神马文学网巴曙松：通货膨胀对房地产的影响 - 资讯中心 - 金融界
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/27 17:27:47
编者按：房地产到底是一个怎样的市场？为何中国房地产行业的市场心态在2008年会如此复杂？用著名经济学家巴曙松教授的话来说，房地产需要15年以上的企业——因为房地产市场是一个周期市场，而今天的中国房地产商大多没有经历过周期波动。这种周期波动与宏观经济有关，同样是房地产市场的正常属性。就此，观点地产网专访了巴曙松教授，并在本周刊登巴曙松教授系列通讯特稿：寻找15年以上的地产公司。
观点地产网：如何看待通涨对于房地产行业的影响？
巴曙松：当前的通货膨胀可以说是全球性的现象，中国当前的通涨自然也带有明显的输入型通胀的一些特征。
首先，国际大宗商品价格的上涨被认为是本轮全球通胀的主要来源，包括石油、金属、农产品和原材料在内的大宗商品价格持续冲高，而当前中国经济有着接近70％的贸易依存度，较高的开放性使得来自外部世界的波动通过货币渠道和商品渠道传导至国内，前者表现为中美利差倒挂以及人民币升值预期引发的流动性泛滥，而后者则表现为大宗商品及能源价格上涨引发的输入型通货膨胀。
中国是全球最重要的基础性大宗物资进口国，且我国已是世界第二大能源消费国和第八大石油进口国，中国目前在原油、铁矿石、铜精矿、大豆等基础物资上的对外依存度都高达50％上下。以铁矿石为例，我国铁矿石对外依存度非常高，而目前西方国家已经控制了全球70％的铁矿石资源，中国进口铁矿石的价格，2005年上涨了71.5％，2006年上涨19％，2007年上涨9.5％，今年则上涨了65％，铁矿石价格上涨，直接带动钢材价格上涨，进而导致物价上涨压力进一步向下游的传导和扩散。已经公布的数据显示，5月份工业品出厂价格(PPI)同比上涨8.2％，原材料、燃料、动力购进价格上涨11.9％。虽然当下通胀压力随粮价的趋稳而稍稍有所减缓，一些观点似乎倾向于认为，中国经济的通胀压力随着同比效应逐步回落，下半年的通胀压力会明显减缓。但是PPI的走高却让今年的CPI走势不容乐观，未来一个阶段，中国的通胀可能仍然会保持在较高的水平。随着央行紧缩性货币政策的实施，去年起主导作用的需求拉动型通货膨胀在很大程度上受到抑制，输入型通货膨胀和成本推动型通胀将成为未来的主导因素。
关于通货膨胀对于房地产市场的影响，应该从供给和需求的不同角度进行区分。
供给方面，对于开发商而言，由通胀引致的紧缩性货币政策或者信贷控制，是最为明显的压力，这也是当前引起开发商资金链紧张的决定性因素之一，一些习惯于高负债运作的开发商很可能面临资金链断裂的困境。
需求方面，通货膨胀直接造成了人们实际购买力和收入预期的下降，但是，却不能简单地由此得出通货膨胀降低房地产需求的结论。对于房地产的需求可以区分为两大类：一类是由于真实的购房需要而引致的刚性需求，目前中国持续的人口红利和未来正在加速的城市化进程，支撑了巨大的刚性需求，这一类刚性需求的存在成为房地产市场向买方市场转化的最大阻力，保守预测，未来十年，旧城改造将带来年平均2.82亿平米的住房刚性需求，旧有城市居民改善居住水平，将需要5.17亿平米的新增住房供应，农村人口进入城市，将创造3.76亿平米的新增住房需求。
另一类是投资性需求和改善性需求，目前在国家一系列政策的影响下，如央行在二套房、房贷额度上进行的非常严厉的控制，这一类需求受到了明显的抑制。但是，不可忽视的是，当前的通货膨胀还造成了原有的一部分投资性需求向供给的转化，在通胀引致信贷紧缩、中小企业贷款困难的情况下，一部分企业或企业主会出售持有的投资性房产或地产，以缓解自身的经营性资金压力，从而释放出部分供给。
观点地产网：如何看待通涨对于房地产行业的影响？
巴曙松：当前的通货膨胀可以说是全球性的现象，中国当前的通涨自然也带有明显的输入型通胀的一些特征。
首先，国际大宗商品价格的上涨被认为是本轮全球通胀的主要来源，包括石油、金属、农产品和原材料在内的大宗商品价格持续冲高，而当前中国经济有着接近70％的贸易依存度，较高的开放性使得来自外部世界的波动通过货币渠道和商品渠道传导至国内，前者表现为中美利差倒挂以及人民币升值预期引发的流动性泛滥，而后者则表现为大宗商品及能源价格上涨引发的输入型通货膨胀。
中国是全球最重要的基础性大宗物资进口国，且我国已是世界第二大能源消费国和第八大石油进口国，中国目前在原油、铁矿石、铜精矿、大豆等基础物资上的对外依存度都高达50％上下。以铁矿石为例，我国铁矿石对外依存度非常高，而目前西方国家已经控制了全球70％的铁矿石资源，中国进口铁矿石的价格，2005年上涨了71.5％，2006年上涨19％，2007年上涨9.5％，今年则上涨了65％，铁矿石价格上涨，直接带动钢材价格上涨，进而导致物价上涨压力进一步向下游的传导和扩散。已经公布的数据显示，5月份工业品出厂价格(PPI)同比上涨8.2％，原材料、燃料、动力购进价格上涨11.9％。虽然当下通胀压力随粮价的趋稳而稍稍有所减缓，一些观点似乎倾向于认为，中国经济的通胀压力随着同比效应逐步回落，下半年的通胀压力会明显减缓。但是PPI的走高却让今年的CPI走势不容乐观，未来一个阶段，中国的通胀可能仍然会保持在较高的水平。随着央行紧缩性货币政策的实施，去年起主导作用的需求拉动型通货膨胀在很大程度上受到抑制，输入型通货膨胀和成本推动型通胀将成为未来的主导因素。
关于通货膨胀对于房地产市场的影响，应该从供给和需求的不同角度进行区分。
供给方面，对于开发商而言，由通胀引致的紧缩性货币政策或者信贷控制，是最为明显的压力，这也是当前引起开发商资金链紧张的决定性因素之一，一些习惯于高负债运作的开发商很可能面临资金链断裂的困境。
需求方面，通货膨胀直接造成了人们实际购买力和收入预期的下降，但是，却不能简单地由此得出通货膨胀降低房地产需求的结论。对于房地产的需求可以区分为两大类：一类是由于真实的购房需要而引致的刚性需求，目前中国持续的人口红利和未来正在加速的城市化进程，支撑了巨大的刚性需求，这一类刚性需求的存在成为房地产市场向买方市场转化的最大阻力，保守预测，未来十年，旧城改造将带来年平均2.82亿平米的住房刚性需求，旧有城市居民改善居住水平，将需要5.17亿平米的新增住房供应，农村人口进入城市，将创造3.76亿平米的新增住房需求。
另一类是投资性需求和改善性需求，目前在国家一系列政策的影响下，如央行在二套房、房贷额度上进行的非常严厉的控制，这一类需求受到了明显的抑制。但是，不可忽视的是，当前的通货膨胀还造成了原有的一部分投资性需求向供给的转化，在通胀引致信贷紧缩、中小企业贷款困难的情况下，一部分企业或企业主会出售持有的投资性房产或地产，以缓解自身的经营性资金压力，从而释放出部分供给。
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