楼市如何调控？　调控结构与房价成核心任务

楼市如何调控？　调控结构与房价成核心任务
[作者]徐丹 庄燕 吴炜惠 林琦 唐菲　[选稿]吴晓岚　[来源]21世纪经济报道　2006-06-13 15:52:35

　　近期调控房地产行业的两个基本指向，其一是，调控一路高涨的房价，其二是，解决中低收入者的住房问题。调整结构、稳定价格也成为本轮调控的核心任务。 　　但房价是否能够调控，如何调控？如何通过政府与市场的共同作用，满足中等收入者的需求？如何快速推进廉租房建设解决低收入阶层的居住难题？
 
　　针对这些问题，加拿大西安大略大学终身教授徐滇庆、清华大学世界与中国经济研究中心主任李稻葵、国家发改委经济研究所经济运行与发展研究室主任王小广、中国人民大学教授彦文、北京高盛房地产开发有限公司董事总经理胡斌、中弘集团总裁王永红、摩根士丹利董事总经理、亚太区首席经济学家谢国忠、北京世纪皓产投资有限公司总经理戴庆，对地产调控进行讨论。 　　投机性需求造成房价高估？ 　　《21世纪》：就目前的房价而言，您认为是否高估？原因何在？ 　　王小广：第一，房价是一个相对的概念，房价的变化是相对于个人的购买力和收入增长的变化而言的，它和实际绝对价格的变化不同。绝对价格的变化是上升的。关于实际价格的变化，我的观点跟大部分人不同。法国和美国的房价收入比，也就是相对房价是先升后降的，从10下降到7，再下降到3。买房子不是越早越占便宜，而是可能恰恰相反，随着个人收入的增加和个人支付能力的提高，相对价格的下降可能会导致越晚买房越便宜。 　　第二，房价上升有自己变化发展的周期，有一定的合理性。但现在的房价上涨是非正常的上涨，这很大程度上是由于投机增长速度过快造成。我认为房地产价格明显被高估了，北京的房价收入比应高于10，这是明显高于正常价格的，主要是投机性需求导致。 　　第三，我认为应该进行包括住房的生产、销售制度在内的制度建设改革。现在我们都是进行期房交易，管理风险非常大，我认为应该实行现房交易，中国房地产行业目前整体处于管理低水平的状态，却选择了一个高风险的管理方式，这与中国的实际情况是不符合的。另外，应该加强监管的力度。如果房地产销售商说自己的房子已经卖完了，但实际上并没有卖完，这就是制造虚假信息，是欺诈消费者的行为，我们的法律法规应该对这种行为加以界定和规范。还有，消费税、营业税都有待改进。 　　李稻葵：我完全同意小广的话。我再补充一点，就是应该把投机者从房地产市场挤到福利彩票市场上去，投机也可以为建设社会服务，比如赌球，投机世界杯赛事，因为这个行业需要大量拥有投机心理的消费者才能繁荣，但房地产行业不需要过多的投机者。 　　王永红：我觉得房价问题短期内很难根本解决，而且措施越细越难解决，因为会涉及更多的技术问题。房地产行业的融资渠道很多，银行、信托、基金、企业私募、拆借，还有个人的非法集资等。很多资金都通过各种渠道最后流到了房地产商手里，因为银行存款、国债、股票等等投资渠道平均利润都非常低。而投资房地产三个月，六个月或一年，就可以得10%、20%的收益，高的60%都有。有的老百姓有10万存款，就全部拿出来投到房地产，因为收益高，他愿意担这个风险。因此，须推出更多的金融产品，来满足市场的各类投资者需求。 　　谢国忠：中国房地产问题与中国制造业不景气有关，原材料成本很高，引起很多企业进入房地产，导致土地价格大幅上升。比如温州市中心，近年来地价上升五六倍甚至十倍，房价也就上升一倍多一点，这个原因就是供求关系，很多人想做房地产，地方政府就先(通过抬高地价)把钱先赚走，这样开发商成本很高，房地产价格不涨上去，根本没法赚钱。因此很多开发商拿土地时，就预期房价一定会涨，如果房价不上涨，开发商宁可不卖房子——这与其资金来源有关。 　　今年三月份为什么会出现房地产价格上升，就是因为银行大量贷款给房地产开发商之后，后者资金有了，可以把存货拿在手里不放，对他来说放盘的话不赚钱，为什么要放。如果开发商在买地的时候，就要说明房价以多少钱卖掉，这会使市场的效益有些不灵活，但如果有这样的政策，开发商买土地的时候，就不敢价格过高，这样这个市场自己就会走软。 　　谈到土地的供应调控，我认为供应不能说是不够。上海、北京都是3000多万平方米一年，这个供应可以说是巨大的，比一个国家的供应还要多，约40万套房子，美国一个国家现在一年也才120、130万套新房子这个规模。 　　但为什么价格还那么涨？道理就是跟石油、期铜是一样的。它背后有大量的需求和资金支持。在资金宽松的情况下，投机需求就能左右价格，而当价格是由投机需求决定时，这个价格就变成心态的问题。所以从调控方面来说，限制投机需求是非常重要的。从土地供应来说，就是要逼房地产开发商在买土地时要说清楚，你的房子价格准备卖多少，这样的话，他肯定不敢高价买地，这对市场有很大正面的影响。 　　房价对老百姓生计有很大的影响，普通老百姓家庭财富的三分之一是房地产，他们购买的房产价值跟收入的比例，要有一个限制，这个比率越高，他们生活会越困难。 　　从国际上看，香港现在是八倍，日本现在也是六七倍左右，美国是四倍。新加坡做得最好，把这个比率控制在五倍以下，新加坡社会稳定，老百姓满足感强，最重要的来源就是这个因素。中国也应该控制在这个范围附近，不能过高。 　　戴庆：我比较赞成刚才诸位提到的投机性需求造成房价上涨的观点。我们仔细研究每个城市，上海以陆家嘴为核心区，杭州以西湖为核心区，北京以CBD为核心区，高价房都是从这些核心区辐射开来的。我个人是喜欢投资艺术品的，其实投资艺术品是通过控制稀有资源来获利。本来按政府制定的规划，北京这两年的房地产行业应该是刚性发展的，但事实上2006年第一、二季度它呈现出了爆发式增长。这背后的因素是多方面的。其中重要的一点原因就是，北京市很多地区需要进行城市改造，比如崇文区，它们都很希望开发商到该地区投资。很多北京房地产开发商往其他省市跑，也是瞄准了它们渴望被改造的商机，因为在北京和上海，房地产行业已经基本完成了它作为拉动经济的主力军的任务，但是在二线城市，它在这方面还有着巨大的潜力。我也认为房地产行业本身不能成为一个国家或者是城市的支柱产业，因为它只是阶段性的领头羊。  

　　防止地产危机

　　《21世纪》：目前的中国地产是否存在整体风险？是否不可避免一场大萧条的磨砺，才能走上健康发展的道路？

　　王小广：由于迄今为止房地产行业还没有经历过大萧条，让人产生了房地产行业不存在风险的错觉。房地产行业存在着大弊端，只是现在这些弊端没有彻底显露。

　　王永红：我觉得地产金融行业的改革是势在必行的。在国外有专门的金融中介，比如共同基金组织等来融合个人的资金，进行投资理财，选择最合适的领域进行投资，这样不仅扩大了开发商的融资渠道，也扩大普通老百姓的投资渠道。在国外个人买房70%都是委托中介公司办理的，委托人不像我们中国的消费者那样，自己跑到售楼处去购买，而是咨询律师和投资理财专家，由专业公司代理购房。而我们就没有这样的中介公司，老百姓的钱除了存在银行里，就只能投资房地产了。而另一方面，我们许多开发商也因为资金不足无法实现自己的商业规划，这样就难以实现整体的商业规划，创造整合效益。如果有中介公司，这两方面问题都可以得到很好的解决，现在国内已经出现了这种倾向，这是很好的。

　　李稻葵：我觉得房地产开发商还不够成熟，一个成熟的房地产开发商应该保留一部分成品房不出售，而是出租。因为这样才有持久的能力应对不好的形势。

　　不要希望政府100%地管好这个产业，这个产业很难管，世界上99%的国家都犯错误了。不能按过去传统的意识形态把民众的期望抬得太高，民众的期望值也要软着陆。政府要多做少说，这样才能把这个事情弄好。

　　低收入人群的住房问题

　　《21世纪》：本次调控的一个重心就是切实调整住房供应结构，解决低收入人群的住房问题，而廉租房问题一直很难推进，诸位认为，该如何突破？

　　徐滇庆：廉租房之所以仅仅停留在口号上，迟迟未面世，主要也是因为把本应该用来盖廉租房的土地划给了商用房。在解决这一问题上，日照市定向拆迁的办法比较好，政府对拆迁地不收取地价，而拆迁户可以获得新的自己想要的房子。由于有方向和具体的政策，既解决了排队的次序问题，又防止了腐败。

　　彦文：现在的土地政策，就是“招拍挂”的政策，和香港和新加坡的政策类似，导致的结果就是地价一定会上涨。出台这个政策，一个是扩大土地收益，一个是避免操作黑幕。带来的问题就是土地价格上涨以后，中低收入者买不起房。所以香港的廉租房都是政府解决，香港600万人口，有200万人口住在廉租房房子里面。如果我们这个城市里面有200万人住在这个房子里面，不管面积是不是合适，起码不会面临社会矛盾。但是，这个问题市场很难解决，需要政府解决。

　　戴庆：依靠现在的途径彻底解决中低收入的住房问题是不可能的。中低收入的住房问题应该由住宅保障体系支撑，政府要在政策上体现对经济适用房、廉租房的务实支持。比如：借鉴国外经验，由政府扶持解决。在地铁沿线的端头划出土地专门供给，限套型、限房价、限地价、限利润。一则解决出门难问题，二则将大大发挥城区土地价值。

　　王永红：我觉得可以参考欧美国家从福利方面给予直接补贴，就是外围政策手法，比如他人均只有10平米以下，政府给他现金就可以。

　　谢国忠：廉租房进展缓慢，其背后的原因是跟地方政府有关的。地方城市发展需要钱搞基础设施，房地产则成了地方财政的很大部分资金来源。这个问题中国早晚得解决，地方政府目前不得举债借钱，它们只好拐弯绕道，或者炒房地产，最终都是为了借钱。另外，地方政府财政还不透明，中国地方财政不允许有赤字，所以他就一直在做金融游戏，房地产是其中最重要的一部分。

　　因此，如果要推进廉租房政策，实际上要从地方政府财政这个角度入手。第一，资金来源要放开，允许地方政府债券市场发展；第二个就是地方政府财政一定要透明，收入到底有多少，用在哪里，要有透明度。