事长许健康告诉本报记者，上市后，宝龙第一时间将总部迁至上海。

易居房地产研究院提供的数据显示，众房企哄抢之下，上海土地的疯狂甚至超过了房价。上海公开出让的住宅土地成交价格显示，2005年—2009年5年中，成交楼面均价分别为3512元/平方米、2254元/平方米、3751元/平方米、3560元/平方米、7488元/平方米。

“2009年成为上海地价井喷的一年，除了楼市发展周期等常规因素之外，信贷放量、开发商资金重组是最关键的原因。”易居中国分析师薛建雄坦言，由于前几年国内信贷政策基本平稳、货币发放量稳定，即使在房价同样飙升的2007年，受资金的影响，土地价格也并未出现过大波动。

调控下的上涨

就表象而言，2005年—2009年的上海乃至全国楼市，呈现涨一年调一年的波动。但波动仅仅体现在成交量方面，成交价格基本保持始终向上的走势，这也成为近几年楼市调控屡屡被诟病的一个重要原因。

令接二连三的调控失效的关键究竟是什么？

“回顾2004年来历史发现，房地产业历经政策千锤百炼，货币政策是关键。”陈晟坦言，在货币政策仍宽松的环境下，“抑制性”房地产政策的实际效果存在较大的不确定性。

不难发现，房地产业1998年“房改”特别是2003年明确房地产业支柱产业地位以来，房地产业成为国家调控重点，几乎每年都有各种政策出台，但只是2008年，在持续的从紧货币政策和宏观经济增速放缓的大背景下，中国房地产才首次出现真正的调整。

充裕货币助推下，资产价格快速飞涨，令国际性房地产投资参数在上海为代表的楼市面前集体失灵。在信贷政策基本不变的前提下，仅在增加交易成本等方面着力的调控政策，显然难以遏制这一资产泡沫化的洪流。

上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟指出，5年间上海房地产价格快速上涨，而房屋的租金涨幅远远低于房价涨幅，2009年，上海各大物业长线投资回报率已经下降到历史最低值，平均不足2%，上海市大部分房屋年租金收益率已低于同期一年期银行贷款利率。“投资者会在租金收益低于社会平均投资回报的情况下依然勇敢买入，关键原因在于目前投资者投资房地产已完全忽略了资金回报率来计算房价，资产价格上涨几乎成为投资的唯一目标。对于海外资金而言，还有人民币升值的因素刺激。”

事实上，投资房产最大的收益是土地升值带来房产的收益，这条准则从2005年被沿用至今。

2009年上海及各地地王频出，即使是2009年初进入楼市的购房者，初步测算，在财务杠杆作用下的自有资金收益率普遍超过200%。

要找一个上海近5年疯狂楼市的样本，非新江湾城莫属。

最新楼盘成交统计信息显示，2005年—2009年，新江湾城普通住宅的成交均价从9847元/平方米、10055元/平方米、12692元/平方米、17830元/平方米、21676元/平方米，一路飙升。近两年才出炉的别墅类产品成交均价已突破4万元/平方米。

现在，已经没有多少人知道，如今地王迭出的新江湾城区域，在上个世纪90年代曾经被规划为上海的经济适用房基地。就是这样一块仅9平方公里出头的土地，从2005年初踏入商品房市场开始至今的短短5年时间里，先后诞生了6块地王。

珠江投资、华润置地、绿城中国、仁恒置地、铁狮门、美国汉斯、中建地产，这些国内外知名的房地产大鳄先后涉足新江湾城，传递着新江湾城楼市疯狂的接力棒。除此之外，还有更多屡次参与新江湾城土地竞拍而最终未能如愿的企业，这其中不乏万科、中海等国内外巨头。

根据新江湾城的土地出让规划，后续还将有较大量土地依次入市。这个“疯狂的接力棒”什么时候突然掉落，谁都难以预测。只是，在疯狂和毁灭之间，有时只是一步之遥。

“赌徒”接力

从某种程度而言，开发商都多少有些“赌徒”心理。而敢于参与新江湾城房价、地价“接力赛”的房企，这种心理显然更重。

2009年的最后一天，沉寂近两年的新江湾城再次一鸣惊人。中国建筑股份有限公司的全资子公司中国中建地产有限公司拿下C6地块，总价37.2亿元，楼板价高达32484元/平方米，创下国内住宅用地单价历史纪录。

可是，在土地市场，5年来新江湾城并不是一直这样顺利，曾经的大起大落也让不少人惊出冷汗。

新江湾城再往前一次的土地出让是在2008年1月，美国铁狮门以底价67.5亿元拿下F地块，折合楼板价仅为7500元/平方米。就在这幅土地成交之前的75天，2007年10月，仁恒置地以13.01亿元抢得D3地块新地王，折合楼面价超过2万元/平方米。

新江湾城地价波动的幅度可见一斑。

“2005年、2006年时拿下新江湾城最早两幅土地的举动，现在看来是多么划算，当时却被视为疯狂。”某知名房企投资部人士回忆。

2005年1月，珠江投资以近16亿元获得新江湾城第一幅土地，楼面地价5617元/平方米，当时周边在售楼盘价格仅8000元/平方米，引来业内一片惊呼；2006年年末，华润置地以15.4亿元拿下14.4万平方米的C2地块，当时也被不少业内人士认为是风险很大。

换言之，5年中，每一块新江湾城土地的竞买者，无一不具有“赌徒”心态。

在新江湾城，参与接力赛的“赌徒”不仅仅局限于房地产企业，数量众多的个人投资者更将这种“赌性”演绎到了极致。

一位来自浙江某房企的业内人士，在2007年绿城中国拿地前，基于“新一批土地价格定将创出新高”的判断，买入一套珠江投资所开发项目的房源，力博D1地块成交楼板价新高。

当年，有一大批上述这样的投资（投机）者，在新江湾城土地入市成交前抢入房源，而绿城中国、仁恒置地先后刷新楼板价纪录，让这些个人“赌徒”借开发商“赌徒”的东风，大赚一笔。

多位来自中介代理公司的资深人士透露，由于有成功先例，随后每当新江湾城新楼盘开盘，必然引来众多投资投机客光临，炒作之风盛行。

只有赢家没有输家的赌局？

粗略计算，珠江投资、华润置地两家率先进军新江湾城的开发商，项目已先后开盘，销售理想，早已赚得盆满钵满；购买这两家开发商产品的个人投资者，多则实现了翻番，少则大赚50％；即使至今尚未开盘的九龙仓项目（绿城中国与九龙仓置换新江湾城地块而来）和仁恒置地项目，以目前区域价格水平，似乎也不可能出现亏损。

作为整个区域的运营商——上海城投，不仅通过不断飙升的地价回笼大量土地一级开发资金，还通过参与二级开发（与汉斯合作开发）分享整个区域房价大涨的巨大蛋糕。

根据此前已公开出让的土地情况，珠江购地约16亿元、华润15.41亿元、绿城12.6亿元、仁恒13.01亿元、铁狮门67.517亿元以及汉斯购买C5股权约17亿元，加上最近出让中建地块37.2亿元，5年间，上海城投的土地出让毛收入高达178.737亿元。

2009年初，上海城投总经理俞卫中曾告诉本报记者“60％的土地已经出让”，加上2009年底出让的中建地块，新江湾城目前的待出让土地预计还有1/3，随着后续地块的推出，上海城投的土地出让收入自然还将上涨。

“在2007-2009年间，新江湾板块的价格出现大幅上升。目前，该板块的新盘开盘均价在26000-27000元/平方米，而在2007年初仅为9000-10000元/平方米，新盘开盘均价在三年间经历了约为2.8倍的涨幅。”21世纪不动产分析师黄河滔指出，从价格走势而言，除在2008年10月至2009年3月间出现阶段性回调外，其他时段中均保持上升趋势。

21世纪不动产上海锐丰新江湾区域经理韩飞介绍，在金融危机发生前，新江湾板块的购房者自住型较多，占比约为80%，金融危机之后，投资型购房者所占比重上升，约占总数的40%。新江湾板块投资型买家主要来自福建、浙江和上海崇明。

似乎，在新江湾城这个大赌局中，至今只有赢家没有输家。

如今鲜有人提及的一个情节是，市场成交数据显示，2008年楼市调整时期，新江湾城房价的最大跌幅曾经超过40％！

赌局不可能没有输家。最新高价拿地的中建地产、目前房价高点依然买入新江湾城物业的买家、或者新江湾城后续土地的买家，后续房源的买家，都有可能，谁成为输家，都不必意外。