中国未来家庭生命周期对房地产消费形态的影响

2006-03-01
家庭生命周期是乡村社会学者在20世纪三十年代初期发展出来的概念，用来描述家庭的结构、组成以及行为的改变。
我爱我家市场研究中心认为，中国家庭在10年前，由于受到传统观念、计划经济下的住房政策以及限制人员流动的户口控制等原因，家庭的组合一般都以一个大家庭为主，三世同堂、四世同堂、甚至五世同堂的现象非常普遍。所以在当时，家庭生命周期的理论对于中国式家庭并没有具体的指导意义。
然而随着九十年代末，国家逐步取消住房分配政策，以及放松对人员流动的控制管理，并随着家庭成员的增多，越来越多的大家庭通过解体和分解，来缓解由于家庭人口增加而带来的居住压力，并通过采取购房或者租房等形式来改变之前紧张的居住环境。至此，中国传统的大家庭形式逐步分解为由多个小家庭组成的格局。本文即是探讨和分析家庭生命周期理论对中国房地产消费形态的影响及意义。
一、       中国未来的家庭生命周期：
我国家庭生命周期的划分因国情的不同，及家庭生活模式的特殊性而具有它自己的特点。中国的母家庭与子家庭往往界限不清，因为经济、住房等原因，子家庭建立后依然不得不寄居在母家庭之中。而在生育子女或父母年老体衰之时，子家庭又要迁回母家庭以求得相互间的支持与帮助，两者很难截然分开。有的子女结婚后依然与父母同住，这只是意味着原本的母家庭从核心家庭结构转变为主干或联合型家庭结构，子家庭的生命周期寓于母家庭之中，呈现出子家庭和母家庭交互发展的过程。
我国的家庭生命周期大致划分为五个阶段：新婚期（2年左右），从结婚到生育第一个孩子；育儿期（5到6年），从生第一个孩子到最后一个孩子上小学；教育期（15年左右），从孩子上小学到孩子独立；向老期（20年左右），子女相继离家；孤老期（10到15年），夫妻中只剩一人直至该家庭生命终结。因此，我国的家庭生命一个周期大概有50年的时间。
我爱我家研究中心认为，家庭生命周期的概念提供了一个了解家庭发展脉络的线索，对房地产具有重要的现实意义。在生命周期的阶段之间的转折与过渡，是最容易产生家庭关系变化、紧张和家庭成员焦虑的主要时期，它也是决定家庭成员成长与发展的主要因素。由一个家庭发展阶段的脉络，可以使房地产工作者更加了解一个家庭一般的行为形态，以及这个家庭面对危机时可能出现的反映，这种转折点正为家庭社会工作者提供了关注和介入家庭的时机。
随着社会的发展，婚姻家庭形态越来越呈现出多元化的发展趋势，可能会有某些家庭并不具备上述的周期模式，比如丁克家庭、单亲家庭、独身家庭等。不过，相信这些家庭也有它们的发展周期和每个周期要面对的问题。
二、       房地产梯形级消费的形成：
按家庭生命周期的理论，一个家庭从单身阶段开始，到退休养老阶段，每个阶段都有其特定的购房需求。而不同阶段的不同购房需求催生了房地产梯级消费的形成，现根据家庭生命周期的理论把家庭分为以下几个阶段来探讨房地产梯级消费的形成：
2.1：年轻单身期
按目前的社会状况，年轻人的婚姻年龄一般在24-25岁左右，而此类人群由于刚刚进入社会不久，收入水平较低，在住房需求上一般是选择和父母一起住或者自己租房居住。
2.2：新婚期
新婚期指的是新婚但尚无子女的阶段，本阶段由于经济能力尚不稳定，因此，在
购房需求上，主要受房价、交通、生活便利的影响。而在房屋的选择上，受经济条件
的制约，一般选择小户型居多。在此阶段，如果经济实力较差，也会选择租房来满足
居住需求。
2.3：满巢一期：
满巢一期是指夫妻开始养育小孩，而且大都由于工作的因素,一般会选择让父母
照看孩子．因此,在此阶段,三代同堂的现象很多,而且许多家庭开始觉得在经济上有
压力，其资金与财富还是有限。此时对居住条件的改善需求较高,如果在此时还没有
固定的居住地，大都会考虑购房，以满足居住需要。
2.4:满巢二期：
本阶段由于小孩渐渐长大，或由于三代同堂的原因,家庭出现了紧张的居住环境压力,从而迫使夫妻考虑购买较大的房子来加以改善,如大三居、四居等；或者为了子女的上学考虑，而发生房屋置换需求。此外，工作地点的变换也是房屋置换的原因。本阶段购屋的重视因素包括学区、交通便利、购物方便。本阶段夫妻的资金积累开始逐步攀高。
一个家庭有它的发展季节，就像一个人从小到大会经过一些发展的阶段一样，一个家是以两个人结婚作为起点，子女慢慢的成长，又离开了家，终于又变成只有两个人的世界，所谓空巢期就是子女离家只剩下父母两人单独居住的阶段，可分成:
2.5:空巢一期：
此阶段小孩开始不住在家里，可能开始上大学或外出工作，经济上也不需要父母的支持。或者此时夫妻二人的父母出现病故，家庭成员的减少促使家庭出现空巢。本阶段经济能力较成熟，但没有购房的需求，相反较大的居住空间给夫妻二人带来孤单寂寞的心理影响。
2.6:空巢二期：
本阶段有些人开始退休，收入也逐渐减少，可能会选择卖掉大房子而去换小的房子或到养老院。
2.7：寡居期：
本阶段子女已另组小家庭，原来的房子可能太过于空荡，为了能和熟识的老朋友或亲人住的较近，从而产生购房需求或房屋置换需求。此外，也会为儿女成婚而产生购房需求，此时期购房的因素包括居住环境佳、医院近及离亲友近。
我爱我家市场研究中心认为，通过以上对家庭7个阶段的分析，可以看出，家庭处在不同的阶段，会产生不同的购房需求，从小户型――大户型――小户型――大户型……，形成了一个循环的的居住需求，而对房地产来说，则形成了一个梯级消费行为。
三、       住宅一级市场的供应多元化与二、三级市场的发展
我爱我家市场研究中心认为，按照住房的家庭生命周期说，不同类型的家庭对住宅有着不同的需求，即使是同一个家庭，处于不同的发展阶段对住宅也有不同的要求。
根据国外的发展经验，在升学或者就业、甚至结婚后的一段时间内人们都会选择在城市中心的公寓居住，或者由于受经济的压力先买一间小户型的房子居住；当孩子出生以后，才会考虑住宅的调整，从而产生更大面积住宅的需求，如三居、四居或更大面积的房子，或者由于家庭收入的限制，部分人们会选择市区的二手房以解燃眉之急；当孩子上中学以后，对于各种社会设施尤其是学校的可达性成为人们考虑住宅需求的首要因素，同时随着家庭收入的增多，人们会对郊区的高级住宅产生需求；进入晚年后，老人会选择与子女同住，或者进入老年人专用设施。
随着我国住房二、三级市场的不断发展，由家庭生命周期引起的住房梯级消费观念也将深入人心，因此可以得出第二个判断，有不少家庭将会通过住房二、三级市场来满足新增住房空间的需求。
由此也说明，处于家庭生命周期不同阶段的家庭，在对住宅的选择上有不同的居住要求，这也就要求住宅一级市场供应多元化，以及二、三级市场健康发展，从而推出不同面积和品质的房屋以满足家庭的购房需求。
四、       不动产理财成为未来中国家庭理财的重要内容
“住”作为人生存于世的四大基本元素之一，也是中国人历来最为关心的，因此，对不动产的理财也会成为未来中国家庭理财的重要内容。
而通过对家庭生命周期的划分，我们知道家庭可以划分为七个阶段，而不同阶段的家庭会有不同的购房需求，因此，不同阶段的家庭会有不同的不动产理财方式。

由上表可以看出：
*处于年轻单身期的年轻人对于不动产的投资比较保守，因为没有住房和家庭负担的压力，所以在不动产的理财上关注不是太多。
*对于处于新婚期的家庭来说，因为已经有了一次购房经历，无论是购买的新房，还是二手房，前期的预算投资已经付出，所以在不动产预算上关注不是太多，重点关注的则是不动产债务和风险。
*对于满巢一期来说，因为孩子的降生，导致家庭成员的增加，为未来的居住空间考虑，
往往有打算购买较大房间来满足居住的要求，因此，对不动产前期预算的关注加大，对投资不动产所带来风险的关注也在逐步加大。
*对于满巢二期而言，孩子的逐渐长大，家庭业已形成三世同堂的格局，从而导致居住环境的恶化，进而促使此时的家庭选择大面积的房屋以满足居住需要，因此，此时的家庭关注的焦点是投资新的不动产所带来的债务，并不是对不动产投资的预算，而此时的家庭由于正处于资金积累的上升阶段，所以对投资不动产所带来的风险的关注力度也在下降。
*对于空巢一期而言，由于孩子已经长大，无论是上大学还是工作，居住在家庭的时间已经很少，所以对于此阶段的家庭而言，没有居住环境紧张的压力，也没有新的不动产投资计划，因此，处于空巢一期阶段的家庭对于不动产预算、债务、奉献的关注程度降到最低点，而且此时家庭的资金积累也达到最高。
*对处于空巢二期的家庭来说，有些人开始退休，收入也逐渐减少，孩子也开始成家，夫妻二人有可能会选择卖掉大房子而去换小的房子或到养老院去。
*处于寡居期的家庭即将完结，家庭对不动产的预算主要是考虑子女已另组小家庭，原来的房子可能太过于空荡，为了能和熟识的老朋友或亲人住的较近，从而产生购房需求或房屋置换需求，此外，也会为儿女成婚而产生购房需求，此时期购房的因素包括居住环境佳、医院近及离亲友近。
文/我爱我家房地产经纪公司 市场研究部_xyz