他山之石：看美、德、俄、法如何调控房价

美国住房市场比较成熟 政府通过利率和税收调控
美国的住房市场比较成熟和完善，主要依据市场规律运行。房屋的建设、销售和价格均由市场供求这只“无形之手”操纵，政府并不直接干预。不过，政府也有自己调控房地产市场的手段，主要是利率和税收。
利率是指美国联邦储备委员会负责设定的基准利率，即商业银行间隔夜拆借利率。它直接影响银行向个人或企业的放贷利率，从而影响消费和投资以及整体经济形势。通过调节基准利率，政府可以引导住房抵押贷款利率升降，实现为住房市场降温或刺激住房市场发展的目的。
从美国住房市场过去几年的发展情况中可以看出，利率变化对于住房市场的影响非常显著。在经济遭受周期性衰退和“9·１1”恐怖袭击事件打击后，美联储从2001年初开始13次降息，并一度将利率维持在1%这一自1958年以来的最低点长达一年之久。在美联储多次降息后，美国住房抵押贷款利率也降到30多年来的最低水平。罕见的低利率极大地刺激了人们的购房热情，截至2005年底，美国住房销售量连续五年创下历史新高，价格也不断上涨。
为了控制通货膨胀和防止住房市场泡沫化，美联储在截至去年6月的两年里连续17次提息，导致住房市场从2005年底开始出现调整。利率上升增加了新购房者的贷款成本，加重了已购房者的还贷压力，并挤压了房地产开发商的利润空间。受美联储提息影响，去年第二季度以来，美国住房销售量下降，价格回落，新房开工减少，建筑开支收缩，住房市场明显降温。
在税收方面，对房地产消费和投资影响比较明显的是房地产税。据介绍，美国50个州都已开征房地产税，税率一般为1%至3%。州政府相关部门每年定期对房地产价值进行评估，以此作为征收房地产税的依据。因此，住房价格上涨既意味着个人房屋资产价值增加，同时也意味着个人必须缴纳的税款增加。
针对房屋购买和出售时的差价，美国一些州政府还专门征收房地产增值税，并规定自住房住满两年以上出售时可以享受较大幅度增值税减免优惠，而出售投资性房屋则不能享受相应的优惠。同时，政府实行退税政策，鼓励开发商建设廉价房，为低收入者提供住房。
美国政府还规定，个人购房时必须说明购房是为了自住还是用于出租，出租房屋贷款利率要高于自住房屋贷款利率。出租房屋所得租金还必须按规定纳税。
政府还出台了一些有利于普通消费者购房的规定。比如，在有70套以上的住宅项目中，开发商必须将至少10%的住房出售给为当地社区服务的人，像教师、消防队员、警察和图书馆工作人员等。这些住房面积可以比较小，但售价必须比整个项目住房平均市价低25%。
此外，还有一些规定旨在限制投资性房屋的数量。比如，一个住宅项目中，只有部分房屋可以出售给准备将所购房屋作为投资用的客户，这个比例最大不能超过总量的10%，通常为5%至7%；一个人在同一个小区里只能购买一套住房；自住房如果居住不满两年就出售，屋主必须缴纳高额罚金。
政府的这些调控手段和规定之所以能够发挥作用，得益于美国比较健全的税收制度和房地产评估体系、多元化的房地产金融服务体系、严格的商业法治氛围以及完善的个人信用评估制度。对于开发商和个人而言，任何违规行为都可能损害自身信誉，甚至招致法律惩罚，后果十分严重。
德国房价稳中有降 开发商须为不同阶层提供住房
近年来，德国房地产市场总体趋于饱和状态，除了法兰克福、慕尼黑等少数人口密集和商业发达地区，大部分地区的房价基本平稳，甚至有些下降。
德国联邦建筑和土地规划局负责房地产事务的官员马库斯·西吉斯蒙德日前在接受新华社记者采访时说，过去10多年里，德国房价平稳甚至下降的趋势与周边国家，尤其与房价飙升的西班牙形成鲜明对比。
究其原因，西吉斯蒙德认为，首先，1990年两德统一给德国房地产市场带来了巨大的发展空间，一时间涌现出了大量房地产公司，房屋供应猛增，竞争激烈。其次，过去10年里，德国失业率比较高，一般家庭收入比以前有所下降，这直接影响了人们的购房能力和购房欲望。此外，上世纪90年代，德国房价已经是欧洲国家中最贵的，房价继续上升空间有限。
目前在德国，普通住房的价格在每平方米2150欧元左右。西吉斯蒙德说，德国房价完全取决于市场供求关系，政府并不直接对房地产市场进行干涉，但是通过出台一系列法律和政策以确保房地产有序发展。
德国规范住房市场的法律基础是《住宅建筑法II》。这项法律规定，开发商应该为社会不同阶层提供住房，在面积大小、房屋设施和租金或购买能力等方面，满足不同阶层需求。
尽管《住宅建筑法II》确立了房地产市场的大体框架，能够满足社会广大阶层的居住需求，但毕竟还是有家庭由于收入低或者其他原因，买不起合适的房子。为此，德国政府住房政策的一大重点是向低收入家庭倾斜，大力推行“社会住房”和“住房金”等资助政策。
战后几十年里联邦德国开始大力兴建“社会住房”，包括供出租的公寓楼和合作社住宅。通过不同的补贴方式，使这类住房以低于成本的租金供应给低收入阶层。近年来，在“社会住房”的资助框架内，政府还资助私人投资者和地方房地产公司，帮助他们为在市场上难以获得住房的家庭提供质优价廉的租用房。政府还资助房地产开发商对现有住房翻新改造，供低收入家庭居住。在德国许多地区，开发商如果提供适合老年人和残疾人居住的房屋，还可以得到政府的补贴。
据介绍，柏林有大约22.5万套“社会住房”，专供低收入者租住。要想租住“社会住房”，必须申请获得居住资格证明。在柏林，个人年收入低于1.7万欧元，两口之家年收入低于2.5万欧元，都可以向所在区政府部门申请居住资格证明。通常单身申请者可以获得一居室居住资格证明，允许居住面积不超过50平方米。两口之家可以获得两居室居住资格证明，允许居住面积不超过60平方米。
此外，德国政府还实施“住房金”制度，通过向低收入家庭提供补贴，帮助这部分人群获得合适的住房。1965年，联邦德国开始实施“住房金”政策，从1991年起这一政策开始在德国东部地区实行。在德国，只要满足法定条件，公民都有权享受“住房金”。统计显示，最近几年中，领取“住房金”的家庭，住房负担(包括房租和购房负担)占家庭税后月收入的比例由45%下降到31%。
新房供应不足 俄罗斯采取措施控制房价过快上涨
近年来俄罗斯房价持续攀升，去年全年增幅高达60%，其中首都莫斯科市去年的房价增长了1倍，目前的平均房价为每平方米4200美元左右。虽然俄罗斯人收入持续增加，但其收入增长速度还是远远落后于房价上涨速度。高房价使大多数俄罗斯人、特别是普通百姓的居住条件无法得到改善。
2005年秋，俄罗斯总统普京提出了旨在提高国民生活质量的四大国家优先项目，其中之一涉及住宅建设，主要目标是加快危旧房改造，推动经济适用房建设，保障房价趋于合理，使更多普通百姓能够买得起房。
主抓国家优先项目落实的俄罗斯第一副总理梅德韦杰夫说，为有效抑制房价上涨，有关部门应努力增加住房供应量，并采取措施严厉打击住房建设和销售领域的腐败现象和哄抬房价行为。他认为，如果住房市场能够实现供求平衡，房价就可以回落到相对合理的水平。
业内人士认为，新房供应量不足是造成俄罗斯去年房价暴涨的主要原因之一。今年初以来，在政府各项措施的推动下，新房供应量大幅增加，这对遏制房价过快上涨发挥了重要作用。俄地区发展部日前公布的数据显示，今年第一季度，俄罗斯新建住房946.6万平方米，比去年同期增加51.1%。新建住房面积最多的是莫斯科市和莫斯科州，这里新建住房面积达到230万平方米，约占全国新建住房总面积的24%。
俄罗斯联邦建设和住房公用财产署署长克鲁格利克日前指出，今年俄罗斯的房价将不会出现大的波动，包括莫斯科在内的一些地区房价将出现小幅回落。根据政府计划，今年全国投入使用的新房面积将从去年的5010万平方米增加到5600万平方米，而到2010年新建住房面积将达到8000万平方米。
为了遏制房价过快上涨，俄罗斯政府还采取措施规范房地产市场秩序，打破建筑市场的垄断局面。业内人士认为，俄罗斯房价明显过高，部分原因可能是由于房地产商联手操控市场价格。为此，俄检察机关委托联邦反垄断局于去年下半年对莫斯科和圣彼得堡等大城市的高房价开展了专项调查。
俄罗斯联邦反垄断局局长阿尔捷米耶夫认为，俄罗斯在住房用地划拨领域违规现象较为严重，官商勾结进行非法交易的情况时有发生。为此，政府应对住房建设用地划拨进行控制，并通过竞拍形式分配住房用地使用权。
与此同时，俄罗斯政府计划在新住宅区的水、电和供热等基础设施建设方面向房地产公司提供资金支持，以推动房价下降和增加房屋供应量。政府还准备向居民推荐一批信誉好的房地产公司，以保障他们能以合理的价格购买到质量好的住房。一些业内人士还建议政府考虑对俄房地产公司进行信誉等级评估，定期公布各地区有关建设每平方米房屋成本的数据。他们认为，这些措施对规范房地产市场秩序，保障房价公平合理具有重要意义。
法国：大力推行廉租房制度 对房产所有者征重税
法国房地产市场近两年来增速逐渐放缓，这与法国政府作出的努力密不可分。为遏制房价过快上涨，法国政府大力推行廉租房制度，对房产所有者征收重税，并不断完善房屋租赁市场。同时，法国中央银行法兰西银行还通过加息控制房贷规模扩大。分析人士预测，今年法国房价的增速还将进一步放慢。
本世纪初的几年中，法国的房价不断上涨，几乎增加了一倍。但从2005年开始，法国房价增速明显放缓，这表明政府的调控政策发挥了作用。在遏制房价快速上涨的政策中，政府大力推行廉租房是最为有效的措施之一。
在法国，廉租房的基准房租比普通私人住房的房租低一半左右。政府规定，人口超过5万的城镇中，廉租房占全部住房的比例不能低于20%。廉租房的资金主要来自于中央政府和地方各级政府，房屋建成后交给地方的廉租房管理部门管理。
有了廉租房制度，低收入居民在考虑住房时首先考虑的是租房住，从而降低了市场上对住房的需求，遏制了需求量的快速扩大。由于房地产价格受供求关系影响较大，可以说廉租房制度或多或少起到了稳定房价的作用。
应该说，法国的房屋租赁市场十分完善，政府通过各种福利政策鼓励租房。许多法国人认为，与其为买房背上沉重的经济负担，不如简单方便地租房住。这样还可以保证资金支配的灵活性，将钱用于其他领域以提高生活质量。因此，在法国租房住的人不在少数。
此外，法国政府对房产所有者征收重税，以免投机者扰乱房地产市场。购房者除向政府缴纳高额的地皮税外，还需缴纳住房税和空房税等多种税费。另外，法国政府还征收很高的遗产税，这让作为遗产重要组成部分的房产价值缩水。高税收加重了购房者在购买和使用过程中的负担，而那些想通过“倒房”赚钱的人的成本也大幅增加，这在某种程度上也减少了市场上的住房需求。长期以来，房地产市场都不是法国人投资或财产保值的重要领域。
几年前法国房价持续快速上涨，与法国央行不断下调个人住房贷款利率有密切联系。法国央行当初下调利率是希望房地产市场能带动经济增长，但房价持续快速增长却引发了人们对房地产“泡沫”的担心。因此，法国央行又通过提高利率来抑制房贷规模的扩大。
经过连续加息，法国短期贷款利率已从2006年初的2.75%上调至目前的4.20%；10年期贷款利率也从一年前的3.28%上调至4.15%。短期贷款利率上调增加了商业贷款的成本，从而有效地控制了房地产投资过热。长期贷款利率上调则增加了购房者的购房成本，部分降低了对住房的需求。
法国政府采取多管齐下的措施已经初见成效。以占法国房屋交易市场主体的二手房为例：2005年法国二手房房价比前一年上涨10.4%，2006年同比上涨7.1%。专家根据今年第一季度的行情估算，今年法国二手房房价的上涨幅度不会超过5%。