第四季度楼市或将进入又一轮观望·都市快报

  ■2010四季度经济展望

  见习记者 郑玲玲 杨立华

  本报讯 国庆节到来的前一天，“国十条”升级版正式推出，就震动了杭州楼市。“也许国庆长假后不久，杭州本地的楼市调控实施细则就会出台了。”浙江大学房地产研究所所长赵杭生说。

  在经历了两轮强硬的宏观调控之后，杭州的房地产市场或将在第四季度重新进入观望期。

  快房网K指数走势图

  前三季度杭州成交3.5万套一手房

  快房网K指数统计室统计数据显示，今年前三季度，杭州市区（含萧山、余杭）共成交一手房住宅35327套，约661万平方米。楼市调控新政的出台，直接作用于杭州楼市，导演了九个月的行情变化。

  把今年1-9月的月度成交行情连成线，是一个不太规则的“N”字形：第一季度成交量逐月上升，到4月份，杭州楼市量价攀顶。4月下旬，“国十条”出台，此后两个月内，成交量连续探底。7月开始，随着越来越多的开发商加入打折卖房的浪潮，成交量又有所回升。到9月份，8513套的总成交量，刷新了今年的月度成交纪录。

  快房网K指数的变化，则体现了“国十条”对楼市价格的影响：从5月份开始，住宅价格指数连续5个月微幅下滑。9月份杭州住宅价格指数为220点，与今年4月份235点的历史最高点相比，跌幅为6.4%。

  楼市新政的影响，同样还体现在对房地产开发行业的洗牌。一些中小规模的开发商，开始感到力不从心。据统计，今年前三季度，杭州市区共有353个楼盘有成交记录，其中，成交排行前20位的楼盘，共成交房源14758套，占总体成交量的42％左右。

  绿城集团无论成交面积还是销售收入均排名第一。该公司上半年总成交面积约为33万平方米，市场占有率为8.6%；总成交金额约为102亿元，市场占有率为15.4%。主要销售楼盘为西溪诚园、蓝色钱江、翡翠城、蓝庭、丽江公寓、紫兰公寓等。

  此外，滨江房产凭借城市之星和万家星城这两个项目，最终以64.1亿元的销售总收入、17.6万平方米的成交量，分别列销售收入和成交量排行榜的第二位。

  杭州楼市或将重新进入观望期

  面对新一轮调控政策，四季度的杭州楼市将何去何从？业界的普遍看法是：一段时间的观望期在所难免。

  赵杭生说：“在二次调控中，国家催促各地方政府必须出台调控实施细则，其中提到了问责制度和政绩挂钩等举措，这是对市场回暖迹象的正面迎击。”

  “相信十月内各地方政府的实施细则就会陆续出台。”赵杭生预测。

  据赵杭生分析，由于对三套房贷以及异地购房的调控力度加大，抑制投资与投机购房进一步加强，第四季度市场需求势必减少，如果开发商不适时作出调整，年底前杭州房产成交量将出现一定程度的下滑，购房者、开发商将重新进入观望期。

  “目前的回暖行情行将结束，市场将再次陷入低迷。”快房网首席评论员“大老哥”也在第一时间对新政进行了解读，“二次调控加强对异地购房的限制，对商业银行等金融机构的监管也更加严格了。今后除了一次性付款，外地购房者几乎不可能贷款买房。未来杭州房地产市场的需求人群比例将得到一定程度的压缩”。

  部分开发商对此也早有预期。钱塘梧桐置业有限公司总经理助理汤凯说，此次调控的出台，或将警示市场、规范开发商的运作。

  “短期内必将影响市场。”世贸协安营销总监胡军辉表示，很多开发商已经提前嗅到了调控的味道，“9月杭州楼市扎堆开盘，基本是跑量为主。”他同时认为，只要价格合理、产品有特色，一些此前热销的明星楼盘，受新政的影响或许相对较小。

  第四季度房源高端物业唱主角

  即将到来的第四季度，杭州楼市的房源供应或将更加丰富，物业类型也将更加完善。

  据快房网K指数研究室统计，第四季度杭州楼市新增供应房源，物业种类涵盖了普通公寓、高端公寓、酒店式公寓、别墅排屋、写字楼、商铺等多种产品，与“十一”之前中小户型住宅唱主角的情况有所不同，更多的“豪宅”项目即将亮相：数据显示，全市将有近30个高端项目先后有新房源推出。

  新增供应的豪宅项目，可以大致分为两大区块。一个是以主城区为核心的中心城区，主要以高端公寓为主。另外一个是杭州最有名的别墅聚集地之一——青山湖，四季度将迎来别墅供应高峰。

  调查显示，主城区将有多个豪宅项目入市，开发商个个“大牌”，即将入市的大家·武林府、绿城西子·御园、绿城·兰园、雅戈尔·御西湖、凯德·龙湾、滨江·城市之星、赛丽绿城·丽园、西溪天堂、昆仑公馆、绿城西子·田园牧歌、绿城·明月江南等将成为第四季度杭州高端市场上的明星，其项目产品定价、销售将直接影响到高端市场的走势。

  除了中心城区之外，主城区周边的其他区域也有部分高端项目将相继上市，萧山闻堰板块的戈雅公寓将推出其余下的排屋产品，西溪板块的大华·海派风情、西溪玫瑰、溪上玫瑰园等楼盘均将陆续推出别墅排屋产品。

  从10月份开始，青山湖板块将迎来一个集中推盘的高峰时段，共有9个别墅项目有房源推出，除了青城·山语间、金基·青云山居、同人山庄和吴越山庄是老盘续推之外，像郡原列岛花园、富源·观唐骊景、大华·西野风韵、绿城·青山湖红枫园和成济·山湖印等一批高端项目，均是首次开盘亮相。

  业内人士表示，由于每个区域的需求及竞争情况不同，高端项目在定价方面会出现较大的差异。资源和地段优势明显的优质豪宅项目，如大家·武林府、雅戈尔·御西湖、西溪天堂以及绿城·兰园等几个项目，在开发商心目中的期望值较高，大家·武林府项目因地理位置未售先热，预计其售价有可能创下城区高端公寓市场的新高。而青山湖别墅区域，由于推盘量较大，别墅定价过高可能会导致滞销