限购令房产税致租售比向欧美水平靠拢

来源：百度文库编辑：神马文学网时间：2024/04/25 22:10:25

很幼稚的想法是征收房产税为抑制房价。这种幼稚思维，在连续八年的宏调中表现的特别明显。为了抑制房价这个大目标，各种不合理不合情的政策法规措施，能够堂而皇之的大行其道。可惜的是那些最终接单的终端消费者，自己把自己煮了还不自知。很好，为国家财政做贡献，加大财政开支你还很乐见。公务员们很赞美这样的百姓。最新数据显示：全国土地市场表现火爆，30个大中城市累计卖地8922.85亿元，与去年同期的5292.48亿元相比，增长了68.59%，而增幅超过100%的就有14个城市。在各城市中，又以上海土地出让收入最多，达到1140.97亿元，同比增长64%。由于此前的房地产调控政策直指房地产市场过热的一线城市，加之一线城市土地供应比较充分，前三个季度里，二、三线城市市场的活跃指数高于一线城市，其中，长沙以土地成交金额同比增幅411%，位居增幅榜首位，福州也以329%的增幅摘得增幅榜榜眼之位。
然而，大幅增加的土地出让收入，对应的却是土地供应计划完成情况极为不乐观。中原地产数据显示，截至9月初，北京市仅完成全年2500公顷供地计划的26%。上海完成全年计划的74%，广州和深圳分别完成全年计划的18%和33%。
实际这代表着房地产开发源头——作为原料的土地，价格一直稳定增长。但是即使是现在过高的土地出让价格，也掩盖了土地收储环节的不合理。
9月13日，国务院总理温家宝在夏季达沃斯论坛回答城镇化问题时直言，土地问题根本上与制度有关，农民合法的土地得不到应有的保障，现有的财税制度在相当程度上还存在着“土地财政”的现象。这造成一手从农民那里廉价得到土地，另一手又高价卖给开发商。他明确表示，必须从制度上解决这些问题。（9月17日《新京报》）
追求土地财政的高额，在地方政府是不可能轻易放弃的。但是，我们也该看到，由于拍卖制度的存在，土地价格信息混乱，致使征地与房屋拆迁安置补偿标准无法可依。标准的混乱与被征地拆迁者错误的土地价格认知也有很大关系。比如，一级开发成本中土地征用、房屋拆迁安置只占大约一半左右。但是，被拆迁者认可的标准一般参考土地拍卖价。也就是说本次拍卖价格出来之后，拆迁标准直接上涨到拍卖价格的水平，但是，管网配套设施建设与开发过程中的所有成本税费，占比50%，只好直接加入到了土地收购成本。理论上，拍卖底价上涨一倍。至于溢价率，也就此无意义了。
土地成本不能抑制的情况下，奢谈房价下降是没有道理的。
至于房产税，实际是在土地出让净收益大幅缩减的情况下，财政收入增长压力巨大所致。说到底，我们最大的问题在于非市场环境下的财政体系的逐渐庞大，我们养了多少人？养了多少闲人？继续坚持所谓的调控，加大行政成本是必然的。
中国本来就是特殊的官本位思维，这也是中国文化的特点。“书中自有黄金屋”、“书中自有颜如玉”。只能是源于官本位思维，这种文化不改变，很难避免腐败的蔓延。这种文化传承也就导致了目前政改的艰难。
只有完全市场化，才能解决财政问题。这早已是中国加入世贸之前的共识。只是，我们选择了违背世贸承诺，达到保护民族企业的目的，结果转变为我们眼中的“国进民退”。
调控方式的过度细化，带来的一定是行政成本的过度高昂。比如我们坚持的空置率调查，几乎要求我们的行政机关每月搞一次人口普查。否则如何保障数据的准确？那么，这部分成本建保障房不好吗？
房产税的实质是增税。而买方市场的条件下，增加的税收承担者只能是终端消费者。至于投资投机人群，不可能为了囤积而囤积。而二套房及以上，实际是市场租赁的主力。没有大量上市的租赁房，租价上涨将极为迅猛。我们预计租价将随着限购令的普遍实施而加速上涨。租售比也将逐渐向欧美水平靠拢。

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