神马文学网房价调控的典范，看看德国是如何对待房产的
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/28 05:58:59
房价调控的典范，看看德国是如何对待房产的
时间：2010-03-13 | 来源：新浪 | 评论共0条
核心提示: 德国是欧洲人口最多的国家。截至2006年底，德国总人口为8245万人（其中750万为外籍人），国土面积357020平方公里，略小于我国云南省的土地面积（39万平方公里）。
新华社记者郇公弟曾说，“应该给德国政府房地产政策打99分”。我认为，这是中肯的评价。在我所了解的世界发达国家中，德国的房价调控工作做得最好。
德国是欧洲人口最多的国家。截至2006年底，德国总人口为8245万人（其中750万为外籍人），国土面积357020平方公里，略小于我国云南省的土地面积（39万平方公里）。德国的人口密度为每平方公里230人，是欧洲人口最稠密的国家之一。在“二战”后和两德统一后，德国曾是全球房荒最严重的国家之一。发展到今天，德国住房供应充裕、政策法律完善、房地产市场稳定，其成功经验非常值得我们借鉴。
目前，德国普通住房的价格在每平方米2150欧元左右。据统计，从1977年至今的30多年里，德国平均房价仅上涨了60%，而平均每年涨幅不过是2%，如果扣除物价上涨因素，德国房价实际上是在缩水。
与德国房价稳定形成明显对比的是，过去10年内，除了德国、日本和瑞士，其他的发达国家都出现了房价的快速上扬。据统计，14个发达国家中家庭住房资产总额按时价计算为60万亿美元，相当于这些国家GDP总额的2.2倍，全球GDP总额的1.1倍。如果套用OECD计算出的背离率，其中20万亿美元属于高估价值。
那么，德国房价为何长期保持稳定呢？最直接的原因是，德国住房供求均衡。
德国目前大约有3800万户家庭，住房总数约4000万套，完全满足每个家庭一套住房。现有的人均居住面积达41平方米。同时，根据德国政府的土地规划，近年来德国每年新增住房在25万套到30万套左右，这完全能够满足居民的新增购房需求。而德国人口出生率在西方国家中最低，德国人口已连续多年负增长，按照现在的人口负增长速度，预计在未来的40年里，德国人口将减少到7千万人或是更低。
德国的房价完全取决于市场供求关系，政府并不直接对房地产市场进行干涉（甚至不直接向市场提供住房），但是通过出台一系列法律和政策以确保房地产有序发展，既实现了“居者有其屋”，又让炒房者没有机会可乘。
一是明确房地产业的定位。与中国将房地产业作为“支柱产业”不同的是，德国坚决否定房地产“支柱产业”说，而是将其作为社会福利机制的重要一环（汽车、电子、机械制造和化工是德国的四大工业支柱产业）。德国《宪法》第20条规定，“德意志联邦共和国是民主的和社会福利的联邦制国家”。基于此，保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一，是德国政府制定所有房地产政策的核心出发点。据《光明日报》2009年7月19日的分析文章介绍，房地产政策始终是德国政党竞选的主要辩论议题，无论是执政党还是在野党，任何人提出的政策如果不是保障民众的住房福利而是抬高房价，丧失的可能就不仅仅是选票，而可能会是整个政党以及政治家的政治生命。所以，虽然德国政府特别是地方政府掌握了一些公有土地和住房，但任何人都不敢通过抬高当地地价、房价，来增加当地政府的房租收入或税收收入。
二是政府通过税收手段，加大房地产投机炒作的成本，压缩炒房者“低买高卖”的利润空间。在德国，自有自用的住宅不需要缴纳不动产税，只需要缴纳宅基地土地税。但用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%到1.5%的不动产税，房屋买卖还要缴纳3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要缴纳15%的差价盈利税。从2009年1月1日起，对投资者的房租收入征收25%的所得税。重重的税收限制大大压缩了炒房者进行“低买高卖”的利润空间，同时也抑制了德国人投资买房的需求。
三是住房金融制度为稳定房价提供了制度保障。由于战争对国民经济和住房的严重破坏，“二战”后的一段时间里，德国既是经济困难国家，又是住房十分困难的国家。由于战后各方面百废待兴，政府拿不出较多的钱用于住房，因而推行了德国特有的住房金融模式和房贷固定利率机制。
德国实行独特的“先存后贷”合同储蓄模式。这约占房贷总额一半左右，另外30%的住房贷款来自商业贷款，其余则来自家庭储蓄。德国所有房贷都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变，抵押贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期的房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动，对房贷市场起着稳定作用。
国家对建房储蓄体系给予大力支持，国家对参加住房储蓄者给予奖励，对建房、购房者在缴纳个人所得税问题上采取优惠政策，同时企业给予雇员储蓄津贴。有效的奖励刺激，使个人拥有住房的比例逐年上升。统一前，德东地区私人住房只占5%，目前已上升到27%以上，德国私人拥有的住房已达到40%以上。
四是对购建住房者给予补助。德国政府根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民以适当补贴，保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力，86%的德国人可以享有不同额度的购房补贴和租金补贴。2008年初，德国联邦建设部长蒂芬泽建议，要求为低收入者和退休人员中的经济困难户增加住房补贴。由于房租近些年来已经提高了10%至15%，取暖费用也明显上涨，应对2001年制定的住房补贴标准进行调整。按照蒂芬泽的建议，德国政府将支出数亿欧元，69万户家庭将从中受益。
五是赚取房价、房租暴利视为犯罪并予以严惩。德国法律规定，对于房价、房租超高乃至暴利者要承担刑事责任。
德国法律规定，对于房价、房租超高乃至暴利者，地产商和房东甚至要承担刑事责任。如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20%为“超高房价”，根据德国《经济犯罪法》就已经构成了违法行为。购房者可以向法院起诉，如果房价不立即降到合理范围内，出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制订的房价超过50%则为“房价暴利”，这已经触犯《刑法》构成犯罪，出售者将受到更高罚款，甚至最高被判处三年徒刑。
与房屋出售价格一样，德国政府对房租也进行了严格限定。所有超过五万人口的城市，由市政府主管的市政建设部门或同时与该地区房东和房客协会、房屋租赁和买卖介绍所等机构，根据该地区的实际房租情况的统计资料来确定该地区的“租房价格表”，并公开发表。该表每两年更新一次，如果因故没有更新，则仍然援用旧表。该表不仅适用于该地区，原则上也适用于所有与该城市有相近（经济、交通等）情况的城市。因为“租房价格表”是根据通常情况下的房子情况来定的，所以房租的具体价格应当在“合理房租”的上下波动。但这样的提高房租是有限度的。如果房东所定的房租超出“合理房租”的20%，则就作为“房租超高”论。根据《经济犯罪法》，这种情况已经构成了违法行为。房客可以向法庭起诉，不仅房租立即降到最高超出“合理房租”的20%，而且房东将受到巨额罚款。如果房东所定的房租超出“合理房租”的50%，则就作为“房租暴利”论，根据《刑法》，这已构成了犯罪行为，房东将受到更高罚款，甚至判到三年的徒刑。与此相似的还有提高房租问题，根据《租房法》，在三年内房租不能提高超出20%。如果超出这个限额，就作为违法论。
通常人们寻找租房时要借助中介商，在德国则不必担心“挨宰”，因为有《住房中介法》。这项法律规定，如果中介商任意提高佣金，一经发现，将被处以高达2.5万欧元的罚金。由于租房有充分的保障，不少人非常愿意租房，而不愿意购房。