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来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/28 00:38:30
目录
引言
第一章 空间权概述
第一节 空间权的产生
一、空间权产生的理论基础
二、空间权产生的现实需要
第二节 空间权的分类
一、空间所有权和空间利用权
二、空中权和地下权
三、可移转的空间权和不可移转的空间权
四、无期限的空间权和有期限的空间权
第三节 空间权与“物权法定”原则
第四节 空间权的客体
一、“空间”是物，可以成为权利客体
二、“空间”范围的界定
第五节 空间权的构建
一、构建空间权的物质基础
二、构建空间权的社会关系
三、构建空间权的上层建筑
第二章 空间所有权
第一节 空间所有权与相关概念的比较
一、空间所有权与土地所有权的比较
二、空间所有权与建筑物区分所有权的比较
第二节 传统民法中的空间所有权
第三节 土地私有制国家空间所有权
第四节 土地公有制国家空间所有权
第三章 空间使用权
第一节 概述
一、概念
二、内容
第二节 空间使用权与相关概念的比较
一、空间使用权与土地使用权的比较
三、空间使用权与地役权的比较
第四章 物权性空间利用权与“一物一权”原则
第五章 外国空间开发利用的现状及相关立法
第一节 外国空间开发利用的现状
第二节 相关立法
一、大陆法系国家空间权立法
（一）法国
（二）德国
（三）日本
（四）台湾
二、英美法系国家空间权立法
（一）美国
（二）英国
第六章 我国空间权开发利用的现状及相关立法
第七章 立法构想
第一节 创设空间权的意义
第二节 立法构想
一、立法中明确规定空间使用权
二、立法中确定土地使用权人支配的空间范围
三、立法中规定空间使用权的主体
四、立法中将空间地役权纳入地役权调整
五、立法中具体规定空间权取得
六、立法中规定取得登记及空间范围的界定
引言
长期以来，无论是在经济学领域还是法学领域的研究中，“土地”仅被视为一个平面客体，地表上下一定范围立体空间的存在被忽视。“空间”内含于土地的广义概念，从土地的纵向延伸而非平面利用的角度，人们对地表所享有的权利及于地表上下一定范围的空间。生产力和科学技术的发展，人口膨胀及城市化进程的加剧，使土地利用范围由平面地表扩展至立体空间既有可能又有必要。然而，这种事实上的利用只有上升为法律上的权利才能得到更为有力的保护。[1]
十九世纪末二十世纪初空间权作为一种崭新的权利类型应运而生，现在已为大多数国家立法与判例所确立，并在学说上获得相当程度的发展。[2]空间权在大陆法系国家被称为区分地上权，在英美法系国家被称为发展权。这一概念的提出，突破了传统物权的概念，为空间开发利用奠定了理论基础。空间权虽在国外立法中已获明文规定，而我国法律迄今却无具体规定。市场经济体制的发展与完善、有序房地产市场的建立以及土地有偿使用制度的确立，使空间权的问题日益突出，而法学界对于“空间权”这一崭新概念的诸多问题的认识尚存分歧。鉴于此，在制定物权法的进程中，参考外国的有关立法并结合我国的土地法律制度现状，就空间权的有关问题作以探讨，既有利于解决我国土地法理论与实践中的问题，又可为完善我国的土地立法提些建议。
第一章 空间权概述
第一节 空间权的产生
因客观物质生活的需要，人类生产活动已从地表平面扩展到地表上下的立体空间。土地利用的需求与发展，使空间权的产生具备了理论基础和现实需要。
一 、空间权产生的理论基础
在传统的土地法律理论和制度中，并不存在着独立的空间权概念。其实，罗马法的文献中也没有所有权的定义，仅有所谓的“对所有物的完全支配权”,只是后世的注释法学家将其定义予以概括。在罗马法中，所有权的典型规范是“根据自然法，地面上的物品添附于地皮”，或者说“建筑物添附于地皮，一切被建筑在地皮上的物添附于地皮。”这是一项绝对的原则，是罗马人思想中的所有权实质所具有的。[3]因此，罗马法中，“谁拥有土地便拥有土地上下的无限空间”，[4]土地所有权的效力范围以地表为中心延伸至地表上下垂直的空间，土地所有权人对地表的支配力也及于地表上下的空中及地中。但土地所有权人对地表上下空间享有的支配权并非现代民法学意义上的空间权。作为财产权利客体的土地在物理属性上虽可区分为地表、空中、地下三部分，但在物理形态、法律理论和社会观念中，却是三者结为一体而被土地所有权人所有和利用。土地私有制国家继受了土地所有权“上达天宇、下及地心”[5]的绝对土地所有权理念，肯认了土地所有者拥有地表就意味着拥有地表上下一定范围的空间。因地表与其上、下的空间在客观上是联系在一起的，把空间视为土地的当然组成部分也是必要的，但绝对土地所有权理念导致了权利滥用，常与社会公共利益发生矛盾。十九世纪以来，社会经济、科学技术的发展以及交通拥挤、住宅紧缺等各种社会问题的出现，国家为社会公共利益需要而使用一定范围的空间也被视为侵权。由此，土地所有的个人独占性与土地利用的社会公共性之间的矛盾激化，土地私有制国家开始限制土地所有者对空间享有的绝对权利。
《法国民法典》于第552条规定，“土地所有权并包含该地上空和地下的所有权。所有人得在地上从事其认为适当的种植或建筑……所有人得在地下从事其认为适当的建筑或发掘，并采取掘获的产物，……”。但为避免绝对土地所有权理念所导致的权利滥用，法国颁布了一系列的法规对此加以修正；《德国民法典》第905条规定，“土地所有权人的权利扩及于地面上的空间和地面下的地层；但所有权人不得禁止他人在排除干涉与所有权人无利害关系的高空和地层中所进行的干涉。”肯认了土地所有权的范围包括地表、空中及地下，同时，又赋予他人无害利用的权利，限制土地所有权人对空间的所有；《日本民法典》第207条规定，“土地所有权于法令限制的范围内，及于土地的上下”，并于第269条之二增加了地下、空中的地上权的内容，相对土地所有权的理念确立；台湾地区民法典第773条规定，“土地所有权，除法令有限制外，于其行使有利益之范围内，及于土地之上下。如他人之干涉，无碍其所有权之行使者，不得排除之。”；《瑞士民法典》第667条规定，“（1）只要行使权利有利益可言，土地所有权及于地面上方之空间及地面下方之地身。（2）除法律保留的限制外……”都表明了土地所有权纵的范围，原则上不限于地表，而是及于地表之上下，既使土地不会失其原有功用，又能够使之得以充分利用，但土地所有权的行使要受到限制。
在普通法中，则有“拥有土地的人即拥有通向天空的所有道路”的法谚。[6]在美国，人们几乎普遍接受的观点是一块土地的边界不仅向下延伸到地心，而且向上延伸到无限，施特文斯（Stevens）在其土地法（ Land law）中也认为土地表面的所有人也同时拥有土地上方的空间，有权主张其与空间相关的权利并阻止他人闯入；在凯尔森（Kelson）诉帝国烟草案（Imperial Tobacco）中，法院判决给土地所有权人禁令，以阻止其邻地所有权人竖起的一块牌标因越界4英寸而构成“侵入土地”的侵权。因为“侵入土地”本身即为可诉，所以在此类案件中，尽管侵入并未造成什么损失，仍可判给禁令。然而，现在普通法的判例已发展到，地表的所有权人对于地表之上的空间享有的权利，并不是到什么无限制的高度。在伯恩斯坦（Bernstein）诉空中景观公司（Skyviews and General Ltd）一案中，土地所有权人诉称，轻型飞机在数百英尺的高度飞越其所在的土地并拍摄空中照片构成“侵入土地”的侵权，他正是以“上至天空下至地心”的拉丁格言来支持其救济请求。但是格里弗斯（GriffithsJ.）法官判决道，此处并无可诉的“侵入土地”。格里弗斯法官认为，由于科技发展使土地利用性的扩大成为可能，上述格言已不能够平衡土地所有权人的权利与公共权利。因而，飞机在按其情形认为是合理的高度飞行时不能够被认定为侵权，是不可诉的。可见，美国判例已对土地所有权人绝对拥有的空间权进行限制。[7]
所有权由绝对性的支配权演变为相对性的支配权是所有权社会化的结果。所有权虽为个人所拥有，但所有权的行使事关社会公共利益，个人利益必须与社会公共利益相一致，所有权的享有才能得到法律保护。所有权社会化调和了个人利益与公共利益的冲突，区分了所有权的归属和所有权的行使。相对土地所有权理念的确立及相关立法的制定，为土地的立体开发利用提供了法律依据，也为空间权制度的产生奠定了理论基础。
二 、空间权产生的现实需要
空间权概念的产生并不单纯是法律为限制土地所有人的权利而对其进行规制的结果。在现代社会，人们为了不断开发、利用空间，使空间具有了独立的经济价值。因此，土地立体开发利用的现实需要也是土地所有权理念改变、“空间权”作为财产权产生的动因。人类利用土地的范围取决于生产力及科学技术的发达程度，特别是建筑技术和建筑材料的发展水平。在生产力不发达的农业社会，因从事农业、畜牧业等简单的生产活动，使人们利用土地的目的主要是为了从事种植业、养殖业等，占有、使用土地就是占有、使用地表及地表上下有限的空间范围，土地的立体空间效能不具有特殊的财产意义，客观上也没有存在“空间权”概念的必要。然而，在工业化社会里，生产力的高度发达及科学技术的飞速发展，极大地提高了人们改造和利用土地的能力，扩展了人类生产、活动的空间；同时人口膨胀和城市化进程的加剧，地表资源的有限性使得人类对空间的合理利用成为迫切的需要。“空间”不再附属于土地，而是成为具有特定利用价值和经济价值的物。从此，空间权作为财产权的观念深入人心，法律对之规范成为社会发展的必然。
第二节 空间权的分类
空间权的种类有多种划分标准：
（一）依空间权的性质不同，可划分为空间所有权和空间利用权。
空间所有权是指对地表及地表上下一定水平的空间所享有的所有权。空间所有权的兴起，使传统的不动产物权法从土地平面利用的“土地法”演变为对土地立体利用的“空间法”。[8]18世纪以来，国外一些立法、判例、学说曾将空间利用权分为物权性空间利用权与债权性空间利用权。前者包括空间使用权和空间地役权；后者包括空间租赁权和空间借贷权。
1．空间使用权
空间使用权是以拥有在他人地表之上下的空间的建筑物或其他工作物为目的而使用该空间的权利。享有空间使用权的目的是为了更好的所有和使用空中或地下的建筑物或其他工作物的。
2．空间地役权
是以他人空间供自己土地或空间便宜之用的权利。例如，以日照、通风、眺望为目的，依据该权利限制他人空间所有权、空间使用权或者空间租赁权。
空间地役权可以在横的关系上存在，如禁止高压电线所通过空间的周边建造工作物，以免妨碍输电安全；也可以在纵的关系上存在，如限制对地下铁道通过之处地表的利用，以防止因地表建筑物重压而导致地表塌陷。供役空间人有不作为的义务，如不在一定高度的空间上建筑房屋以免妨碍日照；也有作为的义务如在一定空间设置汲水或排水管道以便利他人对空间的使用；还有容忍的义务如忍受需役空间人通行于其空间。需役空间人也不能脱离实际需要而无故设立或扩大权限，不得与需役空间分离而转让空间地役权。
3．空间租赁权
以某一特定空间为标的所设定的租赁权称为空间租赁权。在依租赁关系取得空间的使用权时，空间出租人与承租人之间的权利义务关系，按契约自由原则，由当事人双方约定。他们约定水平空间、倾斜空间乃至球形空间的租赁关系，均无不可。[9]
4．空间借贷权
空间也可为使用借贷的客体。使用借贷是无偿契约的一种，不需登记，在所得法律保护方面，空间借贷权人不比空间使用权人、空间租赁权人。
因空间租赁权和空间借贷权等债权性利用权是依当事人的合意而成立的，且现实生活中存在较少，在物权立法中没有必要规定。并且，这类权利通过契约方式予以设定，设定人所获得的此项空间利用权有重要的缺陷不足，其主要表现在：未有登记请求权，未有让渡之自由，存续期间短暂，解约容易，更新困难。[10]现实生活中存在空间租赁权和空间借贷权的情形较少，尚无必要用立法予以规定。
（二）依空间权的客体在空间垂直方向的位置不同，可划分为空中使用权和地下使用权。
这一划分在理论上、实践中都具有重要意义：从静态角度划分空间权，具有直观性；在现实生活中，对于上空和地下的使用是常常发生分离的，且由不同主体行使。如此划分有利于发挥空中、地下的特有功能。空中使用权是指以他人土地表面为依托，在其上空建造并维持某种建筑物、工作物（例如，桥梁、渡槽、高架道路、高架或悬空架设的广告牌等）的权利；地下使用权主要指在他人的地面以下埋设管道、电缆或者建造并维持地下设施（如隧道、地下铁道、地下商场、地下人防工程）的权利。
（三） 依空间是否具有可移转性，可划分为可移转的空间使用权和不可移转的空间使用权。
这是从动态的角度对空间权的分类。当某一空间权由甲转让给乙时，权利发生了移转，这种空间权是可移转的空间权；不可移转的空间权的主体只能是特定人，这种“特定”可以是法律直接规定，也可以由当事人事先约定。
各国法律对法定不可移转的空间权的规定并不一致，同一种空间权在不同国家可归属于不同的类型。就矿产空间权而言，现代各国大都把它收归政府所有，如欧洲大陆国家、南美、亚洲等国家均采用这一做法；而在英、美等国，矿产空间权也可发生移转，属于可移转的空间权。[11]我国法律规定矿产资源归国家所有，因此，我国地下矿产资源权只能由国家享有，形成法定不可移转的空间权。
4．依权利人对其占有、使用的空间是否有时间限制，可划分为无期限的空间权和有期限的空间权。在我国，因为实行土地公有制，只有国家和农民集体才能享有无期限的空间权，而公司、企业、其他组织或者个人可以依法取得有期限的空间权。
第三节 空间权与“物权法定”原则
在罗马法中，地上权被定义为“使人充分享用某一建筑物或其中一部分的、可转让并可转移给继承人的物权。”依添附原则，建筑物归土地所有者享有，土地上产生租赁关系后，地上权概念的产生能够保护使用他人土地的承租人对自己建筑物的享有。[12]各国民法典对地上权做出了相应的规定，而以各层空间为客体的空间权在各国民法典中尚无明确规定，于法律之外设定空间权这一新型物权似违背“物权法定”原则。
（一）“物权法定”原则的概述
“物权法定”原则是罗马法时就已确定的原则，是指有关物权事项只能严格遵循法律规定，当事人不得创设或变更物权种类、内容、效力和公示方法等。[13]
该原则的内容有：1）物权的种类不得创设，即当事人不得随意创设新种类的物权；2）物权的内容不得创设，即当事人必须在法定的物权权能范围内行使权利义务；3）物权变动的公示制度法定，即法律明确规定物权变动时应采用公示的方法，非以法定的公示方法予以公示，物权变动无效或不得对抗第三人；4）物权取得方式法定，只有符合法定的取得方式，才能取得物权；5）物权的法律效力由法律明确规定，不得由当事人创设。
（二）“物权法定”原则中“法”的含义
台湾地区民法典第757条、《日本民法典》第175条的规定都表明了物权除法律外不得创设，因此，“物权法定”的法是否包括习惯法引起近代日本等国家法学者的争论：
1．采肯定说。认为“物权法定”的法包括习惯法，可避免物权法定原则过于僵化导致的权利类型与社会生活相脱节，应承认习惯上适于公示的新物权的产生；且习惯法如不违背法律和公序良俗，无必要加以摒弃。
2．采折衷说。依“民法”解释，所谓法律应不包括习惯法在内，但若以法律规定某种物权关系依习惯法创设，非所不许。
3．采否定说（待查）
物权是对社会经济生活关系的反映，是极其复杂的，而人类智慧的有限性，使之在制定法律时，不可能穷尽社会经济生活中的各种物权现象；法律对物权种类和内容的规定，也只能是对现实的财产关系的承认，而社会经济生活在不断的发展变化，各种新型的物权也会应运而生。然而，尽管所有的法律制度无论在创设之初抑或创设之后都应该能够反映现时的社会，但在成文法国家，因为法典的稳定性与社会生活的变动性，在法典中创设的法律制度未必一定能够在现实生活中发挥预期的作用，造成了物权的法律规定与社会的需求相脱节，正如郑玉波先生指出的“物权法定主义过于硬化，难以适应现实社会经济之发展，倘于习惯上能有适宜的公示方法之新物权之生成，自不妨予以承认。同时，旧习惯之物权，虽因不合现行法之规定，而被抹煞，但行之自若者，亦非无有，对此种社会事实，若绝对严守物权法定主义而不予承认，则法律将不免与社会脱节，若竟视若无睹，不加可否，则又将贻人以掩耳盗铃之讥。”[14] 为使法律制度作用的应然与实然相近，使其构建能尽量适应社会所需，须对条文进行修改。除此之外，还有判例的变化、学说的发展以及习惯法的承认等。
为克服“物权法定”原则僵化的弊端，在日本，鉴于法律规定的物权种类过少，不能充分适应商品交易关系发展的事实，目前判例已承认水利权、温泉权这些习惯法上的物权性质。[15]日本有的学者也认为，如果依社会习惯产生的物权与物权体系的建立无碍，与近代所有权理论不相矛盾，且非物权法定主义所拟排除的封建物权而又无碍于公示时，应不受物权法定主义之约束，此种习惯法上成立的物权，应予承认。[16]
台湾学者谢在全认为，物权的新种类或不同的内容，是否能为物权法定主义所容许，应以其是否不违背物权的支配性与保护的绝对性，以及能否公示，以确保交易安全为判断标准。能符合此项标准，且社会上的确有其存在价值与需要时，即可认为与物权法定主义存在的宗旨不违背而能够加以接受。习惯法上物权能否存在也应以此为准。[17] 在我国，也有学者认为，当事人设定的物权一旦在社会上比较普遍化以后，在交易中被普遍接受和适用，形成习惯时，只要有适当的公示方法，不违背法律和公序良俗，即应承认此类物权。[18] 可见，“物权法定”中的“法”包括习惯法的观点日见兴盛。
（三）设定空间权不违背“物权法定”原则
传统地上权的权限以地表为中心及于地表上下有限的空间；而以地表上下一定范围的空中或地中为客体而成立的空间权与民法中传统的地上权概念及法律规定不同，空间权的设定似违背了物权法定原则。然而，在现代社会，对土地空中或地中的利用已屡见不鲜，如高架桥、地下街等均未直接与地表相接触，而是置于空中或地中。为保护使用权人的利益，避免纠纷的发生，必须对现实中此种既存的“使用”事实予以法律上的认可。日本民法已于1966年增加第267条之二，承认了以空中或地下之一定空间为客体设定地上权，并规定其权利范围以解决高架铁路、高架公路、地下铁路、地下街、地下停车场、地下排水道带来的土地利用问题。可见，“空间权观念在社会上已逐渐形成，依习惯法而生成的空间权，会得到实务承认，最后甚至以立法的姿态出现。”
第四节 空间权的客体
一、“空间”是物，可以成为权利客体
尽管相对土地所有权理念的确立和土地利用开发的需要促使空间权的产生，但空间是否为物，可否作为权利客体，不无争议。
依民法理论，物是指人体以外，人力所能支配，而且能满足人类生活需要之有体物。[19]但随着19世纪末叶以来土地法向空间法的转换，以日本为代表的大陆法系民法学说逐渐发展出一种通说，法律学对物的概念应予以扩张，不应以物理学上的物为限，除有体物外，凡具有排他的支配可能性的，都可以称之为物。[20]事实上，自罗马法，就把物限定为一切人力可以支配，对人有用，并能够成为人们财产组成部分的事物。物的可支配性自始是物的概念的一个要点。然而，能够被人们支配的东西是随着生产力的发展而发生变化的。“上达天宇，下至地心”的格言之所以是“空泛的、不科学的、不具有实际性的”，[21]其主要原因不在于“空间”是否“有体、有独立经济价值、可登记”，而在于格言没有从支配性上斟酌物权的客体范围。“天宇 、地心”在罗马法所有权概念产生之初并不具有支配性，不能够作为所有权的客体，而现代社会，生产力的发展和科技的进步使空间能够被人们利用，从而具有了可支配性，因此，凡具有独立经济价值并能够被排他性支配的物，都可以成为物权的客体。现代社会，人们对空间不断开发、利用如在土地上空架设高压电线、高架桥，在地下建造地铁、地下商场，这些建筑物、工作物都具有独立的经济价值，且在离开地表的空中或地中独立存在。对空间物的占有、使用以享有空间的使用权为前提，空间离开地表而占有一定的位置，具有独立的经济价值，能够被排他地支配，因此，有必要将空中及地下从土地自身中分离出来，规定其上下范围，以该一定范围为独立客体设立空间权。空间权成为以地表之上的空中或地表之下的地中的一定范围为客体的不动产财产权。空间的范围可通过不动产的公示方法——登记确定，对能够作为民事权利客体，参与民事流转的特定于地表上下一定高度、深度范围的有效空间，权利人享有支配权并可排除他人的任何干涉。
二、“空间”范围的界定
（一）土地私有制国家空间范围的界定
受绝对土地所有权理念的影响，在土地私有制国家里，土地所有权人享有地表上下无限空间的所有权。只是随着所有权的社会化，绝对土地所有权受到限制，土地所有权人不能对地表上下的无限空间享有完全、绝对的支配权，国家和土地所有权人分别拥有特定的空间。通常认为，空间附属于土地，但法律应对附属于该土地的空间深度或高度做出规定，在该深度和高度之外的空间视为国家所有。但对于土地私有者享有的空间范围各国法律并没有明确的规定。在伯恩斯坦诉空中景观公司一案中，格里弗斯法官在判决中指明：土地所有权人对地上空间的权利应当被限制在其土地和地上物通常利用和享用的高度。而且，在这一高度上，土地所有权人对空间并不享有比其他人更多的权利。因此，土地所有权人对土地上方空间享有的高度范围取决于其对土地加以利用的性质和利用方式。[22]
彼特在其《新土地法》一书中也指出，普通法中，土地所有权“上至天空下至地心”的原则是不科学、不实际的。并提到格瑞（Gray）教授把空间的分界线特别的规定为“200米”的高度。[23]为了社会公共利益的需要，有些国家诸如美国通过判例确定国家享有的空间所有权的范围。[24]
（二）土地公有制国家空间范围的界定
在土地公有制国家里，空间所有权由国家享有，地表上下的空间必然归属于国家。当然，在我国空间所有权的主体还有农民集体。但为了实现对资源的充分利用，空间使用权可以通过有偿的方式转让于普通的民事主体，由此产生土地使用权人和空间使用权人划分空间范围的问题。
1．土地使用权人享有使用权的空间范围
土地使用权人之所以享有地表上下一定范围的空间使用权，一方面，地表与其上、下的空间客观上是联系在一起的，土地使用权的范围不仅包括地表，而且必然延伸到地表上下的空间，取得了土地使用权，除法律或合同另有规定外，自然要取得对地表上下空间的支配权，如取得出让土地使用权的房地产开发商需使用地下一定范围的空间夯地基或者建车库；农地使用权人所种植农作物的生长也需要占用一定的空间。此外，土地使用权人取得土地使用权，常常不仅是为了利用地表，而主要是利用地表上下的空间如建造房屋或种植作物等，土地使用权人若行使地上物所有权必须以享有一定空间的使用权为前提。如果不承认土地使用权人享有一定空间的使用权，土地使用权也必会失去其应有的利用价值和经济价值。[25]
然而，土地使用权人享有的空间范围如何界定，在各国法中都没有明确规定。通常是，以满足土地实际利用的空间为限，默认土地使用权人对空间的支配性权利，即土地使用权人可因合法使用土地所必须或依法律的明确规定而对所使用的地表上下一定范围空间享有使用的权利。该空间范围多依空间使用目的的不同而定：若是将空间用于种植、养殖的，土地使用权人享有使用权的空间范围应当包括地面之上植物、动物生长的一切必要空间，及地面下植物根系生长、凿井汲水等所需的空间；若是为了于空间建造建筑物的，土地使用权人享有使用权的空间范围应当是法律允许的建筑物的高限和深限，以及建筑物基础工程的稳固性所需的地下空间和建筑物通风透光所需的空间。[26]
2．空间使用权人享有使用权的空间范围
土地使用权人对有限空间享有支配权在一定意义上限制了空间所有权人对地表上下空间的绝对性权利。在土地使用权附属范围内的空间可否再设空间使用权是实践中有争议的问题：
1）关于在土地所有权附属范围内的空间，国家可否再设空间使用权，应区别不同情况而定。对于国家享有绝对支配权的空间，可以再设空间使用权，而不影响土地使用权人对附属于土地使用权空间的使用。如土地使用权人取得的土地使用权仅限于地表和地上空间或地表和地下空间，国家仍保留地下空间或地上空间的使用权，国家可将其所保留的空间使用权转让给他人；对于土地使用权范围内的空间不得再设空间使用权，否则必使同一空间的使用权归属于不同的权利主体而违反“一物一权”原则，此外，土地使用权人取得土地使用权通常是为了利用土地建造建筑物、其他附着物，自然要占用一定空间，在此空间上再设空间使用权也会严重损害土地使用权人的利益。
2）土地使用权人可否自行在其土地使用权附属范围内的空间再设空间使用权？我国实行土地公有，若允许土地使用权人在其空间上再设空间使用权就会出现空间使用权部分是从国家取得，部分是从土地使用权人取得。取得权源不同，取得方式不同，所取得的空间使用权的效力与性质也不同，由此易导致混乱，引起纠纷。空间使用权一律从土地所有权人取得，既可以避免不必要的麻烦，又可以与土地使用权的取得方式相统一。
除法律禁止转让和附属于土地使用权的空间，在国家享有所有权的任何空间上，均可设定空间使用权。空间是无形的，在登记中若要记载空间使用权人的空间范围，只能借助于几何学中的闭合三维空间加以确定。
第五节 空间权的构建
人们对空间的开发、利用，势必导致“空间权”这一财产权利的产生。然而，一切社会中财产权利的构建，都需具备三个层次的要素条件：第一，社会财产客体的存在，是构建产权的根本前提；第二，该社会财产为主体以各种方式所占有，是构建产权的社会关系；第三，这种占有得到社会的认可、政策的允许和法律的保护，是构建产权的上层建筑。[27]空间权能够作为区别于土地所有权、土地使用权的独立的财产权利，也必然具备以上要件。
一、“空间”可以作为权利客体——构建空间权的物质基础。
依传统的民法理论，凡是具有独立经济价值并能够被排他地支配的物都可以成为物权客体。特定于地表上下一定范围的“空间”能够游离于地表，从地表分离出来，人们凭借现代社会的先进技术，可以不断地对之进行开发利用，如在地表之上架设高压电线、空中电缆；在地表之下建造地铁、地下商场，使得空间具有了独立的经济价值。又因地表上下特定的空间范围可以通过登记的方式予以确定，因此，权利人可以对之独立支配并排除他人的干涉。可见，空间作为“物”而成为空间权的客体是可能的。
二、“空间”具有价值和使用价值——构建空间权的社会关系。
1．使用价值是物品的有用性或效用，即物品能够满足人们某种需要的属性。空间属于客观存在的自然资源，具有使用价值。它作为自由物存在时，能够被人们所发现、占据、利用，且不象其他物质财产那样可以被人们所生产、消耗，它们的范围也不会因此增加或者减少，因此空间场所具有容纳性，人们可以活动其间、置物其间，为满足自己的某种需要而去开发、利用它。人们占有、使用空间享受生活、进行生产，就是因为空间具有使用价值。
2．一切商品都是人类的劳动产品。具有不同使用价值的商品在生产时都耗费人类一定量的脑力和体力的劳动，因其凝结了无差别的一般人类劳动而具有价值。空间作为自由物存在时，并不具有价值，但是，人们在开发、利用空间资源时，付出了一定量的劳动，空间因其凝结了无差别的一般人类劳动具有了价值，该劳动价值可以开发空间所耗费的开发选择费用、直接开发费用等支出予以计算。因空间具有了使用价值与价值，不同主体可以根据其各自的需要按一定量的比例与其他商品进行交换，从而具有交换价值。所谓的交换价值首先表现为一种使用价值与另一种使用价值相交换的量的关系或比例。空间的价值通过它与另一种商品相交换而体现。因此，空间所有权人可通过有偿方式以取得相应的出让金或租金等为对价而将空间使用权转让或出租于他人行使。
三、“空间权”得到社会的认可、政策的允许、法律的保护——构建空间权的上层建筑。
传统民法中虽没有空间权概念，但随着现代社会人们对空间利用的迫切需求，空间权概念已得到习惯法上的认可，正如前述，为保护这种既存的事实上的利用关系，依习惯法而生成的空间权自然会以立法的形式加以确定。
第二章 空间所有权
第一节 空间所有权与相关概念的比较
一、空间所有权与土地所有权的比较
（一）空间所有权与土地所有权的联系
空间所有权作为一项重要不动产所有权，具有与土地所有权相同的属性：
1．是对世权、自物权、绝对权。空间所有权人有权在法律规定的范围内按自己的意愿
对空间进行支配，包括对空间进行占有、使用、收益、处分等积极权利，也有排除他人侵害
自己所支配空间的消极权利。空间所有权人之外的一切人均负有不得侵害、干涉和妨碍空间
所有权行使的不作为的义务。
2．具有排他性、优先性、物上请求性。同一层次空间不允许有两个内容完全相同的空间权的存在。当空间所有权人以外的第三人占有空间或侵害空间所有权人的利益时，空间所有权人可以采取自力或公力的救济方式排除其侵害。
此外，在某一特定土地上，空间所有权与土地所有权的主体在土地公有制国家是同一的。
（二）空间所有权与空间使用权的区别
两者是存在明显差别的权利：
1．两者产生的理念不同
在个人主义思想占绝对支配地位的罗马法时代，个人既是法律的出发点，也是法律的归着点。因而，保护个人利益是所有权制度乃至私法制度的中心，而公法仅为其附庸而已。[28]因此，在传统民法中，土地所有权的行使可“上达天宇，下至地心”，具有完全支配性。此时，没有空间所有权概念产生的可能。
近现代，世界资本主义由自由竞争时期进入垄断时期，所有权神圣不可侵犯原则被滥用，所有权行使的目的，不应当仅为个人利益，同时也应为社会利益。主张“社会的所有权”替代“个人所有权”[29]的观点出现。随着生产力的发展和科技的进步导致的各种社会问题诸如交通拥挤、人口剧增等的出现，个人与社会相调和的土地所有权思想取代了个人土地所有权思想。土地所有权因此受到限制，对土地予以水平分割，地表上下的空中和地中与地表相分离，以地表上下各层空间为客体的空间所有权出现。
2.两者产生的客观物质条件不同
土地所有权产生于原始农业、畜牧业时期。自人类社会产生之初，在生产力不发达的农业社会，由于农、畜、牧业等简单生产活动的限制，人类生产活动以地表为中心而局限于地表上下极为狭窄的平面空间。罗马法产生所有权概念后，土地所有权成为土地所有者享有的对土地予以排他地使用、收益及处分的权利。因空间尚无利用价值和经济价值，没有产生空间所有权的必要。
近现代工业社会，生产力的发展，科技的进步，极大的提高了人们改造和利用土地的能力，扩张了人类活动的空间，人类对土地的利用不再局限于地表范围而是向地上、地下空间延伸，空间所有权的概念得以产生。
3．两者的立足点不同
土地所有权着眼于地表，主要保护土地所有者的地表所有权；空间所有权从“空间”角度，着眼于地表上下一定范围的空间，保护空间所有者对地表上下空间的支配权。
4．两者的权利客体不同
土地所有权的客体通常仅指由土壤、岩石及地上其他附着物组成的地表土地；而空间所有权的客体包括从地表上一定高度到地下一定深度在内的所有空间。
5．两者的度量方式不同
土地所有权采取以面积为单位计量的平面度量方式；空间所有权借助于几何学上的三维空间，采取立体度量方式。
二、空间所有权与建筑物区分所有权的比较
城市人口的急剧膨胀、对建筑面积增长的需求以及土地面积的有限性，促使建筑物不断向多层高空发展，建筑物的结构也日趋复杂。随着房屋的商品化，高层建筑物被区分为多个部分或者单元出售，建筑物的所有权由单一主体享有变为多个权利主体共有。共有人享有建筑物的专有所有权，成为建筑物的区分所有人。建筑物区分所有权，是指数人区分一建筑物而各专有其一部，就专有部分有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共同部分，除另有约定外，按其专有部分比例共有建筑物所有权。[30]
对于建筑物区分所有权是否为空间所有权有不同的观点。台湾学者刘得宽先生将区分所有权称为空间所有权，他认为，在建筑物区分所有的情况下，各个分别所有人直接支配的不是有体物，而是由建筑材料组成的空间，所有权的客体以被区分空间为主，“区分所有乃存在于各个被区分空间上”[31]；台湾学者黄越钦先生也认为区分所有权并非是对某一有体物加以管领支配的权利，相反，它是对由建筑材料组成的空间加以管领支配之权，是一种空间权。[32]德国学者贝尔曼先生认为区分所有权是供居住或其他用途（尤其供营业或办公用途）之建筑物空间上成立的空间所有权。[33]我国有学者也认为建筑物区分所有权是空间所有权的一种。[34]然而，这一观点受到质疑：[35]
1．建筑物区分所有权的客体并非单纯的空间本身。无论是地表之上或地表之下纵向伸展形成的空间以及土地之上的建筑物和附着物上所形成的一定范围的空间，本身不能形成单独的空间权，而不过是土地所有权和使用权及建筑物所有权所包括的内容。土地所有权人、土地使用权人、建筑物所有权人在取得土地和建筑物所有权和使用权的同时，也依法取得地表之下和建筑物之上一定空间的支配权。
2．能够区分为多个主体分别所有的建筑物必须是在建筑构造上可以被区分。只有以墙壁作间隔的房屋才能够进行区分，没有间隔的无形空间只能推定为共有。房屋即由墙壁与以之形成的空间组成，不形成空间的房屋不能称其为房屋；脱离房屋本身的空间范围也是无价值的。因此，各房屋所有权的客体非空间本身，而是将房屋整体地作为一项独立物。
3．尽管在登记时要注明房屋面积，但该登记只是反映房屋的构造特征，本身并不代表房屋，它在房屋登记中不具有实质意义，登记公示的仅是具体的房屋。
主张建筑物区分所有权非空间所有权有其合理性，但上述解释也有失偏颇，“空间”本身可作为独立客体而成为单独的空间权。土地使用权人、建筑物区分所有权人固然可享有地表之下和建筑物之上一定空间的支配权，但除此之外的空间可作为独立客体而成立空间权。
除上述原因外，建筑物区分所有权人要分摊地面价值，而空间所有权人则与之无关。一般而言，房地产开发商在通过有偿方式取得土地使用权建造楼房，楼房建成按“套”或者“单元”出售后，房地产开发商仅享有土地使用权，而购房者成为整幢楼房的区分所有权人，享有所购置部分的房屋所有权。与此同时，也享有所购房屋的部分土地使用权份额。其原因在于：1）从物理上，楼房的各个楼层离不开地面的支持，它们都与地表不可分割。因此，一层的房屋所有权人享有土地使用权，二层以上的房屋所有权人也均享有土地使用权；2）从法律上，根据“房地一致”原则，整个楼房的所有权与土地使用权是不可分离的。若楼房分割出售，为不同的所有者区分所有后，各个区分所有权人因其对楼房某一部分享有所有权，当然的享有部分的土地使用权；3）从利益均衡上，房地产开发商将楼房出售给各个区分所有权人时，售价中都已包含了取得土地使用权的价值。若不肯认区分所有权人对土地使用权的共有权，若整幢房屋发生毁损需要重建或拆除时，二层以上的区分所有权人就无权决定对土地的处分，也不能获得任何应得的补偿，从而对区分所有权人造成极大的损害，且显失公平。
在土地公有制国家，空间所有权人与土地使用权人同一；在空间分别为土地私有者和国家所有的国家，因空间所有权人有各自独立支配的空间范围，无所谓分摊地面价值问题
第二节 传统民法中的空间所有权
空间所有权和空间使用权是空间权的两种最基本的类型。这两个概念是分别与土地所有权和土地使用权联系在一起的。传统民法中，依“一物一权”原则，土地所有权的效力及于地表之上的空中和地表之下的地中，因此，一宗土地上形成一人对地表的所有权，则不可存在另一人对地表上下空间的所有权，只能是两种所有权同时为一人享有，即空间所有权包含于土地所有权之内，属土地所有权的范围，土地所有权人享有地表、空中和地下的所有权，可以依照自己的意志对空间进行排他性地占有、使用、收益、处分。
由于土地使用权人和其他土地权利人并未享有地表所有权，他们不能成为空间所有权的主体，只是享有土地使用权或者空间使用权，而对地表及其上下一定范围空间进行支配和使用。由此，土地使用权人和土地他项权利人仅享有空间使用权。
空间本来附属于土地所有者，因土地所有权的绝对主义与相对主义的立场不同，也由于土地公有制与私有制的性质不同，在不同制度的国家空间所有权的归属存在差别。
第三节 土地私有制国家空间所有权
土地私有制国家继受传统民法理论中土地所有权的效力及于地表上下空间的观念，空间权利被土地权利所吸收，空间所有权、使用权归于土地所有者享有。但土地权利包括无限空间的绝对土地所有权理念常会与社会公共利益发生矛盾，飞机飞越私有土地的上空也被当作侵权行为，损害了国家利益，因此，土地私有制国家开始对土地所有者绝对的拥有地表上下空间权利的观念进行限制。如法国颁布《矿产法》等一系列法律和法规，限制土地所有权人的空间权；德国也做出“土地所有权人不得禁止他人在排除干涉与所有权人无利害关系的高空和地层所进行的干涉”的规定。土地所有权相对主义的出现，使土地私有制国家空间所有权的归属发生了变化，将空间予以区分，分别归属于不同的所有者：空间附属于土地，但应对附属于该土地所有权的空间的深度或高度由法律做出规定，在该深度与高度之外的空间应视为国家所有。土地私有制国家空间所有权由绝对属于土地所有权人享有发展到国家和土地所有权人分别拥有特定的空间所有权。[36]当然，空间所有权的享有受到一些限制性规定，一般为得允许他人无害通过或其他一些特定形式的无害利用。
土地私有制的国家，土地所有者和国家分别享有特定空间的所有权，为了明确界定各自的权利范围，减少纠纷，维护交易安全，应当对于各自享有的空间所有权予以登记而为公示。一般而言，有关空间所有权之登记方法，除须测绘水平面积予以登记外，尚应进一步测量其空间体积，在土地登记簿上记明空间之上下范围。惟基于事实需要，仅登记其上限或下限，甚或登记曲线形、斜形乃至球形之空间所有权，均无不可。[37]
第四节 土地公有制国家空间所有权
我国是土地公有制国家，土地所有权由国家、农民集体享有，同时国家所有的地下资源、所有人不明的埋藏物、隐藏物不因其上土地权利的性质不同而改变其为国家所有的性质。我国法律中没有出现空间权概念，为与当代国际社会的普遍做法相适应，肯认土地所有权人对地表的支配性权利及于地表上下一定范围的空间是必要的。因此，空间所有权也归国家、农民集体享有。这并不意味着我国采用土地所有权的绝对主义，作为土地所有者的国家、农村集体使用其所有的地表上下的空间是相对的，他人在不妨碍土地所有权人对空间所有的前提下使用空间并不构成侵权。因为土地资源有限，合理开发利用空间已成为社会发展的必然要求，法律为适应这种需求须确认空间使用权，空间所有权人在保留所有权的前提下，将空间使用权转让给他人，使他人合理利用该空间，这种以法律、合同予以规范的使用不会妨碍空间所有权人的利益，反而会使空间所有权人通过转让空间使用权而获取一定的利益，同时还可以防止空间资源的闲置与浪费。
在我国，空间所有权归国家或农民集体享有，除法定的例外情形，空间所有权的归属同于土地所有权。土地所有权依法律规定由国家或农民集体所有，因而，对于空间所有权不必公示。
第三章 空间使用权
第一节 概述
一、 概念
空间使用权是依法律或者约定对地表之上的空中或者地表之下的地中一定范围的空间享有的用益性民事财产权利。空间使用权以地表之上空中或者地表之下地中一定范围的空间为对象，以使用、收益为内容，取得该项权利的目的是为了占有、使用空间中建筑物或其他工作物而使用国家或农民集体所有的地表上下一定范围的空间，并取得相应的收益。
二、 空间使用权的内容
空间使用权属用益性物权，包括以下几个方面的内容：[38]
1． 合理的利用一定空间的权利。为了使用其所拥有的建筑物、工作物，空间使用权人对空间享有占有权、使用权。空间使用权人根据空间使用权证书规定的范围享有对一定的空间进行支配的权利。因空间使用权的效力不仅及于其直接的客体范围，还及于多层的立体空间，为了充分利用立体空间，在已经设定土地使用权和其他土地权利的土地上仍可以设定空间使用权，由此产生土地所有权人与空间使用权人、空间使用权人与其他土地权利人之间平面或立体的利用关系，因此空间使用权取得合同中必须明确各方享有支配权的空间范围，同时，因空间具有层次性，每层空间均可设定空间使用权，多个权利主体可分享同一地表上下不同层次的空间，但各空间使用权人利用的空间必须是特定的，只能对各自使用的空间行使相应的权利，不能延伸至他人所享有的空间范围，否则构成对他人空间使用权的侵害，空间使用权人应按规定办理登记手续，领取空间使用权证书。
2． 按照规定的用途利用空间并获取经济利益。空间使用权人未经土地所有权人的同意，不得擅自改变空间用途，如空间使用权人若为修建地铁等公共利益的需要取得地下空间使用权，则不得利用该地下空间建造经营性商场，否则构成对空间所有权人的侵害。空间使用权人未经空间所有权人同意擅自改变空间使用目的的，空间所有权人可以无偿收回空间使用权。
3．排除妨害的消极权利。空间使用权人登记其权利后，可以享有对抗土地所有权人、土地使用权人及第三人的权利，有权排除对其利用空间的一切不法妨碍及其他方式的侵害，并对因此造成的损害享有赔偿请求权。依《民法通则》第83条的相邻关系原则，贯彻有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，土地使用权人、其他土地权利人应当尊重空间使用权人行使权利，不实施或以适当方式实施某些土地利用行为。
第二节 空间使用权与相关概念的比较
一 、空间使用权与土地使用权的比较
空间使用权与土地使用权都是用益性的民事财产权利，都自土地（空间）所有权人取得，属性质相同的权利。然而，两者并非同一权利，存在着如下区别：
1．两者存在着范围上的不同。
罗马法以来的民法理论认为，土地使用权人自土地所有权人取得的对土地进行使用、收益的范围与土地所有权的范围一致，不以地表为限，而且及于地表上下一定范围的空间。因此，土地使用权是以地表及地表上下有限范围的空间为客体而成立的限制物权。
空间使用权的用益范围仅是地表上空或下层一定范围的立体空间，而不涉及地表。为了满足土地使用权人对土地实际利用的需要，承认其权利客体包含地表上下一定范围的空间是必要的，但是空间使用权和土地使用权各自的“空间范围”并不明确，易在权利行使中产生纠纷。为减少不必要的纠纷，保护权利人的利益，避免权利的存在将形同虚设，立法中应将土地使用权人享有的依附于其土地使用权的空间范围予以明确规定。此范围之外的空间属于独立意义上的“空间使用权”的客体。
2．两者的着眼点不同。
传统土地法的土地使用权人对以地表为中心上下一定范围空间的支配权是土地使用权效力当然及于的范围。取得土地使用权的目的在于对地表的开发利用，但因地表与上下空间物理上相连的客观事实以及为权利人享有地上物的所有权和充分行使使用权的必要，权利人自然享有对一定范围空间的支配权。然而，此项权利的存在仅是为实现土地使用权所必须，因此附属于土地使用权而作为其组成部分。
空间使用权是独立于土地所有权、土地使用权的具有新的权利内容的使用权，它着眼于对土地立体空间的利用。它是因建筑物或工作物的所有、使用而对地表之上的空中和地表之下的地中一定范围的空间享有的权利。
3．两者存在的前提不同。
土地使用权的行使仅及于其直接支配的地表及其上下一定范围的空间，它的存在仅要求该客体范围可被权利人利用。
然而空间使用权人为了实现对空间的使用，必然需要使用地表或其他不同层次的空间，如通行地下商场的出口、使用地下三层空间建筑物的权利人通行于上层空间进入地表。目前，即使最先进的建筑技术也无法实现空间建筑物独立的悬置于地表上空，它总是通过某种方式将其重力牵引至地表而依赖地表的支撑。虽然空间使用权以空中或地下一定范围为其直接的支配客体，但空间使用权的存在和行使则要求地表及其设定使用权的各层空间均具有利用的可能。
4．两者的效力不同。
土地使用权的效力及于其直接支配的地表及其上下有限范围的空间。
空间使用权的效力不象土地使用权仅及于其直接支配的客体范围，而且还及于立体的、多层面的且超过其直接客体的必要部分，由此显示其活动的性格。[39]
二、 空间使用权与地役权的比较
1．概念
地役权是基于需役地的使用利益而对他人土地享有的权利；而空间使用权是基于在他人土地上的直接使用利益而享有的权利（这种使用利益一般表现为建筑物、工作物的建造与维持）。
2．存在前提
地役权的取得，通常以需役地的存在为前提，并以需役地的利用需要为依据；空间使用权的取得，无需这种前提和依据。例如，地下商场的所有人，自己并未享有其他土地的所有权或使用权；他对他人土地的利用需求，属于该地下建筑物本身的需求，而不是其他土地或者其他土地上的建筑物的利用需求。所以，空间使用权所涉及的不是两块土地的土地所有权人、使用权人之间的关系，而是土地上空或地下的建筑物、工作物的所有人与该土地的使用权人、所有权人之间的关系。
第四章、物权性空间利用权与“一物一权”原则
第一节 “一物一权”原则概述
“一物一权”原则自罗马法以来一直为大陆法系国家民法所采用，并成为物权法的一项基本原则。所谓“一物一权”系指一个标的物上只存在一个所有权，不允许有互不相容的二个以上的物权同时存在于同一标的物上。[40]所谓互不相容即不相冲突，如一物之上不得存在两个以上的所有权及以占有为前提的两个以上的用益物权。“一物一权”原则的存在理由有：一是确定物权支配客体的范围，使其外部范围明确化。物权是对物的直接支配，为了实现这一直接支配的需要，只有确定、独立的支配客体，才能得到法律上有力的保护；二是从社会观念上看，在物的某一部分或数物的集团上成立一个物权是没有必要的，“一物一权”原则有助于公示物上的权利状态，使法律关系明确，有利于保护交易安全。
由此看来，“一物一权”原则所要求的物权客体的特点：1）是特定的，既可以是特定物也可以是特定化的种类物，但不可为其他物所替代。该特定性强调了物的确定性，物尽管从其物理、化学或生物等方面属性上发生变化，但若从经济或社会的观念上仍承认它具有同一性时，仍不失为物权的客体。2）具有独立性。物权的客体是能够单独、个别的存在的物。数物的集合和物的一部分不得作为物权客体，但若其本身具有单独的特征和价值或者虽是其存在的某些形式并非独立物，但从经济、社会观念上认为是独立物的，也可以成为物权客体。
“一物一权”原则便于实现物权，利于保护权利人，易于维护交易安全，在现代市场经济条件下仍有其存在的重要价值，作为物权法基本原则的地位不会动摇。然而，“一物一权”原则是以确保物权支配内容的实现，及社会观念为其存在的基础。但何为独立的物，有无将传统上的物再划分或者在数物的集团上成立一个物权的必要，随经济的发展和社会的进步而与时推移。此外，该原则所要求的物的特性使得传统民法的物权客体仅限于有体物。但随着交易的发展和科技的进步，作为物权支配客体的物越来越超出有体物的范围，无体物得到了很大发展并成为社会中重要的财产。
第二节 设定空间权并不违背“一物一权”原则
依“一物一权”原则，因地表与其上下空间结为一体，一宗土地上仅得成立一个物权，且该物权的范围及于地表上下的空间。如土地所有权的计算，向来是将土地做纵的分割，土地所有权以地表及其上下立体空间为客体。随着所有权社会化，且由于科技发达，人口增加，土地利用趋向于立体化，土地所有权行使的范围受到限制。鉴于地表上下空间具有层次性，土地开始做横的划分，土地的上空或地下可划出一定范围，作为独立物，在其上设定所有权和使用权。
因此，空间权概念产生后，一宗土地上除有以地表为客体的物权外，还存在着地上或地下数个甚至数十个立体叠设的物权，似与一物一权原则相违背。对此问题分析如下：
一、一宗土地的空间中是否并存两个以上的空间所有权？
1．依传统民法理论，土地所有权人享有地表所有权的支配力及于地表上下一定范围的空间，从而享有地上空间所有权和地下空间所有权。在实行土地公有制的我国，土地所有权由国家或者农民集体享有，为公共利益而使用地面上下的空间并不会导致所谓的侵权问题，因此，在我国，并不需要区分空间所有权的主体，我国的空间所有权也归国家或农民集体所有。两种所有权同时为一人享有，权利主体同一自不会违背“一物一权”原则。
2．在实行土地私有制的国家，土地归私人所有，又因受权利绝对主义的影响，拥有土地意味着拥有土地上下的空间，空间所有权被土地所有权吸收而亦为私人所有。“一切有权利的人都容易滥用权利，这是万古不易的一条经验。”[41]19世纪以来，随着社会经济、产业、技术的发达以及交通、住宅等社会问题的出现，国家需要为社会公共利益而使用一定范围的空间。然而，在绝对土地所有权理念指导下，土地私有者将这种为社会公益的使用视为侵权，由此，土地所有的私的独占性与土地高度的社会公共性的矛盾被激化。基于此，土地私有制国家开始限制土地私有者对空间享有的绝对权利，如法国航空法、矿产法的规定；美国在1946年USU(328U·S·256)一案的判例中，肯认“美国最高法院坚持联邦法律和民用航空委员会（C·A·B）规则，使得在民用航空委员会规定的最低飞行高度之上的空间成为联邦的和公共的领域”；[42]美国加利福尼亚州民法典也直接对土地的上下空间范围进行限定。由此，土地私有制国家空间所有权的主体有：土地私有者和国家。前者享有法律规定附属于土地的一定高度与深度的空间所有权；后者享有该高度与深度以外的空间所有权。然而空间是无形的，具有上下衔接的整体性，而所有权的客体又限于特定的独立物，如何将作为不动产的空间界定为所有权的客体？对于不动产的土地，因物理上连续不断，各层空间的一物性，均可通过法律的技术性操作，借登记簿上所登记的笔数、个数而表现以空间为客体而独立成立的所有权。同一层次的空间里，并没有存在两个以上的空间所有权。
二、一宗土地的空间中是否并存在两个以上的内容相冲突的空间使用权？
依传统观点，地表上下的空间与土地结成一个整体，在物理属性及法律意义上都是不可分开的，因此，如果承认地表存在土地所有权、土地使用权时，若原与地表密不可分的地表上下的空间也可以成为物，而设立多个独立的使用权，似又与“一物一权”相矛盾。对于此问题，可从以下方面考虑：
1．层次性是空间的特性，在现代社会，空间具有了支配性，可以与土地表面相分离而具有独立的经济价值，每层空间均可以通过登记的办法确定其特定的范围。因此，作为空间使用权这一物权标的的每层空间，能够借助登记满足“一物一权”原则。以每层空间为客体设定空间使用权仅意味着多个权利主体可分别使用同一地表上下不同层次的空间，并非允许在同一层次空间中存在多个权利主体，共享多个内容完全相同的空间使用权。
2．空间使用权并不与地表土地所有权或使用权发生矛盾：
在空间所有权主体分别为土地私有者和国家享有的土地私有制国家，空间被分别所有，因此，空间使用权可依所有权人的意志自由创设，自不会产生各权利主体的利益冲突。然而，在土地公有制国家，就应具体分析以下情形：
1）当土地上尚未负载任何使用权时，在土地公有制国家，土地上下空间所有权人同于地表所有权人，空间使用权自然由土地所有权人享有，是土地所有权的一部分，属土地所有权的范围，地表与空间使用权共同包容于土地所有权，土地所有权人与土地、空间的使用权人同属一人，不存在同一块土地上多个权利主体并存的情形；
2）当土地上已存在土地使用权时，土地使用权人享有地表上下一定范围空间的使用权，享有这一使用权的目的是为了更好的实现土地使用权，因此，它属于土地使用权的组成部分，由土地使用权人排他的享有，对于此范围之外的空间，国家仍享有绝对的支配权；
3） 因空间使用权作为一项财产权利独立于土地所有权、土地使用权，空间使用权人可以取得土地使用权人享有支配权的空间范围以外的空间使用权。虽然这种权利既不被土地（空间）所有权吸收，又不附属于土地使用权，但它的行使并不影响土地使用权人对空间的使用，同时此权利又是依土地（空间）所有权人的意志而自土地（空间）所有权人取得，因此，空间使用权成立后，并不与原有的土地所有权、土地使用权相冲突，不违背“一物一权”原则。
第五章 外国空间开发利用的现状及相关立法
第一节 外国空间开发利用的现状
发达的西方资本主义国家在向空中和地下拓展生存空间方面取得了令人瞩目的成绩。耗资200亿美元的英吉利海峡隧道的开通为地下建筑物留下了光辉的一页；斯德哥尔摩本世纪初就有了地下人行道，现在又有了地下音乐厅；为了缓和高不可攀的地价，日本政府和一些建筑公司积极推行地下建筑计划，设想到2020年建成一座小型的地下城市；[43]巴黎、斯图加特等地已把步行商业街建在地下并与地铁枢纽或火车站连接；科隆可在一个容纳2000人的地下广场举行交响音乐会；在蒙特利尔已经建起当今世界最大的地下城市——在400万平方米的土地上建造了1600家商店、200家饭店、34家影剧院、两座会展大厅、1600套住宅等，每天大约有500万行人通过150个通道进出这个地下城。[44]可见，发达国家的大城市对空间的利用更为引人注目。
为了适应和保障土地立体化利用发展的需要，并解决由此产生的诸多法律问题，尤其是地表及其上下空间分层区分和利用以及产权界定问题，在对“空间权”制度进行广泛、深入理论研究的基础上，一些国家和地区特别是西方发达资本主义国家在政策和立法上都对空间的开发利用及产权界定做出了规定，并且在实践中得到了不断完善。
第二节 相关立法
一、大陆法系国家空间权立法
（一）法国
法国属大陆法系国家，受罗马法土地所有权绝对主义思想的影响，于1804年颁布的《法国民法典》第552条第1款规定，“土地所有权包含该地上和地下的所有权。”，使土地所有权人享有地上及地下无限空间的所有权。然而，这种体现私权神圣的“绝对所有权观念”限制了工业的发展，于是法国开始通过航空法、矿山法及治安法等对之进行限制。[45]
（二）德国
德国也属大陆法系国家，因继受罗马法，也承认土地所有权绝对主义，于1896年制定、1900年施行的《德国民法典》第905条第1款规定了“土地所有权人的权利扩及于地面上的空间和地面下的地层”，但也做出“所有权人不得禁止他人在排除干涉与所有权人无利害关系的高空和地层中所进行的干涉”。在肯认了土地所有权的范围包括地表、空中及地下的同时，赋予他人无害使用的权利，限制土地所有权人的空间权。该法典第1012条“土地可以此种方式[46]设定其他权利，使因设定权利而享有利益的人，享有在土地的地上或者地下设置建筑物的可转让或者可继承的权利。”的规定可谓德国有关空间权问题的最早立法。《德国民法典》上的空间权制度实质上是空间使用权制度，即以保有建筑物或其他工作物为目的而使用他人土地空间的权利。但是由于《德国民法典》包括空间使用权在内的全部地上权的规定仅有6个条文，为了解决适用上的不足，于1919年1月15日制定了共计39个条文的“有关地上权之命令”（rerordnung über das Erbbaurecht），并同时赋予该命令有与法律同等的效力。[47]，从而使得德国空间使用权制度得到极大的改善。依据该“有关地上权之命令”，地上权是指以在他人土地表面、上空及地下拥有工作物为目的而使用他人土地及空间的权利。《德国民法典》第四章被该命令的第35条废除，其规定仅适用于1919年1月22日之前已经存在的地上权。
（三）日本
昭和31（1956）年日本私法学会第18次专题讨论会集中讨论了“借地借家法的改正问题”的主题，这次会议实际上为日本在立法上确立空间权制度做了理论上的准备。根据昭和41（1966）年第93号法律，日本修正的民法典，在地上权的规定中追加了区分地上权制度，这是日本迄今有关空间权的唯一的一项制定法。第269条之二规定，“（一）地下或空间，因定上下范围及有工作物，可以以之作为地上权的标的。于此情形，为行使地上权，可以以设定行为对土地的使用加以限制。（二）前款的地上权即使在第三人有土地使用或收益权利情形，在得到该权利者或者以该权利为标的的，权利者全体承诺后，仍可予以设定。… …。”该条所规定的地下、空中的地上权即学界所称的“区分地上权”。为明确并限制该权利的范围，《日本不动产登记法》第111条第2项还特别规定了设定区分地上权的登记程序，即“（二）就民法典第二百六十九条之二第（一）款的地上权[48]申请前款登记时，于申请书中除应记载前款所载事项外[49]，还应记载作为地上权的地下或空中的上下范围。如果登记原因中有民法典第二百六十九条之第（一）款后段的订定时，亦应予以记载。”可见，区分地上权之登记，除须登记设定目的、存续期间、地租额外，尚须登记空中或地中的上下范围及有关土地使用的限制等。此登记既为区分地上权设定的生效要件，也为对抗第三人的要件。[50]
（四）台湾
目前台湾的城区，新建的公私有建筑物向土地垂直空间发展；在公共建筑方面，大陆桥、地下街、高架道路、地下道等纷纷出现，并在不断增加。在台湾，高架道路或陆桥下面兴建地下街或地下铁路；在高架桥或高架道路、任何两端支柱之间的空间充作人行道、停车场、摊贩市场、花市、菜市场等。可见，同一宗土地，已可实际区分为空中、地表及地下三层。建立区分所有权、区分使用权，将土地垂直区分并分售给三个不同的权利主体已成为必然。[51]
台湾地区民法典第65条仅规定，“所有人，于法令限制之范围内，得自由使用、收益、处分其所有物，并排除他人之干涉。”学界扩张解释为：同一土地所有权人，可将其所有的一宗土地，按地面、上空或地下垂直空间分层处分，分别建立各层立体空间的权利主体，形成土地立体空间分层区分所有；也可将其所有的各层立体空间出售或设定用益物权，由一个权利主体承受。
台湾的经济增长导致了严重的交通拥挤、能源浪费、环境污染等社会问题。为解决这些问题，台湾发展了大众捷运系统，并于民国77（1988）年7月1日颁布了《大众捷运法》。该法第19条规定了空间权，“大众捷运系统主管机关因路线工程之必要，得穿越公、私有土地之上空或地下，其土地所有人、占有人、使用人不得拒绝，必要时得就其需用之空间范围协议取得地上权，协议不成时，准用征收规定取得之。但应择其损害最少之处所及方法为之支付相当之补偿。前项土地因路线之穿越致不能为相当之使用时，土地所有人得于施工之时起至开始营运后一年内请求征收土地所有权，主管机关不得拒绝。前项土地上空或地下使用之程序、使用范围、界限之划分登记、设定地上权、征收补偿之审核办法由交通部会同内政部定之。”
台湾有学者建议在民法物权编修订时，建立空间权立法，或在土地法的修正中，增订立体空间地权的相关立法。[52]
二、英美法系国家空间权立法
（一）美国
美国虽属英美法系国家，但也继受了罗马法绝对的土地所有权理念，认为土地所有权范围“上达天宇，下及地心”。但是，十九世纪末二十世纪初,热气球发明并使用后，美国法学界开始承认于土地所有权外，人类尚有在空中飞行的权利。由此，确立土地所有权有限原则，在理论上为美国城市土地的立体开发利用奠定了基础。
进入二十世纪，工业的飞速发展与城市人口的急剧增加，使得美国大规模的对土地进行立体利用与开发。为获取经济利益，地表上下一定范围的空间不断被让与、租赁。以此为客体而成立的不动产权利，在美国学界被称为空间权；又因其产生于城市土地立体开发利用这一过程中，因而又被称为发展权（Development Rights）。
在法律制度上，美国的空间权首先由在法律渊源中占主导地位的判例法予以确立。以绝对土地所有权理念为基础，经由判例，在十九世纪中叶即确立起有关地上权利水平区分的理论，允许土地所有者可以将其空间予以租赁或让渡。此类重要判例有：1）1857年爱阿华判决（Rodes v McCormick，4 lowa，368）认为空中权可得分离所有；2）1898年伊利诺判决（Westsicle Elevated Raiway Company v Spinger 171，m，170）认为空中权可与地表分别所有。[53]
1946年联邦最高法院在美国诉卡斯伯（the United States v Causb）一案中，进一步表明了承认土地所有者的上空空间具有权利利益，并得单独成为权利客体的立场。美国最高法院坚持联邦法律和民用航空委员会（C·A·B）规则，使得在民用航空委员会规定的最低飞行高度之上的空间成为联邦的和公共的领域。因此，这就好象联邦法院已经优先取得了该空间，从而州法院对发生在这些最低高度之上的任何飞行都不能判定侵入赔偿。[54]1962年，议会做出飞机航行所可能达到的空间，将作为不动产予以征用的决定。由此，土地所有者将土地上部空间予以水平切离而加以让渡、租赁的情形日渐普遍。
在成文法上，1927年美国伊利诺斯州制定《关于铁道上空空间让与与租赁的法律》，是美国历史上关于空间权问题的第一部成文法。1938年新泽西州也制定了类似的法律。其后，于其他各州，承认空间权概念的立法及有关规制公共设施上空的空间权活用的立法亦陆续出台。美国加利福尼亚州民法典第659条直接对土地上下的空间做出规定，“土地为泥土以及含有沙土、石头或其他成份而组成的物质，它包括地面以上和地面以下一定距离的开放的或有建筑物的空间，其高度和深度由法律规定的空间范围决定，或由法律允许使用的空间的权利决定。”[55]1958年美国议会做出州际高速公路的上空与下空可以作为停车场使用的决定，空间权概念自此在美国广泛传播。1962年美国联邦住宅局制定了国家住宅法，按照该法，空间权得成为抵押权的标的。1970年，美国有关部门倡议各州使用“空间法”这一名称来制定自己的空间权法律制度。俄克拉荷马州率先于1973年以法律199号公布了著名的“俄克拉荷马州空间法”（Oklahoma Air Space Act），并于1973年10月1日生效。其主要内容是规定空间作为不动产，可以所有、转让、租赁、设定担保等，也可继承；在课税与公用征收方面比照一般不动产处理；州及自治体可与其他公司实体共同开发空间，也可将公有道路用地上的不必要空间出售、出租，或对公有道路用地仅得有地役权等。[56]这项州法非创设新的空中权，而是将在习惯上所认可的空中权，以制定法予以确认补充，是对以前判例与学说关于空间权法律问题基本立场的总结。[57]
美国东部各州近二十年来的立法趋势，对于政府修建公共工程需要征收土地时，要求尽量避免征收土地所有权，改换征收特定土地地面、上空或地下某一部分之特定使用权（Easement）。此外，为适应城市建设发展的需要，使特定地区内各土地所有权人公平分摊公共设施费用，分享社区建设发展的利益，正式立法采用移转发展权制度（TDR）。土地征收的客体，由土地所有权变为特定土地的地面、地上或地下的每层使用权，可以说是土地所有权及特定使用权的分割处分。私有土地被征收做特定使用的Easement之后，该土地的所有权仍然属于私人所有。同理，私有土地的发展权（变更使用权）虽然已经分割处分，但该土地原来的所有权，仍然归属于原所有权人。由此可见，在美国，同一标的物的所有权，也可分割成两个以上不同权利的客体而予以单独处分。以征收Easement代替所有权，建立空间使用权的区分范围。[58]
（二）英国
英国在普通法上，最初于1587年根据绝对土地所有权理念，由伯里诉波谱（Bury v Pope）一案确立土地上空可以单独成为所有权客体的立场。此后，在1610年贝特案件（Baten’s Case）、1870年科比特诉希尔（Corbett v Hill）一案中，法院再次表明了承认土地上空可以单独成为权利客体的立场。
英国于1947年通过的《城乡计划法》中宣布，私有土地将来的发展权（变更使用权）属于国家所有。私有土地将按现状使用的所有权，属私人所有。这种制度的实质效果，可以说是“现在使用利益”与“将来变更使用利益”的所有权可分割处分，以时间划分，建立“区分所有权”。总之，土地所有权的范围，可按其垂直立体空间分层区分所有，分割处分，由不同的权利主体享有。亦可按现在与将来的时间区分所有，分割处分，分别属于不同的权利主体。[59]
通过对上述国家和地区立法的比较研究，我们可以得出：
1．无论是大陆法系国家的法国、德国、日本、台湾，还是英美法系国家的美国、英国，都曾采纳过土地所有权传统观念即绝对土地所有权理念。然而，因经济的发展引发的各种社会问题的出现，且科技进步也促使了开发利用空间的需要，土地所有权延伸至无限空间的观念和做法损及社会公共利益，土地私有制国家才开始对土地所有者享有土地上、下空间绝对的、排他性的支配权加以限制。两大法系的不同在于，法国、德国立法中无空间所有权的明确规定，只是通过赋予“他人对空间的无害利用权”，限制土地所有权人的空间所有权；而英美法系国家在理论上创设了发展权制度，认为私有土地所有权可按垂直立体空间分割处分，归不同的权利主体享有，并于判例承认土地空间可以单独成为所有权的客体。
2．虽世界各国立法均未使用“空间使用权”抑或“空间使用权”的称谓，但已存在空间权制度，尤其是空间使用权制度已日趋完善。法国限制土地所有权人对空间的所有权，从而承认了他人享有该空间的使用权；德国在立法中将地上权的客体范围由“土地地表”扩展至“他人土地的上空及地下”，使空间使用权制度得到改善；《日本民法典》第269条之二可谓“空间使用权”的最为完善的成文法规定，明确地将地下或空间作为地上权的标的，确立“区分地上权”；在美国现实生活中，土地所有者将土地上空分割让渡、租赁而由他人享有使用权的情形普遍，早在1922年就有了“空间让与与租赁的成文法”，甚至在有的州已有了以“空间权”命名的立法。因空间作为不动产，可以予以处分，他人自然可以取得空间的使用权。可见美国虽属判例法国家，但有关空间权制度的成文法也相当发达。
第六章 我国空间开发利用的现状及相关立法
随着我国经济的发展和城市化水平的不断提高，人口增长迅猛、城市交通拥挤、环境污染严重等一系列社会问题日益凸现，尤其是我国粗放型的城市发展模式使城市范围在地表上无限外延，与土地资源稀缺的矛盾更加突出。合理利用空间成为城市可持续发展的迫切需要。在我国借助于先进的建筑技术开发利用空间的事实已非罕见：大城市中立交桥增多，甚至出现高架桥；立体停车场已经出现；地下铁路不断扩展。如上海的人民广场充分利用地下空间建设地下车库、商业街，地表则用于绿化；北京西单地下文化广场的建立也体现了对土地立体空间的利用。
调整空间权的专门立法在我国大陆尚属空白，仅存在规范空间利用的单行法规，如1996年10月29日第八届全国人民代表大会常务委员会第22次会议通过《中华人民共和国防空法》，各地也颁布了相应的地方性法规如《上海市规划条例》、《上海市民防条例》、《上海市民防工程管理办法》等，对平战结合的原则以及地下开发应当考虑防灾需要等做出了规定，但这些规定需要细化才具备可操作性；1997年10月27日建设部令第58号发布了《城市地下空间开发利用管理规定》，专章规定了城市地下空间的规划、工程建设及工程管理，有利于加强对城市地下空间开发利用的管理，为合理开发利用城市地下空间资源提供了法律依据。然而，相对于我国空间利用的现状及考虑未来开发利用空间的可能性，这些法律规范仍显不足。
目前我国日益重视对空间的开发利用，无论是实务部门还是学术界，正在进行着关于空间权的立法或者理论研究。《物权法草案建议稿》[60]分别于第198、232、264条规定了空间基地使用权、空间农地使用权、空间邻地使用权，在空间权立法方面迈出了重要的一步；深圳市规划国土局为规范深圳市城市地下空间的使用，加强地下空间开发利用的管理，合理利用地下空间资源，界定地下空间产权关系，起草并申报了《深圳市城市地下空间使用条例（送审稿）》，将利于填补我国在地下空间开发使用和产权问题上的立法空白；上海市同济大学地下空间中心从建筑技术角度进行了地下空间开发利用的可行性研究；上海市城市地下空间开发利用管理立法研究课题组已起草了《上海市城市地下空间开发利用管理办法（草案）》，为规范上海市地下空间的开发利用奠定了法律基础。在我国，诸如此类的理论研究及立法探索为“空间权”专门立法的出现提供了有利的契机。
《物权法草案建议稿》规定的“空间基地使用权”是指在地上或地下一定的可为不动产登记确定的空间上设定的权利；“空间农地使用权”是指在水面或水中一定空间中设定的权利，两者均是在地上或地下一定的三维闭合空间所设立的使用权，除了确定土地的平面范围，还要确定土地的纵向范围，但以客体的不同分别规定性质上相同的权利在制度的设计上既显累赘又不合理；而空间邻地利用权是指在或者为既存空间所有权或者空间基地使用权的标的物空间上设定的权利。具体而言，是指在空间所有权与空间基地使用权的标的物之间，或者空间所有权与空间所有权的标的物之间，或者空间基地使用权与空间基地使用权的标的物之间，可以存在需役地与供役地关系时，为需役地的方便与利益而设定的邻地使用权。既然已采土地的广义概念，对土地的利用已从平面扩展至空间，空间地役权自然可由地役权的法律规范予以调整，不需将之独立而进行重复规范。鉴于这些规定并不妥当，宜对空间权的立法提出几点设想。
第七章 立法构想
第一节 创设空间权的意义
在我国，社会主义市场经济体制的发展与完善，房地产市场的有序建立以及土地有偿使用制度的确立，使同一宗土地的空间分布上出现多个使用权主体成为普遍存在的现实；且因客观物质生活的需要，人类活动已从地表平面扩展到地表上下的空间。随着土地利用的扩展，有关“空间权”的问题将会日益突出。然而我国法律制度中却无空间权的明确规定，与之相关的立法与学术研究也尚处于起步阶段，这与我国利用开发空间的现状极不相符。因此，确定空间权制度，对空间权进行立法构建，对于解决我国土地实践中的问题，具有十分重要的理论意义和现实意义。
一、空间权的确定可以界定土地权利归属，明晰各方法律关系，实现定纷止争。
土地的空中、地下与地表在物理上结为一体，密不可分，但事实上，空间是可以感知的、独立于地表的客观存在。在法学意义上，空间的多层次性使得多个权利主体可以分割使用同一地表上下的空间，空间使用权可从土地所有权和使用权中分离出来，而由非土地所有权人、土地使用权人享有。但每个权利主体只能对各自所有和使用的特定范围的空间行使相应的权利。此外，为了充分利用土地空间，在已经设定土地使用权和其他土地权利的土地上仍可以设定空间使用权，由此产生土地所有权人与空间使用权人、空间使用权人与其他土地权利人之间平面或立体的相互关系，导致法律关系的复杂化。引入空间权概念，对其权利义务的内容予以立法规范，各权利主体的法律关系得以明晰，权利性质和范围得以界定，能够避免不同空间权人行使权利时的利益冲突，减少不必要纠纷的发生。
二、空间权的确定可以避免资源浪费，保护权利人的合法利益，有利于规范经济秩序。
在我国社会主义市场经济体制逐步确立与完善的过程中，由于我国的土地资源相对不足，城市人口稠密，生产、生活的空间极其短缺，且在城市化进程中，各种主客观的原因，造成“空间不足”、“空间浪费”的现象严重，尤其是在商品经济极其发达的繁华的市区，对“空间”的利用尤为迫切。因此，在土地资源日益紧缺的现代社会，合理的开发、利用土地上下的空间，充分发挥土地的效用，是社会经济发展的客观需要。因发展房地产市场需要利用空间，会出现大量的因空间权属问题而引起的纠纷。建立、完善空间权制度，用法律对空间使用权加以规制是培育健全的房地产市场的必然要求，可为解决房地产市场上的大量空间权纠纷提供法律依据。此外，也保护空间使用权人的合法权益，规范人们按照法定的空间秩序进行经济生活，能够保护土地权利人的合法权益，也提高人们积极开发、利用空间资源的意识。
三、空间权的确定可保护国家利益。[61]
实行土地使用权有偿出让与转让后，土地已从被无偿使用的自然资源转化为能够带来收入的特定财产。确认空间使用权后，国家作为土地所有权人和空间所有权人以出让、租赁等方式将空间让与他人使用，并收取相应的空间使用权出让金、租金。确定空间的有偿使用制度无疑可以保护国家的利益，促进国家财力的增长。
土地立体化利用改变了人们传统的土地权利观念，且在空中建造高楼或者地下修筑铁路已屡见不鲜，现代《日本民法典》第269条之二；《德国民法典》第905、1012条；1988年台湾制定的《大众捷运法》第19条的规定均明文确立了空间权。我国迄今未有相应的立法与学术研究，亦未形成任何判例规则，与我国空间利用的现状不相适应。在立法中建立、完善土地使用权制度，确立空间权是必要的。
第二节 立法构想
一 、立法中明确规定“空间使用权”
对于空间所有权和空间使用权这两种物权性空间利用权，基于我国土地制度特殊性的考虑，立法中仅需对“空间使用权”做出专章或专节的规定。我国实行土地公有制，土地所有权由国家或农民集体享有，而土地所有权及于地表之上的空中或地表之下的地中，空间所有权亦只能由土地所有权人即国家或农民集体享有，其权利属性不因所负担的使用权享有主体的不同而改变。此外，空间所有权人可以依据自己的意志对空间进行排他性的占有、使用、收益、处分。因此，空间所有权属于绝对性、支配性的自物权，空间所有权的内容可由土地所有权的相关法律规范调整，无单独规定之必要。
虽“空间”仍为广义“土地”的一部分，但“空间”概念的引入及对“空间”的开发利用，使土地空间具有可独立支配性，能够与地表相分离，被规定上下范围，以该一定范围为独立客体设定有别于土地使用权（传统地上权）的用益性财产权。所以，于立法中命其名为“空间使用权”。
根据目前对空间利用现状并考虑未来开发空间的合理性与可能性，为使人们对“空间权”这一新的物权类型有直观的认识，在立法中可对能够存在于空中或者地下且可以取得空中使用权或者地下使用权的建筑物，工作物分别做出列举性规定。
二 、立法中确定土地使用权人支配的空间范围
我国现行法律对土地使用权人享有使用权的空间范围无明确界定，对土地使用权所及的地表上下范围的确定也无法定的统一标准。法律若对此范围明确规定可以简化法律关系，使权利范围清楚，但确定空间上下限较难，可操作性小；若以使用所必须而确定此范围，这一弹性规定能够适应实际需要，但又有判断上的主观性。为了了解我国“空间”利用的现状，我曾去上海进行了实地调研，调研的结果是颇丰的。我了解到，目前在建筑技术上存在着对空间范围进行界定的理论支撑，并得知深圳市规划国土局已起草并报审了具有可操作性的《深圳市城市地下空间使用条例（送审稿）》。
依据建筑技术的理论推导，在上海特定的地质条件下，地表建筑物在地上空间的高度只有与地下桩位的深度达至1：1的比例才能满足其基础工程稳固性的需要。举个例子：建造一幢70米的大厦必须打70米深度的桩才能满足造房的需要。已有证实，建造30米深度的地下室亦可满足这一要求，但因后者造价过高，通常不为土地使用权人采用。地下所利用空间的平面面积与地表建筑物的地基面积一致；深圳目前的做法是以地表建筑物最深基础桩位的深度确定土地使用权人对地下空间的使用。《深圳市城市地下空间使用条例》实施后，土地使用权人享有地表以下至建筑物最深基础平面以上的地下空间的使用权，该最深基础平面的深度由主管部门在建设设计报建审查时确定。这些做法为立法中原则性的规定土地使用权人享有支配权的空间范围提供了重要的参考价值。建筑物土地使用权人享有使用权的地下空间范围可界定为：土地使用权人对该宗地表以下至建筑物、其他附着物的最深基础平面以上一定深度的地中享有使用权。
此外，也需对土地使用权人享有使用权的上空范围做出界定，一可缓解土地资源利用的紧张；二可明晰土地使用权人之间的相邻关系，其对地上物的所有和使用不得影响其他土地权利人的通风、采光。立法上可对建筑物土地使用权人享有使用权的地上空间范围界定为：土地使用权人为建筑物、其他附着物的所有或者使用所需而对一定高度的空中享有使用权。
在国外有关空间权的立法例以及学者们关于空间权的论述中，对于在农地上空设定独立的空间权鲜有论述，然而，随着我国土地资源的日益紧张，农业生产技术的改进，在农地上设定空间使用权不是不可能的，因此，土地使用权人种植竹、林、作物的，地面以上植物生长所必需的上空及地面以下植物根系生长所必需的下空是土地使用权人享有使用权的空间范围，这是合法的、保证作物良好生长的高度与深度。水面也视为广义上的土地，如近海、湖泊或大型水库，以一定深度的水体设立空间使用权，分层养殖水生植物，如在中层水体设立空间使用权养殖鱼类，在下层水体及底土设立空间使用权养殖贝类。
三、立法中规定空间使用权的主体
1．土地所有权人、使用权人享有空间的使用权，非土地所有权人、使用权人也享有空间的使用权。在实行土地公有制的我国，已如前述，空间所有权人与土地所有权人是同一的。地表上下的空间必然属于国家、农民集体享有。所有权人可依照自己的意志支配权利，因此，未负载任何权利的地表上下的空间使用权由国家、农民集体享有，此种情况下，对空间的使用权并非独立意义上的财产权利，而是被土地所有权吸收。
2．如果土地上已确定土地使用权的，土地使用权人享有地表上下一定范围的空间使用权。因此，对土地使用权人所使用的地表上下空间范围的界定以对土地利用的实际空间为限，土地使用权人对该空间的使用权也非独立意义上的空间使用权，而被视为土地使用权的当然的附属权利，属土地使用权的组成部分，此范围外的空间为国家所有，土地使用权人为行使其使用权必须使用国家所有的空间的，可依相邻关系解决。
依我国现行法[62]的规定，国家所有的地下资源、所有人不明的埋藏物 、隐藏物属于国家所有，不因其上土地权利的性质不同而改变其为国家所有的性质。因此，即使它们浅在地表下层，其所占据的空间也不得成为土地使用权人所支配的空间。当然，以对上述客体进行开发、利用为目的而获得的土地使用权除外。此外，土地使用权人对一定范围空间的使用权不得禁止国家为了公共利益的需要而依法建造某些地上或地下设施；为合法使用目的而享有的空间范围也应遵守环保法、城市建设规划法等有关法律法规及政府有关部门对土地使用高度的限制性规定；若在土地使用权取得合同中对土地使用权所包含的空间范围做出明确的限定，土地使用权人必须履行合同的约定。
3．空间使用权在很多情况下可以与土地所有权、土地使用权相分离，而形成由非土地所有权人、土地使用权人享有的独立意义上的空间使用权。非土地所有权人、土地使用权人取得的国有土地上的空间使用权可以由国家依法通过出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式提供给空间使用者。出让是最主要的方式，具体可采取协议、招标、拍卖的方式进行，国家可以收取出让金；为社会公益目的而需要取得空间使用权的可通过国家划拨的方式取得。
四、立法中将空间地役权纳入地役权调整范围
空间地役权是以他人特定的空间供自己土地便利之用的权利。虽也表现为对一定空间的使用，但仍是次要的、附属性的权利，与空间使用权这一主要的用益性权利是有区别的。引入“空间”概念后，“地役权”的范围得以扩张，不仅能够解决地表与建筑物、工作物所有权人或使用权人之间权利的限制与扩张，还能够解决土地所有权人或使用权人因空间的利用而发生的权利限制与扩张。地役权的规定足可以调整空间地役权所涉及的一切法律关系。根据我国土地立法的现状及土地权利的需求，在我国的物权立法中，宜使空间使用权独立出来，而将空间地役权纳入地役权的规定。因此，空间使用权人为了实现其权利而需要使用地表；不同层次空间使用权人使用他人空间或者空间建筑物、工作物的支撑物对已设定权利的地表的占用都依地役权的规定处置。
对于高压电线通过他人所有、使用的空间，有学者认为，与其说是为某一特定土地之方便，毋宁说是为某一特定人之方便，而将此类空间地役权归入人役权。德、法、奥等国民法继受罗马法，设有地役权和人役权两种制度；而日本、台湾民法仅设地役权制度，无人役权的规定；我国民法既无地役权又无人役权的规定，但在人役权制度日益淡化的今天，在我国的物权立法中，无须确定人役权制度。可将诸如此类使用视为需役地与供役地相距较远时设定的空间地役权。
实践中对于某一空间的使用究竟是空间使用权抑或空间地役权无具体标准可供认定。在他人享有土地使用权的地表上设置建筑物、工作物的权利属地役权自然无争议，然而，对于该土地上一定空间的使用究竟是空间使用权还是空间地役权无论在理论上还是实践中都是尚未搞清的问题。结合土地权利理论，分析实践中存在的情形，可得出：若对空间享有独立的、支配性的权利，于其中设置建筑物、工作物并不影响土地使用权人、其余空间使用权人正常的行使权利，这种使用权是该空间上的主要权利，应为空间使用权；但若对地表或空间使用权人的权利行使产生影响的，依保护在先权利的原则，建筑物、工作物的所有权人在此空间所享有的使用权是次要的、具有依附性的权利，应当界定为空间地役权，依附于设定在先的土地使用权或空间使用权。如在耕地上空一定空间铺设输油管道影响土地使用权的行使，此时，铺设管道而对该农地上空的使用权属空间地役权；埋设地下电缆而利用地下商场一定空间的权利也属空间地役权；但若使用空间不影响土地上已确定权利的行使的，如高空架设电线，电力局享有空间使用权。空间使用权人也可能对地表利用，如桥梁支撑物占用一定面积的地表，自然对土地使用权人的权利行使产生一定的影响，此种使用权视为地役权。
五、立法中具体规定空间使用权的取得
在我国，土地所有权由国家、农民集体所有，土地所有权主体的不同决定了空间所有权主体的不同，从而导致空间使用权取得方式上的差别。
1．立法中明确国有土地上空间使用权的取得方式。
空间使用权的取得方式可同于土地使用权的取得方式。国有土地上空间使用权可以由国有土地所有者代表依法通过出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式提供给经营性项目的空间使用权。出让是最主要的方式，具体可采取协议、招标、拍卖的方式进行，国家可以收取出让金。此外，从我国实际情况出发，对所有建设用地一律采取出让方式提供空间使用权是不切实际的，这势必提高公益性事业用地成本，加重国家财政负担，限制公益事业发展。这种具有社会公益性质的国家投资的基础建设项目以及不能营利而又为国计民生所需要的项目需使用空间的，国有土地所有者代表可以依法通过划拨方式提供空间使用权。
2．立法中明确集体土地上空间使用权的取得方式。
农民集体所有土地上空间使用权经国家批准后，可根据集体土地所有者与空间使用者达成的空间使用协议而设定。空间使用权与所有权发生分离，空间使用权归属于空间所有权人，依此理论，农民集体所有土地上空间所有权由农民集体享有。其转让“经国家批准”原因在于：①从规划上讲，农民集体所有土地上空间的开发利用也要服从国家建设的整体规划，由国家对其使用享有最终决定权，既满足了空间资源充分利用的需要，也保障了空间开发利用的安全。②土地使用的发展权在国家，国家享有土地的最终处分权。例如农民宅基地也需要国家批准。③若为公益目的需要，取得集体所有土地上空间使用权只需经国家批准，由国家对公益性建设中所涉及的各方利害关系人进行协调。但空间使用者应当补偿集体土地所有者因此而遭受的损失。如在集体所有农地上建造桥梁，因其并不影响农作物的种植，无需征用该农地，因日照减少造成农作物减产欠收的，国家可根据桥梁的水平投影面积，并考虑农地使用权人的损失程度等因素给农地使用权人适当补偿，此种情况并非国家征用，不改变土地所有权的归属，农民集体仍是土地所有权人。
因地下资源、所有人不明的埋藏物、隐藏物和地下文物的所有权归属国家，并不因其上土地所有权、使用权的归属而改变其为国有的性质，立法规定，对集体所有土地地下的上述客体进行开发、利用而取得空间使用权的，可不经集体土地所有者、使用权人的同意，但对其使用造成不利影响的，应给予适当补偿。
尽管不鼓励土地使用权附属范围内的空间上新设空间使用权而避免关系复杂化，但为了满足市场经济条件下商品交易的需求，实现对土地空间的有效、充分的利用，完善土地有偿使用制度，发挥土地使用权转让、抵押的价值，允许以营利为目的使用土地使用权附属范围内空间的使用者与土地使用权人在平等协商的基础上以合同实现对该空间的使用。国家收回土地使用权而将该部分空间转让给空间使用者使用。
但因社会公益目的而需使用土地使用权范围内空间的，国家应提前收回该部分空间的土地使用权，再以划拨方式将此部分空间使用权提供给空间使用者，空间使用者应当补偿土地使用权人因此而遭受的损失如拆除空间建筑物而造成的损失。
六、立法中应明确规定空间使用权取得登记以及空间范围的确定方法
为了充分利用空间，在已经设定土地使用权及其他土地权利的土地上仍可以设定空间使用权，由此产生土地所有权人与空间使用权人、空间使用权人与土地使用权人及其他权利人之间平面或立体的相互关系。而权利人利用的空间必须是特定的，不能延伸至他人所享有的、使用的空间范围。因此，立法规定空间使用权取得必须依法办理登记手续，领取空间使用权证书，空间使用权只有经过登记公示，既可保护权利人，又可维护土地上其他权利人的利益，使社会经济生活安定。对于空间使用权，应登记权利设定目的、存续期限、空间上下范围及对土地之使用的限制。[63]
“空间”虽为立体，其宗地范围能够通过三维空间坐标确定。为了减少纠纷，明确各自的权利归属，立法宜规定空间使用权证书中应当明确记载空间使用权人享有使用权的空间六至。
[1] 马克思在区分占有和所有权时指出：“私有财产的真正基础，既占有，是一个事实，是不可解释的事实，而不是权利。只是由于社会赋予实际占有以法律的规定，实际占有才具有合法占有的性质，即私有财产的性质。”（参见《马克思恩格思全集》第1卷第382页）由此可见，事实上的利用，只有上升为法律的规定才可称为权利。因此，法律只有对空间的利用加以规定，空间权这种权利类型才得以存在。
[2] 在《布莱克法律辞典》（1991，第6版，简缩本）中有“air right”术语，并将之界定为“就不动产（土地）上空空气空间之全部或某一部分得为使用（利用）的权利。尽管经营性航空公司享有飞越他人土地之权利，倘若此等“飞行通道”妨碍了土地所有权人对其土地的利用，则所有人有权就其遭受的实际损失要求赔偿。另外，州及联邦法律禁止土地所有人污染空气。
[3] 彼得罗·彭梵得著：《罗马教科书》，中国政法大学出版社1992年9月第1版，第203页。
[4] 此格言的拉丁文为Cujus est solum,ejus est usque ad coelum et inferos，（参见王铁崖主编：《国际法》，法律出版社1995年8月版，第297页。）在普通法中，土地的概念扩展至该格言所说的土地的所有者也拥有上至天空下至地心的一切。但无论如何，此格言的确表明了土地的所有权根本并非简单的限于土地表面。（Nigel P.Gravells,M.A. ：Land Law:Text and Material, London ,Sweet&Maxwell,1995，p5。）MacKenzie 在其A Practical Approch to Land Law,（Blackstone Press Limited,第335页）中也指出土地并不限于地表，也应当包括上空或地下一定范围是容易为人们接受的普遍常识。
[5] “上至天空下至地心”的拉丁格言是13世纪亚库里修斯（Accursins）在波伦那（Bologna）注释法学派时期提出的，但这是一个挂在律师嘴上的“色彩化”、“空想式”的句子。（参见Charles Harpum :The Law of Real Property，London, Sweet&Maxwell Limited，2000,6th ,P57）。
[6] 施特文·埃马努埃尔（Steven Emanuel）著：《侵权》（Torts）,Emanuel Law Outlines,Inc,4thed,1991,第27页。
[7]施特文斯（Stevens）著：《土地法》（Land Law） ,Sweet & Maxwell,1998 ，第11页。
[8] 王泽鉴著：《民法诸问题与新展望》，第83-84页；陈华彬著：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第 63-69页。
[9] 温丰文著：“空间权之法理”，载于《法令月刊》1988年第39卷第3期第32页。
[10] 奥田昌道等编辑：《物权的重要问题》，有斐阁双书，1975年版，第231页。
[11] 石少侠、王宪森著：“土地空间权若干问题探析”，载于《政治与法律》，1994年第1期。
[12] 彼得罗·彭梵得著，黄风译：《罗马法教科书》，中国政法大学出版社1992年9月，第266_268页。
[13] 马俊驹、余延满著：《民法原理》，法律出版社1998年8月，第344页。
[14] 郑玉波著：《民法物权》，台湾三民书局1988年版，第16页。
[15] 邓曾加著：《日本民法概论》，法律出版社1994年，第146-147页。
[16] 川岛武宜著：《所有权法的论》，岩波书店1987年版，第104页。
[17] 谢在全著：《民法物权论》，中国政法大学出版社1999年1月第1版，第48页。
[18] 崔建远著：“我国物权法应选取的结构原则”，载于《法制与社会发展》，1995年第3期。
[19] 温丰文著：《空间权之法理》，载于《法令月刊》，第39卷，第3期。国内的学者如梁慧星、陈华彬、张俊浩等通常认为物是指人体之外，能够支配，并能够满足人类生活需要者。通常是有体物、物理上之物。
[20] 参考我妻荣著：《民法总则》（讲义1），岩波书店，昭和48年版，第202页。
[21] 尼格尔（Nigel P.Gravells M.A.）著：《土地法：教材和资料》（Land Law:Text and Material）, London ,Sweet&Maxwell,1995.第5页。
[22] 施特文斯（Stevens）著,《土地法》（Land Law） ,Sweet & Maxwell,1998 ，第11页。
[23] 彼特（Peter Sparkes）,LL.B.著：《新土地法》（A New Land Law）,Hart Publishing,1999，第557页。
[24] 美国在1946年USU(328U·S·256)一案的判例中，肯认“美国最高法院坚持联邦法律和民用航空委员会（C·A·B）规则，使得民用航空委员会规定的最低飞行高度之上的空间成为联邦的和公共的领域，因此，在这些最低高度之上的任何飞行都不能判定侵入赔偿。”，由此，区分了不同空间所有权主体享有的空间范围。
[25] 参考孙宪忠著：《国有土地使用权财产法论》，中国社科出版社1993年6月第1版，第38页。
[26] 同上。
[27] 向维稻著：“论构建‘空间产权’的要素——兼论完善‘无形资产’的权利体系“，载于《科学管理研究》，第15卷，第6期。
[28] 郑玉波著：《民法总则》，三民书局印行，1999年版，第6页。
[29] 温丰文著：《现代社会与土地所有权理论之发展》，五南图书出版公司，1984年版，第77页。
[30] 中国物权法研究课题组： “中国物权法草案建议稿”条文“所有权”（第二章）“建筑物区分所有权”（第三节）第90条。
[31] 参见刘得宽著：《民法诸问题与新展望》，台湾1979年版，第26页。
[32] 黄越钦著：“住宅分层所有权的比较法研究”，载于郑玉波主编《民法物权论文选辑》（上），台北五南图书出版公司1984 年版，第440页。
[33] 贝尔曼著，戴东雄译：“德国住宅所有权法”，载于《法学论丛》第13卷第1期，第166页。
[34] 余能斌、王申义著：“论物权法的现代化发展趋势”，载于《中国法学》，1998年第1期。
[35] 参考王利明著：“论建筑物区分所有制度”，载于《民商法研究》（第4辑）。
[36] 彭诚信著：“我国土地公有制对相邻权的影响”，载于《法商研究》，2000年第1期。
[37] 温丰文著：《现代社会与土地所有权理论之发展》，五南图书出版公司，1984年版，第73页。
[38] 参考王利明著：“空间利用权研究”，载于《民商法研究》（第一辑）。
[39] 奥田昌道等编辑：《物权的重要问题》，有斐阁双书，1975年版，第234页。
[40] 张俊浩主编：《民法学原理》，中国政法大学出版社1997年7月第1次修订版，第320页。
[41] 孟德斯鸠著：《论法的精神》（上），商务印书馆1982年版，第154页。
[42] 施特文·埃马努埃尔（Steven Emanuel）著：《侵权》（ Torts Emanual Law Outlines） ,Inc,4 th,ed ,1991,p28。
[43] 叶敏著：“空间地价评估的可行性及评估方法初探”，载于《中国土地》，1997年第8期。
[44] 李俊峰著：“地下城市·地下火车站·地下航线”，载于《中国建设报》1998年9月7日，第3版。
[45] 孙宪忠著：《国有土地使用权财产法论》，中国社会科学出版社1993年6月第1版，第37页。
[46] 此种方式指地上权方式。
[47] 刘得宽著：《民法诸问题与新展望》，三民书局，中华民国69（1980）年11月再版，第409页。
[48] 《日本民法典》第二百六十九条之二第（一）款的地上权实质上指区分地上权。
[49] 根据《日本不动产登记法》第111条第1项的规定，前款所载事项指设定目的、存续期间、地租、支付期间。
[50] 参考陈华彬著：“土地所有权理论发展之动向——以空间权法理之生成及运用为中心”，载于《民商法论丛》（第3卷）中国社会科学出版社，1994年3月第1版，第86页。
[51] 社论“土地立体空间分层使用应有完善立法”，载于《人与地》，第41期，民国七十六年五号，第5页。
[52] 苏志超著：“土地空间权及发展权观念法制化之构想与实行”，载于《人与地》，164期，第4—7页。
[53] 参考林英彦译：“空中权之理论与运用”载于《人与地》，第41期，民国七十六年五号，第12页。
[54] Steven Emanuel，Torts，Emanuel Law Outlines，Inc，4th，ed，1991，P28；转引自彭诚信著：“我国土地公有制对相邻权的影响”，载于《法商研究》，2000年第1期，第67页。
[55] 孙宪忠著：《国有土地使用权财产法论》，中国社会科学出版社1993年6月第1版，第37页。
[56] 苏志超著：《土地立体空间之分层使用权与土地区分所有权之构想》，载于《人与地》，第41期，民国七十六年五号。
[57] 参考陈华彬著：“土地所有权理论发展之动向——以空间权法理之生成及运用为中心”，载于《民商法论丛》（第3卷）中国社会科学出版社，1994年3月第1版，第86页。
[58] 苏志超著：“土地立体空间之分层使用权与土地区分所有权之构想”，载于《人与地》，第41期，民国七十六年五号。
[59] 同上。
[60] 中国物权法研究课题组：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2000年3月第1版，第42页、第48页、第264页。
[61] 参考陈少英、王亚丽著：“建立我国空间权制度的法律思考”，载于《山东法学》1998年第6期。
[62] 《宪法》第9条规定，“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。“《民法通则》第79条规定，“所有人不明的埋藏物、隐藏物，归国家所有。接收单位应当对上缴的单位或者个人，给予表扬或者物质奖励。“《文物保护法》第4条规定，“中华人民共和国境内地下、内水和领海中的一切文物，属于国家所有。”《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》第6条规定，“国有土地使用权出让后，其地下资源和埋藏物仍属于国家所有。如开发利用，应依照国家有关法律和行政法规管理。”
[63] 温丰文著：《现代社会与土地所有权理论之发展》，五南图书出版公司，1984年版，第73页。