条例修改物管变身：从物权到民权的缓慢演进(南方都市报 2007-9-3)

条例修改物管变身：从物权到民权的缓慢演进
2007-09-03 09:59:18  来源: 南方都市报   作者:
社论
日前，总理温家宝签署第504号国务院令，公布了《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》。这是在旧的《物业管理条例》即将实施四周年之际，根据《物权法》的有关规定而实施的修改。此次修改总共四项，主要涉及到业主、业主委员会、物业管理公司名称变更等方面内容。新《条例》将从今年10月1日起和《物权法》同时实施。
《物权法》于《物业管理条例》而言，属于上位法。在《物权法》通过之后，对旧的《物业管理条例》进行相应调整，完全是法理之必需，因而是意料之中的事。近年来，各地因物业管理而生的业主维权，苦斗不断，血泪不止，激愤抗争无日无之，此次《物业管理条例》的修改，更多地尊重了业主的主体地位和社区事务的自决权利，从理念上将过去的“物业管理”导向“物业服务”，并增加了司法救济的途径。这些变化，虽不能彻底解决当前问题，却表征了法治的进取，社会的进步，仍然值得乐观期待。
广深两地近年来的业主维权，声势不可小觑，也暴露出物业管理领域的乱象丛生。在这些纷繁复杂的维权事件之中，开发商操控业委会选举、物业公司欺诈业主钱财、业主维权遭受恐吓甚至殴打报复等，成为了物业管理与业主维权之间的关系主线。这其中，又以业主身心受害和利益受损的案例居多，业主维权几乎成为悲情的社会剧集。新的《物业管理条例》出台，就是要为扭曲混乱的物管与维权现状添置规则，为城市社区的基层自治提供规范，而这些规则整体上是在朝向保障业主权利的方向缓慢演进。
其中的变化之一，就是根据《物权法》的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”。由管理而服务，是对原来错乱的二者关系，进行了合理明确的修正，从而回复到一种正常的法律对应关系。业主是小区的主人，物业服务是业主花钱购买的商品，这是一重基本的关系。业主委会员是业主内部的执行机构，它由业主按一定程序选举产生，代表和维护业主利益，这是又一重的基本关系。多年来的纠缠纷扰和法律进展，正是这两重关系的扭曲和修正。
《物业管理条例》的修改实施，可以认为是物权确认之后的权利释放。这些权利的释放，是建基于物权这样一种私权之上的。业主自治的过程，虽然并不能直接等同于政治民主，而只能是财产权基础上的私权民主，但从业主投票决定小区事务的行动开始，业主自治所注重的民主选举、合法授权，所强调的相互制衡、公开透明，所追问的权力来源等等，却使它成为基层政治民主的训练场。从这层意义上讲，任何有助于业主维权、小区自治的制度掘进，不仅关乎社会的和谐稳定，同时还攸关基层民主的推进，以及整体社会的转型。
当然，与《物业管理条例》的修改所呈现的整体进展而言，一些具体的技术细节仍然受困。事实上，当下物业服务与业主维权的现实，所缺失的正是可操作的实施细节。比如，业主委员会到底如何成立，新旧物业公司如何更替，维修基金如何使用，诸如此类的细节内容，《条例》规定并不清楚。正是在这些具体而微的操作细节上，业主权利的流失和损耗无时不在，那些旷日持久的争斗也时有发生。
《物业管理条例》的修改，管理向服务的转变，更多业主权利的保障，这些都是物权确立之后的顺势而变。因为法律对物权的尊重，才得以有业主权利的进一步伸张，这些基于私人财产权的权利实现，又进一步激发其他公民权利的行使。正是在这种从物权到公民权的权利发展谱系上，才可体现出此次条例修改的点滴进步。尽管从当前的现实来看，这些权利的最终到来，仍有待名实之间的实践努力，但社会演进已经展现出大势和方向。这一点已是欣慰可喜。
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国务院修改《物业管理条例》　物管是服务者不是管理者
2007-09-02 10:05:32  来源: 南方日报  作者:
本报综合消息　昨日，新华社受权发布了《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》(下称《决定》)以及新《条例》全文，新《条例》和《物权法》将于今年10月1日起同时实施。
根据物权法，国务院对物业管理条例进行了多处修改，修改内容主要涉及到业主、业主大会和业主委员会。新《条例》将物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府增加为成立业主大会的指导部门。为了和《物权法》中有关业主在业主大会上的投票权的规定保持一致，此次修改删去了原来的《条例》中“业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定”的规定。
由于规定了业主大会或者业主委员会作出的决定对业主具有约束力，为防止这种行为可能侵害到业主的权益，《决定》赋予了被侵害权益业主获得司法救济的权力，《决定》对此规定，“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”
如果业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规，物业所在地的区、县政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
《决定》还扩大了指导业主成立业主大会并选举业委会的范围，规定“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”现行物业管理条例规定指导机构只有物业所在地的区、县政府房地产行政主管部门。
《物权法》第七十六条以列举的形式，规定了七种由业主共同决定的事项，为了和《物权法》一致，此次修改将旧《条例》中由业主共同决定的六种事项改成了和《物权法》一样的七种事项。
此外，《物权法》第七十六条还规定了决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施这两种事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。此次修改保持了和《物权法》第七十六条完全一致，比如将旧《条例》的有关规定修改为“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”；增加了“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定。
此外，根据物权法的有关规定，《决定》还将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。
http://www.nanfangdaily.com.cn/southnews/jwxy/200709020006.asp